惠州市某区域房地产市场调研报告

1、镇隆房地产市场调研报告目录镇隆基本情况介绍惠阳区总体经济发展形势经济增长趋缓固定资产投资仍保持高位增长商品房销售面积锐减城乡居民收入平稳增长重点企业整体增长乏力企业盈利能力明显下滑金融危机对镇隆的影响镇隆目前的房地产概况镇隆的房地产板块布局镇隆客户的置业特点在售楼盘龙庭1号介绍在售楼盘雍华庭介绍镇隆未来经济发展展望镇隆未来房地产趋势展望镇隆基本情况 镇隆镇地处惠阳区西南部，北连陈江，西接东莞，东与惠州市区接壤。地理位置十分优越，北距惠州市区10公里，南至深圳48公里，东南往惠阳区21公里。下辖2个居民委员会和13个村民委员会。镇隆历来盛产优质荔枝糯米糍、桂味等，素有荔枝之乡之称,著名的人文景点

2、有客家围屋“崇林世居”。交通四通八达，205国道、惠深高速、惠河高速等穿镇而过。2007年镇隆的GDP为7.33亿元，户籍人口为27000人，暂住人口为30000人（暂住半年以上），城镇常住人口3062人。结论：经济总量较低，为邻近的陈江的五分之一（2007年陈江的GDP为37.62亿元），新圩镇的三分之一不到（2007年新圩镇的GDP为26.1亿元）。 城市常住人口较少，只有3062人，邻近的新圩镇城镇常住人口为23655人，仅为新圩的13%，城市发展极度落后（数据来源于惠阳发展和改革局）。惠阳区经济总体发展形势（数据来源与惠州市统计局）经济增长趋缓 1-9月，全区实现生产总值（GDP）86

3、.56亿元，增长10.3%，增幅基本延续1-3月（9.7%）、1-6月（10%）的低位运行态势；比去年同期回落4.9个百分点，比全市平均水平低0.8个百分点。结论：与全国一样，惠阳区整体经济处于下行当中固定资产投资仍保持高位增长 1-9月，完成全社会固定资产投资55.34亿元，增长40.4%，增幅比1-6月和去年同期分别回落19.3和34.8个百分点，但仍保持近两年来高位增长的态势。其中，房地产开发投资21.48亿元，增长52.6%，对全社会投资增长的贡献率为46.5%，是投资增长的主要推动力。商品房销售面积锐减房地产市场未延续2003年以来持续旺销的态势，受国家宏观调控政策的影响，购房者持币

4、观望气氛较浓，房地产市场持续低迷，1-3月，商品房销售面积同比下降35.7%，1-6月降幅为33%，1-9月进一步扩大到57.4%，与去年同期增长156.4%相比，形成强烈反差。结论：19月房地产投资增长52.6%，与此同时商品房销售面积锐减57.4%，09年供过于求的压力很大，主要以消化存量为主！城乡居民收入平稳增长1-9月，在岗职工月平均工资收入1625元，增长24.1，剔除价格因素，实际增长18.3%；农民人均现金收入6034元，增长17.2%，剔除价格因素，实际增长11.7%。9月末，城乡居民储蓄存款余额114.41亿元，比年初增长14.6%，增幅比去年同期上升6.5个百分点。结论：虽

5、然城乡居民收入平稳增长，但是绝对数值还是较低重点企业整体增长乏力。随着国际市场需求减弱、成本上升、人民币升值、招工难等多种内外因素叠加效应的显现，以劳动密集型和加工贸易型为主的重点企业增长普遍放缓，支撑力明显不足，对工业生产形成较大影响。1-9月，去年全年产值超亿元的22家企业完成工业总产值74.34亿元，占规模以上工业比重达57.9 %，同比增长仅为8.1%，比规模以上工业平均增幅低1.8个百分点。其中，东亚电子、中建电讯、东弘电子、中建塑胶、玛琪摩托、兴茂电器、新生港源、新丰家俱和双新水泥出现负增长，这9家企业完成工业总产值26.10亿元，下降9.8%，拉低规模以上工业增幅2.4个百分点。

6、企业盈利能力明显下滑。在256家规模以上工业企业中，1-8月亏损企业111家，亏损面为43.4%，同比上升4.4个百分点；亏损企业亏损额2.12亿元，增亏27.9%；实现利税总额1.34亿元，下降34.7%，其中利润总额0.39亿元，下降54.8%。显示企业亏损面扩大，亏损企业亏损额增加，利润及利税总额大幅下降。结论：上述数据主要是对规模以上企业的统计，实际上中小企业的抗风险能力更低，受损情况更为严重。金融危机对镇隆的影响（准确的数据政府尚未对外发布）受国际国内经济形势的影响，镇隆的大批企业不是倒闭就是大幅度裁员，据街头随机询问中小企业倒闭有50%左右，下图是空空如也的厂区在工厂倒闭的情况下，

7、服务行业也不能幸免，上图为倒闭的镇隆酒店和温州城健身休闲中心镇隆的房地产市场环境镇隆的房地产板块布局及昌隆花园二期的区位G205惠盐高速龙庭1号昌隆花园G205惠盐高速龙庭1号昌隆花园镇隆目前的商业中心，主要有新世界百货，镇隆市场，金峰源服装、电器商场等。镇隆目前的商业中心，主要有新世界百货，镇隆市场，金峰源服装、电器商场等。结论：镇隆的房地产处于起步阶段，目前镇区在售的楼盘只有龙庭1号，市场上目前业也无在建项目。除去昌隆花园镇区几乎没有其他的商品房。昌隆花园二期虽然位于205国道边上，交通方便，但所处位置并非镇隆的中心地段，地段比目前正在销售的龙庭1号花园更逊一筹！镇隆客户置业特点镇隆当地的

8、房地产市场主要是以自建房为主，特别是本地人及周边乡村的农民，买地建房是他们首选的置业模式。高端客户如公务员、企业主倾向选择在惠州市区、陈江等置业选择在本地购买商品房置业主要为教师、工厂管理人员等，他们因收入有限，到市区置业并不现实。根据三级市场租赁价格推导来推导售价因龙庭1号仍未入伙，特挑选昌隆花园作为参考对象租金较少收到客户预期的影响，因此能客观反应物业的真是价值，本项目一套85平方左右的两房租650，100平方的三房租500，取较高租金水平的两房作为参考，按照月租与首付两成月供20的月供水平相当的话，该两房的总价约为13万左右，单价约1500元/。（备注：按目前利率下浮30%为4.158%

9、，万元月供20年的系数为61.43，贷款10.5万月供20年约为650，首期付两成，总价约为13万，单价约为1500元/）在售楼盘龙庭（注册名：福稳花园）1号分析开发商：惠阳区稳坤实业有限公司项目地址：惠阳区镇隆镇景湖花园规模：预售总面积22074，216套，其中住宅191套，商业25套。共6栋，12层。开盘时间：2007年10月1日户型：100157的三房和四房销售情况:销售约80%，剩余40套左右，剩余单位2700元/，对外9折，现场业务员介绍，如果有意向还可以想老板申请23万的优惠，最终成交价约2200元/。客户情况：因项目临近镇隆小学和中学，主力客户群为教师目前现状：合同约定2008年

10、3月1号交楼，至今未交楼结论：在目前的市场上，镇隆剩余商品房单位消化吃力！在售楼盘雍华庭分析开发商：惠州市达润房地产开发有限公司项目地址：惠城区仲恺惠台路规模：目占地面积约8万平米，建筑面积约24万平米，包括住宅、商业主力店，具备居住、商务、休闲、投资等复合功能开盘时间：已在销售，未正式开盘户型：一房至四房客户情况：项目位于镇隆与仲恺高新区的交界处，属镇隆管辖，主打镇隆第一盘，但实际上主要客户来源为惠台工业园，实际上来自镇隆的客户很少。目前现状：项目分三期开发，目前正销售第一期。结论：该项目更多意义上是属于仲恺的楼盘，是镇隆融入陈江仲恺城市次中心具标志性意义的楼盘，但与昌隆花园二期基本无竞争！

11、镇隆未来经济发展趋势展望陈江仲恺城市次中心组团镇隆仲恺陈江陈江仲恺城市次中心组团镇隆仲恺陈江随着惠州市陈江镇隆地区分区规划（2007-2020）的编制和实施，镇隆将利用地缘优势，脱离传统的行政区划限制（镇隆、陈江分属与惠阳、惠城区）,经济发展将更精密的与惠州经济最为发达的镇区陈江、仲恺结合起来，成为惠州城市次中心组团的一部分！2008年12月23日仲恺高新区与镇隆签约合作园区合作开发协议，本着由惠州市统一规划、共同开发、政策不变、属地管理不变的原则，以合作的形式，分期分片共同开发位于惠阳区镇隆镇合作园区的土地（即镇隆皇后、联溪两个村约1平方公里）。这也是2008年1-9月，镇隆和惠阳经济开发区

12、的GDP、工业增加值、固定资产投资3项经济指标增幅基本达到或高于全年目标，经济发展走在全区前列的重要原因（雍华庭即位于该区域）！镇隆未来的房地产形势展望镇隆目前工业土地出让活跃，详细情况见下表2008年镇隆国有土地成交统计表成交类型成交面积成交地段工业用地（21宗）545299主要区域为邻近惠台工业园的甘陂村、皇后村地块居住用地（1宗）50591邻近惠台的联溪村商业用地（1宗）17998靠近陈江的青草窝地段随着工业园园区的投产，必将带来较大的置业需求，但在目前的整体经济环境下，这个阶段估计需要较长的时间（数据来源于惠阳区国土资源分局）。镇隆的高端客户（公务员、企业主等）置业主要市区等，选择范围

13、很大，本地原住民的置业习惯是买地建房，目前在本地购买商品房置业的客户主要为教师、工厂管理人员、经商人士等。教师这一块经过龙庭1号的消化，剩余数量这块应该不多；工厂管理人员在经济不景气的情况下，购买力已大大下滑；镇隆的商贸业并不发达，很多服务业也景气。已经入伙的昌隆花园装修率约30%，入住率约10%，说明市场近期的真实需求并不旺盛，镇区短期的房地产形势并不乐观。隆塬房产代理事业部周永华2009-02-13 DATE M.d.yyyy 9.16.2022 DATE HH:mm DATE M.d.yyyy 9.16.2022 DATE HH:mm 11:49 DATE HH:mm:ss 11:49:32 TIME yy.M.d 22.9.d TIME