居民小区物业公司项目拓展管理制度

1、居民小区物业公司项目拓展管理制度一、总则一目的。为规范市场拓展工作，实现公司市场拓展目标，特制定本制度。二适用范围。本制度适用于物业项目拓展工作全过程的管理。二、使命划分三市场拓展部经理使命。市场拓展部经理在物业项目拓展过程中的使命如下。确定物业项目的市场拓展目标，并对物业项目方案、投标书等 文件进行审核，报总经理审批。组建项目投标小组，并确定小组负责人。小组负责人一般为市 场拓展主管，有时也会由市场拓展部经理兼任。四市场拓展主管使命。市场拓展主管在物业项目拓展过程中的使命如下。负责对收集整合后的市场信息进行分析、推断，并确定要拓展 的物业项目。组织安排人员对有拓展意向的物业项目进行具体调查，

2、依据调 查后的状况推断是否进行投标。组织安排人员进行项目视察。项目视察后进行工作总结，并对 谈判结果进行推断，确定是否应该签订合同。五市场拓展专员使命。市场拓展专员在物业项目拓展过程中的使命如下。负责定期收集相关市场信息，协助部门经理和主管确定拓展意 向，并在确定市场拓展项目后针对项目的开发商、业主及竞争对手进 行具体的调查。将收集到的信息进行筛选、汇总，制定项目视察相关注意事 项并通知相关部门。负责项目标书编写检查、答辩准备工作，并对答辩过程中发生 的突发状况进行及时处理。陪同项目视察人员进行实地视察，与招标方进行谈判，双方达 成一致后签订合同。三、物业项目拓展程序六确定物业项目拓展目标。市

3、场拓展部经理负责制订公司项目拓展计划，市场拓展主管依据 此计划确定物业项目拓展目标，制定物业项目的具体要求与标准，并 上报部门经理审批。七收集物业项目市场信息。市场拓展专员依据项目拓展计划和项目拓展目标，通过进行市场 调查、与客户进行联系或经相关单位与个人介绍等多种方式进行物业 项目相关信息的收集工作。信息的收集一般分为两种。原始信息主要是通过实地视察和调查问卷所获得信息，这种信 息收集的方法一般比较客观真实，但必须要大量的人力和经费支出。二手信息主要是通过查阅各种资料，如报纸、网上搜索、政府 公布的数据等，这种信息收集的方式简便、易执行且花费少，但往往 准确性、时效性比较差。对收集到的信息进

4、行筛选，确定目标项目。信息筛选、汇总。由市场拓展专员对所收集到的项目相关信息 进行分析、筛选、汇总，并上报市场拓展主管。确定拓展目标项目。市场拓展主管依据市场拓展专员汇总的项 目信息进行分析，合计其是否符合物业公司项目拓展的总体目标，并 合计合作的可能性，最终确定市场拓展目标项目，并上报市场拓展部 经理审核、总经理审批。有以下情形之一的物业项目必须要提请公司审核，确认是否作为 目标项目。综合楼(高层)面积少于20000平方米，小区(多层)面 积少于50000平方米的项目。物业管理费用过低的项目。档次过低的项目。修理基金不够或不到位的项目(限于成熟小区)。物业管理配套设施不全，后续管理必须要投入

5、大量资金的项 目。业主委员会因非原则问题与前物业公司纠缠不清的项目。曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次曝光、在业内造 成不良影响的开发商的项目。8公司资源配置达不到客户要求的项目。9开发商或大产权主超过两家的项目。九对目标项目进行调查，掌握相关信息。项目审批通过后，市场拓展主管安排优秀的市场拓展专员对拟 拓展的物业项目的相关状况进行具体调查。调查时要从开发商、业主 或物业人、物业项目、竞争对手等多方面进行调查。在调查竞争对手前要了解竞争对手的优劣，由市场拓展主管指 定竞争对手作为参照进行调查。依据物业公司的现状或预期目标进行 比较，从多方面尽可能全面掌握项目信息，了解开发商的主要目的。市场拓

6、展主管依据调查、分析后所得出的结果来确定是否接手， 以及采用哪种方式接手。确定要接手后，市场拓展主管组织相关人员进行实地视察，为 投标方案的制订打下基础。十制订项目方案，编写投标书等文件。依据实地视察的结果和项目拓展目标，市场拓展主管组织相关 人员制定项目方案。市场拓展部经理负责组建投标小组，挑选项目方案、项目负责 人、标书编写人员，对编写人员进行合理的分工，检察后，报总经理 审批。十一投标书的编写。投标书的主要内容包括以下13个项目。目标物业的概况。公司的概况，经营管理过的物业项目。对目标物业选择的管理模式。对目标物业进行管理的管理组织架构及人员构成。管理目标与管理经营宗旨。管理操作。管理费

7、用收支预算方案。各类人员的培训计划。目标物业的前期介入。(10 )物业管理各项制度的建立。(11)提升物业管理水平的新设想。(12 )公司愿意接受的相关奖惩。(13 )附件及招标文件要求提供的其他相关资料。编制投标书时要注意以下要求。标书内容要有针对性、可操作性。标书要体现公司的优势和专业水平。标书要顺应该小区业主委员会的意愿。标书的文字要言简意赅、真诚可信。(十二)投标答辩。在投标答辩前，项目负责人应做如下准备工作。分析评委可能提出的问题，做好答案提纲。准备一些能体现公司物业管理特色的资料。3对竞争对手进行深入调查分析，充分了解其优劣势，并对比双方的优劣势。4自行模拟训练，主要是对陈述提纲、

8、答辩总结及答辩人的 仪表、声音、动作等进行训练，及时发现问题及时改正。现场答辩由项目负责人依据答辩会流程进行人员组织、安排， 并对突发状况进行稳妥性处理。十三接待物业项目视察事宜。成为中标候选方后，进行视察准备。成为中标候选方后，部门 经理与相关部门经理进行沟通，做好招标方视察前的准备工作。市场 拓展专员制定项目视察接待有关事项并告知相关部门进行了解， 以便招标方进行暗访视察时能给其留下优良的印象。项目视察接待主要包括以下两点。1项目负责人在了解招标方的具体视察时间后，进行相关工 作的安排，避免突发事件发生。2热情迎接招标方来访，陪同其参观、视察。视察后的总结。市场拓展主管与项目负责人对项目视

9、察结果进 行客观的工作总结，明确整个项目视察过程中所反映出的问题，并提 出具体的解决措施来改善。十四谈判。项目负责人与招标方进行具体事项谈判，谈判内容包括以下内 容。1物业管理办公用房及员工宿舍的面积。物业办公用品及管理工具、用具的购置。小区内配套设备设施(包括交通标志、楼号门牌标志、安 全防护栏、保安岗亭、出入口道闸、楼层垃圾桶等)是否齐备。房屋交付使用后保修期内的返修及费用问题。前期介入的费用标准。项目入住后，小区入住率在50%以下时公用水、电费的分 摊方法。顾问项目的谈判内容应依据开发商的主要必须求确定本企业所 提供的方式，包括驻场顾问管理、巡场顾问管理及专项管理。物业项目市场拓展谈判中的报价标准应依据项目类型、规模、 市场行情及开发商的目的、要求等因素采用不同的价格策略。谈判时要注意以下几点。谈判人员不得徇私作弊，损坏企业利益。谈判中所确定的内容必须细致，尤其是在企业的义务、费 用标准等方面，不得留有漏洞。谈判中，如对方提出的要求与法律相悖或因企业自身能力 原因而不能接受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全， 使企业陷入被动。(十五)签订合同。项目