农用地流转研究汇报课件

1、农用地流转研究汇报课件第五部分：我国农用地流转的特点第四部分：流转模式和类型比较第三部分：实践中的流转模式第二部分：流转动因和条件保障第一部分：农地流转现状第六部分：农用地流转存在的问题汇报内容第七部分 应对措施一、农地流转现状集体不能流转土地流转概念：农村集体土地按照用途可以分为农业用地（农村土地承包经营权）、宅基地（宅基地使用权）、其它农村建设用地（农村建设用地使用权）及农村未开发利用土地。 根据现有法律规定，我国土地所有权不能流转，农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转，包括土地承包经营权、宅基地使用权、村镇建设用地使用权三类用益物权的流转。农村集体土地所有权使用权农民可以流转土地承包

2、经营权宅基地使用权村镇建设用地使用权农村集体土地农业用地宅基地其它农村建设用地农村其它未利用土地农地流转的概念：农用地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权或使用权转让给其他农户或其他经济组织的行为，是农村经济发展到一定阶段的产物。通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式，是指农用土地的利用要由低效低值向高效高值转化，是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。流转的背景： 20多年以前的家庭联产承包责任制改革使我国农用地的所有权和使用权出现了分离。这一制度改革较好地解决了社会公平问题,但是却未能同时兼

3、顾到效率原则。因此，在新时期如何在长期稳定农地承包关系的条件下，逐步建立并完善农村土地使用权流转市场，从而促进有限的农地资源更有效、更合理地使用，并进而带动包括农村劳动力和资金在内的各生产要素的流动和优化组合，使农村经济朝着产业化、专业化和多元化的方向发展，已经成为亟待解决的理论问题和现实问题 流转现状： 2013年中共十八届三中全会发布的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定提出加快构建新型农业经营体系，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押担保权能，鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农行、农民合作社、农业企业流转，发展多种

4、形式规模经营。据农业部统计，截至 2013年底，全国承包耕地流转面积2266.67万公顷，是 2008年底的3.1倍，流转比例占总承包地的26%。二、流转动因和条件保障 近年来农村土地流转的相关问题已成为研究农村的重点，并主要表现在以下几个方面：农村土地进行流转的必要性： 学者普遍认为，传统承包到户的农业生产方式已经不适应现代农业的发展需求，只有土地自由流转才能实现土地集中，这是实现农业发展的规模化和产业化的基本路径（邵娇娇，2014 ）。此外，要实现农业增收与农民增收，推进农村土地流转是基础。农村居民可以在土地流转过程中获得一定收入，还获得更加充裕的时间去创造其他收入（王慧青等，2011）。

5、 关于农村土地流转的动因研究： 部分学者认为土地进行流转有利于发挥参与主体的比较优势，例如部分主体从事农业生产更好，部分主体从事非农生产更好（崔智敏，2007）。部分学者认为土地流转是多因素驱动的结果，即农村经济结构的变化、农业比重的下降、农村劳动力的转移等都对土地的流转具有一定的促进作用（崔建凯，2010）。关于农村土地流转的条件和保障： 土地流转工作必须依照有关政策法规正常有序地进行。而目前，我国有关土地流转工作的政策法规非常缺乏。目前，我国亟待制定以下几个方面的政策和法规。(1)关于土地的用途应有明确的规定，杜绝土地的不正当使用。同时，对土地抛荒应有若干处罚规定。(2)规定土地流转必须有

6、偿，对有偿额的下限作量化规定。(3)对因土地流转而涉及的乡村税费负担问题的若干规定。(4)各种流转形式(转让、出租、入股等)的流转期限规定。只有在上述法律法规比较具体明确的情况下，土地流转工作才能真正做到依法进行，农民和集体及国家的利益才能得到有效保障。 农村劳动力转移应该有保障基本生活的收入来源，农户决不能把土地流转收入作为自己生活的唯一保障。主动提出要求将土地使用权流转他人的农户一定要有较稳定的职业和比较可靠的收入来源。被动要求土地流转的农户必须得到当地政府和集体经济组织的帮助，让他们能够得到较可靠的生活保障。只有这样，一方面才会清除因农村劳力无事可做而产生的社会不稳定；另一方面，一旦流转

7、收入不能兑现也不致于使流转出土地的农户陷于生活危机。 加大力度，推进二元户籍制度和城乡社会保障制度改革。二元户籍制度是农民将土地流转出去实现非农化转移的一个很难逾越的制度障碍。其所设置的种种区域性歧视政策使农民流转土地的成本代价变得非常昂贵。农民在未获得城市户口身份之前是不能享受城市社会保障体系所提供的诸多方面的优惠政策，因而大多数农民还不得不寻求以土地为载体的实物保障体系。改革户籍制度和城乡社会保障制度，让不愿意从事农业生产的农民能够放心地、有保障地流转自己的土地使用权。在户籍管理上，应该让有稳定职业、可靠收入和固定居所的农户就近入户。同时，改革城乡社会保障制度诸如医疗保险制度和养老保险制度

8、，在农村和城市都建立起互相合作性质的开放式的社会保障制度。有关法律法规及政策 国家法律法规：（1）中华人民共和国农村土地承包法（2003年3月1日施行）：以国家层面承认了农村土地承包经营制度，确定耕地的承包期为30年，草地的承包期为30-50年，林地承包期为30-70年，特殊林地承包期经国务院林业行政主管部门可延长。（2）中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法（2005年3月1日施行）：确定承包方对土地有自主的使用权、收益权、流转权并有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式，并规定土地承包经营权流转的形式。（3）中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展 活力的若干意

9、见2013年中央一号文件：其中规定创新农业生产经营体制，稳定农村土地承包关系，提高农户集约经营水平，并支持发展多种形式的新型农民合作形式。 河南省法律法规： 河南省农村土地承包经营权流转规则（2004年9月17日）：根据中华人民共和国农村土地承包法及有关政策并结合我省实际制定，对土地流转的主体、形式、流转程序及管理做了明确、详细的规定。三、实践中的流转模式 我国目前在实践中探索的农村土地流转模式主要有以土地承包经营权合作经营为特征的土地承包经营土地流转模式、宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式三种。 1.互换：指在承包期内，同一集体经济组织的不同农户为了农业经营的

10、需要，相互交换部分或全部土地承包经营权的行为。2.转包：指在承包期内，承包方把自己部分或全部土地承包 经营权交给本集体经济组织内部的其他农户从事农业经营的行为。 3.转让：指在承包期内，有稳定的非农职业或者有稳定的收 入来源的承包方，经发包方同意将自己部分或者全部土地承包经营权 转移给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承 包关系的行为。 政府剩余年限土地使用权农民土地补偿款企业土地出让金+税费土地约定使用年限转让模式农民签订协议交换土地农民互换模式企业签订协议转包土地企业转包模式根据相关法律法规及政策，土地承包经营权流转方式为：互换、转包、转让、出租、 入股等五种形式。4.出

11、租：指在承包期内，承包方把自己承包的部分或全部土 地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人从事农业经营，并收取租 金的行为。5.入股：指在承包期内，承包方之间为发展农业经济，自愿 联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产的行为。 村集体约定年限土地使用权农民土地租金企业约定年限的土地使用出租模式合作社村集体年限较长的土地使用权农民股权、红利企业年限较长的土地使用权入股模式形式优点缺点共同特点转包可形成农村内部生产要素的优化配置转包范围局限性流转范围局限性无法在城乡间形成资金、技术等生产要素互动；自发无序不统一无法实现规模经济效应；合同期限短无法保障长期稳定的收益来源；缺乏法制观念容易产生矛盾纠

12、纷出租促进农村劳动力转移，增加农民的非农收入，同事享有固定的土地收益契约稳定性较低，土地所有权和承包期限等受到限制转让促使有稳定非农收入农户放弃土地，促进土地流转集中一次性收益，流转受让方受到限制互换形式简单，便于生产难以改变生产规模和集约化水平，容易引发纠纷入股延长土地收益连，促进农村生产要素合理遛动和优化组合，提高农业生产的专业化，现代化水平风险较大，适合具有一定经济基础，形成一定产业形态的农村地区突破了土地流转范围实现了农村土地的集中，连片，统一流转，产生规模经济效应，形成资源要素互动，保障长期稳定收益土地承包经营流转的模式比较实践中的流转模式（案例）浙江嘉兴“两分两换”模式承包地换取养

13、老金、租金、股金、就业扶持反租给村基地经济组织继续耕种宅基地异地置换购置商品房置换安置房参加社保复耕指标房地产开发工业区开发安置房开发提供资金提供就业提供房源土地使用权成都温江“双放弃”模式永久放弃承包转租、转包土地承包经营权林地使用权集体建设用地使用权房屋所有权出租、入股农民所得租金或股权、红利股份收益或租金、农民的工资性收入集中租房活城市公共服务、社保、补偿金土地换社保出租、入股“宅基地置换、土地承包经营权换社保模式” “城镇建设用地增减挂钩流转模式”.重庆的“地票制”土地交易模式 作用：（1）大大提高了农村集体建设用地的价值，保护了农村集体在建设用地流转的收益，为农民进入城镇生活提供了可

14、靠的资金保障。（2）突破了城乡土地市场的隔离，提高了农村土地的价值，提高了农民进入城镇生活和发展的能力，成为妥善解决统筹城乡户籍制度改革的有效途径。（3）利用市场化机制，优化了农用地、建设用地的空间布局。实现了耕地连片、居民点集中，促进了农业产业化经营和新农村建设。 户籍制度改革土地使用权农地承包经营权宅基地使用权、基地建设用地使用权土地流转（耕地、林地）土地流转（地票）（出让、抵押）城镇生活（条件好）留守农村（条件差）农民获得9.6万/亩补偿、相关权益居民点集中居住拆旧建新农民获得9.6万/亩补偿、相关权益四、流转模式与类型的比较 （一）流转模式 目前，由政府主导的土地流转在很多省市探索试点

15、，由于地方经济社会的差别，流转模式也呈现出多样化，大致可以分为：互换、转包、土地出租、土地抵押、股份合作、土地信贷等模式。 当前农用地流转分类成村集体主导型、农民自发流转型、工商资本主导型三种类型。村集体主导型 集体组织主导型的土地流转模式主要是指村集体在土地流转过程中发挥主要作用，农民被动接受安排。这种农村土地流转模式主要表现形式是土地的股份合作制。股份合作型是指基层集体组织把村民承包的土地入股成立了合作经济社的土地流转模式，一般来说这种模式是在土地所有权归集体的基础上，依照市场经济的规则，把土地的所有权、使用权、处置权等权利进一步分离，村组织只保存一部分的收益权和处置权。 由于具有产权清晰

16、、利益共享、风险分担、操作简单等特点，农村土地股份合作制可以克服现有的分散经营的弊端，具有明显的经济效益和社会效益。土地股份合作制的缺点是这种模式是发达地区的农村为了分享土地资本化的收益而进行的制度创新，社员拥有的是不完整的土地产权，只享受按股分红的收益权，不拥有所有权，因此不可能建立起高效的土地市场。（二）流转类型2.农民自发流转型 农民自发流转型是指一部分农民可以将无力或不愿意经营的土地出去，而另一部分愿意经营土地，扩大规模的农民可以获得想要的土地的一种土地流转模式，为土地规模化经营创造有利条件。这种流转模式大多是在亲戚朋友或者同村邻居之间进行，很少签订书面协议，一般采用口头协议，极易引发

17、纠纷。村集体采取放任的态度，缺乏组织的引导从而导致无法实现大规模集中流转。由于流转不规范，容易产生因农村土地流转而引发的纠纷。3.工商资本主导型 工商资本主导型是指有一定经济实力的工商资本主体依照市场机制的原则购买某一个时期的农民土地承包经营权来实现其投资高效农业、稳定其生产原材料基地的土地流转模式。这种模式的农村土地流转以大资本为主导、以推进现代农业园区建设为目的，在政府的产业规划和支持下，按照“依法、自愿、有偿”的原则，以项目建设为切入点，集中连片的从农户那里租赁土地。这种流转模式具有以下几个特点： 一、以建设高效农业项目为契机，促使土地大规模流转。发展现代的高效农业，实现农户增收是促进土

18、地大规模流转的目标；二、建立了规范的流转机制和程序。这种流转形式一般把土地流转与现代农业项目开发引进相结合、与新农村建设相结合、与农村剩余劳动力转移就业相结合，实行流转与开发并举，农村和农民共惠的农村土地流转机制；三、农村土地流转规模大，项目科技含量较高。 五、我国农地流转的特点（一）流转平台逐步搭建，但尚未形成完善成熟的流转制度体系 十七届三中全会上提出大力发展农村土地流转以后，各级政府积极探索建设土地流转市场。许多地方创建了土地流转服务中心，同时成立了调解仲裁委员会，对土地流转过程中发生的土地纠纷进行调解，保障农民的权益。 流转平台的创建和完善推动了农村土地流转的发展，通过土地流转实现了土

19、地的规模利用，土地利用方式由传统的分散型向集约型转变，给农村带来了深刻变化。但是，目前的土地流转制度还存在不完善的地方，需要不断的改进以适应国家经济社会发展的需要。（二）流转规模不断扩大，但仍处于较低水平 目前，我国土地流转规模不断扩大。通过土地流转，农村土地资源不断流向家庭农场、专业大户、农业龙头企业、合作经济组织，呈现出规模经营、产业化发展的现代农业特征。很多地方政府都是将上万亩的土地实现连片，然后进行流转。 尽管土地流转发展很快，但从总体上看，我国的农村土地流转和规模经营仍处于比较低的水平。在一些大城市边缘地区，土地流转集中经营水平比较高，在另一些地方，土地流转的期限一般是短暂的，基本都

20、是 5 年的合同，长期合同少。此外，当前土地流转的聚集程度较低，大多数的的规模在 50 亩以下，大多集中在 20 亩以下，还达不到现代农业产业化发展的要求。（三）土地流转市场逐步发育，但地区间发展不平衡 由于社会、经济的发展水平影响，各地农村土地流转市场发展不均衡。东部地区的流转比例明显高于中西部地区，西部地区土地流转比例由高于中部地区；在各省内部，不同的地区土地流转的比例也有很大不同；大城市边缘地区和经济发展较好的地区的农村土地流转面积占承包地比例较高；农村劳动力外出务工多的地区其农村土地流转面积占承包地比例较高；商品粮生产基地农村土地流转面积占承包地比例较高；西北和华北欠发达地区土地流转面

21、积占承包地比例较低。（四）流转方式逐步走向规范，政府可能侵犯农民的主体地位 近年来，我国农村土地流转变化形式多样，转包、出租、互换和转让成为土地流转的主要方式。在各种流转方式中，50%左右都是采取“转包”的形式，“转包”占主导地位；其次是“出租”流转方式，30%左右采取的“出租”形式；其他方式比例比较低。 在过去，我国的土地流转以出租、转包的方式为主，大多是本村邻居之间或者亲戚之间自发流转，规模小、不规范，难以实现资源优化配置。同时，农户之间沾亲带故，基本采用口头承诺的方式进行约定，彼此之间容易毁约，引起纠纷，缺少法律保障。随着土地综合整治的兴起，各地政府出台了很多针对土地流转的扶持政策，由村

22、集体牵头流转，与专业合作社以及企业签订正规合同，并到政府有关部门进行登记和备案，有效地保护了流转双方的正当权益。在全国范围内，规范性的土地流转成为主流形式。（五）社会工商资本介入土地流转，可能导致农民被边缘化 一些工业和商业资本到农村地区，往往采用“公司+农户”或“公司+基地+农户”的模式把农民的土地集中连片，采用规模经营的方式将这些土地变为其生产原料基地。有些工业和商业资本到农村地区租地，利用信息不对称，当地农民谈判能力较弱，地方政府的服务不到位，通过压低租金来对农民利益进行侵害。工业和商业资本进入农村土地流转可以给当地政府和农民带来收益，但也可能给农民的权益带来较大风险。（六）流转收益增加

23、整体仍处于较低水平，粮食战略安全遭到威胁 十七届三中全会提出土地流转以后，地方政府大力扶持土地流转，规模化的土地流转可以带来流转效益的提高和农民收入的增加。尽管我国农村土地流转效益有了明显提高，但总体上仍处于较低水平，且各地流转价格和流转效益差别很大。 2010 年，四川省眉山市土地流转 12144 亩，每亩耕地的土地转让价格 690 元，农民每年可以获得 837.93万元流转收入。2010 年，新疆阜康市流转的土地 96%用于种植粮食作物，0.2%用于瓜果苗木，3.8%用于其它用途，由于种植的高效经济作物比重少，综合效益偏低。从流转收益看，阜康市土地流转的亩均收益仅 172 元，比 2009

24、 年只增加了 2.2 元。这说明传统流转收益方式仍占据很大比重，土地流转利益递增机制尚未有效建立。因此，从总体上看，尤其是经济欠发达地区，土地流转效率仍需进一步改进。 值得引起重视的是，伴随着土地流转效益的提高，我国的粮食生产反而受到了威胁。这种威胁来自某些农村土地流转的内在因素。在种粮比较效益偏低的情况下，农村土地流转后意味着农业经营的成本增加，因此，农民必然会将土地用于其它用途或者种植效益更高的作物，以获得更大的收益来弥补流入方支付的土地流转费。在这种情况下，土地流转规模越大，用于粮食生产的土地反而越少，国家的粮食安全越受到威胁。六、农地流转存在的问题（一）政府 1、政策宣传不到位、监管机制不健全。 2、土地流转市场机制不够健全。 3、农地基础设施薄弱。 4、土地流转程序欠规范性。 5、少数人的权力寻