昆山汽车城商业项目策划方案200743

1、凉城商业筹划报告昆山4s汽车城筹划方案昆山汽车城筹划方案 第二章第一章产品市场商户筹划执行产 品市 场现状综述产品在建汽车商城、产品根本定位商业环境稍偏离市中心商业圈竞争性昆山唯一汽车主题商城交通市中心城区、交通便利特色以汽车产业作为商业依托，附带餐饮等附属设施本案城市中心商业中心行政中心文化中心娄江CBD工程地理位置距离商业中心2公里距离行政中心2公里工程技术指标总建：11万方，首期2万方一期4层沿街中心商铺顶层为虚拟层)一期沿街两边层商铺没有“市场，商户在那里？我们的商户需要什么样的产品附加值？如何表现我们的商业价值？如何找到商户、打动商户？问题审视问题一没有“市场客户在那里？从事物的两面

2、性来重新看待问题唯一可以是“孤立也可以是“垄断问题的关键 垄断什么？ 产 品 定 位关键一2004年2006年私家车拥有量曲线图据不完全统计2004年，昆山年末私家车保有量1.91万辆，比上年增长74.7%。2005年，昆山年末私家车保有量3.73万辆，比上年增长95.2%。2006年6月底统计，昆山私家车拥有量尽达4.33万辆，并以每月新车近1000辆的纪录急速开展。 从表中数据中可以看出昆山市居民购车欲望越来越强，随着私家车拥有量不断增加，购车族对汽配店汽车修理厂的需求也将越来越大。单位万辆昆山汽车市场现有“容量 在今年10月5、6日举行的全国百强县市昆山市汽车巡展中，现场售车113辆，填

3、写客户登记表，表示近期内有购车意向的潜在客户竟达900多人。 两项数据均创下秋季巡展新高。上海通用、上海群众、广州本田、一汽群众、东风日产、北京现代均是客户青睐的对象。 由此可见，昆山购车族对中端产品相对感兴趣。全国百强县市昆山市汽车巡展昆山汽车市场未来“潜力 市 场 定 位关键二 2006年不完全统计 昆山市平均每百户人家拥有车辆 9.6万辆9.690.4 截至目前，昆山市汽车保有量达6.8万多辆，且每月还以1100多辆的速度增加。按照这样的增长比例，预计到明年6月份华茂国际汽车商城建成后，昆山市汽车保有量将到达7.68万辆。单位：万辆台湾日本等投资商30-40岁居多，年轻白领人士占有相当比

4、例工作在昆山，为了提高生活质量企业、公司开展，用车需要旧车换新车的消费群特色产品/售后效劳昆山购车族比较亲睐的汽车品牌上海通用 上海群众 广州本日 东风日产 北京现代 一汽群众 丰田威驰 长安福特 消费特征描述 项 目 竞 争 力 分 析 关键三工程区域范围内汽车销售店汽车销售店名称面积（）租金（元/天）地 址昆山市永泰汽车销售服务公司（吉利）200（展厅）1.2长江南路1163号（园明路口）昆山通和丰田汽车服务有限公司3432买地自建的昆山市长江中路105号上海格林威汽车昆山分公司（福特）500（展厅）1.1昆山市长江南路1128号（日月星辰国际商务中心）昆山新达汽车销售服务有限公司（起亚）

5、1250买地自建的昆山长江北路566号昆山华通汽车贸易有限公司（别克）8001昆山市蓬朗镇昆嘉路12号雪弗莱汽车贸易有限公司8001昆山市长江南路东风日产华明汽车专营店（蓝鸟）7585买地自建的昆山市庆丰西路369号昆山海王重庆长安铃木销售公司800(展厅)1.1昆山市柏庐南路高架桥北福特都灵沙龙和盛菲亚特 东风风行大众雪铁龙东风悦达起亚北京现代东风日产蓝鸟别克奇瑞比亚迪F3长安丰田三菱昆山市汽车品牌店优势劣势时机威胁位置处于高速公路口距离城市中心2公里体量适中符合市场需求办证中心的支撑昆山唯一的汽车主题商城城市汽车拥有数量逐年递增气修行业进入市场循环期体量与常规汽车城有一定区别，难以形成规模

6、预算租金高于市场综合水平物业条件不能符合4S店的要求昆山已有较多的品牌4S店主要依靠汽车综合办证中心的凝聚力，作为本工程的主要支撑，主打汽车展示及配件业务已气配业为主，和昆山的其他4S品牌店形成错位竞争分析商 户执 行策 划通和丰田东风悦达起亚昆山现有4S品牌店图例长安福特长安本案吉利丰田福特起亚雪弗莱长安铃木蓝鸟本工程附近已有数家品牌汽车4S店存在，区域已具有一定的汽车商业气氛，区域开展已成为本工程操作的有利契机昆山4S店分布 福克斯两厢福克斯两厢2.0MT运动版上海格林威汽车昆山分公司 上海格林威汽车销售昆山分公司，是由位于佛罗里达州奥兰多市的美国第二大福特汽车经销商美国格林威福特汽车商行

7、在华投资的子公司，是昆山地区长安福特的唯一指定经销商。 嘉年华1.6嘉年华1.6手动运动型本案 公司地址：江苏昆山市长江中路105号 成立日期：2002.12.19 建筑面积：3432平方米 占地面积：4255平方米 展厅面积：876平方米 现有员工：113人 开幕时间：2004.9.17 昆山通和丰田汽车效劳是台湾六和集团所属九和汽车股份与日本丰田通商株式会社共同合资的外商独资企业，也是在昆山地区唯一通过一汽丰田汽车销售的FTMS认证的丰田汽车4S专营店。昆山通和丰田汽车效劳锐志REIZ2.5S国产丰田花冠GLX-I 1.8手动 昆山新达汽车销售效劳是东风悦达起亚汽车授权在昆山太仓地区的唯一

8、一家4S专营店。 目前公司正处于销售过渡阶段，该店总面积450，其中一楼展厅150，二楼办公室150 ，三楼办公室150 ，公司过渡期间维修车间达800 ，仓库达120 ，配备数套汽车维修专业工具。 昆山新达汽车销售效劳 在昆山最需要的是什么商业？与居民生活密切相关的商业！时尚、完美的一站式汽车效劳商城延续昆山CBD中心商业传奇 昆山城市整体构架由行政中心、行政中心、文化中心、商业中心及娄江CBD组成；华茂国际汽车商城是CBD中率先启开工程工程筹划理念 本次工程首期建筑面积2万方，约占总建11万方的18.2%，基于建造国际汽车商城的各方条件因素，我们可以“小范围，大经营，创造昆山中心商业圈新的

9、传奇华茂国际汽车商城。引导思维概念提升汽车汽配店汽车汽配店汽车品牌店展示厅汽车办证?图 解?底层展示厅汽车汽配店引导思维概念提升?图 解?两层汽车汽配店汽车汽配店汽车品牌店二楼洽谈区汽车办证汽车汽配店引导思维概念提升?图 解?三层办公及休闲概念打造 在昆山CBD中心商业圈娱乐场所很多，汽车销售点很多，也有一局部零散的3S汽车店，而我们的建造方向将是昆山唯一一座汽车主题商城。 工程所在位置正对一个汽车二手市场，从竞争角度来看，如果我们舍弃传统营销模式，即：娱乐、餐饮等，转而尝试新的一站式效劳汽车品牌店，相信对购置客来说不管是价格还是品质无疑都是吸引眼球的焦点。概念提升 对于开发商来说，无论是住宅

10、还是我们的商铺都有一个共同点，即：价高，难卖。 目前合兴路两边的商铺整层只有一个楼梯，从营销角度来说，到时很可能会影响整体销售进度。 建议：1在每层商铺内增加独立式楼 梯，或备留楼梯井，使每户 商铺成为独立单元，即：小 面积，低总价，易销售。 2根据业态分析，统一租赁相 对较适宜。概念提升二楼过道二楼面街商铺一楼面街商铺二楼内街商铺建议在该位置设置单独楼梯或预留楼梯井在招商中可自由分割，同时通过改变人流走向提高一楼以上局部的市场价值，不仅有利于招商活动，同样有利于销售 营销策略 售后5年包租开发商业主商铺总价100万销售6万5万租赁1年6万1万 但我们可以相信：依照既定的方案及目前意向客户的数

11、量，这种开发商返贴租金的运营模式不会持续很久。 此种方式在商业营销学中不但提升了商业出售价，也实现了利润最大化。方案必备条件：100平方米的商铺单价为10000元/，采用年租金6%的投资回报率，5年售后包租，1年免租金的形式，吸引商客，以此翻开汽车商城的销售市场。 如下图：假设承建商在商铺出售后未能以年租金6万出租，只租到5万，那么在1年免租期内，缺乏局部由承建商支付给业主，即差价计入已购房款中，使最终成交单价由10000元/变成了9900元/。假设一：开发商业主商铺总价100万销售6万未收租金租赁1年6万6万方案必备条件：100平方米的商铺单价为10000元/，采用年租金6%的投资回报率，5年售后包租，1年免租金的形式，吸引商客，以此翻开汽车商城的销售市场。 但我们可以相信：依照既定的方案及目前意向客户的数量，这种开发商未能及时收取租金的运营模式一般不会发生。 此种方式在商业营销学中属于降低投资本钱，到达风险最小化。假设二： 如下图：假设承建商在商铺已售包租后未能及时收取租金6万，那么在1年免租期内，该局部由承建商支付给业主，即租金计入已购房款中，使最终成交单价由10000元/变成了9400元/。承诺回报率越高销售价格越高假设汇报8%销售价格为12500元/平方米可以承受的返还金额越大寻求承诺租金回报率和销售金额间的黄