房地产开发流程概述

1、PAGE PAGE 58房地产开开发项目目工作流程整理单位位：山东三三庆置业业有限公公司乳山山分公司司目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc241673787 第一章：项目决决策阶段段 PAGEREF _Toc241673787 h 4 HYPERLINK l _Toc241673788 一、可行行性研究究的内容容 PAGEREF _Toc241673788 h 4 HYPERLINK l _Toc241673789 二、研究究小组的的组成 PAGEREF _Toc241673789 h 44 HYPERLINK l _Toc241673790 三、可行行性研究究

2、的工作作阶段 PAGEREF _Toc241673790 h 44 HYPERLINK l _Toc241673791 四、可行行性研究究步骤 PAGEREF _Toc241673791 h 66 HYPERLINK l _Toc241673792 第二章：前期准准备阶段段 PAGEREF _Toc241673792 h 6 HYPERLINK l _Toc241673793 一、获取取土地使使用权。 PAGEREF _Toc241673793 h 6 HYPERLINK l _Toc241673794 1、开发发商获取取土地使使用权的的主要方方式 PAGEREF _Toc241673794

3、h 6 HYPERLINK l _Toc241673795 2、开发发商获取取土地使使用权的的程序 PAGEREF _Toc241673795 h 66 HYPERLINK l _Toc241673796 3、办理理土地登记记 PAGEREF _Toc241673796 h 7 HYPERLINK l _Toc241673797 4、土地地使用权权出让 PAGEREF _Toc241673797 h 88 HYPERLINK l _Toc241673798 5、招标标受让土土地使用用权申请请程序 PAGEREF _Toc241673798 h 99 HYPERLINK l _Toc241673

4、799 6、拍卖卖受让土土地使用用权申请请程序 PAGEREF _Toc241673799 h 110 HYPERLINK l _Toc241673800 二、征地地拆迁，申办并并取得房屋拆拆迁许可可证 PAGEREF _Toc241673800 h 110 HYPERLINK l _Toc241673801 1、拆迁迁方式： PAGEREF _Toc241673801 h 11 HYPERLINK l _Toc241673802 2、拆迁迁的主要要内容包包括 PAGEREF _Toc241673802 h 111 HYPERLINK l _Toc241673803 3、申办办拆迁许许可证应应

5、提交以以下申报报资料： PAGEREF _Toc241673803 h 11 HYPERLINK l _Toc241673804 三、建筑筑工程规规划管理理 PAGEREF _Toc241673804 h 12 HYPERLINK l _Toc241673805 1、项目目规划申申报 PAGEREF _Toc241673805 h 122 HYPERLINK l _Toc241673806 2、申办办项目选选址定点点 PAGEREF _Toc241673806 h 14 HYPERLINK l _Toc241673807 3、申报报规划要要点 PAGEREF _Toc241673807 h 1

6、55 HYPERLINK l _Toc241673808 4、申办办建设工工程红线线定位与与验线 PAGEREF _Toc241673808 h 117 HYPERLINK l _Toc241673809 四、工程程项目报报建 PAGEREF _Toc241673809 h 177 HYPERLINK l _Toc241673810 1、工程程建设项项目报建建程序： PAGEREF _Toc241673810 h 17 HYPERLINK l _Toc241673811 2、建设设项目报报建登记记 PAGEREF _Toc241673811 h18 HYPERLINK l _Toc241673

7、812 3、报建建信息管管理： PAGEREF _Toc241673812 h 118 HYPERLINK l _Toc241673813 4、办理理招标手手续 PAGEREF _Toc241673813 h 199 HYPERLINK l _Toc241673814 5、投标标企业投投标报名名 PAGEREF _Toc241673814 h 20 HYPERLINK l _Toc241673815 6、投标标资格预预审内容容 PAGEREF _Toc241673815 h 20 HYPERLINK l _Toc241673816 7、投标标文件的的编制、内容、递交和和接收工工作内容容 PAG

8、EREF _Toc241673816 h 21 HYPERLINK l _Toc241673817 8、组织织评标委委员会工工作内容容 PAGEREF _Toc241673817 h 22 HYPERLINK l _Toc241673818 9、开标标工作内内容 PAGEREF _Toc241673818 h 222 HYPERLINK l _Toc241673819 10、定定标工作作内容 PAGEREF _Toc241673819 h 223 HYPERLINK l _Toc241673820 11、核核准招投投标情况况报告 PAGEREF _Toc241673820 h 223 HYPE

9、RLINK l _Toc241673821 12、签签订工程程承发包包合同 PAGEREF _Toc241673821 h 224 HYPERLINK l _Toc241673822 13、招招标条件件 PAGEREF _Toc241673822 h 24 HYPERLINK l _Toc241673823 14、招招标方式式 PAGEREF _Toc241673823 h 25 HYPERLINK l _Toc241673824 15、招招标投标标基本程程序 PAGEREF _Toc241673824 h 266 HYPERLINK l _Toc241673825 16、应应提交的的招标资资

10、料目录录 PAGEREF _Toc241673825 h 28 HYPERLINK l _Toc241673826 第三章：工程建建设阶段段 PAGEREF _Toc241673826 h 30 HYPERLINK l _Toc241673827 一、施工工企业资资质管理理 PAGEREF _Toc241673827 h 30 HYPERLINK l _Toc241673828 1、施工工企业资资质的划划分 PAGEREF _Toc241673828 h 300 HYPERLINK l _Toc241673829 2、施工工企业资资质的动动态管理理 PAGEREF _Toc241673829

11、h 30 HYPERLINK l _Toc241673830 3、外国国建筑施施工企业业的资质质管理 PAGEREF _Toc241673830 h 331 HYPERLINK l _Toc241673831 二、工程程总承包包企业的的管理 PAGEREF _Toc241673831 h 332 HYPERLINK l _Toc241673832 三、工程程建设项项目组织织实施方方式目前前有两种种方式 PAGEREF _Toc241673832 h 333 HYPERLINK l _Toc241673833 1、工程程总承包包方式 PAGEREF _Toc241673833 h 333 HYP

12、ERLINK l _Toc241673834 2、工程程项目管管理 PAGEREF _Toc241673834 h 333 HYPERLINK l _Toc241673835 四、工程程建设管管理 PAGEREF _Toc241673835 h 344 HYPERLINK l _Toc241673836 1、施工工许可证证申办范范围 PAGEREF _Toc241673836 h 355 HYPERLINK l _Toc241673837 2、施工工许可证证办理机机构 PAGEREF _Toc241673837 h 355 HYPERLINK l _Toc241673838 3、施工工许可证证

13、办理程程序 PAGEREF _Toc241673838 h 355 HYPERLINK l _Toc241673839 4、办理理施工许可证 PAGEREF _Toc241673839 h 36 HYPERLINK l _Toc241673840 第四章：项目销销售阶段段 PAGEREF _Toc241673840 h 38 HYPERLINK l _Toc241673841 一、申办办销售售许可证证 PAGEREF _Toc241673841 h 388 HYPERLINK l _Toc241673842 二、商品品房销售售及按揭揭办理 PAGEREF _Toc241673842 h 440

14、 HYPERLINK l _Toc241673843 1、销售售前期准准备工作作 PAGEREF _Toc241673843 h 40 HYPERLINK l _Toc241673844 2、物业业卖点与与利益点点转换分分析 PAGEREF _Toc241673844 h 422 HYPERLINK l _Toc241673845 3、推广广主题的的制定 PAGEREF _Toc241673845 h 443 HYPERLINK l _Toc241673846 4、各销销售期的的广告具具体创意意 PAGEREF _Toc241673846 h 45 HYPERLINK l _Toc241673

15、847 5、按揭揭办理 PAGEREF _Toc241673847 h 445 HYPERLINK l _Toc241673848 6、抵押押登记 PAGEREF _Toc241673848 h 448 HYPERLINK l _Toc241673849 第五章：交付使使用阶段段 PAGEREF _Toc241673849 h 49 HYPERLINK l _Toc241673850 一、建筑筑工程的的验收 PAGEREF _Toc241673850 h449 HYPERLINK l _Toc241673851 1、申请请竣工验验收 PAGEREF _Toc241673851 h 499 HY

16、PERLINK l _Toc241673852 2、工程程竣工验验收条件件 PAGEREF _Toc241673852 h 49 HYPERLINK l _Toc241673853 3、工程程竣工验验收程序序 PAGEREF _Toc241673853 h 51 HYPERLINK l _Toc241673854 4、竣工工验收的的组织 PAGEREF _Toc241673854 h 551 HYPERLINK l _Toc241673855 5、工程程竣工备备案 PAGEREF _Toc241673855 h 522 HYPERLINK l _Toc241673856 二、建设设工程规规划验

17、收收 PAGEREF _Toc241673856 h 52 HYPERLINK l _Toc241673857 三、进行行权属登登记 PAGEREF _Toc241673857 h 533 HYPERLINK l _Toc241673858 四、物业业移交 PAGEREF _Toc241673858 h 554房地产开开发流程程从开发、建设、经营、管理的的程序上上讲，房房地产开开发一般般可分为为五个阶阶段，即即可行性性研究和和项目决决策阶段段、建设设前期准准备阶段段、建设设阶段、销售阶阶段和交交付使用用阶段。第一章：项目决决策阶段段房地产开开发项目目经董事事会批准准初步立立项后，转由企企业战略

18、略发展研研究室进进行可行行性研究究。一、可行行性研究究的内容容可行性研研究的根根本目的的是实现现项目决决策的科科学化、民主化化，减少少或避免免投资决决策的失失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。 可可行性研研究的主主要内容容有：(1)项项目概况况；(22)开发发项目用用地的现现场调查查及动迁迁安置；(3)市场分分析和建建设规模模的确定定； (4)规规划设计计影响和和环境保保护;(5)资资源供给给及资本本运作方方案；(6)环环境影响响和环境境保护；(7)项目开开发模式式、组织织机构、岗位需需求、管管理费用用的研究究；(88)开发发建设节节点计划划；(99)项目目经济及及社会

19、效效益分析析；(110)结结论及建建议。二、研究究小组的的组成可行性研研究小组组成员知知识组成成：经济济师、市市场分析析专家、房地产产专家、建筑工工程专家家、财会会师及律律师。三、可行行性研究究的工作作阶段1）投资资机会研研究。该该阶段的的主要任任务是对对投资项项目主要要是土地地进行初初步摸底底和意向向性谈判判，并对对投资项项目或投投资方向向提出建建议，即即在一定定的地区区和部门门内，以以自然资资源和市市场的调调查预测测为基础础，寻找找最有利利的投资资机会。 投资机会会研究相相当粗略略，主要要依靠笼笼统的估估计而不不是依靠靠详细的的分析。如果机机会研究究认为可可行的，就可以以进行下下一阶段段的

20、工作作。2）初步步可行性性研究，亦称“预可行行性研究究”。在机机会研究究的基础础上，进进一步对对项目建建设的可可能性与与潜在效效益进行行论证分分析。3）详细细可行性性研究，即通常常所说的的可行性性研究。详细可可行性研研究是开开发建设设项目 投资决决策的基基础，是是在分析析项目在在技术上上、财务务上、经经济上的的可行性性后作出出投资与与否决策策的关键键步骤。4）项目目的评估估和决策策，按照照国家有有关规定定，对于于大中型型和限额额以上的的项目及及重要的的小型项项目，必必须经有有权审批批单位委委托有资资格的咨咨询评估估单位就就项目可可行性研研究报告告进行评评估论证证。未经经评估的的建设项项目，任任

21、何单位位不准审审批，更更不准组组织建设设。依法法必须进进行招标标的工程程建设项项目中，按照工工程建设设项目审审批管理理规定，凡应报报送项目目审批部部门审批批的，必必须在报报送的项项目可行行性研究究报告中中增加有有关招标标的内容容：建设设项目的的勘察、设计、施工、监理以以及重要要设备、材料等等采购活活动的具具体招标标范围（全部或或者部分分招标）；建设设项目的的勘察、设计、施工、监理以以及重要要设备、材料等等采购活活动拟采采用的招招标组织织形式（委托招招标或者者自行招招标）；拟自行行招标的的，还应应按照工程建建设项目目自行招招标试行行办法（国家家发展计计划委员员会令第第号）规定报报送书面面材料；建

22、设项项目的勘勘察、设设计、施施工、监监理以及及重要设设备、材材料等采采购活动动拟采用用的招标标方式（公开招招标或者者邀请招招标）；国家发发展计划划委员会会确定的的国家重重点项目目和省、自治区区、直辖辖市人民民政府确确定的地地方重点点项目，拟采用用邀请招招标的，应对采采用邀请请招标的的理由作作出说明明四、可行行性研究究步骤可行性研研究按55个步骤骤进行：(1)项目公公司接受受委托或或集团公公司董事事会立项项；(22)调查查研究；(3)方案选选择与优优化； (4)财务评评价和经经济评价价；(55)编制制可行性性研究报报告。5、集团团公司董董事会通通过，批批准正式式立项，项目进进入前期期开发阶阶段。

23、第二章：前期准准备阶段段一、 获获取土地地使用权权。1、开发发商获取取土地使使用权的的主要方方式1） 通通过行政政划拨方方式取得得；2） 旧旧城改造造取得中中标地块块国有土土地使用用权；3） 转转让取得得；4） 出出让方式式取得（招标、拍卖、协议出出让三种种方式）；5） 联联合开发发并报有有关主管管部门立立项、审审批后取取得；6） 通通过司法法裁决取取得；7） 通通过兼并并、收购购等股权权重组方方式取得得。2、开发发商获取取土地使使用权的的程序1）土地地使用权权有偿出出让的方方式，出让方方式是指指政府作作为国有有土地的的代表以以什么形形式或程程序将国国有土地地使用权权让与土土地使用用者，按按照

24、中中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例国有有土地使使用权的的出让方方式有三三种：协协议、招招标、拍拍卖。2）协议议出让指指土地使使用权的的有意受受让人直直接向国国有土地地的代表表提出有有偿使用用土地的的愿望，由国有有土地的的代表与与有意受受让人进进行一对对一的谈谈判和切切磋、协协商出让让土地使使用权的的有关事事宜的这这样一种种出让方方式。3）招标标出让是是指在指指定的期期限内，由符合合条件的的单位或或者个人人以书面面投标形形式，竞竞投某地地段土地地使用权权，由招招标人根根据一定定的要求求择优确确定土地地使用者者（即土土地使用用权受让让人）的的出让方方式。以以招标方

25、方式出让让土地使使用权，不仅要要明确合合同双方方当事人人的权利利义务，而且要要明确投投标的效效力及招招标人在在招标期期限内应应负的责责任等。4）拍卖卖又称竞竞投，有有些地方方也叫“拍让”。它是是指由土土地所有有者代表表在指定定的时间间、地点点，组织织符合条条件的土土地使用用权有意意受让人人到场，就所出出让使用用权的土土地公开开叫价竞竞投，按按“价高者者得”的原则则确定土土地使用用权受让让人的一一种出让让方式。3、办理理土地登登记依照招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定，建设用用地凡属属于营利利性的商商品房开开发、旅旅游、商商业、娱娱乐等用用途的，必须通通过市土土地交易易中心挂挂牌出让

26、让国有土土地使用用权，并并取得成交确确认书，然后后签订国有土土地使用用权出让让合同。开发发商取得得国有有土地使使用权出出让合同同后，到建管管处办理理建筑方方案报建建手续，至地籍籍处办理理土地证证登记手手续。属属协议出出让的，办理土土地登记记时应提提交以下下资料：1）土土地出让让合同、划划拨决定定书或或转让批批文；2）开发发商营业业执照或或组织机机构代码码证，房房地产开开发资质质；3）属新新增建设设用地的的，应提提供建建设用地地批准书书；属属存量用用地的，应提供供原土地地使用者者土地权权源资料料。4）1：220000地形图图2份；5）加盖盖了“权属已已审核”的宗地地图、地地籍图各各3份6）地上上

27、附着物物权属证证明；7）土地地登记申申请书；8）土地地登记法法人代表表证明和和身份证证明；9）土地地登记委委托书。4、土地地使用权权出让土地管理理部门负负责办理理土地使使用权出出让和划划拨土地地使用权权转让需需补办出出让手续续的审核核和报批批工作。1）远郊郊区、县县房地局局负责办办理不足足10亩亩土地使使用权出出让和转转让划拨拨土地需需补办出出让手续续的审核核和报批批工作。2）土地地使用权权划拨省土地局局负责办办理100亩以上上（含110亩）的城镇镇建设用用地的划划拨手续续。区、县房地地局负责责办理110亩以以下的城城镇建设设用地的的划拨手手续。3）征用用土地(征用耕耕地10000亩亩以上，其

28、他土土地20000亩亩以上，由政府府部门审审核后报报国务院院批准。；征用耕耕地3亩亩以上110000亩以下下，其他他土地110亩以以上20000亩亩以下，由省人民政政府批准准。；征用耕耕地3亩亩以下，其他土土地100亩以下下，由区区（县）人民政政府批准准。4）地价价评估市房地局局负责城城近郊区区、县土土地出让让和转让让划拨土土地需补补办出让让手续的的地价评评估工作作及评估估报告的的审查、地价审审核和报报批工作作5、招标标受让土土地使用用权申请请程序1) 用用地者见见到招标标公告后后到指定定地点索索取招标标文件。2) 用用地者到到市或区区、县房房地局或或其它部部门了解解情况，进行咨咨询，并并到出

29、让让地块实实地勘察察，搜集集资料。3) 用用地者进进行投资资分析。4) 到到指定地地点办理理投资登登记，提提交企业业工商营营业执照照、法人人资格证证明、银银行资信信证明，并按规规定缴纳纳投标保保证金。5) 用用地者填填写投标标书寄给给指定方方进行投投标。6) 收收到中标标通知书书后，由由企业法法定代表表人或授授权代表表人与市市或区、县房地地局签订订土地使使用权出出让合同同，并按按合同的的规定支支付总地地价款的的一定比比例作为为定金。7) 按按合同的的约定支支付余款款。付清清40%地价款款后向市市或区、县房地地局申领领临时国国有土地地使用证证，付清清全部地地价后向向市或区区、县房房地局申申请正式

30、式国有土土地使用用证。6、拍卖卖受让土土地使用用权申请请程序1) 用用地者见见到拍卖卖公告到到指定地地点索取取拍卖文文件。2) 用用地者到到市或区区、县房房地局或或其它部部门了解解情况，进行咨咨询，并并到出让让地块实实地勘察察，搜集集资料。3) 用用地者进进行投资资分析。4) 到到指定地地点办理理竞投登登记，提提交企业业工商执执照、法法人资格格证明、银行资资信证明明，并按按规定缴缴纳竞投投保证金金。5) 用用地者到到指定地地点领取取竞叫牌牌。6) 用用地者在在规定时时间、指指定地点点到拍卖卖现场参参加竞投投。7) 企企业法定定代表人人或授权权代表人人与市或或区、县县房地局局签订土土地使用用权出

31、让让合同，并按规规定支付付总地价价款的一一定比例例作为定定金。8) 按按合同的的约定支支付余款款。付清清40%地价款款后向市市或区、县房地地局申领领临时国国有土地地使用证证，付清清全部地地价款向向市或区区、县房房地局申申领正式式国有土土地使用用证；属属经营性性开发用用地的，开发商商通过招招标、挂挂牌、竞竞买或协协议出让让程序取取得成成交确认认书。凭此书书办理土土地出让让或划拨拨手续，进行土土地登记记，取得得国有有土地使使用权证证。二、 征征地拆迁迁、申办办并取得得房屋屋拆迁许许可证城市房屋屋拆迁是是对城市市规划区区内国有有土地上上原有的的房屋及及其附属属物等，不适应应经济、社会发发展需要要的部

32、分分进行拆拆除重建建，使城城市的整整体功能能得到改改善和提提高。1、拆迁迁方式：1） 政政府组织织拆迁：主要指指通过批批租、旧旧城改造造方式取取得土地地使用权权所涉及及拆迁2） 拆拆迁人自自行拆迁迁：这是是大型房房地产公公司常用用模式，但要申申请拆迁迁许可证证。3） 拆拆迁人委委托拆迁迁：适用用开发商商缺乏拆拆迁经验验时委托托专门从从事房屋屋拆迁工工作的单单位进行行。2、拆迁迁的主要要内容包包括(1)房房屋拆建建，如危危旧房改改造；(2)城城市功能能、用地地布局和和空间结结构的调调整，如如居住区区、商业业区、车车站、生生活服务务设施等等公共建建筑的建建设和改改造；(3)环环境治理理，如扩扩展绿

33、地地、治理理污染工工程等。因此，城市房房屋拆迁迁是伴随随着城市市建设项项目进行行的，是是城市建建设的重重要组成成部分，尤其是是旧城改改造中的的一个重重要环节节，处于于建设项项目的前前期工作作阶段。3、申办办拆迁许许可证应应提交以以下申报报资料：1） 填填写城城市房屋屋拆迁申申请表一式五五份；2） 建建设项目目批准文文件；3） 建建设用地地规划许许可证；4） 国国有土地地使用权权批准文文件（建建设用地地批准书书或划拨拨决定书书）5） 拆拆迁代办办单位和和评估机机构资料料。6） 拆拆迁安置置计划和和方案；（拆迁迁红线范范围内房房屋面积积、户数数、性质质、用途途等基本本情况；拆迁方方式；拆拆迁期限限

34、；还建建方式及及还建期期限；产产权清晰晰的安置置用房证证明；拆拆迁补偿偿资金来来源及预预算资金金额度。）7） 有有关金融融机构出出具的拆拆迁补偿偿安置资资金证明明。根据城城市房屋屋拆迁管管理实施施办法的规定定，房屋屋拆迁管管理部门门在收到到申请之之日起330日内内，对申申请审查查完毕。符合条条件的，依法收收取拆迁迁管理费费（住宅宅为7元元/平方方米，非非住宅为为3元/平方米米），颁颁发房屋屋拆迁许许可证。开发商商取得房屋拆拆迁许可可证后后，即可可组织拆拆迁，并并与拆迁迁人签订订安置补补偿协议议。安置置补偿共共有三种种方式，一是货货币安置置，二是是现房安安置，三三是就地地或异地地还建。拆迁完完毕

35、后，申请拆拆迁验收收，取得得房屋屋拆迁验验收合格格证。 三、 建建筑工程程规划管管理建设工程程规划管管理的主主要内容容有：建建筑管理理、道路路管理、管线管管理、审审定设计计方案、核发建建设工程程规划许许可证。1、项目目规划申申报在已开发发使用的的城镇国国有土地地范围，项目规规划申报报的基本本步骤是是：1)在项项目建议议书报批批或可行行性研究究报告编编制之前前，开发发商要向向规划局局申报规规划要点点，规划划管理部部门应在在要点通通知书中中对批复复时的参参考依据据；2)在项项目建议议书批复复后，开开发商应应向规划划局申报报项目选选址、定定点，即即向申请请单位下下发选址址规划意意见通知知书，对对项目

36、用用地的位位置、面面积、范范围等提提供较详详细的意意见，并并须同时时下达规规划设计计条件；3)规划划设计条条件，是是项目选选址后，由建设设单位申申请，规规划部门门下达的的委托设设计机构构进行规规划方案案设计的的依据性性文件。开发商商在完成成方案设设计后，须向规规划部门门提出审审定申请请；4)通过过审定的的设计方方案，是是编制初初步设计计或施工工图的依依据，也也是取得得建设用用地规划划许可证证的必备备条件；5)开发发商依据据审定的的设计方方案通知知书和可可行性研研究报告告批复，并在规规划主管管部门征征询土地地及拆迁迁部门有有关用地地及拆迁迁安置的的意见后后，应向向规划局局申领建建设用地地规划许许

37、可证，该证是是取得土土地使用用权的必必备文件件；6)申领领建设工工程规划划许可证证，是在在项目列列入年度度正式计计划后，申请办办理开工工手续之之前，需需进行的的验证工工程建设设符合规规划要求求的最后后法定程程序，该该证是申办开开工的必必备文件件。进行行营利性性的房地地产开发发，必须须取得国国有土地地使用权权才能进进行。根根据城城市房地地产管理理法的的有关规规定，房房地产开开发用地地一级市市场取得得方式有有两种：即出让让和划拨拨。通过过出让方方式取得得使用权权的法律律凭证是是国有土土地使用用权证：通过划划拨取得得土地使使用权的的临时证证件是建建设用地地批准书书或划拨拨决定书书。2、申办办项目选选

38、址定点点申办项目目选址定定点，取取得建建设项目目选址意意见书和建建设用地地规划许许可证。并取取得建建设项目目选址意意见书的附件件：规划划设计（土地使使用）条条件。1）建设设项目选选址申请请城市规划划行政主主管部门门根据全全市经济济社会发发展策略略、城市市总体规规划、分分区规划划、控制制性详细细规划等等各级规规划，按按照国家家城市市规划法法、建设项项目选址址规划管管理办法法等，考虑建建设项目目的要求求，在规规定期限限内提出出规划方方面的初初审意见见和选址址意见。此后，由城市市规划行行政主管管部门会会同土地地管理部部门并征征求项目目所涉及及到的有有关部门门的意见见，对初初审意见见及其选选址提出出复

39、审意意见，对对于同意意的项目目报政府府审批后后，在规规定的审审批期限限内核发发项目选选址意见见书。 建设项项目选址址意见书书的主要要内容应应包括：建设项项目的基基本情况况和建设设项目规规划选址址的主要要依据。2）申办办建设用用地规划划城市建设设用地规规划管理理的基本本是依据据城市规规划确定定的不同同地段的的土地使使用性质质和总体体布局，决定建建设工程程可以使使用哪些些土地，不可以以使用哪哪些土地地，以及及在满足足建设项项目功能能和使用用要求的的前提下下，如何何经济、合理地地使用土土地。城城市规划划行政主主管部门门对城市市用地进进行统一一的规划划管理，实行严严格的规规划控制制是实施施城市规规划的

40、基基本保证证。3）委托托设计单单位设计计，送审审设计方方案。3、申报报规划要要点规划要点点是计划划立项或或建设工工程可行行性研究究的规划划基本依依据。计计划部门门可以要要求开发发单位初初始规划划部门对对于开发发项目的的意见，再行决决定对可可行性研研究报告告的批复复。当建建设单位位完成计计划报批批手续之之后，应应到规划划部门申申报选址址定点，以获取取选址规规划意见见通知书书申报选选址定点点。办理理上述“一书一证”时，需需提交以以下申报报资料：1、土地地以出让让的方式式取得：（1）土土地使用用权出让让合同、土地证证；（2）建建设项目目批准、核准、备案文文件；（3）规规划设计计总图或或初步设设计方案

41、案。2、土地地以划拨拨的方式式取得：（1）有有偿划拨拨：有关部部门批准准、核准准文件； 与国土土部门签签订的合合同；规划设设计总图图或初步步设计方方案；（2）无无偿划拨拨：有关部部门批准准、核准准文件；规划设设计总图图或初步步设计方方案。开发商取取得建建设项目目选址意意见书及建建设用地地规划许许可证后，即即可办理理建设工工程规划划方案报报建手续续，取得得建设设工程规规划许可可证；1）规划划方案审审批阶段段，取得得规划划建筑方方案批准准意见书书。在在此阶段段需要提提供的资资料为：a1：20000地形形图1份份；b1：5000地形图图1份（附道路路红线及及光盘）；c建设设项目规规划建筑筑方案图图纸

42、1套套及光盘盘（大型型项目需需提供22-3个个不同设设计单位位的规划划方案及及光盘）；d“一一书一证证”及其附附件（规规划设计计使用条条件和规规划用地地范围线线）。2）施工工图核准准阶段，取得建建筑核位位红线图图5份和和施工图图3份。在此阶阶段需要要提供的的资料为为：a土地地证复印印件或宗宗地图或或出让让合同或划划拨决定定书；b公安安、消防防、审图图办、人人防、供供水、供供电、城城管、交交管、通通信管线线、抗震震、环卫卫、燃气气、园林林、等部部门审查查意见或或回执；c施工工图3份份及光盘盘。建设工工程规划划许可证证出现现变更事事由时，提交以以下资料料办理：1） 变变更申请请；2） 工工商部门门

43、更名通通知、变变更后的的工商执执照；3） 开开发商资资质证明明；4） 土土地变更更批复；5） 变更后后的土地地使用证证；6） （土地批批租费、使用费费）收据据；7） 原原建设工工程规划划许可证证；8） 建建筑红线线图；9） 抵抵押权人人同意变变更的意意见（办办理了在在建工程程抵押的的）；10） 法院裁裁决项目目还应提提交判决决书4、申办办建设工工程红线线定位与与验线取得建筑筑定位红线线图。红红线定位位包括建建筑红线线定位和和市政红红线定位位。其流流程是先先红线定定位，再再验线。红线定定位工作作完成后后，当建建筑物施施工至正正负零或或市政管管线埋设设沟槽覆覆土前，建设单单位应申申请红线线验线。办

44、理红红线定位位时应提提交以下下资料原原件：11） 建建筑红线线：审批批手续齐齐全的红红线图、建筑施施工图，以及建建筑红线线放线通通知单。2） 建筑试试放红线线：红线线图、建建筑总平平面图或或建筑施施工图、试放红红线通知知单。33） 市市政红线线：审批批手续齐齐全的红红线图、管线工工程审批批文件及及施工图图。4） 若所所放红线线与规划划道路或或其它预预留规划划控制范范围相关关，建设设单位还还须到市市规划院院提取道道路坐标标及其它它相关数数据。四、 工工程项目目报建1、工程程建设项项目报建建程序：1) 建建设单位位或其委委托的代代理机构构到市交交易中心心领取工程建建设项目目报建表表。2) 按按报建

45、表表的内容容如实填填写,盖盖上项目目法人公公章后报报送市交交易中心心。3) 工工程建设设项目立立项批文文、资信信证明、建设用用地证明明、.规规划审批批文件、施工图图设计文文件审查查批准书书连同报报建表同同时提交交。4) 属属于试桩桩建设工工程项目目,须办办理试桩桩登记手手续。工工程建设设项目的的投资和和建设规规模发生生变化时时,建设设单位或或其委托托代理机机构应及及时到市市交易中中心进行行补充登登记，筹建负负责人变变更时,应办理理变更手手续。2、建设设项目报报建登记记凡在本市市范围内内进行建建设的，其建筑筑面积达达到10000mm2 的的建设工工程或工工程造价价在500万元以以上的新新建、扩扩

46、建和改改建的建建筑（构构筑物工工程、市市政工程程及装饰饰工程）应办理理工程项项目的报报建手续续。工作内容容：填报建建设工程程项目报报建表需带下下列资料料：（一）建建设项目目批准文文件；（二）建建设工程程项目土土地使用用合法证证明文件件；（三）施施工图设设计文件件审查批批准书；（四）资资金证明明（银行行出具的的六联单单或审计计报告）；（五）私私营、民民营、合合资项目目必须出出具合法法证明文文件。3、报建建信息管管理：1）建设设工程交交易中心心核实报报建资料料，进行行现场勘勘踏（77个工作作日内）；2）在交交易中心心媒介上上发布报报建信息息；3）交易易中心将将报建信信息转至至各有关关管理机机构。2

47、）审核核一费费制收收费认定定表、核核发缴款款通知填报建设工工程一一费制收费认认定表按下列列程序办办理（一）在在报建台台领取收收费认定定表（共共两份）；（二）到到各单位位办事窗口办理缴缴费认定定手续；（三）应应缴费用用从工程程报建开开始200日内凭凭建设工工程交易易中心（咨询台台）开具具的行行政事业业性收费费、基金金缴款通通知书到代理理银行专专柜办理理缴款手手续。其其它以中中标价为为计算基基数的缴缴费项目目，在招招投标监监督管理理机构对对招标投投标情况况书面报报告核准准前按上上述程序序办理。4、办理理招标手手续依法必须须进行招招标的项项目范围围和规模模标准，按照山山东省人人民政府府的规定定执行。

48、施工单单项合同同估算价价在500万元人人民币以以上或建建筑面积积达到110000m2 的建设设工程新新建、扩扩建和改改建的建建筑的建建设工程程必须进进行招标标。工程程建设项项目必须须在发包包前,由由建设单单位或其其委托代代理机构构到市交交易中心心进行报报建。应应当报建建而未报报建的工工程项目目，不得得进行招招投标。报建时时须交验验工程建建设项目目以下文文书:立立项的批批准文件件、银行行出具该该工程项项目资信信证明、经批准准的建设设用地证证明和规规划审批批文件等等。工程程建设项项目的报报建内容容主要包包括:工工程名称称、建设设地点、投资规规模、资资金来源源、当年年投资额额度、工工程规模模、拟开开

49、工与竣竣工日期期、发包包方式、工程筹筹建情况况。5、投标标企业投投标报名名（一）投投标申请请人应是是中国国山东建设设网网网员，并并事先（7个工工作日以以上）将将下述资资料内容容报送各各地方政政府建设设工程交交易中心心，经验验证核实实后输入入数据库库，作为为投标报报名、评评标、定定标的依依据资料料：1、投标标申请人人的营业业执照；2、资质质证书；3、投标标申请人人信誉档档案资料料；4、项目目经理有有关资料料；5、业绩绩及其它它与投标标活动有有关的资资料。（二）网网上投标标报名。网址：6、投标标资格预预审内容容（一）招招标人根根据工程程需要对对投标申申请人投投标资格格预审的的，应按按已发布布公告的

50、的内容和和要求对对投标申申请人进进行资格格预审。（二）投投标申请请人到各各地方政政府建设设工程交交易大厅厅商务中中心领取取资预审审通知书书和购买买资格预预审格式式文件；（三）招招标人采采用对投投标申请请人资格格预审的的，凡预预审合格格者少于于7家的的，应重重新发布布招标公公告；预预审合格格者过多多时，又又不便直直接确定定的，应应在各地地方政府府建设工工程交易易中心采采用随机机方式抽抽取不少少于7家家的投标标申请人人。7、投标标文件的的编制、内容、递交和和接收工工作内容容（一）招招标文件件编制投投标人应应根据招招标文件件和招标标工程图图纸以及及工程技技术规范范要求，结合踏踏勘施工工现场和和招标答

51、答疑会所所了解的的情况，编制投投标文件件和工程程预算。投标文文件编制制完成后后应仔细细校核，按招标标文件的的规定打打印、装装订、密密封和标标志，并并满足招招标文件件要求的的份数。采用标标准保密密化评审审技术标标的（暗暗标）严严格按武武建招办办字220022188号文件件规定执执行。（二）投投标文件件的内容容1、投标标函；2、施工工组织设设计或者者施工方方案；3、投标标报价；4、招标标文件要要求提供供的其他他材料。（三）投投标文件件的递交交和接收收1、投标标文件的的递交投投标人应应在招标标文件要要求提交交投标文文件的截截止时间间前，将将投标文文件密封封送达投投标地点点。在投投标截止止时限以以前，

52、投投标人可可以对所所递交的的投标文文件进行行补充、修改或或撤回，补充、修改的的内容为为投标文文件的组组成部分分。并须须按招标标文件的的规定进进行编制制、密封封和标志志。2、投标标文件的的接收在在投标截截止时间间前，招招标人应应做好投投标文件件的接收收工作。在接收收中应注注意核对对投标文文件是否否按招标标文件的的规定进进行密封封和标志志，并做做好接收收时间的的记录，未按时时或提前前送达的的，招标标人应当当拒收。8、组织织评标委委员会工工作内容容（一）招招标人于于开标前前（上午午召开的的评标会会应提前前18小小时以上上，下午午召开的的评标会会应提前前4小时时以上55小时以以内）在在招投标标监督管管

53、理机构构的监督督下，通通过建设设工程交交易中心心计算机机系统按按规定随随机抽取取评委，并提供供以下资资料：1、建建设工程程交易中中心抽取取评标评评委申请请表；2、代理理银行代代收专柜柜开具的的以建设设面积为为计算基基数的一费制制收费费项目的的缴款凭凭据。（二）由由建设工工程交易易中心指指定专人人通知评评委参加加评标；（三）建建设工程程交易中中心负责责将已抽抽取评委委的详细细资料及及通知结结果打印印密封（密封套套破损无无效），分别交交由招标标人和招招投标监监督管理理机构签签收保存存。 9、开标标工作内内容（一）招招标人介介绍投标标单位和和招投标标监督管管理部门门人员；（二）当当众检验验投标文文件

54、是否否符合规规定，按按规定启启封投标标书；（三）唱唱报投标标标价、工期、质量、主要材材料用量量以及需需要特别别说明的的内容；（四）设设有标底底的公布布标底；（五）招招标人填填写开标标汇总表表，并由由投标人人签字认认可。（六）招招投标监监督管理理机构进进行监督督管理10、定定标工作作内容按照中华华人民共共和国建建设部令令第889号令房房屋建筑筑和市政政基础设设施工程程施工招招标投标标管理办办法和和招标人人应当在在投标有有效期截截止时限限30日日前确定定中标人人。投标标有效期期应当在在招标文文件中载载明。11、核核准招投投标情况况报告中标通知知书的签签发及中中标人的的公示公公告工作作内容：招标人人

55、应当自自确定中中标人之之日起115日内内，向招招标投标标监督管管理机构构提交招招标投标标情况的的书面报报告。在在向招标标投标监监督管理理机构提提交招投投标情况况书面报报告核准准时，应应提交下下列资料料： 1、由各收收费单位位确认的的建设设管理收收费认定定表；22、由代代理银行行代收专专柜开具具的以中中标价为为计算基基数的一费 制收收费项目目的缴款款凭据。同同时，向向建设工工程交易易中心提提交拟发发布的中中标通知知书，并并填写中标公公告公示示、发布布登记表表，按按规定在在各地方方政府建建设工程程交易中中心媒介介上公示示、公告告中标结结果。招标投标标监督管管理机构构自收到到书面报报告之日日起5日日

56、内未通通知招标标人在招招标投标标活动中中有违法法行为的的，招标标人可以以向中标标人发出出中标通通知书，并将中中标结果果通知所所有未中中标的投投标人。12、签签订工程程承发包包合同招标人和和中标人人应当自自中标通通知书发发出之日日起300日内，按照招招标文件件和中标标人的投投标文件件订立书书面合同同；招标标人和中中标人不不得再行行订立背背离合同同实质性性内容的的其他协协议。订订立书面面合同后后7日内内，中标标人应当当将合同同送管理理机构备备案。 13、招招标条件件1）勘察察、设计计、招标，应当取取得该项项目的建建设用地地规划许许可证，并办理理建设用用地手续续和立项项审批手手续；2）建设设工程全全

57、过程监监理招标标，应当当完成立立项审批批手续；建设工工程施工工阶段监监理招标标，应当当完成勘勘察和设设计工作作；3）施工工招标，应当完完成立项项审批手手续，建建设资金金已经落落实，按按规定应应当实行行建设监监理的工工程已签签订建设设监理合合同；4）材料料、设备备招标，应当完完成设计计工作，材料设设备的技技术性能能已经确确定，所所需资金金已经落落实；5）法律律、法规规、规章章规定的的其他条条件。公开招标标工程应应实行资资格预审审，邀请请招标工工程可实实行资格格预审，也可实实行资格格后审，但资格格预审和和资格后后审不能能同时进进行。施施工招标标项目需需要划分分标段和和确定工工期的，招标人人应当合合

58、理划分分标段、确定工工期，并并在招标标文件中中载明。应积极极推行总总承包负负责制，不得将将一个单单位工程程主楼、附楼、分部工工程分开开招标，严禁招招标人肢肢解工程程或中标标人将中中标工程程违法转转包、分分包，如如分部工工程专业业性较强强需要另另行选择择承包人人的，必必须进入入有形建建筑市场场通过招招标投标标方式确确定。任任何为招招标项目目的前期期准备或或者监理理工作提提供设计计、咨询询服务的的法人及及其附属属机构（单位），均不不得参加加该招标标项目的的投标。14、招招标方式式开发建设设工程招招标投标标可以采采取公开开招标、邀请招招标和协协商议标标等几种种方式： 、公开招标标由招标单单位通过过报

59、刊、广播、电视等等转播媒媒介发布布招标通通告，公公开请承承包者参参加投标标竞争。凡具备备规定条条件的单单位都可可自愿参参加投标标。在众众多的投投标单位位中选择择报价合合理、工工期较短短、信誉誉良好的的承包商商。这种种公开招招标方式式，由于于参加投投标的单单位较多多，所以以审查投投标资格格及其标标书的工工作量较较大，招招标费用用开支较较多。根根据市建建委关关于建设设工程项项目施工工招标投投标人资资格审查查有关规规定（试试行）的的通知，实行行公开招招标工程程应实行行投标人人资格预预审，当当资格预预审的潜潜在投标标人过多多时，由由招标人人通过随随机方法法从中选选择投标标人，且且数量不不得少于于7家。

60、公开招招标一般般适用于于工程规规模较大大、技术术复杂、报价水水平不易易掌握的的大中型型工程建建设建设设项目，以及采采购数量量多，金金额大的的物资设设备、材材料的供供应。(2)邀邀请招标标招标单位位不公开开发布招招标通告告，而是是根据工工程特点点向经预预先选择择的承包包商发出出招标通通知书或或邀请函函，然后后根据各各单位回回函答复复情况，确定投投标对象象，请他他们参加加招标项项目的投投标竞争争。邀请请参加投投标单位位的个数数，世界界各国都都有规定定，我省省在有关关规定中中，明确确要求不不少于三三家。；邀请招招标方式式由于对对邀请对对象的技技术、经经验和信信誉方面面比较了了解和信信任，所所以组织织