05物业管理企业-电子教案

1、 1 / 7第五章物业治理企业第一节物业治理企业的特点与分类一、物业治理企业的概念治理业务的具有独立法人地位的经济实体作为独立的企业法人，物业治理企业必需有明确的经营宗旨和经成立物业治理企业还必需获得物业治理行政治理部门颁发的资质证书物业治理企业的主要职能是依照托付治理的契约，对受托物业及托付人供给治理效劳二、物业治理企业的特点效劳性经营性专业性公平性三、物业治理企业的类别一从物业治理企业的组建来看，大致可分为四种类型1、由房地产开发企业投资设立的分支机构2、由房地产部门所属的房管所转换为物业治理企业3、由大中型企事业单位自行组建的物业治理企业4、依据公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的

2、，通过竞争取得房产治理权的物业治理企业二从物业治理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类1、托付效劳型物业治理企业2、自主经营型物业治理企业三其他分类按投资性质，物业治理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型按股东出资形式，可分为XX公司、股份XX、股份合作公司等其次节物业治理企业的设立一、物业治理企业设立的条件一XX公司的设立条件1、股东符合法定人数2、股东出资到达法定资本最低限额3、股东共同制定公司章程4、有公司名称，建立符合XX公司要求的组织机构5、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件二股份XX的设立条件1、发起人符合法定人数；2、发起人认缴和社会公开募集的股本到达法定资本最低

3、限额；3、股份发行、筹办事项符合法律规定；4、发起人制定公司章程，并经创立大会通过；5、有公司名称，建立符合股份XX要求的组织机构；6、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件二、物业治理企业设立的步骤一可行性争辩1、市场调查2、综合分析3、编写可行性报告二物业治理企业建立的筹备1、人才储藏2、起草治理章程3、筹集资本金三登记注册交的文件略有不同四资质审查及税务登记第三节物业治理企业运行机制一、物业治理企业的组织形式一物业治理企业的组织类型1、实体型物业治理企业。一般属于大中型企业，其内部按“统一领导与 分级治理”原则，形成三个层次：1决策层；2治理层；3作业询问效劳。此类企业的适应性强，但人

4、员较多，不易转型。2、治理型物业治理企业。大多是中小型企业，主要由治理层人员组成，具体的作业操作需要时就实行分包形式。这类企业必需与专业企业建立合同关系。企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中，经营机敏，在物业治理市场中具有较强的竞争力。3、参谋型物业治理企业。由少量具有丰富物业治理阅历的人员组成，不具体担当物业治理工作，而是以参谋的形式消灭，收取参谋费。这类公司人员少、但业务素养高。二物业治理企业的主要职能机构经理室办公室治理部财务部工程部经营进展部三物业治理企业组织形式的选择1、直线式直线式模式不设专业的职能机构，各级行政主管负责行政与专业治理的职能。机构按垂直系统领导，实行单向逐级负责

5、制。这种治理模式的优点是：机构精简、指挥统一、权责清楚、决策快速、效率较高；利润来源明确，治理层直接对本钱和利润负责。缺点是各种治理职能归集于简洁造成指挥失误。2、职能制X 围内下达和布置工作。职能合于规模不是很大，但治理难度较高的物业效劳工程。3、直线职能制直线职能制又称直线参谋式，它是在直线式的根底上吸取了职能制的长接向下公布命令的权力。这种组织形式的优点是：既保持了直线式的集中统一的优点，又具有职能分系，简洁产生脱节和冲突，信息反响速度较慢，组织不力可能降低效率。4事业部制事业部制是在直线职能制的根底上，直线部门具有更明确的自主权和一有的称总公司下设假设干事业部，每个事业部又负责假设常经

6、营与治理活动，单独核算、自负盈亏，上缴额定利润。2由于各3有利于将社会化与专业化有效结合起来，加强多元化经4有利于考核干部，培育复合型人才，提高领导素养。鉴或承受。5矩阵式矩阵式是由职能部门与专业或工程部相互协作所形成的组织形态。这种治理模任。但只要职责界定清楚，矩阵式适用于各种类型物业的治理。选用企业组织形式，应考虑以下几个主要因素1、企业的规模、类型及所负担的职能2、企业的经营方式与治理业务的负责程度3、物业治理模式与效劳对象特点4、拥有托管物业的管辖X围的大小与种类的多少5、企业治理手段的先进性与治理人员的素养和力量二、物业治理制度建设一物业治理制度设置的原则1、合法性原则2、市场化原则

7、3、实事求是原则4、责权利相统一原则5、定性与定量相结合的原则6、简明扼要的原则二物业治理制度的类型1、物业治理企业内部治理制度员工治理条例部门职能治理制度岗位责任制度治理程序制度2、物业治理企业外部治理制度1物业接收验收制度2物业托付治理制度3住户用户手册4房屋治理效劳制度5住宅共用部位共用设施设备修理基金治理规定三、物业治理企业的人员培训一物业治理企业人员培训的根本内容和要求一般员工通常都由物业治理企业自己培训。通过培训，让员工明确岗位责任和职业道德规X和水平。并经考核合格后，才能持证上岗。二人员培训的形式1、职前培训2、在职培训1轮转学习2总结阅历3专题讲座 4外派训治理企业资质治理制度

8、一、企业资质治理的概念企业资质，主要是指企业具备或拥有的人力、物力和财力状况。企业资质是企业实力和规模的标志。企业资质等级治理是指对那些政府认为有必要加强监控行业的某类公司的经营效劳力量的认定治理。加强对物业治理企业资质的治理，有利于提高物业治理水平，促进我国物业治理行业的安康进展，有利于规X我国的物业治理市场秩序，能够更好地保护业主和住户的合法权益，也有利于我国物业治理行业与世界接轨。二、物业治理企业的资质等级及相应标准1、一级资质1注册资本人民币500万元以上。2物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技术人员不少于3020财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。3物

9、业治理专业人员依据国家有关规定取得职业XX书。4列相应计算基数的百分比之和不低于100。多层住宅200万平方米高层住宅100万平方米独立式住宅别墅15万平方米办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米5建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业治理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营治理业绩。2、二级资质1注册资本人民币300万元以上。2物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技术人员不少于2010财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。3物业治理专业人员依据国家有关规定取得职业XX书。4列相应计算基数的百分比之和不低于100。多层住宅100万平方米高层住宅50万平方米

10、独立式住宅别墅8万平方米办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米5建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业治理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营治理业绩。3、 三级资质1注册资本人民币50万元以上。2物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。3物业治理专业人员依据国家有关规定取得职业XX书。4有托付的物业治理工程。5建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业治理制度和标准，建立企业信用档案系统。三、企业资质的行政治理1、资质等级核定治理应当提交以下材料：企业资质等

11、级申报表；营业执照；企业资质证书正、副本；物业治理专业人员的职业XX书和劳动合同，治理和技术人 员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业效劳合同复印件；物业治理业绩材料。设立的物业治理企业，其资质等级依据最低等级核定，并设一年的暂定期。物业治理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房1万元以上3万元以下的罚款。物业治理企业不依据本方法规定准时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。2、资质等级审批治理国务院建设主管部门负责一级物业治理企业资质证书的颁发和治理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业

12、治理企业的资质证书的颁发和治理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业治理企业资质证书的颁发和治理，并承受国务院建设主管部门的指导和监视。设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业治理企业资质证书的颁发和治理，并承受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监视。资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。3、资质等级动态治理物业治理企业资质实行年检制度。各资质等级的物业治理企业的年检由相应资质审批部门负责。符合原定资质等级的，物业治理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级的，物业治理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重核定物业治理企业无正值理由不参与资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可