物业管理概论课件

1、物业管理教研室物业管理概论 主讲：张国平 物业管理的起源及其原因 我国物业管理的发展 先进国家与地区物业管理的发第二节 物业管理的产生与发展 一、物业管理的起源及其原因1、物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。2、真正现代意义上的物业管理起源形成于 19世纪末20世纪初的美国。二、我国物业管理的发展（一）改革开放前我国的物业管理萌芽阶段12冬眠阶段二、我国物业管理的发展（二）改革开放后我国现代物业管理的发展1、第一阶段： 物业管理的探索和起步阶段（1981年3月1989年9月）1981年3月10日我国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司成立，拉开了我国物业管理的帷幕，标志着我国物业管理的诞生

2、。1989年9月建设部在大庆市召开了第一届全国住宅区管理工作会议，部署了有关住宅小区管理规章和标准的文件起草工作，拉开了全国统一性小区管理工作的序幕，也标志着我国物业管理工作的全面启动。二、我国物业管理的发展（二）改革开放后我国现代物业管理的发展第三阶段。物业管理进入快速发展的阶段（1994年3月2003年5月） 以建设部33号令城市新建住宅小区管理办法的颁布和实施为标志，它是第一个全国性的物业管理方面的法规。 1994年6月18日，深圳市颁布了国内第一部物业管理地方法规深圳经济特区住宅区物业管理条例，开创了物业管理地方立法之先河。二、我国物业管理的发展（二）改革开放后我国现代物业管理的发展第

3、四阶段：物业管理进入市场化、规模化发展时期 （2003年5月至今） 2003年5月28日，国务院第九次常务会议通过了物业管理条例，它以维护全体业主合法权益为主要原则，规范了物业管理活动，使物业管理的法制建设更加完善。第三节 物业管理的目标与原则 物业管理的目标 物业管理的基本原则 物业管理的基本环节一、物业管理的目标1、从管理对象（物业）的角度而言2、从服务对象（业主和使用人）的角度而言3、从社会的角度而言通过物业管理实现物业的保值增值是物业管理的最终目的或首要目标，也是业主委托物业服务企业实行统一有效管理的初衷。具体应达到以下目标：（1）提供服务以达到最佳财务效益。（2）提供服务以保障各业主

4、及用户可以不间断地享用物业。（3）重视物业管理的服务性质，提供所需的增值服务。 通过以人为本的物业管理，以业主及用户的利益及需求为依据，开展全方位、多层次、高效率、高质量的管理服务工作，满足物业产权人和使用人多元化需求，为广大住用人创造良好的生活和工作环境。社区由众多的居住小区和物业群所组成，通过物业管理，可以促进社区管理和社会的和谐稳定，提高城市管理的水平和现代文明程度。二、物业管理的基本原则物业管理的基本原则以业主和住用人为本合法守法注意安全环保权责分明，量出为入尊重业主物业财产权利公平竞争保障物业合理使用改善业主生活工作环境和提升业主公共生活品质物业管理公司前期介入 由于所住的房屋将要拆

5、迁，李先生打算用政府补偿的拆迁补偿费和自己多年的积蓄购买一套新房。在与家人讨论买房之事时，在南方工作的孩子告诉他一些买房的经验。特别强调了一点就是要选那些物业管理前期介入的房产。李先生感到比较疑惑，对于物业管理前期介入不太理解，他认为前期介入没有什么意义，这种想法也存在于很多业主之中。请问：1、什么叫物业管理前期介入？2、物业管理前期介入有些什么好处？ 三、物业管理的基本环节-导入案例（一）物业管理的策划阶段 1、物业管理的早期介入 即指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。

6、 具体包括：立项决策阶段规划设计阶段施工建设阶段竣工验收阶段 1、物业管理的早期介入 （2）规划设计阶段主要内容 ： 完善物业的功能和管理功能设计 1配套设施2水电气等的供应容量 3建筑材料的选择 4其他一些细节问题 （生活垃圾的处理方式等） 1、物业管理的早期介入 （3）施工建设阶段 我国的施工建设实行建设监理制，但监理公司并不排斥物业公司的专业人员介入。主要内容 ：（1）审视工程土建构造、管线走向、保安系统、设施建设、设备安装的合理性。 重点查看消防安全设备、监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及泊位设备、电力设备、交通运输设备、电梯设备等。（2）对施工现场提出符合物业管理需要的

7、建议方案、协商解决办法。（3）在施工现场做好日常养护、维修的要点记录、图纸更改要点记录。（4）参与工程验收、进行器材检查、外观检查、性能测试、功能测试、并按整改计划督促整改。 1、物业管理的早期介入 （3）施工建设阶段 【案 例】 某小区尚处于施工阶段，开发商委托物业管理公司早期介入。物业管理公司根据管理经验，发现： 1该小区在高层或多层住宅的楼道、走廊两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子保安、电话等箱子。 2在小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理。 3有几幢楼的楼板内无任何预埋管道，这将影响今后的“穿线”工作。物业公司提出整改建议： 3物业管理公司向开发

8、商汇报了此事，开发商立刻命令施工队返工，并要求物业管理公司和监理方共同监督施工过程。 1根据不同房型的特点，留出一定的空间，将所有的表具安装在合适的位置，既方便不同单位来安装，又为今后抄表工作省去不少麻烦。 2就向开发商建议设置骑墙式垃圾房，一面朝向小区存放垃圾，一面朝向交通道路，便于装运垃圾。此垃圾房建筑面积在二十平方米左右，内外设门，内墙面贴瓷砖，设水龙头便于清洗，下置排水道，外立面与小区整体建筑风格相协调。 本案例是一家物业管理公司在早期介入阶段，向开发商提出了几条合理化建议，既使开发商节约了成本，又避免日后因这些细节引发纠纷。 物业管理早期介入的最大好处，是物业管理公司能从业主的利益、

9、需求出发发表意见，从是否有利于日后物业管理服务等具体细节上提出意见或建议，从而把一般楼盘开发中容易出现的问题降到最低限度。作业： 你认为物业管理企业在早期介入中，承担什么样的角色？ 物业管理早期介入可以在四个阶段介入，你认为在哪个阶段介入最好？为什么？ 2、制定物业管理方案物业管理方案，主要内容有： 物业基本概况 物业公司简介及管理优势 质量方针及管理目标 物业管理模式计划 机构设置 工作方案 管理费用测算 物业管理物资配备计划 提请委托方解决的事项 前期介入工作 管理规章制度制定 文件资料的管理 人员培训 质量保证措施 依法管理大厦物业 4、选聘或组建物业管理企业在第二章会详细讲解（二）物业

10、管理的前期准备阶段 物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制 物业管理人员 的选聘和培训 规章制度的制定 物业租售的代理物业管理的四大公共管理文件，包括：物业管理服务协议管理公约业主公约业主委员会章程（三）物业管理的启动阶段1、物业的接管验收2、住户入住3、产权备案和档案资料的建立4、首次业主大会的召开和业主委员会的成立（三）物业管理的启动阶段 1、 接管验收 物业管理企业在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业接管验收标准进行综合检验的过程。 接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收。 1、接管验收（1）接管验收的对象新建房屋12原有房屋 1、接

11、管验收（2）接管验收的条件首要条件是竣工验收合格 物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。 工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续，在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续，建筑商把该工程项目交给开发商。从物质形态上说，施工单位完成了一项最重的建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务。 1、接管验收（2）接管验收的条件物业验收的常规条件 1）凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”。 2）高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。 3

12、）高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。4）高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。 5）房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。 1、接管验收（2）接管验收的条件新 建 房 屋 接管验收条件 1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格。2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。3）房屋幢、户编号经有关部门确认。 1、接管验收（2）接管验收的条件原 有 房 屋 接管验收条件1）房屋所有权、使用权清楚。2）土地使用范围明确。3）原物业管理企业已解除合同关系。 1、接管验收（3）接管验收的准备工作成立物业接管小组1）抽调业务骨干组成物业接管

13、小组；2）接管验收小组应当由企业以下部门人员组成： 办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作； 公共关系部抽调人员负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； 工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 1、接管验收（3）接管验收的准备工作接管验收前的准备 1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； 3）提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； 4）准备好接管验收记录表格。 1、接管验收（4）验收中应注意的事项：问题明确记录在案，督促施工单位

14、整改。在验收中应当有管理单位对物业施工质量情况参与意见。在保修期间，开发单位应与管理单位签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、原则、责任、方式等。移交工作应办理书面移交手续。开发单位应向管理移交整套图纸资料，以便今后管理、维修、养护。物业验收与接管的中心环节是质量验收。 2、业主入住 指业主或使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥匙，接房入住。 按规定，当新建的房屋符合交付使用的条件，开发商或物业服务企业应适时向业主或使用人发出入住通知书，并约定时间办理接房手续。 从权属关系看，入住是开发商将已建好的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程，是开发商和业主的之间物业及

15、物业产权的交接。 2、业主入住入住前的准备工作健 全 管 理 处 （1）竣工验收前三个月，任命管理处主任，房管员2人（收款1人）到位，组成管理处筹建班子。（2）管理处各类人员可按以下程序和时间到位（以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定）：1）竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人（机电1人，给排水1人，电梯1人）进入现场。 2）竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。3）竣工验收前半个月，部分保安人员到位，负责所接受物业的守卫工作。 4）入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公。 5）入住前半个月，卫生人

16、员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁。6） 7）入住前半个月，全部保安人员配齐上岗。 8）入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位。 2、业主入住入住方案 （1）核实物业管理方案中拟定的管理处人员配备情况。 （2）根据接管项目的实际情况和物业管理方案中的管理要求以及要达到的标准拟定入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施。 （3）拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案。 （4）根据物业管理方案的开办采购计划，拟定分步购置计划。 （5）制定入住工作计划。 （6）制定入住流程。 （7）根据入住工作计划应提前发出入住通知书。 2、业主入住准备入住资料 （1）编写和印

17、制住户手册、业主公约、房屋使用说明书、防火公约等。 （2）编写和印制住户装修管理规定、临时用电管理规定等。 （3）印制入住通知书、收楼须知、入住手续书、缴款通知书及入住所需各类表格。 （4）印制安装空调管理规定（附空调安装平面示意图）和空调架的式样图。 （5）印制其他规定：如防盗网和防盗窗管理规定（附式样平面示意图）。 （6）各类资料的分类装袋及各类钥匙交接。 2、业主入住协调工作 （1）联系开发商，统一办理地点，集中服务，形成“一条龙服务”程序。 （2）联系供电局、自来水公司、煤气公司和邮局等单位，保证入住后水、电、气等的供应。 （3）联系电话公司安装电话事宜，争取现场放号，方便业主。 （4

18、）联系学校、派出所和社区委员会，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。 2、业主入住通知入住 通过登报或寄发通知书的形式。提前一个月向业主发出入住通知。 寄发通知应包括以下资料：（1）入住通知书（2）收楼须知（3）入住手续书（4）缴款通知书 2、业主入住入住时的环境布置 （1）区内环境。入口处挂横幅、插彩旗等，营造热烈气氛；设置由入口处到管理处的指路牌；入口处标明管理处办公地址和办公时间。 （2）管理处办公环境。摆放花篮、盆景等，营造喜庆气氛；张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”程序，各窗口标识清楚，一目了然；管理人员着装整洁，

19、精神饱满；办公室内资料摆放整齐有序。（四）物业管理的日常运作阶段 1、 日常综合服务与管理 2、系统的协调 案例分析案例一社区管理与物业管理有何关系 小王住在一个旧小区，以前这个小区基本上是由街道办（居委会）管理，前段时间推行物业管理，说是要由物业管理公司来负责，小王对此较为疑惑，难道街道办管理与物业管理公司管理有什么不同吗？评析： 社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。街道办管理属于社区管理。 案例分析案例一物业管理公司管理和街道办管理既有区别，又有联系。社

20、区管理与物业管理的区别： 1、管理主体不同 2、管理核心不同 3、管理性质不同社区管理与物业管理的联系： 1、物业管理是社区管理的组成部分，是社区管理的子系统； 2、物业管理和社区管理相互影响、相互作用。 案例分析案例2 物业管理到底是管理还是服务？ 某旧小区进行物业管理后，不少居民对物业管理公司的一些工作很不理解，比如，物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口，把小区原来的四个出口封闭了两个，不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等，而且对居民的态度也不尽人意。 对这些居民非常疑惑，不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗？可物业管理公司为何又处处管着我们业主？物业管理到底是管理还

21、是服务？ 案例评析：案例2物业管理中一个很重要的法律关系是：业主和物业管理公司之间是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与接受服务的关系，双方是平等的民事主体，法律上没有谁管理谁的问题。从理论上说：物业管理所包含的法律关系的实体内容既有服务内容，又有管理内容，管理和服务融合在一起，不能分开。从实际情况看: 物业管理工作既有打扫卫生、房屋与设备维修、绿化清洁等服务工作，也有住宅小区内的道路车辆管理、治安管理、制止违章行为等具有管理性质的工作。因此，既不能将物业管理单纯地理解为管理，也不能将它单纯地理解为服务。 案例分析案例3谁有权决定在楼顶搭建广告牌？ 某公司购买了一套位于所在大厦顶层的写字间作为办公室，并已取得房地产产权证书。有一天，该公司发现，大厦的开发商与大厦物业管理公司的人员正在组织工人往楼顶上搭建一面巨大的广告牌。针对此案例，我们提出以下问题：1、写字楼或住宅楼楼顶所有权应该归谁所有？2、某开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用，这个规定有效吗？ 3、谁有权决定在楼