2022年房地产估价报告范本

1、 房地产估价报告项 目 名 称：长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25栋707室房地产评估. 委 托 方：估 价 方： xxxxxxxx估 价 人 员：xxxxxx估价作业日期：5月10日估价报告编号：X房估字XX第XX号目 录1. TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc 致 委 托 方 函 PAGEREF _Toc h 32. HYPERLINK l _Toc 估 价 师 声 明 PAGEREF _Toc h 43. HYPERLINK l _Toc 估价的假设和限制条件 PAGEREF _Toc h 54. HYPERLINK l _Toc 房地产估价成果报告

2、7 HYPERLINK l _Toc 一、委托方7 HYPERLINK l _Toc 二、估价方7 HYPERLINK l _Toc 三、估价对象概况7 HYPERLINK l _Toc 四、估价目的8 HYPERLINK l _Toc 五、估价时点8 HYPERLINK l _Toc 六、价值定义8 HYPERLINK l _Toc 七、估价根据8 HYPERLINK l _Toc 八、估价原则9 HYPERLINK l _Toc 九、估价措施9 HYPERLINK l _Toc 十、估价成果10 HYPERLINK l _Toc 十一、估价人员10 HYPERLINK l _Toc 十二、

3、估价作业日期11 HYPERLINK l _Toc 十三、估价报告应用有效期115 HYPERLINK l _Toc 房地产估价技术报告 12 HYPERLINK l _Toc 一、个别因素分析12 HYPERLINK l _Toc 二、区域因素分析12 HYPERLINK l _Toc 三、市场背景分析12 HYPERLINK l _Toc 地理位置和行政区划12 HYPERLINK l _Toc 经济和社会发展状况13 HYPERLINK l _Toc 房地产市场分析14 HYPERLINK l _Toc 四、最高最佳使用分析14 HYPERLINK l _Toc 五、估价措施选用14 H

4、YPERLINK l _Toc 六、估价测算过程15 HYPERLINK l _Toc 七、估价成果拟定196 HYPERLINK l _Toc 附件20致 委 托 方 函：受您的委托，我公司于5月10日对于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25栋707室，建筑面积为86.1 m2，房屋所有权证证号为湘（）宁乡县不动产权第0004764号的房地产进行价格评估，为拟定房屋发售时该房屋的市场价值提供参照根据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的多种资料，遵循依法、公正、科学、精确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点长沙市宁乡县类似房地产的市场价格水平相比较后

5、，拟定委估房地产于估价时点5月10日的价格及单价为：房地产价格及单价小写大写总价3100240元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424元/m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米 法定代表人：XXXXX 5月10日估 价 师 声 明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和精确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已阐明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们根据中华人民共和国国标房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价

6、对象进行了实地查勘。估价员刘凯对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要的专业协助。七、本估价报告得出的估价成果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参照，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其她用途。未经估价机构和估价人员的批准，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承当相应责任。八、我司和签字估价师保存对本评估报告的最后修改和解释权。九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此成果导致的损失不承当责任。在已阐明的评估假设和限制条件之外，

7、引用本评估成果而引起的法律后果，不属于我司和签字估价师的责任范畴。注册房地产估价师： 注册证号：XXXXXX 5月10日 估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1、本报告基于公开市场假设，即：（1）市场为公开的市场，卖方乐意发售并有合理的时间让买卖双方协商量价；（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或减少房地产真实价格。2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等严禁转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为

8、假设前提。3.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在将来剩余使用年限内不变化房地产用途。4.假设委估房地产现状满足所采用的都市规划、用途管制和限制条件，另有阐明的除外。二、本项估价的限制条件1.本次评估的产权根据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。如提供资料不真实而导致评估值失实，评估机构和评估人员不承当相应的责任。2.本评估报告成果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见自身无强制执行的效力，估价师只对成果自身合乎规范规定负责，而不对资产转让定价的决策负责。3本次评估结论为估价时点的抵押价值。估价时点后，随着时间的推移及房地产市场状况发生变化

9、，本结论须做相应调节；且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格原则发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。4本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其她不可抗力对估价结论的影响。5.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行构造性测试，不也许拟定其内部缺损。6.本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。7.本评估报告成果仅为本次评估目的提供价值参照，不得用于其她目的。未经本评估单位批准，评估报告的所有或任何一部分内容不得使用其她与本次项目无关的任何公开文献、告示或报告中，也不得以任何形式公开刊登。8.房地产估价报告备查编号：X房地估X字XX第X号

10、。房地产估价成果报告一、委托方单位名称：法定代表人：单位住址：联系电话：二、估价方机构名称：xxxxxxxxx单位住址：xxxxxxxxxx法定代表人：估价资格：联系电话：xxxxxxxxx三、估价对象概况1.建筑物状况长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于建成，总体构造高18层，为钢筋混凝土构造一等。委估建筑物位于第七层，有公用电梯和楼梯通七楼。建筑物状况为毛坯状态。2.委估对象运用现状委估房地产现为毛坯空置状态。 3.周边环境估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处在新康路西段，北面正对宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡县第十三中

11、学相邻。东行500米为花明北路人人乐商圈，环境好，地段好，绿化面积高，交通以便。区域内具有多种休闲娱乐场合，作为住宅用途区位价值有很大潜力。 权益状况估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）七楼，房屋房屋所有权证湘（）宁乡县不动产权第0004764号，权属李湘华所有。由于资料方面的因素，她项权利与否受限无法核算。 四、估价目的为拟定房地产抵押提供价格参照根据。五、估价时点5月10日六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的所有限制条件下、武汉市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最也许形成的价格；采用公开市场价值原则时，规定评

12、估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土构造，用途为住宅，土地性质为国有建设用地。本次评估成果为涉及土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。七、估价根据1、中华人民共和国都市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；4、中华人民共和国土地管理法实行条例；5、中华人民共和国都市房屋权属登记管理措施；6、委托方提供的待估房地产房屋所有权证；7、湖南省人民政府、武汉市市人民政府颁布的有关政策、规定、实行措施、告知等法规文献；8、估价委托书；9、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料

13、。八、估价原则1、独立、客观、公正原则。2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，多种也许使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。4、替代原则：估价成果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、估价时点原则：估价成果是估价对象在估价时点的客观合理价格。 九、估价措施根据房地产估价规范，一般的房地产估价措施有比较法、收益法、假设开发法、成本法等几种。1、有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为重要估价措施。一方面遵循比较法可比实例的选用原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三

14、个与估价对象用途、规模、档次、建筑构造相似或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响限度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基本，并分别进行交易状况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价措施，由于估价对象具有客观收益，因此可用合适的报酬率，将其将来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。3、假设开发法是预测估价对象将来开发完毕后的价值，然后减去续建的将来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的措施。4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基本，来求取房地产价值的措施

15、，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。根据房地产估价规范并结合估价对象实际状况，评估人员觉得在估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃，因此选用市场比较法进行评估；估价对象同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。最后结合客观市场状况，综合考虑以上估价措施的计算成果，运用数理记录分析的有关措施，拟定估价对象的估价成果。十、估价成果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和收益法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，拟定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估

16、价时点5月10日涉及土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。具体评估成果见房地产抵押评估成果一览表。房地产价格及单价小写大写总价3100240元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424元/m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米十一、估价人员 注册房地产估价师：xxxx注册证号：xxxxxxxxx五月十日十二、估价作业日期5月10日十三、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从5月10日至5月9日 xxxxxxxxx法定代表人： 5月10日 房地产估价技术报告一、个别因素分析1.建筑物状况兆基君城位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于建成，总体构造高18层，为钢筋混凝土构造。委估建筑物位于第七层，有公

17、用电梯和楼梯通七楼。建筑物毛坯状态。2.委估对象运用现状委估房地产现为毛坯空置。 二、区域因素分析估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处在新康路西段，北面正对宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡县第十三中学相邻。东行500米为花明北路人人乐商圈，环境好，地段好，绿化面积高，交通以便。区域内具有多种休闲娱乐场合，作为住宅用途区位价值有很大潜力。三、市场背景分析地理位置和行政区划宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，地理上界于东经11153-11246，北纬2755-2829，东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。东西最大跨度88公里，南北纵长

18、69公里。宁乡县现辖菁华铺、喻家坳、沙田、沩山4个乡，大屯营、道林、花明楼、东湖塘、夏铎铺、坝塘、资福、灰汤、流沙河、青山桥、龙田、巷子口、黄材、老粮仓、煤炭坝、双凫铺、横市、大成桥、回龙铺、双江口、金洲21个镇，玉潭、城郊、白马桥、历经铺4个街道，总面积2906千米，总人口144万人。县人民政府驻地不变（金州大道5段）。另管理1个国家级经济开发区（湖南宁乡经济开发区）、一种省级经济开发区（宁乡高新技术开发区）。经济和社会发展状况宁乡县实现地区生产总值（GDP）835.05亿元，比上年增长14.1%。其中第一产业实现增长值90.73亿元，增长4.4%；第二产业实现增长值578.02亿元，增长1

19、6.6%；第三产业实现增长值166.3亿元，增长10.3%。按常住人口计算，人均GDP达69797元。县域经济基本竞争力前移5位，位居全国百强第56位，中部第3位。宁乡县三次产业构造由上年的11.6:68.5:19.9调节为10.9:69.2:19.9。工业增长值占GDP的比重为62.7%，比上年提高1个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的奉献率为3.3%、82.1%、14.6%，分别拉动GDP增长0.5、11.6、2.0个百分点。实现地区生产总值（GDP）1002.17亿元，比上年增长12.1%。其中第一产业实现增长值109.72亿元，增长4.9%；第二产业实现增长值675.55亿元，增长

20、12.7%；第三产业实现增长值216.90亿元，增长13.0%。按常住人口计算，人均GDP达81680元。估价对象所在光谷片区作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地，在发展产、学、研的同步，全方位一体化地协调发展。规划目的为满足人的生活、工作、文化、教育、娱乐、购物、休闲等综合性都市功能需求。开发商实力强、品牌大，万科都市花园、剑桥春天 、巴黎豪庭、蓝域国际等楼盘开发气势如虹。 = 3 * GB2 房地产市场分析光谷区域内高校和大专院校、科研机构众多，人流量极大，特别是学生、家长等等消费群体是旅馆稳定的消费源。四、最高最佳使用分析估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城），大厦自身登记为

21、商务用途，旁边为关山口公交车车站，环境好，地段好，繁华限度高，交通以便，人流量大，区位价值有很大潜力。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，保持现状是最佳用途。五、估价措施选用 估价人员在实地勘察的基本上，对委托方提供的多种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地产市场的实际状况，决定采用市场法和收益法来测算委估房地产的价格。市场法：一方面遵循比较法可比实例的选用原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑构造相似或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响限度进行分析，建立估

22、价对象与可比实例的价格可比基本，并分别进行交易状况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。收益法：就是估计估价对象将来的正常收益，选用合适的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。六、估价测算过程1、选择估价措施。该房地产是出租的旅馆，为收益性房地产，用收益法估价，选用收益法中的报酬资本化法。2、收集资料。通过调查，收集的有关资料和状况如下：（1）收入按房间和相应的价格计。可供入住的房间：单人间：100元161600元双人间：120元101200元三人间：135元5675元 （2）入住率为60%（3）酒店营业成本：根据市场调查，一

23、般酒店房间耗用、折旧和有关人员的工资占毛收入40%（4）维修费：按房屋重置价的1.5%2%（5）管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年收入的2%5%。 （6）保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，国内的保险费在0.15%0.2%。（7）税金：根据待估地所在城乡房屋出租时应缴纳的有关税费文献、规定拟定，一般有房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%）、都市维护建设税7%、教育费附加3%等。 （8）设该房屋收益年限为有限年，不计算房屋折旧费3.测算年有效毛收入：年有效毛收入=（1600+1200+675）60%3012=750600元4、测算年运营费用维修费：按建筑物重

24、置价的1.5计算，武汉市房屋重置价格原则规定钢筋混凝土构造一等房屋重置价格为1150元/ m2：年维修费1150571.581.59859.8元管理费：取年收入的3，则：管理费750600322518元保险费按房屋重置价乘以保险费率2，则：保险费1150571.5821314.6元税费：房屋出租应纳税金房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%），其他税费按年收入的3%计算则：750600（12%+3%+3%）=135108元上述、总费用（年运营费用）合计为168800.4元5.计算年净收益年净收益75060075060040%-168800.4281559.6元6.拟定报酬率（用累

25、加法）项目数值无风险报酬率4.0%投资风险补偿3.0%管理承当补偿0.1%缺少流动性补偿1.5%易于获得融资的好处-0.5%所得税抵扣的好处-0.5%报酬率7.6%6.计算房地产的价格委估对象建筑物土地使用年限为50年，至今已使用9年，剩余使用年限为41年，因此估价对象收益年限为41年。因此收益价格=281559.6/7.6%11/（17.6）41=3520886元房地产单价=3520885.8571.58=6160元/m2估价成果如下：房地产价格及单价小写大写总格3520886元叁佰伍拾贰万零捌佰仈拾陆元单价6160元/m2陆仟壹佰陆拾元每平方米 xxxxxxxxxxxxxxxxxx5月10日 市场比较法测算估价对象价格具体思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处在同一供求范畴内，具有较强有关线、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易状况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。