重庆奥林匹克花园项目市场调查报告

1、重庆奥林匹克花园项目市场调研报告第二分册册 竞争争态势分分析All Rigght。奥林匹克花园项目市场调研报告TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc2306一五128 第一部分分竞争环环境背景景 PAGEREF _Toc2306一五128 h 5 HYPERLINK l _Toc2306一五129 一、北部部新区简简介 PAGEREF _Toc2306一五129 h 5 HYPERLINK l _Toc2306一五一三0 二、北部部新区竞竞争态势势综述 PAGEREF _Toc2306一五一三0 h 99 HYPERLINK l _Toc2306一五一三1 三、北部部

2、新区业业态特点点 PAGEREF _Toc2306一五一三1 h 9 HYPERLINK l _Toc2306一五一三2 第二部分分竞争个个案分析析 PAGEREF _Toc2306一五一三2 h 11 HYPERLINK l _Toc2306一五一三3 一、蓝湖湖郡 PAGEREF _Toc2306一五一三3 h 111 HYPERLINK l _Toc2306一五一三4 二、（龙龙湖）水水晶郦城城 PAGEREF _Toc2306一五一三4 h 一三 HYPERLINK l _Toc2306一五一三5 三、财富富中心 PAGEREF _Toc2306一五一三5 h 116 HYPERLIN

3、K l _Toc2306一五一三6 四、鲁能能星城 PAGEREF _Toc2306一五一三6 h 117 HYPERLINK l _Toc2306一五一三7 五、棕榈榈泉国际际花园 PAGEREF _Toc2306一五一三7 h 220 HYPERLINK l _Toc2306一五一三8 六、天湖湖美镇 PAGEREF _Toc2306一五一三8 h 221 HYPERLINK l _Toc2306一五一三9 七、同创创奥韵 PAGEREF _Toc2306一五一三9 h 225 HYPERLINK l _Toc2306一五140 八、阳光光1000 PAGEREF _Toc2306一五14

4、0 h 28 HYPERLINK l _Toc2306一五141 九、蓝山山湖 PAGEREF _Toc2306一五141 h 300 HYPERLINK l _Toc2306一五142 十、比华华利豪园园 PAGEREF _Toc2306一五142 h 31 HYPERLINK l _Toc2306一五143 十一、佰佰富高尔尔夫别墅墅 PAGEREF _Toc2306一五143 h 33 HYPERLINK l _Toc2306一五144 十二、金金科天籁籁城 PAGEREF _Toc2306一五144 h 344 HYPERLINK l _Toc2306一五145 十三、其其它项目目 P

5、AGEREF _Toc2306一五145 h 35 HYPERLINK l _Toc2306一五146 第三部分分竞争市市场分析析 PAGEREF _Toc2306一五146 h 36 HYPERLINK l _Toc2306一五147 一、北部部新区楼楼盘特点点 PAGEREF _Toc2306一五147 h 36 HYPERLINK l _Toc2306一五148 二、北部部新区及及其它竞竞争楼盘盘销售力力分析 PAGEREF _Toc2306一五148 h 337 HYPERLINK l _Toc2306一五149 三、竞争争项目相相关单位位统计表表： PAGEREF _Toc2306一

6、五149 h 388 HYPERLINK l _Toc2306一五一五0 四、主要要竞争项项目区域域统计表表 PAGEREF _Toc2306一五一五0 h 40 HYPERLINK l _Toc2306一五一五1 五、主要要竞争项项目推广广主题统统计 PAGEREF _Toc2306一五一五1 h 400 HYPERLINK l _Toc2306一五一五2 六、主要要竞争项项目广告告投放量量 PAGEREF _Toc2306一五一五2 h 41 HYPERLINK l _Toc2306一五一五3 七、竞争争市场的的户型分分析 PAGEREF _Toc2306一五一五3 h 444 HYPER

7、LINK l _Toc2306一五一五4 第四部分分重庆高高档物业业市场分分析 PAGEREF _Toc2306一五一五4 h 455 HYPERLINK l _Toc2306一五一五5 一、别墅墅市场分分析 PAGEREF _Toc2306一五一五5 h 455 HYPERLINK l _Toc2306一五一五6 二、北部部新区市市场分析析 PAGEREF _Toc2306一五一五6 h 48 HYPERLINK l _Toc2306一五一五7 三、富人人区的形形成 PAGEREF _Toc2306一五一五7 h 488 HYPERLINK l _Toc2306一五一五8 四、成功功案例欣欣

8、赏 PAGEREF _Toc2306一五一五8 h 500 市场场竞争环环境概述述高端市场场竞争日日趋激烈烈 1、北部新新区主要要楼盘概概览项目名称称物业形态态价格水平平销售时间间蓝湖郡联排别墅墅、独立立别墅50000元/ M2起待定，估估计在88月棕榈泉国国际花园园联排别墅墅、独立立别墅50000元/ M2起20044年7月月25日日保利集团团独立别墅墅未定尚早鲁能星城城多种建筑筑形式28000-43300元元/ MM2开始认购购蓝山湖联排别墅墅未定尚早天湖美镇镇花园洋房房40000元/ M2起待定，估估计在88月财富中心心小高层、花园洋洋房38000元/ M2起待定，估估计在88月水晶郦城

9、城（三、四组团团）小高层、高层38000元/ M2起待定，估估计在88月佰富高尔尔夫别墅独立别墅墅100000元/ M22起待定，估估计在年年底比华利独立别墅墅100000元/ M22起20044年4月月17日日2、北部部新区市市场迅速速放量通过上表表我们可可以看出出多个楼楼盘的开开盘时间间都集中中在8月月份。因因此，今今明两年年整个市市场上高高档楼盘盘的供应应量会迅迅速放大大。从市场调调研报告告中我们们可以看看出，现现在北部部新区已已经销售售和即将将销售的的楼盘有有蓝湖郡郡、天籁籁美社、财富中中心、棕棕榈泉国国际花园园、比华华利豪园园、鲁能能星城等等项目，现以蓝蓝湖郡的的销售为为例，仅仅一期

10、就就有湖边边独立别别墅299栋，总总面积1116000平方方米左右右，市场场价值约约1.55亿元，联排别别墅7443栋，总面积积一八557500平方米米左右，市场价价值约110亿元元，再看看棕榈泉泉，一期期住宅3300余余套，总总建筑面面积7000000平方米米左右，市场价价值约44亿元以以上，七七月二十十五日开开始对外外销售，还有当当前天湖湖美镇强强大的广广告攻势势为八月月份的开开盘积极极准备，天湖美美镇建筑筑面积440万方方，估计计市场价价值约116亿元元。就这这三个楼楼盘我们们可以看看出总市市值超过过31亿亿元，共共能容纳纳约30000户左左右。很很现实的的一个问问题是，这三家家楼盘的的

11、开发商商都希望望在一年年内把一一期房销销售出去去，回笼笼资金约约20亿亿元左右右。意味味着市场场上的居居民财富富有近220亿元元会在一一年内流流向这三三家开发发公司。3、产品品定位趋趋于一致致现在北部部新区推推出的楼楼盘包括括了独立立别墅、联排别别墅、花花园洋房房、高尔尔夫别墅墅等多种种建筑形形态，基基本涵盖盖了建筑筑的主流流产品。各个楼楼盘在产产品定位位和设计计上趋于于雷同，产品同同质化趋趋势严重重，社区区主题没没有实质质性差别别。后续续开发的的项目想想要在产产品上有有所突破破非常困困难。4、地理理位置相相对集中中除鲁能星星城外，其余楼楼盘都很很集中，消费者者在购房房选择的的时候几几乎不用用

12、考虑地地理位置置因素，更多的的是比配配套比服服务等软软件因素素。5、竞争争态势分分析市场现在在共有三三个梯队队的产品品，分别别在不同同的时间间形成不不同的竞竞争趋势势。第一梯队队是以金金科天籁籁城中华华坊、美美社、龙龙湖水晶晶郦城一一期为代代表的楼楼盘。 这这部分楼楼盘已经经全部销销售结束束，在市市场上取取得了骄骄人的成成绩，他他们是北北部新区区的第一一批掘金金者，通通过自身身项目的的推广，吸引了了消费者者的眼球球，提升升了开发发公司的的品牌知知名度，可谓名名利双收收。这一一梯队的的产品现现在不会会对市场场产生冲冲击，更更多的作作用是起起到标杆杆作用，成为后后面开发发项目的的超越目目标。第二梯

13、队队是以龙龙湖蓝湖湖郡、鲁鲁能星城城、金科科天湖美美镇、财财富中心心、比华华利、佰佰富高尔尔夫、水水晶郦城城二期、棕榈泉泉国际花花园等为为代表的的楼盘，这部分分项目正正在积极极准备上上市，而而且都集集中在今今年下半半年开始始销售。这部分分楼盘市市场定位位除独立立别墅外外，都是是在竞争争同一层层次的客客户，所所以他们们面临的的竞争是是异常激激烈的。 第第三梯队队是以奥奥林匹克克花园、蓝山湖湖、融科科智地、保利集集团等为为代表的的三梯队队。这部部分项目目的产品品面世时时间还有有很长一一个过程程，暂还还不能和和第二梯梯队的楼楼盘形成成竞争，三梯队队的市场场前景还还有待于于从第二二梯队的的市场反反应中

14、来来分析。但明显显的一个个问题是是，一、二梯队队销售完完成后，将会从从市场上上消化大大量的客客户资源源。第一部分分 竞竞争环境境背景一、北部部新区简简介重庆北部部新区于于20001年44月255日挂牌牌成立。按照规规划，北北部新区区将是未未来重庆庆经济最最为活跃跃、高科科技人才才大量聚聚集、商商务发达达的新城城区，园园区内规规划布局局了未来来新重庆庆的涉外外生态商商务区、使领馆馆区、重重庆光电电产业基基地、重重庆软件件产业基基地和重重庆医疗疗器械产产业基地地。雄厚厚的产业业发展背背景、巨巨大人口口涌入和和众多高高新产业业从业人人员，无无疑使这这里拥有有取之不不竭的住住房需求求。1、明显显的区位

15、位优势 北部新区区位于重重庆主城城区，南南临渝中中半岛，北靠江江北国际际空港区区，西接接嘉陵江江，与高高等院校校、科研研院所密密集的沙沙坪坝区区、北碚碚区数桥桥相连，东依长长江寸滩滩港区，规划面面积一三三6.66平方公公里，是是重庆中中心城区区难得的的一片大大面积开开发区。北部新新区在中中国西部部拥有通通达四川川、贵州州、陕西西、湖北北、湖南南等地最最便利的的交通优优势：是是中国西西部南北北（渝黔黔、渝合合高速公公路）、东西（成渝、渝涪高高速公路路）公路路大通道道交汇枢枢纽；将将于20005年年通车的的渝怀铁铁路横贯贯境内，重庆铁铁路客运运枢纽江江北客运运站聚散散人数居居西部前前列；濒濒长江、

16、嘉陵江江两江，得长江江黄金水水道舟楫楫之利，设计770万标标箱、连连接长江江三角洲洲的寸滩滩港集装装箱码头头已于220033年7月月开工建建设。中中国西南南最大的的电信交交换枢纽纽落户其其南缘。优越的的地理位位置和发发达便捷捷的交通通、通信信条件，赋予北北部新区区明显的的区位优优势。2、广阔阔的发展展空间 北部新区区建设用用地911.733平方公公里，规规划人口口65万万人。由由人和、大竹林林、礼嘉嘉、黄茅茅坪、翠翠云、鸳鸳鸯、金金山7个个组团构构成，呈呈多中心心、组团团式布局局结构，组团之之间由生生态林地地、公园园绿地间间隔。北北部新区区分为北北部新区区经开园园、北部部新区高高新园，分别全全

17、面委托托重庆经经济技术术开发区区（经开开区）和和重庆高高新技术术产业开开发区（高新区区）实施施开发建建设，这这有利于于充分发发挥两个个国家级级开发区区的骨干干支撑作作用。 3、重点点发展的的产业 北部新区区产业布布局以发发展“十里汽汽车城”和光电电产业基基地为重重点。规规划将“十里汽汽车城”打造成成为以福福特轿车车、力帆帆汽车为为主体的的中高档档轿车生生产基地地，微型型车、重重型货车车、大型型客车及及零部件件生产研研发基地地，集生生产、研研发、贸贸易、博博展、教教育、旅旅游等综综合功能能为一体体的新型型工业区区。汽车车城已入入驻长安安福特轿轿车一五五万辆、力帆轿轿车5万万辆项目目和十多多家海内

18、内外知名名汽车零零部件企企业。北北部新区区正按照照新的思思路、调调动各方方面积极极性打造造“十里汽汽车城”，重点点支持长长安福特特和力帆帆轿车发发展，推推动轿车车和发动动机、微微型车、重型货货车、大大型客车车、汽车车空调、汽车技技术研发发中心等等重点工工程，引引进一批批专用车车、改装装车和汽汽车零部部件生产产项目，引导一一批海内内外汽配配企业特特别是民民营汽配配企业入入驻并实实现摩托托车零部部件生产产向汽车车零部件件生产的的转化。 规划以光光电产业业基地为为重点推推进高新新技术产产业项目目的引进进和发展展。在高高新园实实施“三、四四、五”产业发发展重点点，即集集中建设设光电子子、生物物医药工工

19、程、软软件三个个产业基基地；重重点培育育发展电电子信息息、新医医药和生生物医学学工程、新材料料和环保保、机电电一体化化四大主主导产业业；办好好留学人人员创业业园、软软件园、生物生生化技术术开发园园、光电电技术开开发园、机电一一体化技技术开发发园五个个专业孵孵化器。引进和和发展信信威、华华邦、海海扶等一一批医疗疗器械、生物制制药、通通讯网络络、电子子元件和和软件项项目。4、良好好的基础础设施和和生态环环境 北部新区区开发建建设近四四年来，一批重重要的基基础设施施已经建建成投入入使用，能基本本满足企企业入驻驻需要。从20003年年开始的的新一轮轮综合交交通、能能源、给给排水、信息设设施、生生态环境

20、境、园区区基础设设施等骨骨干工程程建设将将投资4450亿亿，打造造良好产产业发展展和人居居环境，20007年左左右将基基本建成成。现在在，金开开大道等等一批主主干道已已经通车车，供水水加压站站、变电电站等一一批设施施已投入入使用，渝怀铁铁路、重重庆铁路路客运枢枢纽江北北客运站站、寸滩滩港集装装箱码头头和物流流园区建建设进展展顺利；一批骨骨干道路路建设快快速推进进，将形形成网络络式、命命名为“金系列列”的“开山通通海兴渝渝州”的七条条骨干路路网；连连接北部部新区的的4条轨轨道交通通线已完完成规划划，其中中3号线线（市中中心区-江北国国际机场场）将在在年内开开工，66号线（北部新新区-北北碚）将将

21、提速推推进。完完善的基基础设施施将构成成北部新新区公路路、铁路路、水运运、航空空综合立立体交通通网络。 一批体现现重庆直直辖市水水平的文文化、教教育、科科技、体体育、卫卫生、旅旅游等标标志性、功能性性重点基基础设施施项目正正在兴建建，将逐逐步展露露北部新新区现代代都市风风貌。1100米米宽16.5公里里长的嘉嘉陵江沿沿江景观观带已邀邀世界著著名规划划企业德德国佩西西公司、重庆市市规划设设计院进进行形象象设计，将于220044年动工工；重庆庆汽车会会展中心心即将动动工；正正在加快快推进的的重庆经经贸科技技会展中中心、国国际双语语学校、国际医医院、高高档生活活区、高高尔夫球球场、人人和民俗俗文化村

22、村等将提提供最佳佳的经贸贸、居住住、休闲闲、旅游游环境。 北部新区区注重生生态环境境建设，坚持以以人为本本，创造造“人与自自然，城城与自然然”和谐共共存的生生活、工工作休闲闲环境。将构筑筑山水园园林主体体框架，分期建建成龙景景湖生态态公园、黄桷公公园、照照母山植植物园、人和公公园等一一批大型型生态林林地和公公园绿地地等绿色色生态空空间，形形成“人.城城.自然然”共谐共共存的生生态环境境。5、优惠惠的扶持持政策 北部新区区充分利利用直辖辖市和西西部大开开发的政政策优势势，实行行“普惠、特惠和和特事特特办”的政策策，形成成明显的的“政策洼洼地”，吸引引海内外外投资者者来兴业业发展。工业用用地实行行

23、优惠地地价；租租用标准准厂房实实行优惠惠价格；生产性性企业享享受优惠惠电价；财政按按企业入入库所得得税额安安排专项项扶持资资金；工工业企业业所得税税按一五五-100%的税税率征收收；高新新技术企企业所得得税实行行“两免三三减半”；实行行高新技技术成果果转化项项目“两税”增长部部分由财财政安排排企业使使用；企企业建设设费实行行优惠；对出口口商品等等实行贴贴息；重重大项目目采取“一事一一议”、“双赢多多赢”方式商商洽。 6、快捷捷的服务务方式 在北部新新区服务务就是生生产力，建设诚诚信政府府、服务务型管委委会是一一贯要求求。为服服务快捷捷，重庆庆市政府府决定，将市政政府的职职能委托托给北部部新区管

24、管委会，将市政政府相关关部门的的职能委委托给经经开区、高新区区管委会会，简化化了办事事程序，提高了了效率。北部新新区经开开园、高高新园实实行小机机构、大大服务，最大限限度简化化审批程程序，实实现体制制创新和和建立快快捷的服服务方式式，建立立了投资资者投诉诉制度；对进入入的项目目实行跟跟踪式、全程式式、保姆姆式服务务。已经经竣工的的经开园园金山大大厦、基基本竣工工的高新新园管理理服务中中心大楼楼设”一站式式服务大大厅“，实行行”一站式式服务“和”首问责责任制“，实现现权限内内投资项项目审批批和政务务服务不不出园区区。 7、开发发建设步步入上挡挡提速的的轨道 = 1 * GB2 基础础设施提提速建

25、设设。20003年年，北部部新区包包括经开开区、高高新区完完成固定定资产投投资988.5亿亿元，其其中基础础设施建建设投资资49.7亿元元，均比比上年同同期有较较大幅度度增长；北部新新区经开开园和高高新园完完成固定定资产投投资522.9亿亿元，比比上年同同期增长长60.4%，其中基基础设施施建设投投资399.2亿亿元，比比上年同同期增长长66.7%。市政府府确定的的北部新新区144个重大大项目进进展顺利利。 = 2 * GB2 落户户开发区区的项目目和投资资明显增增多。近近四年来来，北部部新区经经开园和和高新园园引进项项目1222个，合同投投资总额额2699.1亿亿元，其其中建成成投产116个

26、，开工建建设522个；220033年引进进项目887个，占历年年引进项项目总数数的711%；合合同投资资总额2208.7亿元元，占历历年合同同投资总总额的777.66%。 = 3 * GB2 入驻驻开发区区项目生生产经营营状况良良好。220033年，北北部新区区包括经经开区、高新区区实现国国内生产产总值一一三0.2亿元元，同比比增长228.88%；完完成工业业总产值值4266亿元，同比增增长355.7%；其中中规模以以上工业业总产值值3799亿元，占全市市规模以以上工业业总产值值的233.9%；外贸贸出口实实现98890万万美元，同比有有较大幅幅度增长长。20003年年，北部部新区经经开园、高

27、新园园实现国国内生产产总值114亿元元，比上上年同期期增长553.99%；完完成工业业总产值值39.4亿元元，比上上年同期期增长22.3倍倍。二、北部部新区竞竞争态势势综述北部新区区拥有开开阔平坦坦的土地地，最具具吸引力力的城市市发展前前景，它它正吸引引着境内内外众多多房地产产巨头的的抢先进进入，上上千亩成成片开发发的超级级大盘正正在成为为重庆楼楼市里引引人注目目的焦点点。北部部新区成成立的时时间不长长，但是是该区域域内的房房地产市市场却发发展迅速速，短短短的两年年时间已已经成为为我市北北部市场场的一颗颗耀眼的的明珠。龙湖水水晶郦城城、蓝湖湖郡、比比华利豪豪园、财财富中心心、天湖湖美镇、棕榈泉

28、泉及鲁能能星城等等大盘项项目在北北部新区区推出，使该片片区成为为重庆市市当之无无愧的大大盘展览览馆。龙湖16600亩亩的“蓝蓝湖郡”已破土土动工、香港裕裕汇集团团的棕榈榈泉也盖盖定12200亩亩良田、保利集集团32200亩亩封地正正在谋划划，而联联想控股股的融科科智地开开发公司司10000亩地地皮则刚刚刚拿下下，奥林林匹克花花园占据据33000亩土土地、建建工集团团的10000亩亩项目也也浮出水水面少则一一千亩，多则五五六千亩亩，相距距甚近的的地块纷纷纷落入入了几大大地产巨巨鳄的肚肚皮。圈地之外外，先期期拿地，紧挨着着经开园园的几大大楼盘也也展开了了攻势：3000亩的和和黄比比华利豪豪园、近近

29、3000亩的中中央硅谷谷、近6600亩亩的金科科集团六六一水库库项目大大大小小的的楼盘，皆因紧紧挨着金金开大道道这条黄黄金线，而被冠冠上一个个响亮的的名字金开开组团。随着新一一轮开发发热潮的的兴起，北部城城区再一一次向世世人证明明，凭借借自己独独特的地地理、交交通、产产业及政政策等优优势，北北部房产产开发的的前景仍仍是无人人能比的的。三、北部部新区业业态特点点项目名称称物业类型型项目名称称物业类型型蓝湖郡联排别墅墅、独立立别墅融科智地地预测是独独立别墅墅棕榈泉国国际花园园独立别墅墅、联排排别墅比华利独立别墅墅财富中心心多种建筑筑形态水晶郦城城小高层、高层鲁能星城城多种建筑筑形态大川水岸岸联排别

30、墅墅天湖美镇镇花园洋房房蓝山湖联排别墅墅佰富高尔尔夫别墅墅独立别墅墅保利集团团高尔夫独独立别墅墅 从上表表我们可可以看出出，北部部新区主主流开发发商所开开发的楼楼盘绝大大多数都都是联排别墅墅、独立立别墅和和花园洋洋房，有有少量的的低密度度小高层层，所以以从发展展趋势来来看北部部新区的的地产是是以低密密度的高高档建筑筑为主，低密度度市场已经经成为了了北部新新区的主主流市场场。重庆市低低密度住住宅的判判定基本本有两个个标准，一是指指建筑密密度低于于20%的住宅宅类型，二是指指容积率率指标，就一般般意义而而言，高高层低密密度住宅宅容积率率不大于于2.22；多层层低密度度住宅容容积率不不大于11.2；

31、联排别别墅容积积率不大大于0.7；独独立别墅墅容积率率不大于于0.335。在在目前市市场，只只要满足足其中一一个要求求，即可可称为低低密度住住宅。 目前重庆庆市场上上低密度度住宅的的主要类类型可以以分为以以下两类类：一是是花园洋洋房，其其基本在在4-55层，容容积率在在1-11.2左左右；二二是别墅墅，包括括叠加、联排、独栋等等，其中中叠加别别墅容积积率在00.8以以上，联联排、独独栋别墅墅容积率率在0.8以下下。1、低密密度市场场发展及及现状分分析重庆市的的低密度度住宅发发展主要要在20002年年开始，其以龙龙湖香樟樟林、竞竞地溯源源居、天天骄美茵茵河谷、金科天天籁城等等为代表表，销售售进度

32、均均较为乐乐观，低低密度住住宅成为为近一年年内重庆庆房地产产突出的的亮点。其旺销销的原因因大致如如下：其一，按按照正常常规律，5110年是是住宅升升级的一一个周期期，在市市场不成成熟的阶阶段，这这一周期期相对更更短。重重庆房地地产市场场的起动动时间比比较晚，从999年左右右才开始始进行大大规模的的开发，早期市市场买卖卖双方都都不成熟熟，直白白的说是是很多中中高收入入阶层花花了钱，但没有有买到好好房子，所以近近年是一一个换房房、也就就是住宅宅升级换换代的高高峰，这这在直接接拉动了了低密度度住宅的的发展。其二，交交通条件件的改善善、消费费观念的的转变在在很大程程度上影影响了居居民的购购房特征征：人

33、们们生活对对繁华地地段的依依赖性在在不断削削减，特特别是有有车一族族，人们们在购房房是更注注重景观观质量和和物业本本身的品品质。对对于低密密度住宅宅开发来来说，拥拥有良好好的自然然生态资资源和先先天景观观优势的的地块无无疑是抢抢占了制制高点。其三，在在重庆，除城市市中心住住宅以外外，比较较具有形形象档次次的住宅宅有两类类：一是是江景房房，以不不可复制制的先天天景观优优势作为为卖点；二是低低密度住住宅，以以明显超超出普通通住宅小小区的户户均绿化化拥有指指标、人人与景观观良好的的交融性性，以及及小区整整体的高高形象档档次作为为卖点。在20002年年年底到到20003年相相继推出出的溯源源居、金金砂

34、水岸岸、美茵茵河谷、天籁城城等作为为这两类类物业的的代表，在中高高端市场场上占据据了很大大的市场场份额。但是这这有可能能仅仅是是一个开开始，在在未来335年年内，中中高档住住宅市场场低密度度住宅将将保持主主流的地地位，很很难有其其他物业业成规模模的冲击击其主流流地位。2、低密密度住宅宅分布目前从区区域的角角度而言言，重庆庆市的低低密度住住宅基本本以下几几大重要要板块： 一是北部部新区板板块，其其目前的的主要项项目有大大川水岸岸、蓝湖湖郡、棕棕榈泉、鲁能星星城、比比华利、水木清清华、清清河湾、天籁城城、水晶晶郦城、枫林秀秀水、佰佰富高尔尔夫别墅墅等。 二是沙坪坪坝板块块，主要要项目有有水天花花园

35、、翡翡翠湖、美茵河河谷等。 三是南岸岸板块，主要项项目有学学府大道道69号号、天池池林海、溯源居居、高山山流水、融桥半半岛等。第二部分分 竞争个个案分析析一、蓝湖湖郡1、开发发商背景景重庆龙湖湖地产发发展有限限公司是是由重庆庆中建科科置业有有限公司司更名而而来。公公司成立立于19995年年6月，由重庆庆佳辰经经济发展展有限公公司控股股。拥有有员工8800余余名。119955年6月月，公司司正式介介入房地地产领域域，确立立了以房房地产为为核心的的发展战战略，将将住宅开开发作为为主导方方向。公公司凭借借一贯的的创新精精神及专专业开发发优势，以其准准确的市市场定位位、超前前的规划划设计以以及优质质的

36、物业业管理，在业内内树立了了良好的的企业品品牌形象象。截止止20003年111月，累计已已开发面面积约1110万万平方米米，在建建面积约约一五00万平方方米。2、项目目基本情情况位于金开开大道111111号，金金山大道道与金开开大道交交汇处。数条城城市快速速干道构构筑畅达达交通体体系，乘乘车沿经经开大道道6分钟钟即可抵抵达龙湖湖大社区区，经金金山大道道、五童童路仅110余分分钟又可可快捷到到达渝中中区，繁繁华宁静静一线间间。该项目的的建筑形形态是联联排别墅墅和独立立别墅，总用地地面积116000亩，一一期占地地4088亩，7772套套住房，其中联联排别墅墅7433套，水水边独立立别墅229套。

37、 户型面积积：联排排别墅约约2100平方米米-2990平方方米；水水边独立立别墅约约4000平米该项目由由全球最最富盛名名建筑设设计师之之一美国国建筑协协会会员员、注册册建筑师师、任加加州大学学客座教教授、芬芬兰博客客利大学学教授、纽约塞塞瑞克斯斯大学建建筑学院院院长约约翰费费雪尔设设计。从从情调各各异的私私家花园园到户与与户之间间的开放放式庭院院，通过过一系列列与环境境融合的的人性化化设计，创造出出一个尊尊贵、自自然、优优雅、具具有梦幻幻般色彩彩的理想想人居环环境。蓝湖郡内内部配套套设施包包括体育育中心,恒温游游泳池、壁球馆馆、网球球场、羽羽毛球场场、健身身房、SSPA,标准游游泳池等等,外

38、部部配套有有幼儿园园、小学学、中学学等教育育设施，更有大大型体育育中心、休闲商商业街、200000平平方米的的大型超超市等生生活配套套设施。3、项目目定位该项目定定位为湖湖滨纯别别墅社区区，广告告推广主主题为：“一生一一栋，品品味传承承”。4、销售售状况项目套内内起价550000元/平平方米， 总价价80 万元起起。20044年2月中中旬，蓝蓝湖郡第第一次推推出388套连排排别墅，卖了一一个月；4月227日，蓝湖郡郡推出均均价666套连排排别墅，仅一天天半天就就销售了了50多多套。并并且，这这次每套套还涨了了3万元元。这个个数字不不仅刷新新了龙湖湖自己的的历史成成绩（香香樟林一一天销售售20套

39、套），更更创下了了重庆高高端物业业市场的的新纪录录。龙湖地产产能够取取得热销销的成绩绩这跟龙龙湖品牌牌的强大大号召力力不无关关系，同同时，龙龙湖地产产刚刚获获得的“20003年住住宅用户户满意度度抽查测测评全国国第一”及“全国守守合同重重信用企企业”称号也也给龙湖湖地产增增添了巨巨大的市市场美誉誉度，促促成了市市场对龙龙湖产品品的持续续追捧。5、客户户群分析析蓝湖郡为为双资阶阶层（资资本知知本）的的富裕人人群开创创了别墅墅生活，其倡导导的自由由、弹性性的生活活模式，迎合了了双资阶阶层的价价值观、教育水水平、职职业要求求，因而而成为白白领精英英的置业业首选。6、项目目优势分分析良好的品品牌效应应

40、，特别别是香樟樟林别墅墅的开发发获得巨巨大的成成功为蓝蓝湖郡打打下了良良好的基基础；开阔、独独特、功功能丰富富是蓝湖湖郡别墅墅的特点点，名师师的设计计充分满满足了居居者对空空间的多多功能需需求。独特的自自然景观观是蓝湖湖郡别墅墅的品质质保证，也是购购房者最最看重的的一点。蓝湖郡郡的广告告推广非非常成功功，为其其带来了了良好的的口碑和和产品的的附加值值。通过过精心策策划的推推广，把把蓝湖郡郡的优势势完全展展现在消消费者面面前，并并深深地地打动了了消费者者的购买买欲望。二、（龙龙湖）水水晶郦城城1、项目目基本情情况项目位于于渝北区区新牌坊坊龙湖西西苑旁，有4665、4411、一三33、1225路等

41、等六条公公交线路路和社区区交通车车江北线线。社区线线1：龙龙湖-新新世纪-家乐福福-北城城天街-龙湖，沙区线线；社区线线2：龙龙湖-大大石坝-沙坪坝坝-石桥桥铺-彩彩电中心心，南坪线线；社区线线3：龙龙湖-五五里店-巴蜀中中学-南南坪。该项目总总用地面面积5000亩以以上，一一期开发发2044亩，住住宅一五五栋，建建筑面积积24112888平方米米，总户户数16677户户，容容积率22.1，绿化率率60%，建筑筑为一八八层和331层高高层楼房房。主力力户型建建筑面积积85-1655平方米米。建筑设计计成塔式式，双菱菱形住宅宅呈455度角相相对，HH型住宅宅错落排排列，以以最少的的接地面面积来减

42、减少原生生地形的的变形，一五栋栋水晶建建筑塔群群错落有有致、疏疏密有序序地散布布在绿野野上。户型分配配：B1 两房房两厅一一卫 套套内面积积 775平方方米 C11-1 三房房两厅双双卫 套套内面积积1011平方米米C2-11 三三房两厅厅双卫 套内面面积1004平方方米C4 三三房两厅厅双卫 套内面面积1223平方方米D1-11 四四房两厅厅双卫 套内面面积1225平方方米D2 四四房两厅厅双卫 套内面面积一三三9平方方米在设计上上以“尊尊重自然然”为核核心理念念规划设设计，建建筑设计计中特别别强调竖竖向线条条，以体体现建筑筑晶莹之之感和水水晶的自自然形态态，强调调建筑的的挺拔感感，使建建筑

43、如水水晶一般般点缀绿绿色海洋洋。小区内有有大中小小三种类类型的休休闲广场场，社区区内及周周边有游游泳池、标准网网球场、儿童游游乐场、篮球活活动场地地、健身身中心、老年活活动中心心、棋牌牌室等供供业主休休闲娱乐乐；其爱爱琴大道道两旁有有超市、美容美美发、蛋蛋糕房、自助银银行、药药店、洗洗衣店、花店、酒吧和和咖啡馆馆等商业业形态，还有龙龙湖巴蜀蜀小学、巴蜀幼幼儿园，项目周周边配套套设施成成熟。龙湖水晶晶郦城商商业项目目由动步步公园配配套商业业、龙湖湖水晶郦郦城大型型超级市市场、龙龙湖水晶晶郦城日日式风情情商业街街等组成成。动步公园园配套商商业880000平方米米的动步步体育公公园配套套商业设设施，

44、单单层面积积20000余平平方米，共计四四层，坐坐落在美美丽的动动步体育育公园西西南角，紧邻新新西路，建筑中中间围合合有一个个中庭花花园，可可经营精精品店、酒吧、水吧、茶楼，中西餐餐饮。龙湖水晶晶郦城大大型超级级市场龙湖水水晶郦城城大型超超级市场场面积1120000平方方米，上上下两层层，坐落落在龙湖湖水晶郦郦城住宅宅区南面面，紧邻邻新西路路，紧接接龙湖水水晶郦城城入口，交通畅畅达、人人流巨大大，扼守守商业进进出要道道。是大大型超市市开店首首选地址址。龙湖水晶晶郦城日日式风情情商业街街龙湖湖水晶郦郦城日式式风情商商业街围围绕龙湖湖水晶郦郦城住宅宅，由上上下两层层小巧的的建筑围围饶社区区而成，建

45、筑立立面错落落有致，中间零零星随意意的散布布着几个个围合的的日式庭庭院，商商铺大小小适中，约10003000平方方米一个个，适合合社区配配套商业业的进驻驻。2、项目目定位项目定位位为低密密度小高高层，广广告推广广主题为为：善待待自然，善待未未来生活活。大尺度、大视野野、大自自然。一一生幸福福，值得得等待。3、销售售状况项目销售售套内起起价3一一八0元元/平方方米，最最高价445000元/平平方米，均价338000元/平平方米。20033年8月月，水晶晶郦城开开盘，44天销售售8433套，再再创历史史新纪录录。 20004年33月，水水晶郦城城再推1128套套住宅，创3小小时卖光光奇迹。4、客户

46、户群分析析水晶郦城城定位于于高收入入的年轻轻白领阶阶层,所所以购房房者中年年龄普遍遍年轻,25岁岁至355岁的白白领和小小型公司司企业主主是主力力客户5、项目目优势分分析项目整体体密度较较低，休休闲、活活动空间间比较大大；自然景观观营造较较好，项项目周边边配套设设施比较较完善；龙湖的品品牌优势势明显，前期的的成功开开发为项项目奠定定了良好好的美誉誉度；建建筑外形形、户型型设计、景观设设计都具具有国际际一流水水平。三、财富富中心1、开发发商背景景香港香江江国际集集团投资资开发，香江国国际集团团创立于于一九六六九年，以香港港为基地地逐步发发展为一一间多元元化跨国国企业集集团。此此次投资资亿亿元打造

47、造重庆涉涉外商务务区，由由德国国国际设计计师联合合体（）担任任规划设设计。2、项目目基本情情况重庆财富富中心位位于被称称为“经济增增长极”的北部部新区高高新园区区内北部部新区星星光大道道16号号。园区区内高科科技企业业云集，交通便便捷，并并与重庆庆规划的的未来使使馆区紧紧密相邻邻。总用地面面积322.166万平方方米，规规划建筑筑面积775万平平方米，容积率率2.333。集集高档商商业、高高级公寓寓、甲级级写字楼楼、会议议中心和和酒店为为一体。一期公公寓预计计在今年年7月限限量面市市，总户户数8112套。产品形形态丰富富，包含含多层低低密度板板楼居住住区、高高层板楼楼休闲居居住区、高层塔塔楼商

48、务务精英居居住区等等，建筑筑风格为为欧洲现现代理性性主义风风格。社区中容容纳了现现代商务务活动及及生活所所需要的的一切设设施，功功能的齐齐全化与与集中给给居住者者带来方方便、高高效的工工作效率率以及更更高的生生活品质质。3、项目目定位财富中心心定位为为新城的的副都心心/重庆庆首个涉涉外商务务区，主主推广告告语：新新一代品品质空间间。4、销售售状况7月3日日，重庆庆财富中中心销售售处在音音乐和鸡鸡尾酒的的优雅风风情中正正式开放放，一期推推出起价价38000元/平方米米。财富中心心限量推推出的国国际公寓寓一期产产品，包包括了多多层板楼楼和小高高层板楼楼两种形形态。其其中多层层板楼采采用一梯梯两户的

49、的设计，高层板板楼共一一八层，全部坐坐北朝南南，最大大楼间距距达544米。外外立面设设计凸现现理性简简约的北北欧风格格，每户户餐厅外外均搭配配精巧花花池，露露台上独独特的原原木隔栅栅，带来来生态居居家感受受。四、鲁能能星城1、开发发商背景景重庆鲁能能开发(集团)有限公公司是山山东电力力按照现现代化企企业制度度组建，在重庆庆注册成成立的大大型有限限责任集集团公司司。在经经营管理理战略上上，以市场为为向导，以资本本为纽带带，以规规范化的的运作模模式，实实施名牌牌战略。雄厚的的企业实实力，现现代化的的管理手手段，为为鲁能集集团向中中西部地地区发展展奠定了了坚实的的基础。该公司司是山东东鲁能集集团在重

50、重庆注册册组建的的有限责责任公司司，为重重庆市大大型综合合性开发发企业集集团，注注册资本本金2亿亿元人民民币。其其母公司司实力相相当雄厚厚，为多多家国有有商业银银行的股股东，并并且麾下下有相当当数目的的信托投投资机构构。2、项目目基本情情况鲁能星星城位于于北部城城区的核核心地带带，鲁能能星城城，被五五童路、新溉路路分为北北区、西西区、东东区三大大区域，西区位位于龙头头寺片区区，呈方方形，内内有近佰佰亩新华华水库，南以规规划水系系为界紧紧临龙头头寺公园园，东区区位于五五童路东东侧，新新溉路南南侧。北北区位于于新溉路路北侧、五童路路东侧，紧邻黄黄花园大大桥及在在建的轻轻轨三号号线,目目前暂无无公交

51、车车辆直接接到达。鲁能星城城是重庆庆市未来来的商业业中心和和文化中中心，同同时也是是一个兼兼具坡地特特色的园园林式住住宅小区区。项目目总用地地面积约约20000亩，建筑面面积24410117平方方米，总总户数116800户，停停车位110088个，容容积率11.777，绿化化率455%。社社区中高高层、多多层、小小高层多多种建筑筑形态共共存。建筑单体体定位原原则：根根据不同同生态、景观资资源，结结合购房房者需求求，安排排不同档档次、面面积、户户型的建建筑，实实现资源源的最优优配置。8层集合合住宅FF01F099栋8层层集合住住宅沿水水岸布置置，依坡坡而建，层层退退台，景景观资源源最佳，户型以以

52、复式住住宅、四四房户型型为主，其中11-4层层集合住住宅所在在地的地地形坡度度最大，建筑紧紧密结合合地形由由下至上上作退台台式处理理，既为为每户住住宅提供供了1220平方方米左右右的私家家花园，又丰富富了建筑筑形体，削弱了了建筑体体量，各各层住宅宅均视野野开阔，四时佳佳景尽收收眼底，为小区区美宅精精华相。11+1小高高层，一一八+11 高层层住宅E01E066栋111+1小小高层住住宅为避避免前面面集合住住宅的影影响，每每幢建筑筑之间均均拉大间间距，使使之保持持景观轴轴线的同同时，又又使视线线通透，力求做做到户户户朝阳、户户观观水。既既可观水水景又可可观北面面小区中中心花园园，具有有较好的的景

53、观资资源，故故以小区区主力户户型的三三房及大大户型为为主；B01B066、D001DD04栋栋一八+1高层层住宅紧紧邻小区区中心花花园，景景观较好好，户型型为主力力型三房房户型，建筑群群平面呈呈弧形围围合状，为减少少逼压感感，顶部部由中间间向两边边退台，也丰富富和柔化化了建筑筑轮廓线线。其中中D011D004栋上上部各层层还可远远眺南面面水景，并且其其底部全全部架空空，使南南北庭院院景观空空间得以以贯通，为居民民提供充充沛、灵灵动的户户外活动动空间。 至纯灵动动：300层高层层点式 A011及C001、CC02栋栋住宅为为临街布布置的330层点点式，该该建筑是是为城市青年年白领阶阶层量身身打造

54、的的经典住住宅。户户型绝大大部分为为小户型型，以经济实用用的户型型结构取取胜，设设计上力力求提高高住宅实实用率，户型方方正，大部分户户型南北北对通，争取良良好朝向向及景向向，在房房间尺寸寸及使用用功能上精雕细细琢，使使其最大大程度地地满足未未来业主主的居住住要求。顶层加加以利用设复式式大户型型。本着让有有生命的的建筑懂懂得与人人相处的的重要性性，让一一切都与与自然发发生关系系，让一一切都和和谐共生生的设计计理念。项目一一期用地地原始地地貌为一一较完整整的圆形形山丘，最高点点2677米，最最低点2216米米，山坡坡为东、南、西西向，无无北向坡坡，景观观良好。山脚下下有小区区最丰富富的天然然水系原

55、新新堰水库库。这样样的环境境正是住住区中不不可再生生、不可可复制的的稀缺自自然资源源。并且且这种山山水格局局与古代代风水观观中：“负阴抱抱阳、背背山面水水”的风风水宝地地格局不不谋而合合，体现现出其独独特的山山水自然然环境。面对鲁鲁能星星城一期期的区位位优势及及其独特特山水环环境的价价值，为为适应自自然环境境、发挥挥其区位位及自然然资源的的优势，果断取取舍，放放弃了将将山地夷夷平的做做法，最最大限度度的利用用现有条条件，减减少对原原生环境境的破坏坏，延续续和保留留原有的的历史背背景和地地脉特征征，将山山水还给给城市，还给住住区，把把诗意的的健康的的生活还还给住户户，将建建筑留给给历史去去评说。

56、在社区内内部规划划设有近近万平方方米的大大型会所所、商业业街、超超市、幼幼儿园、社区医医疗中心心等。3、项目目定位项目定位位为CBBD首席席亲水生生活保护护区4、销售售状况项目起价价28000元/平方米米，花园园洋房起起价35500元元/平方方米。66月一五五日，现在已已经在开开始对外外公开认认购。五、棕榈榈泉国际际花园1、开发发商背景景重庆棕榈榈泉房地地产开发发有限公公司，成成立于220033年4月月，是由由香港裕裕汇集团团控股的的、专业业从事房房地产开开发的合合资企业业，注册册资金660000万元港港币。美美资背景景的香港港裕汇集集团成立立于19995年年，下属属控股110家企企业，是是一

57、家从从事房地地产、休休闲、科科技、教教育等多多项业务务的综合合性集团团公司，几年来来，成功功投资开开发建设设了北京京盈科中中心、北北京棕榈榈泉国际际公寓、深圳沙沙河高尔尔夫球会会，南京京沙河高高尔夫球球会等知知名项目目，累计计投资超超过500亿港币币。其麾麾下三大大主力品品牌：沙沙河高尔尔夫、棕棕榈泉国国际社区区、中美美国际学学校，均均以尊贵贵生活、高尚品品质而闻闻名业界界。2、项目目基本情情况项目位于于重庆北北部新区区金开大大道888号，紧紧邻北部部新区植植物园。总用地地面积约约12000亩，1600亩天然然湖泊，2400亩生态态公园。建筑面面积800万平方方米，一一期住宅宅3000余套，车

58、位4400个个，容积积率1.2，整整个项目目分3-4期开开发。项目以联联排别墅墅、花园园洋房为为主，秉秉承“棕榈泉泉”的这一一品牌所所特有的生生活品质质，打造造国际一一流品质质建筑。由柏涛涛墨尔本本建筑设设计公司司进行建建筑规划划；园林林景观和和公园设设计则由由香港贝贝尔高林林首席设设计师担担纲。物物业管理理则由世世界级权权威物业业管理公公司香港港地铁物物业管理理公司进进行物业业管理服服务，为为业主带带来五星星级的酒酒店式物物业管理理。3、销售售状况7月255日，棕棕榈泉国国际花园园将要对对外开放放，看房房如同看看四大景景观：棕棕榈泉主主入口景景观、棕棕榈泉国国际俱乐乐部、双双层架空空景观大大

59、堂、11:1交交楼标准准精装修修样板房房。销售售价格联联六、天湖湖美镇1、开发发商背景景金科集团团，近两两年来上上升势头头最猛，扩张势势头最快快的本土土巨头之之一。继继金科花花园、金金科丽苑苑之后，去年金金科天天籁城美美社、金金科天天籁城中中华坊、金科金沙水水岸三盘盘连开，取得惊惊人业绩绩。2、项目目基本状状况金科天湖湖美镇位位于北部部新区高高新园经经开大道道人和段段，属于于高新园园人和组组团，地地块面向向人和立立交，北北接机场场高速路路。毗邻邻已开发发成熟的的“富人区区”新牌坊坊。距天天籁城美美社约110000米。基基地东面面为加新新花园DD区，南南面为金金开大道道（人和和至机场场的高速速路

60、），西面为为近2550亩运运动休闲闲公园，西北及及北面直直接与照照母山植植物园相相邻。地地块东、南、西西三面被被六一水水库环绕绕，水库库约 1100亩亩。用地地南区东东、北紧紧临市政政道路，北区四四周均为为市政道道路。公公交线路路目前有有1499（人和和五黄路路南平），6006（人人和菜园坝坝奥体中中心），小面的的（人和和阳光城城）。人和镇立立交为本本市重要要的交通通枢纽，有国道道2100、2112、3319交交汇于此，是重庆庆市外环环高速重重要一站站，通过过外环高高速可以以快速达达到沙坪坪坝区、九龙破破区、大大渡口区区。距离离解放碑碑车程220分钟钟，距离离机场车车程一五五分钟，距离江江北商