关于全装修商品住宅问题的探讨

1、关于全装修商品住宅问题的讨论摘要：全装修商品住宅是我国住宅产业将来开展的方向。如何做好全装修住宅是当前开发商、设计师及买房者所关心的问题。本文就装修住宅的产品定位、产品设计方法、本钱控制、施工管理等方面的问题进展了研究和讨论。关键词：全装修住宅；产品定位；设计方法；本钱控制；施工管理Abstrat：Theresidentialhuseithelldnfinishingisthedevelpentaldiretinfhusingindustryinhina.Inhataytthisellisthenerningprblebydevelper,designerandfuturensuer.This

2、artilehasadeseresearhrkinthenfiratinfprdutlevel,theayfdesign,stntrlandnstrutinanageent.Keyrds：finishedhuse；thenfiratinfprdutlevel；theayfdesign；stntrl；nstrutinanageent几年前，商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性地进展。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断进步，这也是建立部大力倡导的开展方向。由于全国各地城市的情况不同，精装修房占市场供给商品房的比例也大不一样。根据近期统计的数字，北京、上海所占的比例大

3、概为4050%，广州占70%以上，深圳还不到30%，其他二、三线城市所占的比例就更低了。随着住宅建立科学技术含量不断地进步，特别是住宅产业化进程的快速开展，预计将来三年商品住宅含精装修的比例将迅速增大。比拟专业的开发商，例如万科地产，他们早就有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不是简单研究在毛坯房的根底上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开场，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比以往简单地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。如何做好住宅的

4、精装修，是开发商及设计师们所亲密关注的问题。现从以下几个方面对住宅精装修问题进展讨论。1关于住宅产品的设计定位精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据工程类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计那么应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供23个装修方案供客户选择特别是建立规模较大、户型较多的楼盘。对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。2全装修住宅的设计方

5、法及设计范围与传统的，在毛坯房根底上进展再装修设计不同，我们所提倡的全装修住宅设计，应该由建筑师、室内设计师在住宅的方案设计阶段就要共同开展相关的设计。当完成施工图的时候，施工图中应该包含精装修设计的内容。详细做法建议如下，当初步设计方案审批通过后，室内设计师应全面介入精装修设计工作。精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑构造专业、设备专业进展施工图设计。这样一来，防止了已往装修设计与原施工图设计的脱节。住宅精装修可划分为装修与装饰两局部。装修局部一般是实际的交楼标准；装饰局部一般是非交楼标准的内容，包括挪动家具、局部家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准

6、局部的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器炉灶、油烟机、消毒柜等；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。很多建筑师往往无视了这方面的设计，把它丢给室内设计师去处理。实际上，厨房、卫生间的布置假如在建筑设计方案阶段考虑不周，室内设计师或者橱柜供给商的程度再高也无法做出理想的布置。对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引，否那么后期的室内装修设计很难顺利地进展。精装修房屋的设计要求是能给将来住户一个

7、先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的根底上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，表达不同的生活情调。3与住宅部品制造商共同完善产品设计住宅精装修的部品主要是厨房橱柜、洁具、壁橱等。随着住宅产业化分工的进一步细化，建筑部品制造商有着更专业、更接近市场需求的设计和制造。比方厨房橱柜的设计，除了满足传统的洗、切、炒流程和物料收纳功能外，还要满足新型厨房电器的布置。厨房系统的整合，目前主要还是由橱柜制造商的设计师根据已经成型的厨房尺寸来安排、布置。因此让住宅部品制造商的设计师提早介入住宅的精装修设计就显得非常必要。当然，产品设计总的统筹还是由开发商来组织。开发商需

8、要同时组织建筑师、室内设计师、部品制造商共同完善精装修住宅产品的设计。假如说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少那么几百套房子，多那么几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并到达设计要求。4本钱控制与采购招标精装修住宅的设计完成之后，接下来就是要做好本钱控制工作。精装修住宅的本钱控制一般按以下工作步骤来进展。4.1根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围

9、和单位造价。一般室内装修本钱标准可在3001000元/2范围选择和确定。4.2按所确定的装修造价进展精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算。4.3按确定的装修设计进展主要部品的采购招标工作。主要部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁砖、涂料等。很多开发商没有严格按上述工作程序进展精装修住宅的技术准备工作。一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌确实定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的本钱和施工质量。5精装修住宅的施工管理对于建立规模比拟大的楼盘，建议在进

10、展大规模精装修之前，先进展样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体构造施工中出现的缺陷，并及时进展修正。假如所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷假如不能得到及时的改正，将会对将来大面积的装修带来宏大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。精装修住宅的施工要注意处理好以下几个问题。5.1做好精装修施工单位的招标工作。建议选择有专业资质的装修队伍参与投标，并做好标段的划分。一般家居装修队伍的人数是有限的，很少有装修公司一次可以派出几百人在同一个工地施工。假如能派出足够工人的话，那也是一帮临时招募的散兵游勇，很难保证将来的施工质量和进度。

11、因此，科学合理地划分标段，根据实际情况选择施工队伍是将来工程顺利进展的关键。5.2做好原施工图与装修设计的技术对接。目前大局部建筑设计院的施工图设计深度不够，装修是进一步深化和修正施工图设计的重要环节。5.3协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系。在楼盘建立期间，装修施工单位一般会与主体施工单位产生穿插作业。建立单位假如不处理好二者的关系就会对整个工程带来不利影响。有时主体施工单位没有给装修单位提供足够的工作面和施工条件，影响了装修单位的施工进度；有时装修施工单位进场会对主体施工产生干扰，从而影响主体施工的进度。因此，必须详细做好整个工程的施工方案。5.4明确主体施工单位与装修施工单位的工

12、作范围和责任分工。在施工中，假如施工工序交接不清楚，就会出现推诿扯皮的现象，施工质量就无法得到保证。5.5要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。6精装修住宅的产品售后效劳开发商向客户提供精装修商品房之后，如何做好产品的售后效劳是表达开发商诚信与否的关键。要做好装修房的售后效劳，须做好以下几个方面的工作。6.1在建筑材料、住房部品采购、施工安装之前，开发商要与供给商、施工单位明确产品质量责任。在明确这些责任的前提下，开发商才能明确向客户承当责任。开发商承当责任的期限、范围，应与供给商或者施工单位所承诺的内容一致。6.2建立产品售后效劳机制。开发商除利用自身的客户效劳机构处理产品售后效劳问题