税法（第五版）第七章土地增值税法

1、税法：实务与案例330第七章 土地增值税法第一节土地增值税概述一、土地增值税的概念二、纳税人 土地增值税(land value increment tax)是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权并取得增值收入的单位和个人,就其转让房地产产权所取得的增值额征收的一种税。 对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权并取得增值收入的单位和个人征税。 单位是指法人,包括各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。同样适用于所有涉外企业和个人。三、征税范围税法：实务与案例（一）基本征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，但不

2、包括国有土地使用权出让所取得的收入。1.区分国有土地使用权的出让和转让2.以是否发生转让行为、主要以房地产权属（指土地使用权和房产产权） 的变更为标准。3.土地增值税的基本范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产的买卖。 (二)具体情况判定有关事项 是否属于征税范围 1继承、赠与 继承不征(无收入)。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与征。 2出租 不征(无权属转移) 3房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 4房地产交换 单位之间换房，征；

3、个人之间互换自住房可不征。 税法：实务与案例331四、税率表81土地增值税四级超率累进税率表级数增值额占扣除项目比例(增值率)适用税率(%)速算扣除系数(%)123450%(含50%)以下50%100%(含100%)100%200%(含200%)超过200%的部分30405060051535有关事项 是否属于征税范围 5以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，暂免征税；将投资联营房地产再转让，征。 6企业兼并转让房地产 暂免 7房地产重新评估 不征(既无权属的转移也无收入) 8代建房 不征(无权属转移) 9.合作建房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税税法：实务与案

4、例333第二节土地增值税的计算一、计税依据 以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。（一）纳税人转让房地产取得的收入 包括货币收入、实物收入和其他收入。 （二）规定扣除项目金额： 转让项目的性质 扣除项目 房地产开发企业新建房地产转让 1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用 4与转让房地产有关的税金 5财政部规定的其他扣除项目 (二）对于存量房地产转让 1房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价成新度折扣率2取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 3转让环节缴纳的税金 1.取得土地

5、使用权所支付的金额包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。扣除项目的具体说明： 2.房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 3.房地产开发费用 （1）纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内 （2）纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用的计算扣除时

6、不能同时适用上述（1）和（2）两种办法。税法：实务与案例334 4.与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加。对于房地产开发企业的纳税人而言,由于印花税已在管理费用中核算，所以不得扣除印花税，其他纳税人可按产权转移书据所载金额的5扣除印花税。 5.其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%二、增值额的确定 6.转让旧房屋及建筑物的扣除项目(1)房屋及建筑物的评估价格。这是指在转让已使用的房屋及建筑物时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本，乘以成新度折扣率后的价格。(2)取得土地使用权所支

7、付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。(3)在转让环节缴纳的税金，包括括城市维护建设税、教育费附加和印花税。 增值额是指土地增值税的纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额,是土地增值税的本质所在。纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(2)提供扣除项目金额不实的;(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。税法：实务与案例335三、应纳税额的计算(一)定义法(二)速算扣除法1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。土地增值税税额=增值额30%2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过100

8、%的部分,税率为40%。土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分,税率为50%。土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%4.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%税法：实务与案例337【例71】房地产开发公司出售一幢写字楼,不含税收入为10 000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款及各种费用1 000万元;房地产开发成本3 000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的城市

9、维护建设税、教育费附加和印花税税金共计为55万元，其中印花税5万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。【解析】第一步:确认收入。收入总额等于10 000万元。第二步:确定扣除项目。(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1 000万元。税法：实务与案例338(2)房地产开发成本为3 000万元。(3)房地产开发费用=500-50+(1 000+3 000)5%=650(万元)(4)允许扣除的税费=55-5=50（万元）(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。加计扣除额=(1 000+3 000)20%=800(万元)(6

10、)允许扣除的项目金额合计=1 000+3 000+650+50+800=5 500(万元)第三步:计算增值额。增值额=10 000-5 500=4 500(万元)税法：实务与案例339第四步:计算增值率。增值率=4 5005 500100%=81.82%第五步:确定适用税率。增值率介于50%和100%之间,属于第二档(40%)。第六步:计算应纳税额。定义法:应纳税额=(4 500-5 50050%)40%+5 50050%30%=1 525(万元)速算扣除法:应纳税额=4 50040%-5 5005%=1 525(万元)税法：实务与案例341第三节税收优惠一、对建造普通标准住宅的减免税优惠1.

11、开发的房地产项目是否属于普通标准住宅。 2.注意确认增值额是否未超过扣除项目金额的20%。 3.对增值额超过扣除项目金额20%的,应对其全部增值额按规定计征土地增值税,不能仅按其超过扣除项目金额20%的部分计算征税。 4.对于纳税人既建普通标准住宅又涉足其他房地产开发的,应分别核算增值额。若未能分别核算或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。二、对国家征用收回的房地产的减免税优惠 根据土地增值税暂行条例的规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。这里所说的“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房

12、产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照有关规定免征土地增值税。税法：实务与案例343第四节土地增值税的会计处理与纳税申报一、会计处理(一)主营房地产业务的企业【例72】某房地产公司预缴土地增值税40万元,项目竣工后应缴土地增值税80万元。【解析】(1)预缴土地增值税40万元:借:递延所得税资产土地增值税400 000贷:应交税费应交土地增值税400 000借:应交税费应交土地增值税400 000贷:银行存款400 000(2)竣工后应缴土地增值税80万元:借:税金及附加800 000贷:应交税费应交土地增值税400 000递延所得税资产土地

13、增值税400 000税法：实务与案例344清缴土地增值税40万元:借:应交税费应交土地增值税400 000贷:银行存款400 000(二)非主营房地产业务的企业1.兼营房地产业务的企业,房地产完工后未转入固定资产的,转让时计算应纳土地增值税,应做会计分录:借:其他业务支出贷:应交税费应交土地增值税【例73】某兼营房地产公司将自建的写字楼出售,按规定应缴土地增值税40万元。【解析】借:其他业务支出400 000贷:应交税费应交土地增值税400 000借:应交税费应交土地增值税400 000贷:银行存款400 0002.转让以支付土地出让金等方式取得的国有土地使用权,原已纳入“无形资产”核算的,其

14、转让时计算应交纳的土地增值税,做会计分录如下:借:其他业务支出贷:应交税费应交土地增值税税法：实务与案例3483.转让的国有土地使用权已连同地上建筑物及其他附着物一并在“固定资产”科目核算的,其转让房地产(包括地上建筑物及其他附着物)时计算应交纳的土地增值税,做会计分录如下:借:固定资产清理贷:应交税费应交土地增值税【例74】某房地产公司将厂房与土地使用权一并出售,按规定应缴土地增值税40万元。【解析】借:固定资产清理400 000贷:应交税费应交土地增值税400 000缴纳土地增值税时:借:应交税费应交土地增值税400 000贷:银行存款400 0004.转让的以行政划拨方式取得的国有土地使

15、用权,如仅转让国有土地使用权,也要缴纳土地增值税。该类业务可先把缴纳的土地出让金作为“无形资产”入账,按转让无形资产进行会计处理。会计分录如下:收到转让收入时:借:银行存款贷:应交税费应交土地增值税缴纳土地增值税时:税法：实务与案例350借:应交税费应交土地增值税贷:银行存款【例75】某公司出售一块以行政划拨方式取得的土地使用权,取得收入10万元,其中需补缴土地出让金4.5万元。在转让中,该公司补交土地出让金营业税金0.5万元。计算该公司应缴的土地增值税。【解析】补缴土地出让金4.5万元。借:无形资产450 000贷:银行存款450 000计算土地出让金:增值额=10-4.5-0.5=5(万元

16、)增值率=增值额扣除项目金额=5(4.5+0.5)=100%土地增值税=540%-55%=1.75(万元)借:银行存款100 000贷:应交税费应交土地增值税17 500应交税费应交营业税5 000无形资产45 000营业外收入32 500缴纳土地增值税时:借:应交税费应交土地增值税17 500贷:银行存款17 500税法：实务与案例353二、纳税申报1.纳税人为法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营地一致时,则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;若两地不一致,则应在房地产坐落地有管辖权的税务机关申报纳税。2.纳税人为自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时,则在住所所

17、在地的税务机关申报纳税;若两地不一致,则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。(二)基本程序1.纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定。2.纳税人应按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。(一)纳税地点税法：实务与案例综合案例 2018年11月某工业企业建造并转让楼房一栋,取得价款5 100万元,交

18、易完成后,该企业按规定缴纳了有关税金(增值税征收率5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%、印花税0.5)。该企业为取得土地使用权而支付的地价款为600万元,投入房地产的开发成本为1 800万元,房地产开发费用中的利息支出为120万元(其中罚息20万元，能按房地产项目分摊，并提供金融机构证明),该企业所在政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。计算该公司应纳的土地增值税。税法：实务与案例【案例解析】1.土地增值收入=5 100（1+5%）=4 857.14万元。2.允许扣除项目金额:(1)取得土地使用权支付的地价款为600万元。(2)房地产开发成本为1 800万元。(3)房地产开发费用=（120-20）+（600+1 800）5%=220(万元)(4)与转让房地产有关的税金为:增值税=5 1