01拿地阶段提报流程及深度要求市场、营销设计需

1、拿地阶段资料提报流程及深度要求研发设计中心规划设计部2016.92PART1 流程规范一、新项目信息首次提报及强排申请二、强排及指标审核闭环机制PART2 基础资料深度要求一、基础资料清单二、对于产品定位报告的补充要求PART3 前期资料不完善对后期造成的影响（落地项目案例分析）目录3PART1 流程规范4一、新项目信息首次提报及强排申请公文流程（项目参考，总体原则不变）：市场部负责人城市(项目)公司总经理 城市(项目)公司设计部研发设计中心规划设计部负责人、区域负责人注：含自持商业时最后需并行发研发设计中心商业设计部负责人；除市场部自身需要提供的资料清单内容外，营销定位报告需同步提供（营销定

2、位提供后开始计算强排周期）：1、确定稿营销产品定位报告（含参考户型、户型配比等，具体参照营销条线产品定位报告模板）此次提报，总部相关部门作为未来一周工作列入后续工作计划中城市（项目）公司市场部城市（项目）公司总经理（分管领导）城市（项目）公司设计部1、研发设计中心规划设计部负责人（缪小卫）2、研发设计中心规划设计部区域负责人（右表）发起公文需包含内容详见下文资料清单研发设计中心商业设计部负责人（王超）汇报项目情况，申请设计提供强排支持签核意见含自持商业时需并行发该部门规划设计部设计论证分工表类型负责人城市公司（审核）新城市（强排）王海滨上海、南京、潜江、青岛、东营、菏泽济南、郑州、合肥、武汉姚

3、友盛苏南、深圳、南通、养生事业部、苏北哈尔滨、长沙王海北京、海南、南充重庆、西安、成都张力浙江时间节点：在基础资料及产品定位报告满足要求的前提下（缺少一项设计前期资料以下设计周期都得推迟），200亩以内地块城市（项目）公司设计部须在3个有效工作日内完成强排方案及指标；200亩500亩5个有效工作日完成；500亩以上视具体情况确定。5项目发起人的发起公文需包含以下内容：1、项目基础情况介绍2、确定稿营销产品定位报告（含参考户型、户型配比等，具体参照营销条线产品定位报告模板）3、根据产品定位报告完成的强排方案（含日照分析图）；对应强排方案的规划指标拆分表（按照集团财务提供的标准EXCEL模板填写）

4、4、强排方案单体意向CAD 文件（若无建筑单体意向，则需提供营销认可的各面积段户型朝南面宽数)时间节点：各城市（项目）公司设计部按以上内容上报新拓展项目材料后，总公司研发设计中心需于48小时内对强排方案及规划指标拆分表作出书面意见回复。城市（项目）公司设计部1、研发设计中心规划设计部负责人（缪小卫）2、研发设计中心规划设计部区域负责人城市（项目）公司市场部相关测算部门提报强排方案及指标拆分表为保证技术论证的严谨性，凡城市（项目）公司拓展的新项目强排方案和指标，未经总公司研发设计中心审核通过的，不得走下一步流程(包含但不仅限于财务、成本测算)。审核不通过审核通过审核通过版指标二、强排及指标审核闭

5、环机制公文流程（项目参考，总体原则不变）：城市（项目）公司设计部研发设计中心规划设计部负责人、区域负责人城市(项目)公司市场部 相关测算部门注：含自持商业时第二步需并行发研发设计中心商业设计部负责人；6PART2 基础资料深度要求7一、政府出具的开发土地的带坐标点的红线cad图（必须是CAD格式的电子版含高程点、坐标点、地形图），上位控规、区域总规（必须要有，最好是CAD格式的电子版）；二、项目所在区域级周边地理位置状况，尤其是地形图（必须是CAD格式的电子版，项目基地范围外延150米，含周边已建及已报批（含正在报批）楼栋层数、高度、平面功能布局、高程点）等；三、提供项目当地规划部门颁布的*规

6、划设计条件（含容积率、建筑密度、绿地率、退界要求、限高要求、车位配比要求等）；四、项目所在地的地方性规定要求，例如*市城市规划管理技术规定、基地道路开口规定、面积测量规定、人防设计规定、水、电、气等设计规定、消防设计要求、日照要求等相关规定；五、提供当地政府土地出让条件中的规定（即土地出让挂牌文件）；六、城市（项目）公司评审确认的市场调研及产品定位报告(含整体产品定位报告、套图户型方案、其余意向选用户型图）七、项目所在区域以及周边的市政及管线情况（后期落地各类管线接驳问题）；八、项目地块的环境评估报告、交通评估报告（若以前做过就提供）、地质资料（主要针对地质较复杂地区）。如全部提供以上资料有困

7、难，个别项可以在后续逐步补充，标红资料必须第一时间提供。资料清单要求市场部协调提供对于产品定位的补充要求一、对于高低配项目，一定要明确溢价产品（低、多、小高层）的负一层地下室设置原则。二、明确项目地面停车比例（如苏州规范上限为30%，我们强排在没有营销建议的情况下目前都是按10%计算）。三、沿街商业原则按照目前发布的中南沿街商业指导手册标准化实施，如有特殊要求，需在书面报告中明确。四、对于餐饮、娱乐等特殊业态的要求，需提前明确大致规模及位置，以防后期落地方案产生较大变化。8PART3 前期资料不完善对后期造成的影响（落地项目案例分析）9“二、项目所在区域级周边地理位置状况，尤其是地形图（必须是

8、CAD格式的电子版，项目基地范围外延150米，含周边已建及已报批（含正在报批）楼栋层数、高度、平面功能布局、高程点）等；”南京中南世纪雅苑项目缘何一栋楼降了10层？1、基础资料提供较晚，且不全，到最后报批阶段才拿到北侧现状小区施工图；2、仅仅拿到现状小区总平面图，墙体凹凸窗较多，有一栋窗户不满足日照，根据常规经验、面宽判定，认定此处为厨房或卫生间，非客厅、卧室，并按此做日照分析；造成结果：日照未通过，为满足日照，一栋楼降低10层，按售价1.4万/平方米计算，共损失5000万销售收入！对于日照时间，南京明确要求，对现状住宅要满足其2小時日照时间，本身不能满足2小时的，不能恶化其日照时间，简单来讲

9、，如其日照时间为2小時以上，我们可以压缩其日照时间至2小时（如从2小时40分可变为2小时），本身日照达不到2小时的，一分钟也不能恶化，因为这一个原因直接导致由27层变为17层，影响很大。调整后调整前1、南京中南世纪雅苑项目（主要缺失清单中第二项）102.1 东北角相邻工业用地规划平面图提供较晚，存在当日照审核较严时宿舍楼日照通不过问题，且此问题很严重，采用投机方式，利用工业用地的土地性质隐去规避此问题；2、南京中南锦苑项目（主要缺失清单中第二项）“二、项目所在区域级周边地理位置状况，尤其是地形图（必须是CAD格式的电子版，项目基地范围外延150米，含周边已建及已报批（含正在报批）楼栋层数、高度、平面功能布局、高程点）等；”112.2 恒大华府日照问题要满足恒大华府内部日照2小时，则我司地块西侧大部分区域建筑高度在60米以下我们要选择日照影响范围线，对于范围线之外即使有影响靠不做日照分析，即合规不合情理问题，实际上恒大华府内部部分楼栋可能出现日照满足不了情况121、前期地形图资料不全：整体地块高差较复杂，造成规划方案排布较困难，内部日照调起来非常辛苦，出现数栋楼底层架空；2、规划道路施工图提供不及时，无法确定道路标高，对整体地库排布，地块内部水电暖等市政管