商品房买卖中消费者权益保护课件

1、消费者权益保护法专题讲座一、商品房买卖是否受消法调整原告王某与被告某开发公司于2000年12月22日签订预售合同，约定原告以93万余元的价格购买被告开发的某区商品房一套，交房日期为2001年9月30日。签约后，原告于2001年3月12日前向被告缴纳了房款72万元。被告在向原告售房时，尚未取得国有土地使用证和预售许可证，也未能交付房屋。原告为索还购房款起诉到该区人民法院并以被告售房有欺诈行为，依据消法第四十九条的规定请求双倍赔偿。法院对此不予支持，认为本案预售合同违反房地产法律、法规的强制性规定，属无效交易行为，故判决被告偿还原告购房款72万元，并支付同期利息。判决结果为不予支持理由：关于本案能

2、否适用消法第四十九条双倍赔偿条款的问题，由于商品房非一般商品，如果适用双倍赔偿条款将导致双方当事人利益的失衡，违反民法的公平原则。大连某消费者以21万元购买了一套被称为曾获得“优质工程”的商品房。在办理产权登记时发现开发商没有销售许可证，更不是优质工程。于是这位消费者以房产欺诈为由提起诉讼，要求开发商退房并予以双倍赔偿。当地法院审理后认为，开发商的行为已构成欺诈，根据消法第四十九条，一审判决开发商向消费者作双倍赔偿。房企与房主矛盾不容忽视(一)、商品房买卖不适用消法 代表：梁慧星一是消法制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。二是商品房作为不动产与作为

3、动产的普通商品有差异商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金动辄数十上百万，如按消法判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。 第三, 从消法的立法背景看, 该法所调整的商品范围包括商品房。认为立法者在消法制定时未将商品房列人其调整的范围是缺乏根据的。有关消法的立法背景资料显示, 立法机关在起草消法时, 如何处理商品房买卖纠纷(当时称为房屋买卖纠纷)是其考虑的重点之一。第四, 从司法公正, 追求公平的角度看

4、, 商品房买卖适用消法也十分必要。适用消法处理商品房买卖纠纷不会导致当事人双方权益的严重失衡, 也不会违背法律所追求的维护社会正义与公平的目标。消费者在商品房买卖中享有的权利：消费者的安全保障权。消费者的知悉真情权。消费者的自主选择权。消费者的公平交易权。消费者的赔偿请求权。消费者的结社权。（二）开发商隐瞒重大事实这里所说的隐瞒主要是指商品房预售人（卖方）隐瞒没有相关资格的事实而 进行预售。（三）开发商挪用预售款甚至携款潜逃在商品房预售中，消费者还没有取得房屋钥匙，他的购房款就已经揣到了开发商的腰包里。消费者即刻丧失该笔款项的所有权，但是并没有即刻取得相应房屋的所有权。（四）开发商重复销售商品

5、房就是开发商在与消费者达成购房协议后，又将该房产售于其他买方。开发商的这种做法往往是瞒着消费者们进行的，房屋竣工后，后一消费者在不知道实情的情况下，办理了产权登记，原消费者就彻底丧失了该房的所有权，只能眼睁睁的看着别人住着自己曾买过的房子。这对消费者是一种巨大的伤害。二、“新消法”强调连带责任，欺诈处罚三倍赔偿第四十五条消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。广告经营者、发布者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告经营者、发布者不能提供经营者的真实名称、地址和有效联系方式的，应当承担赔偿责任。广告经营者、发布

6、者设计、制作、发布关系消费者生命健康商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，应当与提供该商品或者服务的经营者承担连带责任。社会团体或者其他组织、个人在关系消费者生命健康商品或者服务的虚假广告或者其他虚假宣传中向消费者推荐商品或者服务，造成消费者损害的，应当与提供该商品或者服务的经营者承担连带责任。第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健

7、康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。（二）现实中商品房买卖的欺诈行为1、虚假广告宣传误导消费者商品房特别是期房销售过程中，广告往往是引起消费者购买欲并作出购房决定的促成因素。广告法规定广告内容必须真实，不得欺骗、误导消费者。开发商发布虚假的广告信息，无疑是以虚假信息诱使对方作出意思表示的欺诈行为。开发商交付的房屋达不到合同或者广告中承诺的事项的，应当认定为欺诈。2、商品房开发证照不全且没有告知消费者商品房开发必须严格按照法律的规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书后才能开工建设销售，证照不全的建设项目因

8、其不合法，通常不能为购房者办理权属证书，不仅直接导致购房者的购房目的不能实现(无法取得房屋所有权证书和所有权) ，而且对社会稳定和房地产市场的发展危害甚大。依法开发、照章开发，是法律赋予开发商的义务。开发商没有依法取得开发工程所需的各种证照且没有如实告知消费者，在合同约定的交付期限内又不能补办相关手续的，不仅违反了房地产开发和销售的有关行政法规，同时因没有履行自己的告知义务，也构成对消费者的欺诈。3、房屋面积缩水，短斤少两房屋面积减少，开发商将可能直接侵占消费者的财产(短少部份的资金)。由于房屋建筑强调严格按图施工，因此，面积短少，只能是开发商故意所为 (因政府规划改变除外) .考虑到建设工程

9、施工过程的复杂性，商品房销售管理办法已经设定的3%的误差允许值，对于短少面积超过允许值范围的，应当认定为构成欺诈。4、商品房因施工或装饰材料等引起的质量纠纷房屋建设和装修涉及的用材种类繁多，各种材料优劣及价格相差悬殊，工程施工中以次充好、以劣充优的情形屡见不鲜。这种行为不仅造成房屋及装修质量低劣，使买卖双方的利益明显不对称，消费者受到巨大的利益损失，严重的还可能影响到住房的安全。这种情形可以分别处理：如果材料低劣但不影响房屋的整体安全和使用的，对于不符合合同要求的部份(如使用劣质地板) ，可以判决双倍赔偿;如果使用的基本建材存在质量缺陷，导致房屋存在安全问题并难以修复的，应当判决按整套房屋的价

10、格双倍赔偿。案例： 2000年8月，被告李太富以其个人名义通过出让方式取得营角上4号国有土地使用权，宗地面积540.72平方米，土地用途为商住。营角上4号商住楼（取名富康楼）于2000年10月开工建设，于2001年12月竣工，共建有10套住宅、13间店铺。在2001年8月至2002年12月期间，被告李太富以沙河乡房地产开发公司名义与原告黄天江等十三人签订赣州市城镇商品房购销合同，被告李太富并在合同开发企业法定代表人处签名，以住房每平方820元至960元、店铺每平方4200元4600元不等的价格，将其自建房屋分别销售给原告等人。经查原赣州市沙河乡房地产开发公司属沙河乡政府下属集体企业，于1993

11、年4月15日设立，1995年6月1日至2000年12月31日由被告李太富承包经营。由于该公司长期未开发经营项目，同时未参加2000年度房地产开发企业资质年检，2001年12月被江西省建设厅注销其四级资质证书，工商行政部门也于2002年1月27日公告吊销了该公司营业执照。对此，沙河乡政府进行了公告，声明沙河乡房地产开发公司营业执照、公章作废。原告购房后均对房屋进行了装修，并已居住使用，但被告一直未办好商品房产权证给原告。2003年12月18日，被告李太富书面通知原告办理集资房所有权证，遭原告拒绝，以致发生纠纷。解析： 2004年11月29日赣州市中级人民法院对本案作出了（2004）赣中民一初字第

12、6号民事判决，判决以被告李太富使用明知已经废止的盖有沙河开发公司印章的商品房购销合同与原告签订商品房买卖合同，存在严重欺诈行为为由，确认双方签订的赣州市城镇商品房购销合同无效，原告黄天江等十三人按房屋现状返还已购房屋（含装修设备）归李太富所有，由被告李太富返还原告黄天江等十三人购房款及装修损失费共计2909117.30元，另外由被告李太富赔偿原告黄天江等十三人已交购房款50%的赔偿金，计人民币1144825元。案例分析新消法中，商品房并没有明确列入调整对象，“在司法实践中，可能会出现同案不同判的情形。原则上来说，只要是为自住而购置的商品房应当适用消法，但若为投资需求，则可能适用不了新消法。后悔

13、权分两种情况，一种是不符合质量要求，二是“无因后悔权”，这专指网络、电话等线上交易，新消法将“后悔权”限定为“经营者采用网络、电视、电话、邮购等方式销售商品”，对于楼盘销售而言一般线上线下相结合，线上看房，线下签合同，“所以，像孙小姐这样的情况，退定金的概率非常小。但如果孙小姐是线上购房，则能享受后悔权。（一）“适逢”楼盘降价可享有后悔权现象：马年春节之后，杭州楼市的降价令许多的购房人“血脉喷张”，并“撼动”楼市，致使房价的走势成为业内热议话题。2月中下旬，杭州德信北海公园率先宣布以低于前期3000元/平方米的售价入市；此举动引发“蝴蝶效应”，同区域内的天鸿香榭里被“传染”，直降6000元/平

14、方米，大有“长江后浪推前浪”之势。楼盘降价“热火朝天”的背后，引发了老业主的强烈不满，造成经济损失，致使其怒砸售楼处，以解“心头之恨”。在楼盘降价的背后，不少购房人抛出“楼盘降价，可享有后悔权”的疑问。那么，根据新消法的新规定，消费者七天内有“后悔权”，该条规定同样适应房地产行业吗？四、举证责任倒置有利于改变消费者的弱势地位法律条文：经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。案例：案例：王女士这几天心情很不好，她买的一套120多平方米的精装大户型，住进去没多

15、久就发现屋顶出现裂缝、墙纸发霉。她想要投诉开发商，但苦于不知道如何取证而迟迟无法维护自己的正当权利。案例分析：“谁主张，谁举证”是民事诉讼法规定的一般证据规则。消费者要想证明某个商品是否存在瑕疵就必须拿出证据来，但因为不掌握相关技术等信息，消费者举证往往非常困难，“新消法将消费者拿证据维权转换为经营者自证清白，实行举证责任倒置，确解了消费者举证难问题”。从新“消法”条文来看，并没有将商品房通过列举的方式明确包含在内。在司法实践中，对于商品房买卖过程中发生的纠纷，一般不会适用举证责任倒置。但就房屋质量问题，因为商品房经营者有交付符合合同质量要求的房屋的义务，故在房屋质量发生问题时，一般由商品房经

16、营者承担举证义务。故王女士可以要求该商品房的经营者提供该房质量合格的证明。五、房屋买卖中对买房者个人隐私的保护法律条文： 第二十九条 经营者收集、使用消费者个人信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经被收集者同意。经营者收集、使用消费者个人信息，应当公开其收集、使用规则，不得违反法律、法规的规定和双方的约定收集、使用信息。 经营者及其工作人员对收集的消费者个人信息必须严格保密，不得泄露、篡改、毁损，不得出售或者非法向他人提供。经营者应当采取技术措施和其他必要措施，确保信息安全，防止消费者个人信息泄露、毁损、丢失。在发生或者可能发生信息泄露、毁损、丢失的情

17、况时，应当立即采取补救措施。 经营者未经消费者同意或者请求，或者消费者明确表示拒绝的，不得向其发送商业性电子信息。案例：家住通州的周先生表示：“我新买的房子还不到两个月，就有装修公司电话推销各类装修用品，新房尚未交付，甚至连贷款还没有办理完，可见这装修公司的效率比银行高多了。更可笑的是，新房还没到手，就有二手房中介问及是否要出手。每天各种骚扰电话不断，严重影响了生活。”解读：“一旦发生个人信息泄露后，当事人应首先找到泄露源头。与经营者协商和解、请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；向有关行政部门投诉；根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；向人民法院提起诉讼。”每年人大、政协代表都有关于加强个人信息安全保护的建议提案议案。新的消费者权益保护法首次明确保护消费者个人信息的内容，不但规定了经营者收集、使用消费者个人信息应当经消费者同意外，还规定了对侵害消费者个人信