成本法建筑物折旧的分解法

1、对于成本法中估算“建筑物折旧”的“分解法”具体如何理解？（1）建筑物折旧的性质房估中：房地产价值中建筑物价值的折损。会计中：房地产投资的回收或未来购建成本的按期分摊（不含土地价值无形资产摊销）。（2）房地产价值中建筑物价值的理论与分类备注：房地产价值无论是否包含土地价值都符合上述表格中的规律。备注：房地产价值无论是否包含土地价值都符合上述表格中的规律。（3）房地产价值中建筑物价值的折旧理论备注：房地产价值无论是否包含土地价值都符合上述表格中的规律。价值损：属于直接损失，一般指额外多投资。价值漏：属于间接损失，一般指经营中减少的净收入。物质折旧中的对应理论与方法PP296 中“自然老化”、“正常

2、使用磨损”、“自然意外损毁”、“人为意外损毁”、“使用磨损”。功能折旧中的都包含“缺乏”、“”、“过剩”，但是分属投资造成、经营造成两个方面。权属折旧是在房地产经营过程中产生的，如地役权价值损(表中权属折旧)、抵押权价值损(表中权属折旧)、租赁权价值漏(表中权属折旧)。而地役权价值损直接通过交易收回，而抵押权价值损也通过抵押交易收回。房地产估价师中心群 18036376 免费课件 10 月群 每天练习，各科目重点难点知识点，让你做到每天进步一点点，提高一分，干掉回的。可修复在本质上是再投资，在对外部环境上可采取风险保障(保险、大修！而租赁权价值漏则是权属人于出租人的合约与客观价值(市场价值)间

3、的差异无法收、)，在对房地产自身上可进行改造(解除权属约束、物理大修、增加未价值折损前提价值损失的类型可否修复可修复方式折旧原因收回方式及对应科目客观价值下的正常折损外环境上(自然)环境无变化房地产价值无非人为损伤，房地产价值不因 为损坏且无人赔付造成的价值漏损。无可赔付而无法赔付的价值漏损无需无需额外保险或大修互补正常使用磨损、物质在时间上的老化、人为的损坏最高最佳经营下的净收益-时间价值无为的物质折旧物质折旧(经济)环境无变化、市场无波动，房地产价值可通过正常经营予以回收无市场波动造成的价格偏离，产生的价值漏损无需价值为 0，无法互补无外部折旧利用上(投资)最高最佳利用下，无各部分影响的折

4、损(建与项目、土与建、建)无投资决策或者外环境变化造成的投资决策相对主观所造成的价值漏损无需改建再投资为 0，无需互补无功能折旧(经营)最高最佳利用下，房地产价值回收过程中无价值漏(少收)、无价值损(多费)无经营管理的或造成的价值漏损无需无需(大修、解除权属约束、增加未来净收益的有形资产再投资和无形资产再投资)无 经营使用造成的物质折旧和权属折旧非客观价值下的折损外环境上(自然)环境变化，房地产价值有非人为损伤，房地产价值因 为损坏且无人赔付造成的价值漏损。可赔付而无法赔付的价值漏损可需额外保险或大修互补为物质损毁无法收回为物质折旧物质折旧(经济)环境变化、市场无波动，房地产价值不可通过正常经

5、营予以全部回收市场波动造成的价格偏离，产生的价值漏损可需价值互补外部经济环境变化外部折旧外部折旧利用上(投资)非最高最佳利用下，有各部 分影响的折损(建与项目、土与建、建)投资决策或者外环境变化造成的投资决策相对所造成的价值漏损可改建再投资互补投资决策的失误(含被主观)功能折旧功能折旧(经营)非最高最佳利用下，房地产价值回收过程中有价值漏(少收)、无价值损(多费)无经营管理的或造成的价值漏损可大修、解除权属约束、增加未来净收益的有形资产再投资和无形资产再投资经营管理的失误经营使用造成的物质折旧和权属折旧物质折旧+功能折旧+权属折旧房地产价值中建筑物价值的分类分类前提价值价格关系对应的房地产价值

6、影响变动客观价值符合最高最佳利用(投资+经营)成交价格市场价格房地产自身(实物+权属+区位)达到最优无经济影响下的市场波动市场价格真实价值外环境平稳不变非客观价值有经济影响下的市场波动市场价格真实价值外环境变化不符合最高最佳利用(投资+经营)成交价格市场价格房地产自身(实物+权属+区位)达到非最优房地产价值构成自身价值实物权属区位外环境非经济经济区别会计房估目的为未来重新购建准备对非全新状况下的房地产市场价值进行估算折旧前价值取值原交易产生的历史价全新房地产的市场价（重新购建价）折旧取值按会计准则，一般采用年限法按房地产的经济及价值折损情况，一般采用年限法、市场提取法、分解法。折旧后价值账面价

7、房地产状况下价值时点下的市场价值来净收益的有形资产再投资和无形资产再投资)。另表中可修复是在法律上允许、技术上可能的前提下，仅仅只考虑经济的可行性。（4）分解法中隐含的几大假设分解法中未考虑权属折旧，不过这也与成本法未考虑权属影响相关(详见新房地产估价规范中 4.4.16)。分解法中各细分科目是独立分开的。a.物质折旧、功能折旧、外部折旧独立分开的前提b.可修复与不可修复独立因为可修复与不可修复的前提是互斥的可修复的前提是：现单投未来净收益损失现值 不可修复的前提是：现单投未来净收益损失现值分解法中的修复仅仅考虑实物修复，但资产修复等，详细见上表备注)。上可以应该修复的是价值(包含权属修复、外

8、环境风险保障、无形分解法中的物质折旧中的可修复修复、房地产估价师中心群 18036376 免费课件 10 月群每天练习，各科目重点难点知识点，让你做到每天进步一点点，提高一分，干掉！功能折旧中的可修复的默认前提是法律上允许、技术上可能，只考虑经济上的可行性，而分解法中的外部折旧的默认前提是法律上允许，考虑技术上的可能性和经济上的可行性(因无法对房地产的建筑中的实物的目的)。（5）关于对成本法建筑物折旧求取的分解法的应试问题进行修复达到改变房地产的建筑外环境分解法在实际中少考或不考。出题中隐含了重建成本随时间不变的前提(但这有违于成本法本身的技术路线)。可修复与不可修复的判别标准：可修复的前提是

9、：现单投未来净收益增加现值 不可修复的前提是：现单投未来净收益增加现值可修复折旧的计算公式【举例子】：假设重新购建成本为 100 万，原建设时投入 10 万，现在单独投入 12 万，未来净收益损失为 13 万。（未考虑时间价值，都为现值）。则现未单独投入前的房地产价值为 88 万。原建设时投入的房地产产价值中不含该部分投入的价值为 90 万（假设重新购建成本未变的情况下）那可修复折旧就为 90-88=2 万等同于“现在单独投入-原建设时投入”前提可修复的前提现单投未来净收益损失现值出题的前提折旧不可为负，即(现单投-原建投)0出题规律原建投现单投未来净收益损失现值方法与公式物质折旧可修复现单投

10、-原建投(原建投为 0)功能缺失折旧可修复现单投-原建投功能折旧可修复现单投-原建投+功能处置净损失(功能重置价-已提折旧-处置得残余价值+处置费用)折旧前提物质折旧(自然+经济)环境无变化+(投资+经营)最高最佳利用物质折旧其他条件不变时，(自然)环境变化物质折旧其他条件不变时，(经营)非最高最佳利用下的物质的加速折旧外部折旧其他条件不变时，(经济)环境变化功能折旧(自然)环境无变化，(投资+经营)非最高最佳利用或(经济)环境变化造成的(投资+经营)相对非最高最佳利用房地产价值构成自身价值权属权属折旧区位功能折旧实物物质折旧外环境非经济经济外部折旧备注：若现在单独投入原建设时投入，则折旧为负

11、，主要原因是技术进步，市场变化所致，具体用经营与管理P241 的理论去理解，一般出题中都为正值，这是因为投入的“看涨”假设所决定的，而出现负值的情况一般是因为该不可修复折旧的计算公式为看跌。【举例子】：假设重新购建成本 100 万，原建设时投入为 10 万，现在单独投入为 12 万，未来收益净现值为 11 万。（未考虑时间价值，都为现值）。现在单独投入为 12 万未来收益净现值为 11 万，则现在单独投入则不经济，则判定该部分是不可修复。若原建设时投入了，则现在可收益 11-10=1 万的净则。而正是因为没有该项投入，造成了少收了 1 万。因为现在价值为 100 万，而未来净现在 11 万，则现在却少该投入的价值为 89 万。若重新购建成本不变，则群 每天值（含该投入）为 100 万，房地产估价师中心群 18036376 免费课件 10 月练习，各科目重点难点知识点，让你做到每天进步一点点，提高一分，干掉千人！因投入为 10 万，则未投入部分为 90 万。则折旧为 1.备注：若原建设时投入未来净收益损失现值，则折旧为负，主要原因是则是该项投资不符合“最高最佳 利用（投资）”的前提，是属于不该投资的部分(如果投资会直接产生过剩投资)。前提不可修复的前提现单投未来净收益损失现值出题的前提折旧不可为负，即 (未来净收益损失现值-原建投)0出题规律原建投未来净收益增加