中国休闲度假的特点及发展趋势

1、中国休闲闲度假的的特点及及发展趋趋势魏小安引言：休休闲与度度假休闲度假假在中国国还是个个新事物物，也是是一种新新的社会会生活方方式，现现在很受受关注。目前已已经到了了中国休休闲度假假产业发发展的一一个关节节点，所所以旅游游行业也也普遍关关注休闲闲度假问问题。在在今年99月，短短短一周周之内，连续召召开了“北京休休闲度假假产业论论坛”、厦门门“中国度度假酒店店论坛”、广东东 “中国自自驾车论论坛”和“产权酒酒店发展展论坛”。这绝绝不是偶偶然，首首先反映映了中国国的休闲闲度假市市场达到到了一个个临界点点，第二二反映了了旅游行行业对这这个市场场有充分分的认识识，都在在积极研研究和把把握机遇遇。结合这

2、个个情况，首先需需要辨析析休闲与与度假这这两个概概念。休休闲和度度假一直直被放在在一起提提及，其其实不是是同一个个概念。休闲，简单地地说，就就是人们们对闲暇暇时间的的利用方方式，闲闲是闲暇暇时间，休是利利用闲暇暇时间的的方式，综合起起来就是是休闲。可是仔仔细分析析，不完完全是这这样。应应该说我我们从来来都有“闲”，农业业社会里里，农村村半年忙忙、半年年闲，但但是这种种“闲”不是现现在所说说的“休闲”。本文文要谈的的休闲，是在现现代生活活方式之之下的休休闲，中中国现有有状况已已经包含含了一些些休闲的的元素。从休闲方方式看，休闲大大致有两两类，一一类叫做做积极休休闲，包包括旅游游、度假假，文化化、

3、体育育活动，到外边边看电影影、吃顿顿饭，甚甚至包括括逛街。这些都都是休闲闲方式，休闲是是一个泛泛化的概概念，其其方式多多种多样样。而度度假则不不同，度度假是休休闲的一一个主导导方式，休闲是是种概念念，度假假是属概概念。如如果把二二者并列列，在一一些方面面会产生生误区。比如 “农家乐乐”的定位位问题，“农家乐乐”严格的的说是一一种休闲闲方式，而不完完全是度度假方式式，把“农家乐乐”视为一一种度假假方式，实际上上是定位位的错误误，这种种错误有有时会导导致一些些对项目目定位的的错误和和投资失失误。所所以要注注意辨析析休闲与与度假的的区别。还有一一类叫做做消极休休闲，即即睡大觉觉、喝大大酒、打打麻将等

4、等，这也也是一种种休闲方方式，甚甚至是很很多人目目前的主主要休闲闲方式。我们需需要倡导导积极的的休闲方方式，尽尽量弱化化消极的的休闲方方式，只只有这样样，才可可能把度度假产业业培育起起来。从时间长长短角度度看，闲闲有三类类。一类类叫做大大闲，时时间比较较长一点点，其概概念是落落实之后后的带薪薪休假制制度。一一类叫做做中闲，基本上上是目前前黄金周周的概念念。第三三种是小小闲，大大周末。度假对对应的主主要是中中闲和大大闲，但但是现在在度假旅旅游的供供给主要要对应的的是周末末游的市市场，这这就意味味着现在在的度假假产品还还没有达达到相应应层次和和水平，其中有有一个对对市场的的基本判判断问题题。明确了

5、这这些概念念，就能能研究具具体的项项目应该该对应什什么样的的市场。如北京京周边的的旅游，初看好好像是大大闲、中中闲、小小闲三类类市场都都对应，但严格格地说，现在对对应的只只是中闲闲和小闲闲。比如如某人有有半个月月的时间间，一般般不会在在北京郊郊区休假假，作为为北京人人，一定定出去休休闲，甚甚至去国国外。这这就意味味着实际际对应的的度假市市场没有有被足够够重视和和很好开开发。这这不仅是是因为市市场需求求心理或或者需求求偏好的的问题，核心问问题在于于北京现现在没有有真正适适应长假假市场的的产品。在一定定意义上上，北京京郊区对对应小闲闲的产品品现在已已有些过过剩，但但是对应应大闲和和中闲的的产品不不

6、足。这这就意味味着虽然然大家关关注也在在积极发发展休闲闲度假产产业，但但是现在在已经产产生了很很多结构构性的问问题。关于休闲闲，于光光远先生生曾经说说过一句句话，“什么叫叫休闲？人之初初，性本本玩”。朱厚厚泽先生生也说过过一句话话，“古人总总是讲玩玩物丧志志，现在在要研究究休闲，需把这这句话翻翻新，叫叫做在玩玩物中壮壮志，在在休闲中中新生”。世界界休闲组组织的秘秘书长说说：“休闲就就是人们们对闲暇暇时间的的多样化化选择”。这就就意味着着首先要要研究休休闲市场场，研究究更大的的适应性性，在休休闲市场场里集中中研究度度假，把把度假当当作核心心资源、核心品品牌，形形成核心心竞争力力。但是是需要把把广

7、泛的的外延和和核心衔衔接好，否则会会出问题题。其中中一个很很重要的的问题就就是市场场的定位位不清楚楚，很多多产品的的定位也也没有弄弄清楚。一个规规模大、多层次次、有特特点的市市场，对对应不上上；多数数对应的的都是中中低端市市场，尤尤其是低低端市场场，而且且围绕着着低端市市场产生生的竞争争有可能能向恶性性竞争的的方向发发展。这这是一个个隐忧，也需要要研究。进一步说说，如果果从产业业的角度度来研究究，第一一是有规规模，第第二要形形成合理理的分工工，两者者缺一不不可。一一些地方方目前休休闲度假假的产业业规模已已经基本本形成，但是分分工体系系还没有有，这个个分工体体系是从从两个方方面看，一个方方面是主

8、主题性的的分工，另一个个方面是是档次性性的分工工，这两两个分工工现在已已有雏形形，但是是不足，还需要要进一步步研究。一、休闲闲度假产产业的发发展背景景1、收入入20033年，中中国国内内生产总总值达到到11万万亿元，人均超超过10000美美元，这这是一个个历史性性的突破破。按照照国际经经验，人人均超过过10000美元元，正是是一个国国家旅游游需求急急剧膨胀胀的时期期，但主主要是观观光性的的需求。休闲需需求急剧剧增长的的门槛是是人均达达到20000美美元，那那时候就就将形成成对休闲闲的多样样化需求求和多样样化的选选择；人人均收入入达到330000美元的的时候，度假需需求才会会普遍产产生。所所以从

9、全全国的角角度来看看，我们们现在只只是一个个观光需需求全面面膨胀的的时期，刚刚超超越这个个临界点点。但是是为什么么在现实实感受中中，休闲闲度假的的需求已已经产生生了呢？主要原原因有两两个，一一个原因因是地区区间差异异很大，全国人人均10000美美元，北北京已经经超过335000美元，上海已已达到445000美元，沿海发发达地区区已经越越过休闲闲的临界界点，逼逼近度假假的门槛槛，其中中有些地地方已经经超越了了度假门门槛。所所以对于于东部发发达地区区，度假假需求已已经产生生，可是是就全国国普遍而而言，并并非如此此。度假假需求的的产生就就意味着着产生了了一类新新的市场场需求，必须提提供一套套新的产产

10、品。2、假日日结构及及调整我国19995年年开始实实行双休休制；119999年国务务院重新新调整了了假日结结构，增增加了两两天的假假期，迅迅速形成成三个黄黄金周。从19999年年到现在在，已经经历了112个黄黄金周。除了去去年因为为SARRS影响响，五一一长假取取消之外外，黄金金周旅游游是一次次一个小小台阶，一年一一个大台台阶。在在黄金周周旅游问问题上，学术界界有很大大的争论论，各级级旅游局局、实业业界也感感受到很很大的压压力，认认为现在在假日过过分集中中，形成成高峰性性需求，但很难难用这个个需求来来配置资资源。如如果用高高峰需求求配置资资源，就就意味着着在低谷谷时期，或者在在平常状状态，要要

11、造成巨巨大的浪浪费；如如果不这这样，就就会产生生另外一一种现象象，高峰峰期质量量下降。高峰期期质量下下降是一一个世界界性的现现象，也也是一个个深层次次的规律律，高峰峰期维持持高质量量是绝不不可能的的，维持持高价格格倒是可可能的。所以就就形成了了旅游市市场一个个比较大大的反差差，黄金金周客人人集中出出行，对对质量有有很高的的预期，但是实实业界达达不到，而价格格有时却却有所提提升，客客人投诉诉增加。针对这个个问题，很多人人提出再再延长假假日的建建议，作作为一个个发展中中大国来来说，这这样的要要求是不不现实的的。现在在中国法法定假日日1144天，在在全世界界范围内内基本算算是中上上水平，当然欧欧洲一

12、些些国家，尤其是是西欧、北欧的的一些国国家，法法定假日日更多一一些，比比如有的的国家已已经明确确一周335小时时的工作作制。但但香港、澳门、台湾，在三年年以前还还是五天天半工作作制，这这两年才才调整成成五天工工作制，人家已已经是一一万到两两万美元元的人均均收入水水平。假假日总量量不能增增加，但但现在的的双休日日有一个个问题，两天时时间，只只为了做做家务，时间长长了；如如果去休休闲度假假，又太太短了。所以在在假日结结构方面面可以考考虑加以以调整，这种调调整能够够培育一一个新的的市场，而且培培育一种种新的消消费意识识。有些些方案可可以进一一步探讨讨。比如如我曾经经提出隔隔周双休休的设想想，这一一个

13、星期期休一天天，下一一个星期期休两天天，按照照法定假假日，每每个月可可以挪出出两天来来，一个个季度集集中休一一次，形形成一个个黄金周周，这样样全年可可以形成成七个黄黄金周。如果按按照这个个制度，假日的的总量没没有增加加，但是是结构做做了调整整。这个个调整对对于培育育休闲度度假市场场有巨大大的作用用，操作作上也不不复杂，所以到到现在我我还认为为隔周双双休制是是一个好好制度。类似这这样的问问题值得得研究，一个是是假日总总量的问问题，一一个是结结构调整整的问题题，另外外还有一一个带薪薪休假制制度的问问题。从从现在来来看，假假日总量量已经形形成，而而且时间间不少，这也是是休闲度度假产业业发展的的一个重

14、重要背景景。3、市场场需求现在已经经形成了了庞大的的休闲度度假的市市场需求求，尤其其是在沿沿海发达达地区，在近几几年之内内不仅可可以预期期，而且且已经在在实际经经营中深深刻地体体验到它它的持续续性。一一是已经经产生了了现实需需求，二二是总会会有新的的消费人人群不断断产生，一方面面是年轻轻人不断断成长，逐步具具备了休休闲度假假的条件件；另一一方面是是西部和和中部地地区的需需求也在在不断产产生；第第三个方方面，农农村的休休闲度假假需求会会逐步产产生。现现在研究究休闲度度假实际际上还是是研究三三四亿城城里人，农村市市场还只只是潜在在的，或或者说农农民现在在介入旅旅游只是是从生产产者的角角度来介介入，

15、如如果说到到一定时时候，九九亿农村村人不但但是生产产者，同同时也是是消费者者，这个个市场就就不可限限量。有有这样一一个不断断产生、不断更更新、不不断培育育的消费费人群，这个市市场需求求是无限限的。4、旅游游者的成成熟在这个过过程中，旅游者者的不断断成熟已已经成为为旅游市市场的一一个重要要现象。中国旅旅游发展展25年年，国内内旅游是是从800年代中中期开始始，迄今今 200年，随随着收入入水平的的不断提提高和闲闲暇时间间的不断断增加，旅游者者在这个个过程中中不断成成熟起来来。早期期的旅游游者是穷穷旅游，追求的的只是多多看，其其它不讲讲究。那那时候一一个典型型的现象象，到了了某个地地方，导导游小旗

16、旗一挥，大家排排着队照照相，拍拍完照，小旗子子又一挥挥，上了了车。除除了照片片，旅游游者不知知道自己己到过些些什么地地方，每每个地方方风景如如何，因因为无暇暇欣赏，形成急急匆匆、半军事事化、拉拉练式的的观光旅旅游。现现在这种种模式已已经在逐逐步淘汰汰，旅游游者经验验越来越越多，要要求比较较深入的的体验，追求也也越来越越个性化化，所以以就从初初期简单单的观光光旅游转转向休闲闲度假，这是一一个必然然趋势。这两年年休闲度度假旅游游的市场场现象已已经非常常普遍，从五一一开始兴兴起，暑暑期产生生热潮，十一达达到兴旺旺。这样样的市场场现象表表明，沿沿海发达达地区休休闲度假假需求已已经普遍遍产生，这也是是由

17、于旅旅游者的的成熟而而逐步使使消费需需求升级级。以上四个个因素构构成了休休闲度假假产业发发展的总总体背景景，它实实际上预预示着旅旅游发展展的前景景，这个个前景是是无限的的，这个个市场是是无穷的的。中国国这样的的人口大大国，每每一个很很小的百百分点里里都包含含着一个个巨大的的绝对量量，这个个绝对量量，就是是我们的的市场。二、休闲闲度假市市场的发发育旅游度假假区的建建设国家旅游游局从119900年就开开始研究究，如何何从单一一的观光光旅游模模式转向向多元化化、综合合性的发发展模式式，当时时选取的的重点是是旅游度度假，具具体的方方式就是是培育一一批国家家旅游度度假区。19992年国国务院下下发了88

18、号文件件，关关于建设设国家旅旅游度假假区若干干问题的的通知，出台台了八条条政策来来支持国国家旅游游度假区区的发展展。文件件下发以以后，国国务院又又批了112个国国家级旅旅游度假假区，到到现在已已经122年，总总体来说说都不理理想。一一是做的的比较好好的，一一南一北北，大连连的金石石滩国家家旅游度度假区，海南的的三亚国国家旅游游度假区区。二是是功能转转换，山山东青岛岛的石老老人旅游游度假区区，现在在和崂山山风景名名胜区、青岛科科技开发发区，几几区合一一，实际际上已经经脱离了了旅游度度假的概概念。广广州南湖湖、福建建武夷山山、杭州州之江等等基本上上变成了了城市中中心的房房地产区区。三是是形成观观光

19、区，如无锡锡的马山山。四是是调整，广西北北海银滩滩国家旅旅游度假假区，一一开始就就是房地地产开发发的模式式，结果果不但项项目本身身失败，而且破破坏了资资源，所所以现在在又开始始广西银银滩的二二期开发发，现在在的模式式才是旅旅游度假假区的模模式。福福建的湄湄州岛没没有开发发起来。 当时的要要求是，以外资资建设为为主，以以外国人人度假为为主，以以创汇为为主，所所以要高高水平规规划、高高起点建建设、高高效能管管理、高高质量服服务。而而且明确确了度假假区的三三个要素素，第一一个要素素是高尔尔夫球场场，第二二个要素素是中心心酒店，第三个个要素是是相应的的配套设设施。应应该说当当时策划划得比较较完整，但为

20、什什么没有有成功呢呢？一个个基本原原因是，当时的的市场没没有发展展到这一一步。实实际上当当时总体体的想法法是在中中国培育育出一套套休闲度度假的产产品，主主要对应应外国人人。那时时候也在在一些国国家做了了比较密密集的关关于休闲闲度假的的调研，看到了了我们与与国外的的差距，所以想想“依葫芦芦画瓢”，自己己培育建建设一批批。但由由于市场场基础不不足，条条件不够够成熟，迄今为为止，中中国的休休闲度假假产品在在国际上上基本还还没有品品牌。112个国国家旅游游度假区区批复之之后，在在全国掀掀起一片片热潮，各个地地方都纷纷纷按照照这个模模式，建建立省级级旅游度度假区，市级旅旅游度假假区，甚甚至有的的县也开开

21、始搞县县级旅游游度假区区。省级级旅游度度假区最最多时达达到1220多个个，市县县两级没没有统计计，数量量会更大大。但现现在看来来，成熟熟的不多多，真正正做到位位的也不不多。但这几年年市场形形势发生生了大的的变化，在市场场经济大大潮的拉拉动下，国内的的休闲度度假需求求产生，有一些些好的大大的项目目也在产产生。比比如天津津的宝砥砥县，投投资500亿建了了一个温温泉城，其中有有一个温温泉度假假村，这这个度假假村投资资量大体体是两个个亿，可可以说达达到了国国际水平平。但由由于一边边设计，一边施施工，方方案里有有不合理理之处，可是像像这样的的规模和和气派，确实体体现了市市场经济济的发展展态势。再比如如港

22、中旅旅正在计计划的珠珠海温泉泉度假村村，投资资20亿亿；最近近又有几几个大投投资商正正在研究究在广东东的河源源投资440亿建建一个温温泉城；至少规规划方案案已达到到国际水水平。现现在已经经成形的的博鳌亚亚洲论坛坛，是一一个国际际化的品品牌，但但它是一一个度假假区的实实质，博博鳌水城城的规划划请澳大大利亚专专家做，看完那那个规划划，才知知道什么么叫国际际化，确确实高水水平，现现在已经经初成气气候、初初成体系系。从这这个过程程里，我我感觉到到，很多多时候，政府倡倡导的事事情落实实不好，但是当当市场有有了需求求，做出出来的项项目能够够达到真真正的高高水平和和相应的的大规模模。所以以，122个国家家旅

23、游度度假区未未必能在在市场上上真正形形成气候候，可是是上述的的项目一一定会在在市场上上冒出来来，而且且会在全全国形成成领袖性性的项目目，形成成集团化化的巨型型企业。2、环城城市旅游游度假带带的培育育环城市旅旅游度假假带大体体上是在在这十年年之内，通过市市场需求求的拉动动逐步培培育起来来的。现现在比较较有规模模的主要要集中在在特大城城市，比比如北京京、上海海、广州州已经形形成复合合型、全全方位的的环城市市旅游度度假带。中西部部的一些些大城市市和特大大型城市市，如成成都、重重庆，是是以“农家乐乐”为主体体的环城城市旅游游度假带带，层次次低一些些，但总总体规模模已经形形成。成成都周边边六千个个“农家

24、乐乐”，最便便宜的220块钱钱一次，贵一些些的一百百块钱一一天，适适应城市市的发展展水平，形成了了一个下下岗工人人都可以以去“农家乐乐”的消费费层次。坐着公公共汽车车过去，中午一一顿饭，喝点茶茶，消磨磨一天，20块块钱。主主要的消消磨方式式是打麻麻将，换换一个地地方，从从家里换换到了“农家乐乐”，自然然环境好好，麻将将打的更更有趣味味。在环城市市旅游度度假带的的培育上上，还需需要研究究它的各各种不同同模式和和不同情情况，需需要将其其进一步步提升。3、自驾驾车旅游游的兴起起这三年以以来，尤尤其是去去年SAARS以以后，自自驾车旅旅游大兴兴。今年年的旅游游市场上上，自驾驾车旅游游不但变变成一种种新

25、兴形形式，而而且变成成了一种种很重要要的方式式。自驾驾车旅游游的一个个最大特特点是活活动范围围扩大了了，从而而使一个个市场的的辐射力力和延伸伸性的影影响进一一步扩大大。比如如河南云云台山接接纳的自自驾车客客人主要要是北京京人，五五六百公公里的距距离对于于自驾车车来说不不算太远远，距离离太短反反而觉得得没意思思。黄山山有一个个牯牛降降，是一一个非常常好的自自然保护护区，浙浙江省旅旅游局和和浙江省省旅游协协会在那那儿挂了了个牌子子自驾驾车旅游游定点单单位，挂挂到黄山山去了。自驾车旅旅游还反反映一个个情况市场场在分流流。自驾驾车旅游游没有兴兴起的时时候，环环城市旅旅游度假假带有稳稳定的客客源，现现在

26、自驾驾车旅游游者不满满足于从从北京到到延庆，一定要要延伸出出去，在在一定意意义上是是市场在在分流。如果从从旅游局局的角度度，相当当于北京京市场的的辐射力力增强，市场范范围在扩扩大。对对于这种种分流本本身，必必须研究究动向，这也是是一个重重大的市市场变化化的趋势势。在一一定意义义上，要要围绕着着自驾车车旅游形形成一整整套的服服务体系系。因为为自驾车车旅游是是一个新新兴事物物，而且且将来会会形成自自驾车的的产业链链、服务务链，这这对环城城市旅游游度假带带的各个个方面都都提出了了很高的的挑战。总体而言言，自驾驾车旅游游是让整整个旅游游市场形形成了互互动。北北京人自自驾车的的范围扩扩大了，而其它它地方

27、的的自驾车车范围可可能扩大大到北京京。原来来研究北北京郊区区接待设设施的发发展，是是建立在在北京本本地市场场的基础础上。现现在由于于自驾车车旅游的的兴起，加之发发达的高高速公路路服务体体系，天天津人，甚至承承德、石石家庄、张家口口的客人人，开着着汽车到到北京郊郊区一游游，都是是很自然然的事情情，就形形成了全全国互动动的局面面。这就就是说自自驾车产产生的分分流现象象，一方方面把当当地的客客人分走走了，另另一方面面会增加加新的客客源，也也就意味味着环城城市旅游游度假带带的经营营眼光要要扩大，经营范范围、市市场范围围也要扩扩大。4、俱乐乐部形式式的产生生俱乐部形形式也是是这几年年新兴的的，基本本上是

28、圈圈子化的的经营。现在有有些俱乐乐部是企企业形式式，还有有些虽然然是企业业形式，但为非非盈利机机构，而而且俱乐乐部形式式提供了了一种多多样化的的选择。有的俱俱乐部已已经做的的很大，有上万万的会员员，天天天都有活活动；有有的比较较小，上上百个会会员。但但是俱乐乐部的形形式意味味着是在在同一个个平台，是由有有共同爱爱好的人人所构成成，这就就要求经经营者更更深入、更专业业，在一一定程度度上知识识更丰富富。比如如有人专专门做一一个长城城旅游俱俱乐部，就是把把全国有有条件旅旅游的长长城和爱爱好者集集中到一一起，一一共设计计了7000多条条中国长长城旅游游路线，目标是是让这些些人在十十年之内内把中国国的长

29、城城从头到到尾走一一遍，但但不是传传统的走走法，而而是全面面、深入入体验长长城。类似这样样的俱乐乐部形式式，在一一定意义义上已经经超越了了现在的的经营眼眼光，这这也是一一种新的的休闲度度假的组组织形式式和经营营形式。现在很很多经营营者还看看不到这这一点，也看不不到这个个市场，实际上上这对经经营有很很大的启启发。比比如现在在做一个个项目，就可以以力求形形成主题题化，形形成主题题化就意意味着有有可能借借鉴俱乐乐部模式式，有了了这个模模式就意意味着永永远有一一批忠实实稳定的的客源。同时通通过他们们的口口口相传，就会在在市场上上辐射，不断扩扩大客源源范围。我们不不必在重重复市场场上推出出重复的的产品，

30、竞争重重复的客客户。俱俱乐部形形式应该该说已经经超前了了一步，在这方方面进行行探索，能够让让我们得得到启发发。5、分时时度假的的探索分时度假假现在社社会影响响很大，但是严严格的说说，规模模并不大大，全国国大概十十几个公公司，而而且到目目前为止止，做的的非常成成功的公公司一个个没有。原因很很简单，这个事事情超前前。国际际上分时时度假有有一个最最重要的的基础，就是社社会信用用体系的的发达。这个基基础在市市场经济济发达国国家，是是通过国国家机器器，培育育了三百百年才具具备的，它是一一种既有有国家信信用，又又有各级级政府信信用，还还有企业业信用，包括个个人信用用的一个个完整的的信用体体系。中国现在在还

31、处于于信用建建设的起起点，分分时度假假也只能能是一种种探索，应该说说经营都都非常艰艰难。其其中一个个最大的的问题，就是分分时度假假名不符符实，只只是研究究分时，而没有有研究度度假。分分时度假假公司推推出来的的产品，度假酒酒店很少少，很多多城市的的商务酒酒店也纳纳入了分分时度假假的产品品范围。这叫分分时酒店店，不叫叫分时度度假。只只是在分分时上大大费功夫夫，没有有提供出出全套的的、丰富富的、非非常完整整的度假假产品，没有使使分时度度假和酒酒店类产产品的差差异明确确表现，这样很很难站住住脚。因为分时时度假是是个新事事物，在在经营方方式、经经营内容容上都需需要探索索，更重重要的是是信用体体系的建建立

32、问题题。分时时度假公公司卖给给旅游者者30年年的使用用权，你你自己的的公司能能存在几几年？消消费者凭凭哪一点点相信你你？有些些分时度度假公司司联系了了担保公公司，但但这个担担保公司司又能存存活几年年？旅游游者花几几万块钱钱买一张张卡，到到时候可可能“烧香找找不着庙庙”，类似似这样的的问题都都很严峻峻。但是是分时度度假在国国外已经经是一个个比较成成熟的模模式，我我相信在在中国也也将大有有前景，只是在在探索阶阶段、起起步阶段段，困难难极大，很多东东西需要要进一步步研究。6、产权权酒店的的起步现在全国国的产权权酒店共共有1880多家家，经营营状态尚尚好。实实际上产产权酒店店是房地地产市场场和旅游游市

33、场相相结合而而产生的的一种新新的形式式，但也也有一些些隐忧，下一步步发展存存在一些些问题。十年以以前全国国有过四四五家产产权酒店店，主要要集中在在海南和和广东，但都失失败了。失败的的主要原原因也是是市场不不成熟。因为那那个时候候房地产产市场还还没有兴兴起，大大家还指指望着公公家分房房子，没没有自己己买房子子的概念念，在这这种市场场基础之之上，产产权酒店店肯定是是发展不不起来的的。这两两年产权权酒店的的发展形形势良好好，但是是不能只只看到眼眼前短暂暂的成功功，还要要研究一一些长远远发展的的问题。产权酒店店的核心心是“产权”，是一一个权利利束，包包括所有有权、占占有权、支配权权、使用用权、剩剩余索

34、取取权等，才是一一个完整整的产权权概念。实际上上现在产产权酒店店的经营营是把这这个权利利束在分分隔，只只体现了了所有权权和分配配权。产产权概念念里涉及及的一系系列权利利，在法法律上怎怎么界定定，发生生冲突、发生纠纠纷怎么么处理，这些深深层次的的问题实实际上已已经产生生。其中中还包括括纳税问问题，酒酒店当局局作为一一个总体体要纳税税，如果果说对业业主的分分配也要要纳税，那就等等于双重重纳税。依据税税法，作作为一个个经营主主体，企企业所得得税、营营业税必必须要纳纳，产权权酒店的的业主个个人收入入所得税税也必须须纳。可可是现在在产权酒酒店的一一个主要要方式是是承诺对对业主的的回报，最高的的承诺回回报

35、已达达到9%，达不不到就产产生纠纷纷。这一一系列的的深层次次问题首首先需要要研究市市场，其其次需要要研究法法律上的的界定问问题。现现在有些些产权酒酒店的法法律官司司已经产产生，打打的很热热闹。所所以我们们不能只只被表面面的繁荣荣挡住视视线，要要把这些些问题考考虑得比比较周全全。当然然有些问问题需要要在实践践中一步步步深化化，而且且立法的的基本规规律是先先发展后后规范，从来都都是立法法滞后，但是类类似问题题在进一一步的发发展中会会逐步产产生。上述六个个方面都都意味着着休闲度度假市场场正处于于逐步发发育的过过程，总总体来说说还是一一个初级级的发育育和发展展阶段，并不成成熟。这这就意味味着，一一方面

36、有有一个广广大的市市场前景景，有经经营者施施展身手手的天地地；但是是另一方方面，一一系列新新的问题题会不断断产生，需要未未雨绸缪缪，首先先需要看看的早一一些、深深一些，这样就就能避免免将要发发生的一一系列矛矛盾。三、休闲闲度假的的特点消费特点点1、一地地时间长长观光旅游游的基本本心态是是到处多多看，看看得越多多越过瘾瘾，越觉觉得有所所值。休休闲度假假者则往往往在一一个地方方停留较较长的时时间。典型的是是西欧、北欧的的度假者者，比如如到泰国国的普吉吉岛，坐坐着飞机机直接抵抵达，到到了那儿儿，在海海滩上待待一个星星期，闲闲到无所所事事的的程度，这才叫叫真正的的休闲，是非常常典型的的一种休休闲方式式

37、。这种种休闲方方式在国国内还没没有普遍遍产生，只是少少数人有有这样的的趋向。处于过过渡阶段段，就意意味着国国内的休休闲在一一定意义义上、一一定时期期之内，还是要要和观光光结合在在一起。中国纯纯粹的度度假市场场还不够够成熟，但是总总的特点点已经产产生，比比如海南南，度假假加观光光已经逐逐步变成成一个主主导性的的模式。原来到到海南一一般是“海南三三日游”，生生生的把一一个度假假目的地地做成了了一个观观光目的的地。但但观光不不是海南南的优势势，而从从度假角角度来说说，尤其其是热带带海岛度度假，是是中国的的唯一。现在“海南三三日游”逐步延延伸到“五日游游”，增加加了两天天的度假假，海南南旅游正正从观光

38、光加度假假逐步转转化成度度假加观观光的模模式，将将来成为为一个主主体性模模式，再再进一步步就会形形成比较较单一的的度假模模式。2、散客客和家庭庭式组织织方式现在休闲闲度假在在方式上上主要是是散客和和家庭式式组织方方式，而而不是观观光旅游游的团队队性组织织方式，这就对对现有旅旅游企业业的经营营提出了了更高的的挑战。散客与与家庭式式的旅游游方式在在国际上上是从770年代代末、880年代代初开始始兴起的的。19983年年国家旅旅游局专专门召开开了一个个散客与与家庭式式旅游工工作会议议，就是是研究国国际潮流流的变化化，研究究我们能能否对应应。应该该说看的的很远，但实际际上做不不到。那那次会议议是在河河

39、北涿州州开的，为什么么不在北北京开，因为那那时候大大批的外外国观光光团队已已经来了了，北京京的饭店店不可能能开会。19883年到到现在，又是220年时时间，这这种散客客与家庭庭式的方方式在中中国现在在已经成成了一个个重要方方式，也也会逐步步成为一一个主导导方式。自驾车车旅游主主要就是是散客方方式，环环城市旅旅游度假假带接待待的游客客中，家家庭式也也占了很很大的比比重，尤尤其是在在双休日日期间。3、复游游率高复游，就就是我们们所说的的回头客客。度假假旅游有有一个特特点，客客人认准准了一个个度假地地，甚至至一个度度假酒店店，其忠忠诚度会会非常高高。比如如有的德德国客人人，一生生度假可可能就只只到印

40、尼尼的巴厘厘岛，一一辈子去去二十次次，而不不去其它它地方。因为他他认准了了这个地地方，觉觉得熟悉悉、很亲亲切，这这样外出出度假的的感觉和和家里生生活的感感觉就能能够内在在地联系系到一起起。比如如墨西哥哥的坎昆昆度假区区，全世世界很多多富翁每每年都要要去度假假。再比比如现在在很多俄俄罗斯的的富豪只只去西班班牙的太太阳海岸岸，在那那儿买地地盖房子子，成为为稳定的的度假点点。复游游率高这这个特点点意味着着在经营营方面必必须下功功夫，只只要能做做到位，争取了了一次客客人，就就争取了了一个终终生的客客人，形形成客人人的忠诚诚度，形形成一个个非常稳稳定的客客源层。有一句句话是“我们要要争取把把头回客客变成

41、回回头客”，其中中包含两两个要点点，第一一，你怎怎么吸引引“头回客客”，第二二，怎么么把“头回客客”变成“回头客客”。观光光客人基基本上是是一次性性的，不不去第二二次，但但是度假假客人恰恰好相反反。4、指向向集中所谓的指指向集中中是指客客人的度度假需求求非常集集中，不不仅有对对度假目目的地选选择的集集中，还还有度假假需求的的指向集集中。但但我们现现在很多多度假村村是度假假村的外外壳，城城市酒店店的内容容，也就就意味着着现在的的所谓度度假村并并不了解解真正的的度假需需求，经经营和实实际的指指向集中中这样一一个度假假需求消消费特点点并不完完全对应应。比如如一般来来说，度度假酒店店的客房房里是不不会

42、满铺铺地毯的的，满铺铺地毯不不适应客客人需求求，尤其其是海滨滨的度假假酒店，客人经经常赤脚脚走路，脚上可可能带着着沙子，满铺地地毯，怎怎么处理理。所以以世界一一流的度度假酒店店也是瓷瓷砖铺地地，只是是在床头头铺着很很精美的的小地毯毯。但是是八达岭岭温泉度度假村房房间里满满铺地毯毯，这是是城市酒酒店的特特点，绝绝不是度度假酒店店的特点点。而九九华山庄庄里是瓷瓷砖地或或者木板板地，突突出了度度假酒店店的特点点。当然然，休闲闲度假这这一类的的需求还还是新兴兴需求，对其特特点研究究还不足足，但是是需要深深入挖掘掘，发现现这些特特点。5、度假假加观光光这是市场场目前的的一个比比较独特特的特点点。市场场还

43、处于于过渡时时期，有有些时候候还必须须研究度度假加观观光的方方式。一一般来讲讲，满足足大周末末的需求求不存在在这个问问题，大大周末基基本上是是度假加加娱乐。可是要要满足中中假和长长假的需需求，就就要有一一个适当当的度假假加观光光的模式式，但是是这个方方式只能能是过渡渡性的，从长远远来看基基本上是是比较单单一的度度假趋向向。6、文化化需求观光的客客人成熟熟到一定定程度会会产生度度假需求求，度假假的客人人成熟到到一定程程度就一一定会产产生文化化需求。他不只只是到森森林度假假区呼吸吸新鲜空空气，或或者去温温泉度假假区洗个个温泉，他一定定要求这这个度假假地有文文化，有有主题，有比较较丰富的的内涵。如果

44、度度假地的的经营能能够达到到文化的的层次，基本上上就算到到位了。现在国国内的度度假地总总体来说说没有达达到；有有一些个个别的度度假地，设施上上达到了了，但里里边还存存在很多多理念的的问题和和具体方方式的问问题，这这些都需需要进一一步研究究。（二） 供给特特点1、同质质与异质质从度假产产品的供供给者，即生产产者的角角度看，度假产产品最基基本的特特点是具具有比较较高的同同质性。正因为为如此，在同质质中挖掘掘异质是是一个核核心问题题。比如如全世界界的海滨滨度假都都是以33S，阳阳光、沙沙滩、海海水，作作为核心心资源、主体资资源，但但为什么么有的地地方能培培育成世世界一流流的旅游游度假区区，有的的地方

45、就就做不起起来呢？再比如如北京周周边的度度假村，总体模模式基本本一致，只是所所在区位位不同，有的开开发早一一些，在在市场上上形成了了品牌，有的晚晚一些，现在正正努力树树立品牌牌。这些些都涉及及一个基基本的开开发模式式问题。这个问问题必须须要研究究透彻，其中最最核心的的问题就就是异质质性。现现在很多多开发项项目都没没有注意意到这一一点。比比如一提提到滨海海度假的的开发，就是北北戴河模模式、青青岛模式式。北戴戴河和青青岛是一一百年前前的国际际模式，已经远远远脱离离了时代代的需求求，可是是我们还还是把它它当作滨滨海度假假开发的的主体模模式，结结果只能能是做一一个失败败一个。一些专专家，都都是做城城市

46、规划划的顶级级专家，做度假假区的规规划，几几乎每一一个都规规划成滨滨海小城城镇，就就很难适适应需求求。度假区规规划的核核心理念念是以人人为本，必须要要研究度度假者有有什么需需求，这这些需求求有什么么特点，否则肯肯定失败败。西班班牙太阳阳海岸就就是这种种模式的的探索。有一年年我到西西班牙太太阳海岸岸，当地地人员讲讲述其发发展过程程，他们们在700年代开开发的时时候和我我们现在在的模式式一样，海水、沙滩、滨海大大道，后后边是建建筑，然然后是绿绿化带，把最好好的地段段拿出来来，按这这种模式式开发，失败了了，现在在最好的的地段形形成的是是老年公公寓。到到了800年代，模式进进行了调调整，海海水、沙沙滩

47、、建建筑，建建筑后边边是绿化化带，再再后面才才是马路路，对应应马路旁旁边可能能是一个个小城镇镇，这是是新兴的的模式，结果二二流地段段形成了了一流的的效益，而一流流地段只只能培育育成二流流的产品品，这就就是开发发模式问问题。当当然有些些地区没没有海滨滨的问题题，但是是从度假假需求来来说，最最基本的的需求就就是“休闲”两个字字，就是是要有好好的环境境，另外外在总体体规划、设计的的布局里里要突出出文化特特点，发发挥自己己的优势势。这些些东西现现在做的的都不足足，目前前全国有有一批度度假区已已经达到到，在同同质性的的度假功功能之下下突出自自己的异异质性，是度假假旅游供供给者首首先要考考虑的问问题。2、

48、度假假区：大大型、综综合、文文化度假区的的建设，第一要要规模大大。一般般而言，度假区区都可以以称作是是大项目目。当时时批复的的12个个国家旅旅游度假假区，基基本上都都在十平平方公里里以上，小范围围称不上上度假区区，只能能是一个个度假单单元。第二，度度假区应应该是综综合性的的，也就就是说应应该包含含多种元元素，形形成一个个复合型型的体系系。度假假区的核核心就是是度假设设施，一一个度假假区至少少应该有有一个中中心酒店店，有相相应配套套的公寓寓式住宅宅，也要要包括一一些比较较简易的的住宅，以对应应各个层层面的客客人，形形成复合合型的体体系。第三，度度假区要要有自己己的文化化主题。有了文文化主题题，异

49、质质性才能能突出，才能够够把事情情做到位位。3、度假假酒店：设计、活动、组合度假酒店店包括度度假村在在内，现现存的主主要问题题是设计计不到位位。可能能是设计计师偷懒懒，也可可能是缺缺少经验验，自己己没有经经历过，不知道道什么叫叫度假，很多设设计照抄抄照搬，使现在在的很多多度假村村、度假假酒店不不伦不类类。现在在全国能能够达到到国际水水平的，基本上上只有几几个地方方，海南南的凯莱莱、天域域、康乐乐园、博博鳌，深深圳的骏骏豪，北北京的瑞瑞海姆。剩下的的都是国国内水平平，一味味追求豪豪华，造造成的状状况只能能是花了了很多钱钱，却得得不到成成效。当当然有些些东西也也和政府府要求有有关，政政府要求求你必

50、须须在这个个地点，实际上上就意味味着黄金金地段产产生不了了黄金效效益。比比如海口口市开发发琼州海海峡旅游游度假区区，我前前些年去去，一个个下午看看了八个个点，看看完后建建议改个个名字，叫做琼琼州旅游游观光区区，因为为已经把把度假条条件破坏坏了，沙沙滩边修修了一条条60米米宽的大大路，这这就意味味着旅游游度假区区的基本本条件达达不到了了。后来来提了一一个相应应的解决决方案，另外修修一条路路，把这这条路拿拿出来作作为建设设用地。他们坚坚持说要要往度假假方向发发展，在在马路的的另一面面预留了了很多建建筑用地地，这个个建设用用地不会会有人来来投资，因为黄黄金地段段都已经经被破坏坏了，但但是海南南航空公

51、公司在马马路靠海海滩的一一边修建建了一个个“新国酒酒店”，取得得了成功功。这就就是一个个总体的的开发模模式下的的设计模模式问题题。现在的度度假区设设计大多多数都不不合格，不管是是总体方方案布局局，还是是单体设设计，一一直到餐餐厅、客客房，方方方面面面的设计计都不行行。钱花花了很多多，交了了学费，有些学学费将来来无法挽挽回，有有些还可可以调整整。比如如饭店客客房里边边的设计计不太合合理，还还可以考考虑调整整一下，但是饭饭店的总总体结构构很难调调整。随随着休闲闲度假市市场的扩扩大，需需求层次次的提高高，会产产生一批批新的度度假村和和度假酒酒店，尤尤其是在在环城市市度假带带，会产产生一批批休闲度度假

52、的领领袖型企企业，主主体的需需求会向向这些企企业集中中。现有有的度假假村和度度假酒店店，或者者谋求改改造，或或者接受受淘汰，这是将将来的一一个必然然趋势。这就意意味着现现在的这这些企业业要好好好研究自自己的问问题，尤尤其是在在设计上上，应尽尽快调整整。第二，度度假酒店店要研究究活动问问题。因因为设施施是死的的，客人人来了不不能只有有死的设设施。比比如温泉泉度假村村，不能能在这儿儿住一个个星期，天天泡泡温泉。哪怕温温泉的花花样丰富富，又有有花卉泉泉，又有有咖啡泉泉，都无无济于事事。这就就要求度度假村、度假酒酒店在设设施的软软开发上上要下些些功夫，要把相相应的活活动组织织起来。比如国国际上的的度假

53、区区有一个个很典型型的现象象，上午午基本看看不见人人，因为为上午大大家都在在睡懒觉觉；到了了下午开开始有人人了，满满大街都都是穿着着花衬衫衫、大裤裤衩到处处闲逛的的人；可可是一到到晚上，就可能能一身夜夜礼服去去参加活活动了，非常正正式的活活动。这这类活动动一般来来说都是是酒店方方组织的的，给客客人发一一个通知知，注明明“着正装装”，变成成上流社社会的上上流生活活。当然然活动还还有另外外一类，在迪厅厅、酒吧吧狂欢。这样的的活动性性软件必必须强化化，我们们现在基基本没有有，中国国人的文文化传统统里也不不太接受受这些，但是随随着度假假需求层层次的提提高，这这些方面面的需求求必然会会产生，如果现现在引

54、导导、创造造这方面面的需求求，就有有可能在在这些方方面成为为领袖。度假酒店店的第三三个要素素是，强强化组合合功能。作为一一个度假假酒店，设计、建设、经营、管理、服务，各个方方面要有有机组合合。这个个组合首首先是把把现有资资源加以以重新整整合，资资源不限限于度假假村本身身，也包包括度假假村的周周边。比比如在延延庆建一一个度假假村，要要研究和和周边怎怎么组合合。组织织度假活活动，今今天到松松山去看看看，明明天可能能去其他他地方，这都是是一种组组合，是是一个度度假加观观光的组组合。现现在多数数是会议议加度假假、会议议加娱乐乐的组合合。但是是光靠这这样的方方式还不不够，还还必须加加强文化化性的内内容，

55、才才能把组组合做好好。组合合的内容容越多，方式越越多，竞竞争力就就越强。4、休闲闲房产：主题、品牌、创新休闲房产产和度假假酒店是是不同的的，其中中相同点点是休闲闲度假品品牌，但但本质上上休闲房房产更倾倾向于房房地产项项目。休休闲房产产这两年年很热，一般叫叫做旅游游房地产产，但仔仔细分析析，这个个概念不不准确，旅游是是流动的的，房地地产是稳稳定的，流动和和稳定很很难直接接结合到到一起。休闲房房产的概概念可能能更准确确，因为为休闲的的方式是是多样化化的，而而且休闲闲房产有有一个前前提是产产权明确确。房产产的购买买者为业业主，你你帮助我我来利用用。这和和产权酒酒店也不不完全一一样，它它们在市市场上的

56、的产品形形态不同同，产权权酒店是是酒店式式的产品品形态，休闲是是楼盘式式、单元元式的产产品形态态。但是是休闲房房产在休休闲度假假产业里里必将占占有一个个主要的的地位，也就意意味着现现在的度度假村要要面临一一系列强强大的竞竞争对手手。休闲房产产的开发发有三个个主要的的因素，第一个个是要树树立自己己的主题题。现在在很多休休闲房产产的开发发只强调调一些自自然性的的主题，而且强强化的过过分，然然而文化化性主题题不足。比如滨滨水的很很多住宅宅，图画画的很美美，全世世界再没没有这么么美的地地方，实实际上臭臭水坑遍遍地都是是，这样样能行吗吗？这叫叫名实不不符。尤尤其在北北方地区区，自然然环境并并不好，有些东

57、东西不能能过分强强调，而而要把文文化性的的主题树树立起来来，这对对于休闲闲房产的的开发来来说是一一个必备备因素。第二是在在这个过过程中要要形成自自己的品品牌。休休闲房产产的品牌牌形成和和度假村村、酒店店的品牌牌形成相相比，有有天然的的弱势，其原因因在于，度假村村和度假假酒店的的客人是是大规模模的流动动，在流流动的过过程中通通过口口口相传树树立了品品牌，可可是房产产客人是是相应稳稳定的。现在很很多房地地产开发发商开发发一个大大型楼盘盘，跟着着要做一一个酒店店，原因因何在？就是因因为这个个酒店可可能形成成真正的的品牌，但是这这个楼盘盘反而不不能形成成。比如如北京的的世纪金金源，酒酒店20000间间

58、客房，规模极极大，后后边依托托的楼盘盘上百万万平方米米。现在在大家都都知道世世纪金源源酒店，但是不不知道上上百万平平方米的的楼盘。这也是是一个市市场特点点，要求求休闲房房产在品品牌方面面多下功功夫。第三个要要素就是是研究创创新。休休闲房产产是房地地产市场场和旅游游市场的的边缘结结合体，本身就就蕴含了了很多创创新的因因素。5、休闲闲度假的的类型休闲度假假从供给给角度一一般有两两种分类类方式。一种是是依照自自然条件件，依托托资源的的分类，包括滨滨海型、温泉型型、森林林型、山山地型等等，各有有特点。第二种是是主题活活动类，包括体体育类、文化类类、会议议类、娱娱乐类等等。对于于经营，应该说说这种类类型

59、的区区分更加加重要，因为区区分类型型就是为为了确定定主要功功能，从从而形成成异质性性。6、新型型组织方方式在休闲度度假的供供给上，还需要要一些组组织方式式的创新新。一是是交通问问题，国国际上的的通行模模式是远远途采用用包机形形式，近近途采用用自驾车车形式。我们现现在都是是刚刚开开始，国国内包机机更是不不足。二二是旅行行社组织织，需要要尽快调调整，但但是旅行行社习惯惯于传统统的观光光团队方方式，对对于新的的市场还还“找不着着北”。三是是市场营营销方面面，度假假旅游的的形象不不突出，特色更更不突出出。四、发展展趋势与与促进发发展1、休闲闲度假的的发展趋趋势第一，消消费大众众化。随随着社会会经济的的发展，大众化化休闲度度假需求求在发达达地区已已经产生生，在其其它地区区即将产产生，这这种消费费大众化化给我们们提供了了一个广广阔的市市场空间间。但是是作为度度假产品品的经营营者，不不能只盯盯住这一一点，要要研究多多种多样样的方式式。第二，产产品多元元化。因因为休闲闲度假需需求的产产生本身身就是市市场发育育到一定定程度的的结果，下一步步必然要要求休闲闲度假产产品的多多样化。现在依依托单一