长沙市开福区某项目调研报告书

1、长沙开福区(四方坪)调研报告书知本动动力广告告有限公公司前言3第一章：总体调调研概况况44长沙市房房地产市市场现状状分析8第三章 长沙沙市开福福区房地地产市场场现状分分析 19第四章 长沙沙市开福福区四方方坪地产产竞争态态势分析析225第五章 重点点竞争对对手分析析26第六章 四季季美景规规划建议议335附1 440附2 444附3 446前言20044年4月25号至至20004年55月25号， 300天来我我们项目目组相关关人员88人共出出动3330余人人次，详详细调查查了长沙沙市北城区区尤其是是开福区区中的四四方坪板板块共计计18个楼楼盘的销售推推广情况况。经过周密密的楼盘盘走访、市场考考

2、察、资资料收集集、分析析整理等等调研工工作，参参照项目目规模、楼盘类类型、项项目所在在地、推推广周期期、主诉诉求定位位、开发发商综合合实力、主力消消费群等等综合考考评指标标，得出出以下33个楼盘盘对“四季美美景”的推广广销售存存在借鉴鉴价值或或形成冲冲击，列列为竞争争对手深深入调研研对象，分别为为：左岸岸春天、时代先锋锋、科院院。由于时时间仓促促及调研研渠道有有限等方方面原因因，或是是部分竞竞争楼盘盘仍处于于项目筹筹备阶段段，资料料或有缺缺失、不不尽详实实，我们们将在推推广期后后续市场场调研中中予以追追踪、补补完。调查是市市场策略略研究的的前期阶阶段，我我们将策策略建立立在调查查的基础础之上，

3、通过对对大量的的调查资资料进行行统筹分分析、研研究整理理,并结结合项目目现状对对竞争项项目进行行重点分分析。我我们以市市场真实实数据、信息为为基础,顺应长长沙房产产大势，所有调调研内容容皆围绕绕四季美美景有针针对性地地展开。“知己知知彼,百百战不殆殆”,唯有有通过深深度剖析析长沙房产产动态,充分认认识自身身利弊，方能游游刃有余余地引领领市场潮潮流。第一章：总体调调研概况况一、调查查目的四季美景景位于长长沙市的的北区四四方坪板板块，而而长沙素素有“南帝北北丐”之称，即北城城区的人人气和经经济繁荣荣程度要要远远低低于南城城区，从从房地产产项目来来看，除除经济适适用房以以外，目目前北区区还没有有特别

4、成功功的较大大规模住住宅项目目。而随随着最近近几年长长沙市房房地产行行业持续续升温，竞争随随之加剧剧，为了了尽量减减少项目目开发的的风险程程度，在在前期有有必要进进行深入入准确的的市场调调查，以以达到以以下几个个目的：1、全面面了解长长沙北城城区尤其其是开福福区中的的四方坪坪板块房房地产市市场整体体状况，以明确确本项目目的开发发背景及及市场发发展趋势势；2、了解解竞争性性楼盘的的现状及及动态，为制定定本项目目的营销销策略提提供依据据；3、了解解消费者者对北区区存在偏偏见的根根本原因因，规避避项目所所在区域域给开发发带来的的不利因因素，为为本项目目的规划划设计提提供依据据；4、了解解目标消消费群

5、的的特征及及其购买买需求，为本项项目定位位、推广广传播提提供依据据。二、调查查内容（一）长长沙市住住宅市场场概况长沙市区区域概况况长沙经济济发展概概况长沙住宅宅市场特特点长沙住宅宅市场的的发展趋趋势（二）开开福区市市场概况况开福区概概况开福区住住宅供应应与成交交情况（三）四四方坪市市场概况况1、四方方坪概况况2、四方方坪住宅宅供应与与成交情情（四）竞竞争性楼楼盘状况况竞争性楼楼盘界定定 大型型楼盘 同类类型楼盘盘 同区区域楼盘盘调查内容容 同类类楼盘开开发小区区数量、楼盘档档次、总总建筑面面积、住住宅单元元总量、现有供供应量分分析； 同类类楼盘特特点（售售价与销销售率、销售与与卖点、户型面面积

6、、规规划与建建筑设计计特点）； 预计计未来几几年住宅宅供应总总量、单单元套数数、已开开发物业业的后续续供应量量； 周边边主要竞竞争对手手占地面面积、总总建筑面面积、住住宅面积积、套数数； 同类类楼盘现现时住宅宅推出平平均销售售率、成成交量最最大的单单元面积积； 同类类楼盘现现时价格格幅度； 未来来的住宅宅供应量量增幅、市场承承接力、竞争情情况。（五）目目标客户户及其需需求特点点目标客户户界定 有一一定经济济实力 认可可郊区置置业 认可可运动地地产调查范围围 中、高档小小区 政府府机关的的宿舍 效益益好的企企事业单单位宿舍舍调查内容容 目标标客户区区域分布布； 目标标客户的的特征描描述； 目标标

7、客户对对项目所所在区域域的看法法； 目标标客户对对运动概概念的偏偏好程度度，以及及喜欢何何种形式式的运动动项目； 目标标客户对对居住环环境及配配套设计计的要求求； 目标标客户对对户型面面积及室室内功能能布置的的要求； 目标标客户购购房能接接受的价价位； 影响响目标客客户购房房的决定定因素。三、调查查对象及及途径竞争性楼楼盘调查竞争争性楼盘盘的资料料主要通通过国土土局、规规划局、规划设设计院、建筑设设计公司司、计委委、房地地产媒体体记者、房地产产企业负负责人等等途径获获得。目标客户户对目标客客户的调调查主要要对调查查范围内内的住户户进行入入户深度度访问。第二章 长长沙市房房地产市市场现状状分析一

8、、二000三年年长沙房房地产市市场发展展状况及及分析（数据来来源于长长沙市房房地产交交易管理理所）近几年来来，长沙沙房地产产市场伴伴随国民民经济的的快速增增长，呈呈现稳步步发展的的势头。二000三年，其加速速发展的的态势更更趋明显显，市场场表现更更为活跃跃。二000三年年长沙房房地产市市场基本本情况如如下：1、房地地产开发发投资大大幅增长长，占固固定资产产投资比比重加大大20003年年，长沙沙市共完完成房地地产开发发投资1122.56亿亿元，与与去年同同期相比比增长449.884%，长沙市市房地产产开发投投资首次次超过了了1000亿元。占固定定资产投投资比重重的1/4强。2、商品品房供、销两旺

9、旺，销售售价格稳稳中有升升从商商品房供供应情况况来看，伴随房房地产开开发的强强力增长长，房地地产施、竣工面面积同步步上扬，截止220033年111月，长长沙市房房屋施工工面积达达11006.332万，竣工工房屋面面积4443.224万，分别别比去年年同期增增长322.666%和333.446%。从商商品房预预售情况况来看，20003年，全市共共有1555个企企业的8887栋栋商品房房上市预预售，批批准预售售总建筑筑面积为为4688.822万，较去年年同期增增长188.777%。其其中批准准预售的的住宅面面积为3381.82万万，占占商品房房开发比比重的881.444%，商品房房供应量量较为充充

10、足。从销销售情况况来看，20003年，全市共共成交商商品房2267227套，成交面面积2999.227万，成交交金额663.115亿元元，分别别比去年年同期增增长211.744%、19.115%和和19.24%，商品品房的有有效需求求保持了了较高的的增幅，市场供供、求两两旺。从商商品房销销售价格格来看，20003年全全市商品品房销售售均价为为24668元/平方米米，同比比增长33.877%，其其中商品品住房销销售均价价为22222元元/，比去年年同期增增长3.29%，商品品房价格格在20002年年略有下下跌的基基础上稳稳步回升升，商品品房价格格基本保保持稳定定。3、二手手房交易易放量增增长，住

11、住房二级级市场被被激活20003年年，全市市共办理理二手房房交易991899起，成成交面积积1188.799万，成交金金额222.277亿元，分别比比去年同同期增长长39.25%、788.633%和1144.92%。其中中，房改改房成交交42663套，成交面面积288.477万，成交金金额3.33亿亿元，分分别比去去年同期期增长776.996%、81.57%和922.544%。长长沙市二二手房交交易量在在60万万左右右维持了了五年之之后，终终于实现现了突破破，达到到1188万，增长近近一倍。我市住住房二级级市场经经过多年年培育之之后，在在政府宏宏观政策策的调控控下，特特别是220033年100

12、月我市市出台“长沙市市人民政政府关于于进一步步搞活房房地产市市场若干干意见”（市政政府588号文）的具体体措施的的作用下下，市场场被迅速速激活。4、房地地产抵押押登记保保持较高高增幅，金融业业为房地地产业提提供有力力保障20003年年，全市市共办理理房地产产抵押登登记2997577起，抵抵押贷款款面积7728.65万万，抵抵押权利利价值1194.20亿亿元，比比去年同同期增长长76.82%、366.166%和229.440%。其中，个人住住房抵押押登记2280778起，个人住住房抵押押贷款面面积3330.111万，个人人住房抵抵押权利利价值770.336亿元元，分别别比去年年同期增增长755.

13、955%、778.224%和和58.97%。房地地产抵押押贷款连连续六年年保持了了强劲增增幅，尤尤其是直直接用于于个人消消费的个个人住房房抵押贷贷款，成成交起数数，从998年的的6133起至220033年的2280778起，六年间间增长了了45倍倍。消费费者的消消费观念念发生了了根本的的变化，国家启启动内需需，拉动动消费的的政策由由于有了了金融业业的支持持而得以以实现，金融业业同时也也成为了了房地产产业迅速速发展的的有力保保障。5、城市市房屋拆拆迁力度度不减，刺激了了房屋有有效需求求的增长长20003年年，全市市共动迁迁居民550566户，拆拆迁房屋屋面积885.774万，分别别比去年年增长7

14、78.447%和和23.78%。其中中，拆迁迁住宅面面积433.866万，比去年年同期增增长244.322%。220033年，虽虽然长沙沙已基本本实现“三个大大变样”的城市市建设总总目标，但城市市房屋拆拆迁工作作仍在大大力推进进，新一一轮城市市建设正正在有序序的展开开。城市市房屋拆拆迁工作作直接拉拉动了房房地产投投资，刺刺激了住住房的有有效需求求，它为为完善城城市功能能，加快快城市基基础设施施建设，改善市市民的居居住水平平和质量量都做出出了较大大的贡献献。6、经济济适用住住房建设设全面得得到调控控，商品品房市场场结构更更趋合理理20003年年，全市市经济适适用住房房小区建建设共完完成投资资4.

15、228亿元元，开工工房屋面面积799.500万，竣工面面积588.600万，分别比比去年同同期下降降49.88%、288.700%和66.544%。从从年初开开始，长长沙市人人民政府府坚决停停止了公公务员住住宅小区区建设，控制了了经济适适用房建建设规模模，经济济适用住住房建设设规模全全面压缩缩，经济济适用房房占新增增商品房房开发量量的比重重由调控控前的接接近500%到调调控后的的20%左右，使商品品房市场场结构趋趋于合理理。经济济适用住住房大规规模开发发对商品品房市场场的影响响基本消消除。以上上几个方方面充分分说明，20003年长长沙房地地产市场场继续保保持了快快速增长长的格局局，各主主要指标

16、标大幅增增长，房房地产开开发投资资、房屋屋施工面面积、商商品房上上市量、商品房房交易量量、二手手房成交交量、房房地产抵抵押贷款款等指标标均达到到历史最最高水平平。19998年年以来，长沙房房地产业业连续六六年保持持了高速速增长的的态势，究其原原因，主主要有以以下几点点：1、从产产业投入入角度分分析长沙沙市近几几年来经经济总量量持续高高速增长长，GDDP保持持二倍数数的增长长，对房房地产业业的投入入不断加加大。998年至至20003年111月，全市共共完成房房地产开开发投资资3400.555亿元，占全市市固定资资产投资资的1/4。特特别是220000年以来来，长沙沙市实施施“三年年大变样样”战略

17、略，城市市路网及及基础设设施建设设得到了了极大提提升，原原有的地地域差别别不断缩缩小，地地段升值值潜力增增大，为为房地产产开发提提供了广广阔的空空间。从市场角角度分析析从购房房能力分分析，伴伴随长沙沙经济的的增长，城镇居居民可支支配收入入逐年增增多，998年至至20003年，长沙人人均可支支配收入入从66650元元上升到到了91100元元左右，增幅达达36.84%。而近近几年长长沙的房房价较为为稳定，这使得得市民的的住房购购买能力力大为提提高，个个人购买买商品房房占市场场总销量量的944%。从投资资角度分分析，由由于股市市长期低低迷，银银行利率率多次下下调，而而房地产产业保值值、增值值功能显显

18、著，使使得房地地产市场场成为投投资的重重要领域域。加上上银行信信贷的支支持，大大大刺激激了市场场的需求求，长沙沙目前通通过按揭揭贷款购购买商品品房的比比率为774.222%。据长沙沙市房地地产交易易中心最最近的一一次调查查统计，投资型型置业者者在购买买各类商商品房中中的比重重为：商商品住房房为166.100%、写写字楼为为40%、商业业用房为为59.80%。从消费费结构分分析，随随着房地地产市场场的发展展，居民民住房消消费观念念也发生生了明显显的变化化。改善善型住房房的需求求较为明明显，人人们已不不能满足足于“够够住就行行”的传传统观念念。长沙沙住房消消费正由由“居住住型”向向“享受受型”转转

19、变。二二次置业业、三次次置业的的消费群群体逐步步扩大，“终极极置业者者”不断断涌现，长沙人人均居住住水平迅迅速提高高。至220033年，长长沙人均均居住建建筑面积积达222.077。从需求求关系分分析，随随着长沙沙城市化化进程的的加快，新增城城市人口口增幅较较大。从从19998年到到20002年末末，长沙沙市净增增城市人人口222.088万人(含自然然增长和和机械增增长)，每年平平均增长长5.552万人人。在不不考虑有有效购买买力的情情况下，单从住住房需求求分析，长沙市市每年因因人口增增长而拉拉动住房房需求将将达到1120万万( 按目前前我市人人均居住住建筑面面积为222.007计计算)。实际

20、上上20002年长长沙市净净增城市市人口为为8.222万人人，这一一理想需需求将达达到1880万。另外外，城市市外来人人口的购购买需求求也不容容忽视，据统计计，长沙沙市目前前外来人人口购房房的比重重为155%左右右，这部部分人群群也直接接拉动了了商品房房需求的的增长。3、从政政策角度度分析从宏观观政策环环境分析析，一是是国家把把房地产产业作为为国民经经济的支支柱产业业，加大大对房地地产业发发展的支支持力度度。二是是国家将将启动消消费、拉拉动内需需作为国国民经济济增长的的重要举举措，采采取各种种政策和和措施，大力发发展和启启动住宅宅消费。三是深深化住房房制度改改革，彻彻底停止止了住房房实物分分配

21、制度度，全面面推进住住房商品品化，市市场化的的进程。四是通通过推进进经济适适用房及及廉租房房建设，保障中中、低收收入家庭庭的住房房需求。五是先先后出台台了旨在在依靠科科技进步步，提高高住房质质量的一一系列标标准体系系，实施施了小康康住宅和和康居工工程试点点，为长长沙房地地产业持持续、健健康发展展提供了了良好的的外部环环境。从长沙沙的政策策环境分分析，近近几年来来长沙市市人民政政府十分分注重对对房地产产市场的的培育，注重政政策的引引导，在在先后出出台了外外地人购购房入户户、取消消房改房房上市审审批、简简化办事事程序、降低交交易成本本、允许许经济适适用房上上市等一一系列政政策措施施的基础础上，22

22、0033年100月又出出台了长长政发20003558号文文件“长长沙市人人民政府府关于进进一步搞搞活房地地产市场场的若干干意见”，进一一步放宽宽政策。主要措措施有扩扩大公房房出售范范围；积积极妥善善处理了了产权发发证中的的历史遗遗留问题题；进一一步降低低和调整整商品房房和二手手房交易易契税(二手房房契税降降为1%)；提提高公积积金贷款额度度，加快快住房货货币化进进程 ；坚决停停止公务务员小区区建设，控制经经济适用用房建设设规模等等等。每每一条政政策和措措施都具具有极强强的操作作性，极极大的激激活了潜潜在的消消费群。20003年长长沙二手手房交易易的放量量增长和和经济适适用住房房建设规规模的全全

23、面回落落，充分分显示了了政府运运用了市市场机制宏观调调控市场场，运用用了政策策杠杆引引导长沙沙房地产产市场健健康、有有序发展展的能力力。20004年年市委市市政府确确定为改改革发展展年，提提出了要要“大干干新三年年，再创创新辉煌煌”，全全力推进进城市化化进程。未来三三年，我我市将围围绕加快快发展，实现全全面小康康的总目目标，以以科学的的发展观观为统揽揽，以“一洲两两岸，六六桥三环环，打通通出口，开发新新区”，加快小小城镇建建设为重重点，坚坚持以人人为本，高起点点、高标标准、高高质量、高效益益规划、建设、管理、经营城城市，到到20006年，城市化化水平达达56%，城区区绿化率率为333%，城城市

24、绿化化覆盖率率达400%，人人均公共共绿地面面积8.3平方方米，人人均住宅宅建筑面面积277平方米米，人均均道路面面积122.844平方米米，要全全面完成成“一江江两岸一一洲”滨滨水区的的建设，全面完完成“六六桥三环环”，城城区环保保绿化达达标，完完成棚户户区改造造和农民民进城务务工廉租租房建设设，完成成历史区区街的保保护和维维修等重重点工程程，到220066年全市市控制性性详规覆覆盖总面面积达到到4000平方公公里。我我市近期期发展目目标已经经明确，长远发发展蓝图图已经绘绘就，市市委市政政府的决决策和去去年国务务院的118号文文件和市市人民政政府的558号文文件，给给我市房房地产业业带来了了

25、更加广广阔的可可持续发发展空间间。20004年年，长沙沙房地产产市场仍仍将在投投资与需需求的双双向拉动动下，在在政府宏宏观政策策的调控控与引导导下，坚坚持住房房市场化化的基本本方向，不断完完善市场场体系；坚持以以需求为为导向，不断调调整供应应结构；继续完完善住房房一级市市场，搞搞活住房房二级市市场，培培育住房房梯级消消费观念念，增强强和带动动居民住住房消费费的积极极性；进进一步规规范市场场服务行行为，发发挥房地地产中介介服务的的作用，确保我我市房地地产市场场总量基基本平衡衡，结构构基本合合理，价价格基本本稳定，努力促促进全市市房地产产业持续续健康发发展。二、20004年年一季度度长沙市市房地产

26、产市场分分析（数数据来源源于长沙沙市房地地产交易易管理所所）20044年，作作为市委委市政府府确定的的改革发发展年，在“大大干新三三年，再再创新辉辉煌”目目标的鼓鼓舞下，我市城城市建设设稳步推推进。我我市房地地产业也也紧紧抓抓住这一一发展机机遇，继继续加大大投资力力度，进进一步加加强了对对房地产产二、三三级市场场的引导导和培育育，20004年年一季度度我市房房地产市市场主要呈呈现以下下几个特特点： 1、房地地产开发发投资快快速增长长，房屋屋建设速速度加快快20004年一一季度，全市房房地产开开发完成成投资224.665亿元元，比去去年同期期增长330.771%。房屋施施工面积积5133.099

27、万平方方米，竣竣工面积积69.78万万平方米米，分别别比去年年同期增增长111.011%和555.331%。房地产产投资和和房地产产开发规规模增幅幅较大。由于33月1日日起执行行的市政政府899号令长沙市市城市房房地产交交易管理理办法中规定定“取得得商品房房预售许许可证必必须要符符合：房房屋土建建工程完完成500%以上上或多层层建筑封封顶、高高层建筑筑达到十十层，并并已确定定施工进进度和竣竣工交付付日期”的条件件，提高高了商品品房预售售的门槛槛，致使使一部分分开发商商为了早早日实现现商品房房预售，加快了了商品房房施工的的速度,使我市市一季度度商品房房竣工面面积加大大。2、商品品房上市市量继续续

28、扩容,非住宅宅商品房房比重加加大20004年年一季度度，全市市共有2203栋栋商品房房被批准准上市，批准预预售总建建筑面积积为1220.110万平平方米，其中住住宅面积积为866.699万平方方米，分分别比去去年同期期增长443.449%和和30.64%。上市市量比去去年同期期净增336.440万平平方米，增速较较快，我我市商品品房市场场继续扩扩容。在在批准预预售商品品房中，住宅占占总上市市量的比比重为772.118%，比去年年同期下下降7.21个个百分点点。非住住宅商品品房的建建设比重重有所增增加。随随着我市市居民可可支配收收入的进进一步增增长，消消费者对对房地产产投资的的热情也也将进一一步

29、提高高。同时时，长沙沙作为省省会城市市，有着着良好的的商业基基础，长长沙市的的商业网网点、集集贸市场场和商业业从业人人数位居居全国超超过百万万人口城城市的第第七位，商业氛氛围较好好，随着着我市城城市化进进程的加加快，门门面和写写字楼等等经营性性用房也也将会顺顺应市场场需求，其建设设比重有有进一步步增加之之势。3、商品品房交易易持续升升温，市市场需求求较为旺旺盛20004年年一季度度，全市市共办理理商品房房交易886233起、成成交面积积89.6万平平方米、成交金金额200.866亿元。其中商商品房期期房成交交61229起、成交面面积700.588万平方方米、成成交金额额15.04亿亿元，分分别

30、比去去年同期期增长552.669%、63.76%和366.200%。房房地产市市场保持持了较为为旺盛的的需求。在市场有有效需求求不断提提高的同同时，我我市房地地产开发发的整体体水平也也得到了了提升。房地产产投资日日趋于理理性，房房地产开开发商越越来越注注重通过过楼盘品品质打造造，提供供全方位位诚信服服务，来来铸就自自身的品品牌，在在激烈的的市场竞竞争中赢赢得市场场。4、二手手房交易易活跃，政策促促进作用用显著20004年年一季度度，全市市共办理理二手房房交易226655户、成成交面积积37.41万万平方米米、成交交金额55.344亿元，分别比比去年同同期增长长76.84% 、206.39%和

31、2261.64% 。其其中房改改房上市市成交114711户、成成交面积积10.17万万平方米米、成交交金额 1.227亿元元，分别别比去年年同期增增长977.722 %、1088.833%和1124.28%。二手手房成交交面积比比去年同同期增长长两倍多多，交易易量翻番番。我市市住房二二级市场场日益活活跃。我我市二手手房交易易量迅速速的放大，是在在多重利利好因素素的综合合作用下下产生的的：首先先，二手手房市场场的活跃跃主要得得益于政政府对住住房二级级市场的的精心培培育和具具体政策策的指导导。近年年来，国国家先后后出台了了一系列列的政策策，启动动住房消消费，培培育住房房二级市市场。我我市也于于去年

32、年年底出台台了588号文件件（长沙沙市人民民政府关关于进一步步搞活房房地产市市场的若若干意见见），并并于今年年年初出出台了长长沙市房房地产交交易管理理办法，从简化化二手房房交易手手续、降降低税费费、加强强配套服服务，规规范交易易行为等等方面放放宽政策策，直接接刺激和和促进了了二手房房市场的的活跃。其次，二手房房主要集集中于市市中心，交通便便利，生生活设施施齐全，总价较较低，易易于出租租和出售售，对于于那些经经济实力力不强又又急需改改善居住住条件和和购买房房地产用用于保值值增值的的投资者者极具吸吸引力。其三，居民住住房消费费能力的的提高将将促使一一部分人人采用“以旧换换新，以以小换大大”的方方式

33、不断断改善居居住条件件，形成成住房梯梯级消费费模式，加速二二手房的的流通。其四，金融机机构对二二手房按按揭支持持力度的的加大以以及中介介服务的的日益规规范和完完善，也也将进一一步推动动住房二二级市场场的活跃跃。因此此，我市市住房二二级市场场在上述述利好因因素的持持续作用用下，在在今后较较长一段段时间内内仍将保保持较快快的发展展速度。5、房地地产抵押押登记业业务量继继续增大大，个人人住房抵抵押贷款款增幅趋趋缓20004年年一季度度，全市市共办理理房地产产抵押登登记73377起起，抵押押面积2200.81万万平方米米，抵押押金额550.110亿元元，分别别比去年年同期增增长6.76%、244.73

34、3%和66.511%。其其中个人人住房抵抵押贷款款69665起，抵押面面积855.777万平方方米，抵抵押金额额17.87亿亿元，分分别比去去年同期期增长55.933%、88.177%和-1.442%。房地产产抵押贷贷款业务务在业务务总量增增长的同同时，出出现了一一个较为为显著的的特点：增幅趋趋缓，特特别是个个人住房房抵押贷贷款中的的抵押金金额出现现了我市市自开展展房地产产抵押业业务以来来的首次次负增长长。从房房地产抵抵押登记记面积来来分析，19998年20003年我我市个人人住房抵抵押登记记面积年年均增幅幅为 1142.65%，一季季度下降降了1334个百百分点。个人住住房抵押押贷款增增幅的

35、快快速下降降，主要要有两个个因素：一是我我市个人人住房抵抵押贷款款经过六六年高速速增长，市场容容量已经经达到了了一定水水平，需需要进行行一定程程度的调调整。二二是受央央行“1121”号文件件的影响响，银行行加强了了对个贷贷风险的的防范，提高了了贷款条条件，放放贷速度度趋缓。6、旧城城改造力力度减弱弱，新区区建设速速度加快快20004年年一季度度，全市市共拆迁迁房屋110344户，拆拆迁房屋屋面积117.553万平平方米，拆迁面面积较去去年同期期下降了了16.80%，其中中拆迁住住宅面积积10.42万万平方米米，较去去年同期期增长了了1.552%。随着我我市“一一年一个个样，三三年大变变样”旧旧

36、城改造造目标的的实现，今后我我市旧城城改造将将在局部进行行，城市市房屋拆拆迁量将将呈下降降趋势。随着我我市“大大干新三三年，再再创新辉辉煌”序序幕的拉拉开，我我市城市市建设的的重心将将转向新新城区的的建设和和开发，今后十十年，我我市将投投入10000亿亿元，努努力把长长沙建设设成为“国家级级生态城城市”。纵观观20004年一一季度我我市房地地产市场场总体运运行是理理性的、健康的的、平稳稳的，保保持了一一个良好好发展开开局。随随着我市市国民经经济的持持续发展展，城市市化进程程的加快快，以及及居民收收入水平平的提高高，我们们有理由由相信，20004 年年二季度度我市房房地产市市场将继继续保持持稳步

37、增增长的态态势，将将发展的的更好、更快。通过以上上数据，结合实实际走访访调查情情况，我我们得出出以下市市场结论论：1、长沙沙市20003年年商品房房均价约约为24450元元/平米米，在全全国省会会城市中中房价相相对很低低，甚至至比南昌昌、合肥肥还低，另一方方面这几几年长沙沙城市发发展很迅迅速，因因而房地地产发展展空间很很大。22、长沙沙是个典典型的消消费型城城市，城城市居民民在娱乐乐、休闲闲、餐饮饮以及交交通方面面的花费费比重较较大，住住房消费费比重相相对较低低。3、去年长长沙对商商品房和和二手房房交易税税费都有有了很大大的减免免，市场场交易渐渐渐开始始活跃。4、众众多外地地知名开开发商如如阳

38、光1100、美联置置业、奥奥园、绿绿城、南南都、中中天、香香港国中中等纷纷纷看准长长沙市场场上马地地产项目目。5、目前长长沙的高高素质楼楼盘较少少，与沿沿海发达达城市比比较而言言有一定定的差距距也给了了长沙房房地产市市场很大大的发展展机遇。6、最最近由于于很多地地区投资资过热，物价上上涨较快快，政府府加大了了宏观调调控的力力度，提提高了钢钢材、水水泥、电电解铝、房地产产四大行行业的贷贷款门槛槛。使得得一大批批实力有有限，过过于依赖赖银行贷贷款的中中小房地地产企业业遇到了了一定的的融资困困难，市市场将会会出现比比较残酷酷的优胜胜劣汰。7、长长沙市目目前的主主要发展展方向是是东扩南南移,人人民东路

39、路、体育育新城、省政府府以及河河西南大大桥板块块以及河河东湘江江滨水带带等已成成为房产产商投资资热土。8、目目前长沙沙别墅用用地由于于受到审审批限制制，市场场出现了了一些供供不应求求，今后后两年高高素质的的别墅项项目将会会有很好好的发展展前景。9、在在长沙地地产届到到目前为为止仍未未形成多多大的品品牌效应应，即便便是所谓谓的本土土略微有有名的华华盛、创创远、顺顺天、金金海林等等开发商商开发的的项目在在长沙的的市场占占有比重重也十分分有限。注（长长房是个个例外）10、20004年长长沙迎来来了商业业地产年年，王府府井、铜铜锣湾、国中星星城、中中南汽车车世界二二期、安安居乐家家居建材材广场、运达国

40、国际商业业广场、坡子街街以及即即将揭开开神秘面面纱的中中天广场场、新外外滩、德德胜商业业广场等等项目个个个摩拳拳擦掌，激烈竞竞争由此此展开。 三、销售售推广调调研分析析根据长沙沙楼市的的调研走走访及潇湘晨晨报地地产信息息资料，我们总总结了以以下销售售特征：1、通过过对有购购买意向向的潜在在消费者者的调查查数据显显示，长长沙市住住房消费费市场的的潜在购购买者年年龄开始始呈现出出走小趋趋势。原原本占据据主流消消费市场场的长沙沙市民年年龄在岁岁岁，今年年开始演演变成为为岁岁以下与与岁岁岁的消消费群体体。 调查查表明，潜在购购买意向向的受访访者中岁岁岁年龄层层占，岁以以下年龄龄层占，跃居第第二位，较为

41、充充分地体体现了需需求市场场的活跃跃。同时时，购买买主体的的年轻化化对于楼楼市产品品的多样样性要求求也将更更高，对对于一些些新理念念和创新新产品接接受程度度也将提提高不少少。 22、数据据表明，长沙市市潜在购购买群体体的理想想购买价价位集中中在总价价万万万元。长长沙市年商品品房平均均价格为为元平方米米，消费费者的理理想价格格与市场场仍存在在一定差差距。 从从这次调调查来看看，认为为理想价价位在万万元元的消费费者最多多，占受受访者的的，其次次是认为为理想价价位在万万元元的消费费者，占占总数的的，而期期望值在在万万万元的消消费者也也占到了了。由此此可见，万万万元的的楼盘是是消费者者所能承承受的心心

42、理预期期。 3、调查查显示，选择三三房两厅厅的受访访者高达达；其次次是选择择两房两两厅的受受访者，占总量量的；而而选择四四房两厅厅、五房房两厅及及复式单单位和一一室一厅厅的受访访者分别别为、和。从从理想面面积来看看，潜在在购买群群体欲购购买的户户型主要要集中在在两房两两厅和三三房两厅厅，户型型面积集集中在平平方米。 从调查查数据不不难看出出，平方方米的两两房两厅厅，平平方米的的三房两两厅将是是未来主主流消费费市场的的重点取取向。同同时结合合消费者者所能够够承受的的心理预预期，可可以初步步估算出出潜在购购买群体体的购买买心理价价位是每每平方米米元以以内，与与目前新新兴片区区的市场场价位相相比，存

43、存在一定定落差，反映出出消费市市场对价价格压缩缩的期望望值较高高。 4、在这次次调查中中发现，住房消消费市场场的自用用考虑比比例依然然占据主主流，高高达；投资资型购房房虽较往往年有所所上升，仍仅占占。消费者者在选择择自住住住房时，相当青青睐拥有有少量商商业配套套的纯住住宅小区区。调查查显示，的受访访者在选选择住宅宅类型时时考虑的的是拥有有少量商商业配套套的纯住住宅小区区，的受受访者选选择大型型商场上上的塔楼楼住宅，还有的的消费者者表示无无所谓。5、同时时，数据据也表明明，小高高层住宅宅在潜在在购买群群体心目目中的比比重扩大大，成为为最受青青睐的住住宅物业业类型。的受访访者表示示首选小小高层住住

44、宅；多多层依然然保持次次考虑地地位，有有的受访访者表示示考虑购购买；选选择高层层和别墅墅的受访访者分别别为和。 从从调查来来看，拥拥有少量量商业配配套的纯纯住宅小小区是潜潜在购买买群体的的重点考考虑对象象，充分分体现出出住宅开开发规模模化的必必要性，一定程程度上反反映了人人居住的的群体心心理需求求，这显显然也是是未来郊郊区物业业大盘开开发的一一个利好好信息。同时，小高层层的观景景度和多多层社区区的低密密度已成成为潜在在购买者者的重要要考虑元元素。 6、人们在在选购住住房时，周边环环境、交交通和物物业管理理是最关关注的问问题。这这次调查查的图表表数据显显示，长长沙市潜潜在购买买者对物物业综合合品

45、质的的衡量标标准主要要因素依依次是环环境、交交通和物物业管理理，这说说明未来来楼盘供供应市场场的开发发中心有有必要考考虑住房房的社区区居家氛氛围营造造，郊区区物业交交通状况况的改善善，产品品售后服服务物业管管理水平平也成为为衡量住住房综合合品质的的重要因因素。随着今年年消费者者入住小小区的数数量增长长，物业业管理已已经成为为消费者者进行物物业品质质评判的的重要因因素，但但从关联联数据来来看，潜潜在消费费群体对对物业管管理服务务的重点点内容分分别为保保安小时巡巡逻、智智能防火火防盗、四季绿绿化三个个方面，充分体体现出目目前长沙沙市民对对物业管管理的价价值期望望还停留留在物业业管理的的原始状状态，

46、即即安防和和园林维维护方面面。这也也表明长长沙物业业管理发发展空间间巨大，未来的的物业管管理公司司面临的的问题将将是服务务意识革革新与服服务水准准的综合合提升。 而受访访者对物物业应配配备的生生活配套套持期望望值最高高的前五五位依次次是：超超市、菜菜场、银银行、诊诊所、幼幼儿园。熊克辉辉认为，在楼盘盘开发规规模化的的背景下下，潜在在消费群群体对大大社区所所应承担担的附加加功能亦亦提出了了更高层层次的要要求，一一种新发发展取向向日益显显现，造造村造镇镇式的独独立综合合型生活活大社区区将成为为未来住住宅小区区发展的的目标之之一。第三章 长长沙市开开福区房房地产市市场现状状分析一、房地地产开发发背景

47、几年来，长沙北北城虽然然开发了了一些住住宅楼盘盘，房产产商圈了了许许多多多的地地，北北丐的的印象，却在人人们的记记忆中如如影随行行。政府府“拓北北”战略略的实施施，为芙芙蓉北路路板块区区域经济济、住宅宅产业的的发展奠奠定了最最坚实的的平台：按照拓拓城规划划，开福福区新拓拓展的部部分主要要由四方方新城44.6平平方公里里，青竹竹湖外商商城122平方公公里，新新世纪片片4平方方公里，洪山旅旅游区33平方公公里，捞捞霞片113平方方公里等等组成。今后33年，开开福区将将投入1109亿亿进行城城市建设设。五年年内，开开福区将将城区面面积由现现有的117.33平方公公里拓展展为466.3平平方公里里，实

48、现现城区面面积翻一一番。仅今年上上半年，该区就就已投入入11个个亿进行行基础设设施建设设。目前前，区内内已形成成以展览览馆路、黄兴北北路、湘湘江大道道、湘雅雅路、芙芙蓉北路路、二环环路、3319国国道、四四方大道道、工程程兵大道道、青竹竹湖路、高尔夫夫路等为为骨架的的“六纵纵六横”、四通通八达的的道路交交通网络络。且道道路延伸伸到哪里里，城市市就建设设到哪里里。规划划中的“四城”建设，面积达达466平方公公里的四四方新城城和面积积达122平方公公里的青青竹湖外外商城已已形成一一定规模模；依托托霞凝港港和长沙沙火车北北站新址址的新港港城，其其占地115000亩的现现代物流流配送中中心前期期工程已

49、已经启动动；金鹰鹰城也有有新发展展。道路路网络和和城区的的拓展，为三大大产业的的发展提提供了巨巨大的舞舞台。商商业方面面，该区区紧跟城城市发展展步伐，跳过建建大市场场这个阶阶段，大大力发展展以大型型超市为为主的现现代商业业。目前前，区内内已崛起起新一佳佳、麦德德龙、华华银旺和和、联华华、普尔尔斯马特特、JFF联合中中心等330多家家现代大大型连锁锁超市，形成五五一广场场、中山山亭、松松桂园、伍家岭岭、四方方坪五大大新型商商务商业业中心。房地产产业方面面，总投投资4亿亿元的四四季花城城商住楼楼一期房房已销售售一空，二期工工程即将将动工；投资22亿多元元的建鸿鸿达商务务大厦预预售率达达到1000。

50、今年上上半年，该区境境内房地地产销售售面积达达722万平方方米，成成为该区区成长最最快的一一个产业业。由此此吸引了了一批全全国知名名的大型型房地产产公司前前来投资资建房，投资总总额已超超过200亿元，建筑面面积达1150万万平方米米。除了了已经闪闪亮登场场的千亩亩大盘金金鹰城圣爵菲菲斯、江江滨玫瑰瑰园外，顺天北国风风光、海海利悦悦秀清城城、左岸岸春天二二期、滨滨江丽园园、科大大佳园等等几个大大盘也正正在筹谋谋出场。创远房房产圈定定了亩亩，住宅宅大盘北北城大会会师的态态势已经经形成了了。休闲闲业方面面，有全全省首家家已开业业的青竹竹湖高尔尔夫球场场，投资资50000多万万元的华华夏拉斯斯维加斯斯

51、休闲广广场，中中南地区区最大的的金马美美食城。境内还还涌现出出各具特特色的垂垂钓中心心、“农农家乐”、休闲闲山庄1100多多个。三三大产业业“巨龙龙”的腾腾起，全全面舞活活了开福福区的经经济。今今年上半半年，全全区实现现GDPP1299亿亿元，同同比增长长165；社会固固定资产产投资完完成199288亿元，同比增增长177099；引引进外资资162亿元元，同比比增长1178；地方方财政收收入1770522万元，实际增增长55571万万元，增增长率达达7109。以上上各项经经济指标标，均居居全省前前列。二、开福福区基本本概况开福区220022年末总总人口338.885万人人，其中中非农业业人口3

52、30.88万人。全年国国内生产产总值达达到211.944亿元，在岗职职工年平平均工资资达到1124006元。开福区区占地1188平平方公里里，是长长沙市最最大的城城区，其其中土地地存量占占全市城城区的一一半以上上，此外外，还有有30万万平方公公里的土土地可供供城区开开发利用用。开福区与与其他四四个城区区相比，具有城市建建设比较较滞后、旧城改改造任务务艰巨、工业基基础薄弱弱等软肋肋，但有有弊也有有利，开开福区又又具有天天然优势势明显、发展潜潜力巨大大的优势势：占地地1888平方公公里，是是全市面面积最大大的城区区，其中中土地存存量占全全市城区区的一半半以上，这给开开福区建建设现代代化新城城留下了

53、了巨大的的想象空空间。此此外，开开福区还还有300平方公公里的土土地可供供城区开开发利用用，这相相当于现现在开福福区城区区面积的的1.66倍。三、楼盘盘的分布布情况：（1）经经济适用用房经济适用用房有金金帆小区区、四方方小区、广福园园、科大大佳园，主要位位于城郊郊结合处处，交通通较为便便利，均均价在112500元/左右。开发商商实力雄雄厚，一一般开发发周期为为3年，购房对对象以市市内的拆拆迁户、无房户户及周边边低收入入家庭，销售火火爆，价价格一路路飘红，从开盘盘价10080元元/至至今，每每平方米米上涨了了2000元/，销售售率普遍遍超过880%，大多数数是期房房销售。小区内配配套设施施较差，

54、房屋建建筑外观观大众化化，绿化化率高（35%以上），销售售部外观观包装一一般，销销售员素素质较差差，普遍遍反应房房屋质量量不好。（2）商商品房以烈士公公园的湖湖景和浏浏阳河的的河景为为主，以以及以世世界之窗窗、海底底世界、广电中中心为主主的版块块。开发发商围绕绕这些湖湖景、水水景及公公园的优优美环境境，如梦梦泽园、王府花花园、新新华联家家园、左左岸春天天、圣爵爵菲斯等等高档别别墅、高高层电梯梯洋房。开发商商投入较较大，建建筑外观观比较漂漂亮，小小区内部部环境优优美，配配套设施施高档齐齐全，户户型设计计偏重豪豪华、高高档，物物业管理理完善，销售现现场装修修豪华，销售员员素质较较高，但但因户型型面

55、积过过大，户户型设计计较为陈陈旧、无无新意，以及价价格过高高等因素素阻碍了了销售进进度，户户型以二二房二厅厅、三房房二厅销销售情况况最好，价格为为26000元/-440000元/左右，有独立立车库、车位。（3）别别墅楼盘盘以芙蓉路路以北延延伸线金金霞路至至捞刀河河延线，开发了了一些如如：绿色色和平墅墅、江滨滨玫瑰园园、滨江江丽园等等项目，价格一一般在11400024420元元/，因其位位置偏远远，交通通不便，周边配配套设施施不全，导致其其销售情情况不畅畅。（4）专专业市场场市场以芙芙蓉北路路延线，如：ee时代电电讯市场场、建鸿鸿达现代代城等，以优越越的地理理位置，成熟的的市场培培育，已已及投资

56、资回报率率高做为为卖点，吸引了了大批的的投资客客户。价价格在5500002880000元/左右，配套设设施齐全全，物业业管理完完善，配配有大型型停车场场。星沙农机机汽车市市场是以以经营汽汽车和配配件的专专业市场场， 220022年3月月开盘至至今，一一期6000个门门面，销销售率1100%，二期期5500个门面面，住宅宅8344套，销销售率770%左左右。四、销售售情况：从这几个个楼盘来来看：开开发规模模比较大大，四季季花城、雍景园园、王府府花园都都是建筑筑面积为为十万平平米以上上的大盘盘；开发发商较有有实力，宣传力力度高；但现场场的销售售力度不不够，销销售周期期比较长长，两年年前开盘盘的有汇

57、汇城花园园、梦泽泽园，雍雍景园、王府花花园，其其中大户户型在一一期销售售良好，例如汇汇城花园园与雍景景园的销销售达995%，但从去去年起在在二期销销售却明明显受阻阻。纵观观这几楼楼盘发现现最畅销销的为880 -90，总价价控制在在2030万万元之间间，此户户型销售售率基本本达1000%。销售较较好的为为10001400左右右，总价价在300-400万元之之间的户户型。滞滞销的为为1500以上上大面积积的户型型，由于于总价过过高，销销售困难难，空置置率高。另几个楼楼盘以商商住楼为为主，从从火车站站附近的的锦华时时代、日日出东方方、到八八一路的的芯都大大厦、五五一路的的亚大时时代来看看，都是是闪亮

58、登登场的小小面积户户型的商商住楼。此类楼楼盘的特特性为：地处黄黄金地段段，面积积小，总总价不高高。以330-880为主主，单价价为30000元元左右，总价在在十几万万到二十十几万之之间。交交通方便便，商业业氛围好好，配套套齐全，成为今今年楼市市崭新的的亮点。主要客客户群为为：依恋恋都市喧喧嚣的年年轻白领领阶层，22-35岁岁之间的的职业群群体，部部分中小小型公司司驻长办办事处，市内人人士剩余余资金的的投资。从这几个个楼盘的的销售情情况来看看，销售售周期都都不长，日出东东方1月月8日开开盘已售售40%，亚大大时代33月份开开盘已售售50%，芯都都大大厦厦4月66日开盘盘，锦华华时代计计划月底底开

59、盘，销售势势头都呈呈良好。总体来说说，开福福区城区区面积117.663万平平方公里里，人均均居住面面积111.022，高于于全市人人均指数数10。46MM2。开开福区开开发密度度较高，总量较较大，由由于这两两年开发发力度的的加大，已改变变了开福福区原来来为工业业区环境境差的面面貌，成成为长沙沙市高档档住宅区区聚集地地，成为为部分中中产阶级级的首选选热点。但从目目前来看看，小面面积的户户型异军军突起倍倍受青睐睐，销售售率非常常高，预预计今年年星城楼楼市，小小户型将将会在一一定程度度上唱主主角，也也将出现现更多居居室面积积较小与与齐全的的功能空空间特征征的户型型。通过以上上数据，结合实实际走访访调

60、查情情况，我我们得出出以下市市场结论论：（1）宏宏观规划划和市政政府建设设目标的的引导：“五年年内，开开福区的的城区面面积将由由现有的的17.3平方方公里拓拓展为446.33平方公公里，实实现城区区面积翻翻一番。”这是是开福区区今年提提出的城城市建设设目标。从今年年到20005年年的3年年内，开开福区将将投入1109亿亿进行城城市建设设，彻底底改善开开福区基基础配套套设施落落后的现现状。（2）土土地后备备资源充充足：开开福区占占地1888平方方公里，是长沙沙市面积积最大的的城区，其中土土地存量量占全市市城区的的一半以以上，有有30平平方公里里的土地地可供城城区开发发利用，给开福福区建设设现代化