某市单身公寓市场调查分析报告

1、浙江杭州单身公寓市场调查分析报告第一节：市场分析一杭州市城市发展综述二杭州房房地产行行业的发发展状况况和前景景三影响响杭州房房地产行行业发展展的因素素1、有利利因素2、不利利因素第二节：项目分分析一 杭杭州单身身公寓市市场分析析二杭州州市单身身公寓发发展优劣劣势及面面临的主主要竞争争状况1.竞争争优势2.竞争争劣势三杭州州市单身身公寓市市场发展展现状及及趋势四消费费者分析析第三节: 杭州州市单身身公寓的的主要经经营策略略及市场场推广模模式一市市场推广广的开始始期以双牛牛大厦为为代表首首创的小小户型、商住结结合的写写字楼新新模式二市市场推广广的成长长期小户型型物业发发展的第第二代代代表国都都公寓

2、、华门自自由211公寓、云河大大厦三市市场推广广的发展展期20002年以以后，产产权式酒酒店公寓寓、酒店店式服务务公寓、居家办办公的SSO-HHU等各各种定位位的小户户型物业业产品纷纷纷在市市场中出出现，成成为杭州州小户型型物业的的第三代代产品。四市市场推广广的现状状及未来来代代表杭州州小户型型物业市市场未来来发展趋趋势的第第四代产产品小户户型群落落第四节: 杭州州市单身身公寓未未来前景景展望及及市场推推广建议议 第五节: 问卷卷调查第一节：市场情情况分析析一. 杭州州市城市市发展综综述杭州是一一座有着着悠久历历史和文文化的古古城。她她三面环环山一面面临江，坐拥天天下美景景西西湖,在在独具优优

3、越的自自然环境境的同时时,也具具备悠久久的历史史人文资资源。杭杭州市政政府以西西博会为为平台，实施了了 “住住在杭州州、游在在杭州、学在杭杭州、创创业在杭杭州”的的城市发发展战略略,出台台了一系系列 “构造大大都市,建设新新天堂”的配套套政策,积极向向国际花花园城市市迈进,未来的的杭州是是旅游胜胜地、学学习创业业乐园、居住生生活天堂堂以及时时尚休闲闲之都。二. 杭州州房地产产行业的的发展状状况和前前景杭州楼盘盘价格持持续上升升的现象象已被称称作“杭杭州现象象”来分分析，在在繁荣、涨价、感叹和和争论声声中，不不光是房房地产业业及相关关行业，现在全全社会都都在讨论论房地产产市场。杭州房房地产较较为

4、集中中的问题题一是高高价位房房屋比重重过大，杭州长长期以来来新增高高档房屋屋占据主主流，中中低档房房屋严重重缺乏；二是房房价炒作作和投资资性需求求过度。据有关关机构在在杭州的的问卷调调查显示示，仅有有1 11的居居民购房房的目的的为居住住，其余余均为置置业投资资或居住住兼投资资目的。杭州市市房地产产市场价价格逐年年上涨，20004年杭杭州市商商品房预预售平均均价格达达到每平平方米772533.522元，住住宅平均均价格也也高达每每平方米米68665.665元，二手房房平均价价格也创创新高，达到每每平方米米63112.333元。有很很多人认认为房地地产炒作作可以刺刺激经济济发展，增加就就业机会会

5、，这完完全是一一种错误误的认识识。房价价过高带带来一系系列问题题，如抬抬高了劳劳动力成成本，削削弱了国国民经济济整体竞竞争力，进一步步加剧了了社会贫贫富差距距等。老老百姓对对住房的的消费需需求具有有较强的的刚性，只要收收入条件件许可，潜在的的住房消消费需求求自然会会及时转转化为实实际市场场需求，无需房房地产炒炒作的刺刺激。相相反，过过高的房房价只会会延迟老老百姓对对住房的的消费需需求或降降低消费费等级。因此，房地产产炒作对对经济的的刺激作作用是透透支性的的，效果果是短暂暂的、虚虚幻的，最终还还是要受受制于老老百姓的的真实需需求。目前杭州州楼市的的发展趋趋势可以以概括如如下：1.改善善居住的的需

6、求很很大2.投资资比例增增长3.“看看涨”预预期主导导，市场场发热4.高房房价与低低购买力力5.政府府调控住住宅市场场6.小户户型住宅宅悄然兴兴起第二节. 项目目市场分分析一 杭杭州单身身公寓市市场分析析近几年，不少开开发商都都打起了了“小户户型”的的旗号。在北京京、上海海、杭州州等大城城市，小小户型的的单身公公寓正越越来越受受年轻一一族的欢欢迎。在在杭州的的房产界界，也开开始出现现了这种种现象。然而，目前的的小户型型一般是是边角料料，拥有有完整的的配套设设施的小小户型非非常少。在杭州州市场上上，除了了三华园园，星都都嘉苑等等少数外外，绝大大多数的的“单身身公寓”都属于于“伪单单身公寓寓”。这

7、这种在写写字楼、酒店或或其他配配套设施施上改造造的“伪伪单身公公寓”将将被政府府明文禁禁止。在今年五五月份的的房交会会上，天天都城、华盛双溪假假日、世世纪嘉园园等100多家房房产商推推出了单单身或度度假公寓寓，其中中天都城城的单身身公寓单单价在440000元/平平米左右右，在房房交会上上成交550套。广厦天天都城单单身公寓寓位于广广厦天都都的核心心位置，北面紧紧邻欢乐乐广场、天都国国际度假假酒店、欢乐四四季公园园，南面面与天都都广场衔衔接，采采用对称称流线形形式布置置。此次次推出的的天河苑苑酒店式式单身公公寓建筑筑面积达达926610.6平米米，建筑筑面积为为566层，层层高3.1米，面积在在

8、261077平米之之间，有有一室一一厅和一一室一厅厅一卫两两种户型型设计。龙门单单身公寓寓建筑面面积为1107889平米米，可入入住客户户数为2240户户。以“青春梦想奋斗享受”为主题题，打出出了“770年住住宅产权权”的口口号。相相比较而而言，“阳光部部落”的的“我的的领地，我的主主张”这这个口号号更有针针对性。“阳光光部落”单身公公寓位于于临平南南苑，它它的目标标受众定定位在年年轻新贵贵一代，配套装装置、精精致装修修、完善善的物业业管理等等卖点，使其大大受欢迎迎，开盘盘20天天已几度度掀起抢抢购风潮潮。二 杭杭州市单单身公寓寓发展优优劣势及及面临的的主要竞竞争状况况1. “单身公公寓”的的

9、市场潜潜力该类产品品又称青青年公寓寓，比较较适合单单身青年年自住、合居或或作为小小家庭的的过渡用用房。项目通常常以高层层和小高高层为主主，户型型面积在在2560平平米不等等，分为为自在单单身、甜甜蜜小俩俩口及投投资客三三种户型型，针对对层次较较高的租租房人员员及寻找找自由空空间的企企业主、急需购购房结婚婚的年轻轻人和投投资者三三个不同同的群体体，推出出三大概概念户型型，细分分了目标标市场。2. 竞争争优势l 最大大程度的的控制面面积。目前市场场上的单单身公寓寓产品面面积集中中在244788平方米米之间，主力面面积大多多控制在在3050平平方米左左右，较较全市普普通商品品住宅成成交主力力面积峰峰

10、值小一一半还多多。面积控制制最大的的效用在在于有效效的控制制总价。除部分分投资型型高档项项目外，大部分分单身公公寓的总总价都在在40万万/套以以下，与与此类过过渡性住住宅消费费者的消消费心态态相吻合合，小面面积同时时使得此此类产品品成为市市场上的的稀缺产产品，因因此推出出之后即即收到市市场追捧捧。l 拥有有地段优优势的稀稀缺产品品。目前一些些单身公公寓住宅宅大多享享有地理理优势，处于人人口稠密密、商业业成熟、交通便便利的地地区，能能够使业业主及时时把握时时尚信息息，紧跟跟时尚潮潮流。住住宅门口口有四通通八达的的交通线线路，以以及著名名的商业业街，黄黄金地段段是目前前单身公公寓最明明显的特特征之

11、一一。他们们的价值值也随着着该市中中心区域域土地的的匮乏而而弥加珍珍贵。由由于产品品的稀缺缺性，导导致了价价格的剧剧烈提升升。在这这些中心心城区的的单身公公寓平均均价格超超过同类类地区普普通住宅宅平均单单价的220%以以上，在在看似较较低的总总价下，却隐含含着高额额利润。有的楼楼盘毗邻邻大学城城，拥有有得天独独厚的人人文氛围围，齐全全的人文文配套，可尽享享人文之之美。l 完备备的配套套设施及及酒店式式服务增增添了物物业的附附加值。理想的单单身公寓寓必须是是入住方方便，居居家生活活的所有有设施都都应一应应俱全，妥帖地地照顾了了青年住住户的入入住要求求。在更更大程度度上满足足年轻人人对日常常生活方

12、方便、快快捷的需需求，最最大限度度地体现现全新的的生活方方式。因因此设施施和服务务已经成成为消费费者选购购单身公公寓的重重要因素素之一，也是开开发商作作为吸引引客源的的重要营营销手段段之一，目前大大部分单单身公寓寓承诺提提供的社社区设施施及服务务主要包包括以下下几大类类：商业设施施类 224小时时便利店店24小小时洗衣衣店全天候候餐厅及及送餐服服务运动休闲闲类 健健身房、桌球、壁球等等棋牌游游戏图书阅阅览家政服务务类 房房内清洁洁服务代购、代定、代收服服务物业及及用品租租赁、出出售服务务商务网络络类互联联网、复复印、传传真等l 酒店店式公寓寓：这类类产品随随着小户户型的发发展演变变而来，以投资

13、资客收取取投资回回报为主主。一般般来说，项目的的装修标标准、室室内配置置以及物物业服务务等均仿仿照酒店店的标准准，价格格较高，但长期期居住功功能相对对较弱，一般不不提供厨厨房及煤煤气设备备，更加加适合投投资。l 产权权式酒店店：由消消费者或或个人投投资者买买断旅店店旅游设设施在特特定时间间里的使使用权，即酒店店将每间间客房分分割成独独立产权权出售给给投资者者，投资资者一般般将客房房委托给给酒店经经营，获获取投资资回报，并同时时获得酒酒店赠送送的一定定期限的的免费入入住权。产权式式酒店大大致可分分为三种种类型：时权酒酒店、住住宅型酒酒店和投投资型酒酒店。l 小户户型办公公：小户户型办公公将办公公

14、楼分割割成1000平方方米左右右或以下下的单套套办公用用房，产产权性质质多为办办公，购购买者基基本是小小企业或或个人投投资者。SOHHO办公公则是近近年来小小户型办办公的一一个衍生生产品。近年来来，从事事设计、艺术等等行业的的自由职职业者不不断增加加，他们们的需求求使这一一产品应应运而生生。 3. 竞争劣劣势小户型公公寓的综综合投资资比较高高，原因因是小户户型多为为高层、小高层层楼房，为了解解决楼与与楼之间间的日照照问题，大大影影响了土土地的容容积率，地价自自然就高高。从土土地造价价来看，小户型型墙体多多，管线线多，土土地造价价成本高高。在设设计方面面要占用用许多隔隔断，增增加配套套设施。但是

15、小小户型的的销售价价格又不不能过高高，否则则目标客客户只会会持观望望状。因因此，对对于开发发商来说说，小户户型楼盘盘利润不不高。单身公寓寓的竞争争对手就就是二手手房和大大面积户户型住宅宅楼。市市民对小小户型住住宅仍有有很多的的保守观观念甚至至是偏见见，很多多人把小小户型公公寓作为为过渡性性住宅。而我们们的目标标消费者者，很大大一部分分是由于于现在手手头上的的钱不多多，才会会选择小小户型住住宅，一一旦他们们有了钱钱，便会会选择大大户型。想要营营造一种种小户型型生活空空间的概概念仍然然十分困困难。4. 目标消消费者分分析一. 目目标客户户社会层层面特征征单身公寓寓的目标标受众圈圈定在了了2035岁

16、岁的年轻轻人之中中。这群群人生活活状态不不稳定，眼界高高，追求求时尚，喜欢自自由自在在、无拘拘无束的的生活，对新事事物充满满强烈的的好奇心心，收入入处于中中游上下下，存在在较强的的购买能能力。通通常以 “我有有我自由由”为主主打卖点点，迎合合了这批批目标受受众的心心理，他他们中有有些人刚刚从学校校毕业，正式走走上社会会，独立立的心理理强烈需需要社会会认同，而自己己有了房房子，无无疑是最最好的证证明。现现代年轻轻人独立立意识强强烈，拥拥有一个个绝对的的私人空空间，享享受自己己自在的的自由，成了大大部分年年轻人的的追求。“我有有我自由由”道出出了他们们的心声声，张扬扬了个性性，因此此必然会会得到年

17、年轻人的的认同。二. 需需求特征征每个人都都会有一一种对家家的眷恋恋和归宿宿感，因因此每个个人都想想拥有一一个自己己的家。而作为为我们的的目标消消费者，他们年年轻时尚尚，尚不不为传统统情感所所缚，希希望能够够独立。他们希希望有一一个自己己自由自自在的空空间，可可以发挥挥自己的的创意，同时小小户型的的设计都都比较个个姓化，迎合了了时尚年年轻一族族的需求求。三. 群群体家庭庭收入特特征目标消费费群的收收入属于于中上水水平，有有购买能能力。一一般年轻轻的工作作族，月月薪20000元元以上，因为刚刚开始工工作不久久，积蓄蓄不多。另外寻寻求自由由空间的的企业主主和投资资者，收收入一般般都比较较高或者者积

18、蓄多多。但这这群人并并不是最最主要的的目标消消费者。第三节 杭州州市单身身公寓的的主要经经营策略略及市场场推广模模式一. 市市场推广广的开始始期以双牛大大厦为代代表首创创的小户户型、商商住结合合的写字字楼新模模式小户型作作为一种种独立的的产品概概念在杭杭州出现现，最早早应属119988年杭州州双牛大大厦开发发有限公公司推出出的“双双牛大厦厦”单身身公寓。该楼盘盘的一炮炮打响成成就了一一个全新新的产品品类型。时年正正值杭州州各高校校的毕业业生数开开始进入入增长期期，其中中很大一一部分学学生将会会留在杭杭州就业业和买房房，同时时，急需需购房结结婚的年年轻人，层次较较高的租租房人员员，寻找找自由空空

19、间的企企业主形形成了一一个越来来越大的的市场，此外，外来人人员大量量涌入杭杭城，给给原本就就供不应应求的房房市带来来了更大大的潜在在购买空空间。这这群人的的共同特特点是，没有足足够的积积蓄来购购买大户户型的住住房，但但同时，又希望望拥有一一个自由由自在的的、属于于自己的的私人空空间。双双牛正是是看到了了这样巨巨大的市市场需求求量和相相对缺乏乏的市场场供应，以“满满足日常常居住功功能为主主，居住住氛围浓浓厚，价价格相对对略低，具有住住宅的产产权”为为口号及及时进入入市场，恰倒好好处地喊喊出了这这个巨大大目标消消费群的的共同心心声。强强烈的心心理认同同感和现现实需求求感促使使他们成成为双牛牛及小户

20、户型的忠忠实追随随者，于于是，小小户型，大空间间，总价价低，地地理位置置优越的的“单身身公寓”便有了了肥沃的的生长土土壤。其实当初初双牛的的出现很很大程度度上是为为了解决决杭州写写字楼市市场长期期萎靡不不振的问问题的，经过把把大量的的“烂尾尾楼”改改建成小小户型再再重新包包装上市市，并冠冠以单身身公寓这这个新概概念，把把小户型型成功推推向了市市场，不不仅在市市场上占占得一席席之地，其成本本也低于于新建项项目，同同时也为为不少“烂尾楼楼”“脱脱了贫”。“双双牛”成成功之后后一时间间，杭州州房产市市场上此此类产品品层出不不穷，价价格也一一路走高高，涨幅幅远远领领先于其其它类型型的新建建商品房房。

21、然而作为为杭城单单身公寓寓市场第第一个吃吃螃蟹的的开发商商，双牛牛在产品品的广告告市场推推广上存存在着不不可忽略略的弊端端。例如如开发初初期，房房产商急急功近利利，把宣宣传焦点点集中在在单身公公寓这个个新概念念的推广广上，又又恰逢杭杭州写字字楼市场场不景气气，住宅宅刚好升升温，把把写字楼楼当成商商住两用用的准住住宅卖，迎合了了当时受受众的心心理，于于是销售售、转租租形势一一片大好好，一时时被称作作“黑马马”。但但是在宣宣传中忽忽略了双双牛单身身公寓的的本质功功能，即即它仍然然是写字字楼，所所在土地地是建写写字楼的的公建用用地，使使用期限限只有550年，不能建建设烟道道、污水水管、管管道煤气气等

22、生活活设施，不能有有外挑阳阳台，水水费、电电费、按按揭成数数均按公公建相关关标准实实施，当当推向市市场以住住宅为宣宣传基点点后，吃吃饭、停停车、购购物这些在在原先城城市规划划中，已已按部就就班的城城市功能能，如今今不得不不扩容，原本只只能容纳纳几百号号人的楼楼不得不不多承载载几倍的的人口，大大超超过了本本身的承承载能力力，垃圾圾处理、污水排排放等问问题日渐渐突出，原本追追随的业业主抱怨怨不迭，最终导导致这匹匹 “黑黑马”在在辉煌了了5年后后成为市市场的泡泡沫，风风光不再再。二. 市场推推广的成成长期小户型物物业发展展的第二二代代表表国都公公寓、华华门自由由21公公寓、云云河大厦厦国都公寓寓、华

23、门门自由221公寓寓、云河河大厦是是继双牛牛大厦后后杭州第第二代小小户型物物业，此此时的杭杭州已经经开始接接受“单单身公寓寓”这一一新鲜事事物,给给第二代代物业的的发展提提供了良良好的意意识基础础和越来来越大的的市场需需求。此此时的开开发商在在加强生生活配套套的同时时，开始始提供装装修服务务。因此此，这一一阶段单单身公寓寓的市场场广告推推广诉求求集中在在对物业业配套设设施的完完善上。以华门自自由公寓为为例，采采用大量量软文广广告的形形式在各各种平面面媒体上上对其楼楼盘的配配套设施施和卓越越的室内内装修进进行了报报道。它它以“中中小户型型特别适适合我”为口号号，集中中推广由由上海的的两家著著名工

24、程程类装修修设计公公司进行行装修设设计施工工的成品品房。他他们为了了使受众众在收房房的同时时收到满满意的装装修，特特别主打打这两家家名声在在外的装装修设计计公司，其原因因一是上上海的房房地产装装修行业业走在全全国前列列，设计计理念超超前、完完善，上上海人的的精明细细致无一一不在设设计中充充分体现现。二是是工程类类装修设设计公司司均从事事写字楼楼、宾馆馆等大型型工建项项目的装装修，有有着规范范的施工工管理体体系，有有丰富的的大型项项目的施施工管理理经验和和良好的的人才队队伍，相相比于新新发展的的家庭装装修公司司，其优优势非常常明显。人们常担担心精装装修房体体现不出出自己的的个性，其实住住宅的装装

25、修和装装饰是家居装装修的的两个不不同方面面。华门门自由公寓寓在其软软文广告告中向受受众灌输输了这样样的信息息：装修修是指建建筑物表表面的美美化和各各种设备备的安装装和完善善，以达达到满足足基本功功能使用用要求的的施工工工艺过程程。而装装饰是指指采用家家具、布布艺、摆摆设、艺艺术品、色彩、光线等等不同组组合，渲渲染烘托托家庭居居住气氛氛、文化化气质，既满足足功能使使用的需需求，又又反映住住户的个个性喜好好。他们们的成品品房是帮帮助业主主完成装装修部分分，是工工程的、技术的的、物化化的过程程，要求求简约化化、标准准化、系系列化、公众化化；而反反映居住住者本人人的兴趣趣、喜好好、文化化修养、经济水水

26、平、职职业特征征等等综综合表现现的装饰饰是极富富个性、表现力力极强的的阶段，这个阶阶段由不不同住户户自己完完成。如如此的结结合，保保证了楼楼盘的装装修让业业主满意意。 装修材料料和设备备上的选选择又是是每个客客户最关关心的问问题之一一。华门门自由221公寓寓又告诉诉受众，他们的的成品房房装修以以中高档档、实用用、方便便、稳妥妥为原则则，尽量量选择人人们喜欢欢和熟悉悉的品牌牌，例如如TOTTO卫浴浴设备、樱花橱橱具、美美时橱柜柜、实木木地板、诺贝尔尔瓷砖，处处体体现出家家的温馨馨、方便便。而成成品房装装修价为为每平方方米不超超过8550元，省心又又省钱，这样的的性价比比怎能让让人不心心动？有人说

27、成成品房是是方便，但以后后出现装装修质量量问题或或设备坏坏了找谁谁？华门门自由221公寓寓在其各各式广告告中非常常聪明地地及时承承诺，以以后成品品房业主主装修及及设备维维修服务务问题只只需找物物业公司司，设备备及材料料该有的的保修期期及优惠惠应有尽尽有，能能避免采采购不同同设备、建材后后引起多多家维修修的麻烦烦。和华门自自由公寓一一样，当当时比较较活跃的的单身公公寓品牌牌楼盘国国都公寓寓、云河河大厦等等均把主主要诉求求点放在在生活配配套设施施、完善善的装修修服务上上，给尚尚在形成成的杭州州单身公公寓市场场注入了了一股强强劲的定定心剂，业主纷纷纷追捧捧，使杭杭州单身身公寓市市场进入入了高成成长期

28、，刮起了了第二股股投资风风暴。此外,开开发商在在市场推推广中更更告别以以往一味味坚持“大户型型”的手手段，因因为这已已经遭到到了渐趋趋年轻化化的消费费主体市市场的冷冷落。把把单身公公寓及时时呈现出出“麻雀雀虽小，五脏俱俱全”的的建筑设设计风格格更容易易被年轻轻人接受受。位置置好、面面积小，总价低低等独有有优势被被开发商商竭力突突出着，因此受受到不少少追求独独立的年年轻单身身贵族的的青睐。正是由由于具有有投资少少、回报报高，被被投资者者视为生生财元宝宝。单身身公寓是是单身贵贵族的安安乐窝，情侣爱爱的小巢巢，自由由职业者者的SOOHO室室，商务务人员临临时的住住所，投投资者的的赚钱工工具。所所以不

29、管管是自住住还是投投资，都都是不错错的选择择。今天天的单身身并不意意味着永永久的单单身，告告别单身身的年轻轻住家很很可能在在未来摇摇身一变变以投资资家的身身份出现现，因此此那些地地理位置置优越，生活机机能成熟熟的单身身公寓理理当成为为投资客客心仪的的对象。支付一一笔不多多的首付付款，然然后通过过住宅流流通市场场顺利实实现出租租，既可可用每月月租金支支付银行行月供，这种长长投资形形式，使使买家以以不高的的代价若若干年后后轻松拥拥有房屋屋的产权权，达到到了“以以房养房房”的目目的。精装修的的单身公公寓固然然最大限限度地为为业主提提供了方方便，但但是从人人性化角角度出发发的完善善物业配配套也同同样重

30、要要。开发发商通过过对年轻轻人这一一消费群群体的分分析，他他们独立立的个性性与完美美的生活活自理能能力未必必成绝对对正比，于是配配套设施施的及时时兴建将将可能使使住宅商商品更加加趋于完完美。大大型SHHOPPPINGG MAALL的的落成，各式餐餐厅的加加入和精精彩纷呈呈的娱乐乐设施给给单身公公寓的年年轻人们们提供了了更多的的生活空空间，在在挖掘其其消费潜潜力的同同时，也也成为了了他们妥妥贴的“生活保保姆”。然而由于于市场的的不成熟熟，这些些主打广广告中存存在着不不少水分分，双牛牛大厦、云河大大厦这些些老百姓姓相对比比较熟悉悉的“单单身公寓寓”，因因为用地地性质只只是“公公建用地地”，其其最高

31、土土地使用用年限为为50年年，且没没有烟道道、污水水管等住住宅配套套设施，不能申申请管道道煤气，不得作作为办理理户籍、学生入入学手续续的依据据，所以以只是开开发商打打的擦边边球，被被冠名为为“假单单身公寓寓”。象象云河大大厦单身身公寓的的换手率率比较高高，很多多房东都都是三房房东或者者四房东东。三. 市场推推广的发发展期20022年以后后，产权权式酒店店公寓、酒店式式服务公公寓、居居家办公公的SOO-HUU等各种种定位的的小户型型物业产产品纷纷纷在市场场中出现现，成为为杭州小小户型物物业的第第三代产产品。20022年以后后，产权权式酒店店公寓、酒店式式服务公公寓、居居家办公公的SOO-HUU等

32、各种种定位的的小户型型物业产产品纷纷纷在市场场中出现现，成为为杭州小小户型物物业的第第三代产产品。第三代的的单身公公寓发展展差异化化趋势明明显，一一时间让让消费者者眼花缭缭乱、应应接不暇暇。从目目前一些些单身公公寓广告告宣传的的角度来来看，大大多强调调一种投投资、居居家与办办公多种种功能组组合。正正是因为为这种买买房目的的的多样样性导致致单身公公寓产品品不断翻翻新，市市场不断断扩容。比如，以往单单身公寓寓多强调调居住和和投资功功能，单单身公寓寓就是一一个小小小的居住住空间，一个年年轻人的的过渡产产品。而而现在一一些黄金金地段的的单身公公寓则更更强调创创业办公公，小小小的空间间正适合合一些成成长

33、型企企业的创创业办公公需求。因此，在不少少楼盘逐逐渐走向向精装修修的同时时，也有有的单身身公寓依依旧选择择毛坯房房，给购购买者灵灵活的空空间。“SOHHO”、商务小小套房等等概念的的推出也也得到了了市场的的认同。到目前为为止，经经过两代代单身公公寓积累累的人气气和市场场，杭州州已经有有相当多多的楼盘盘开始涉涉足小户户型单身身公寓的的开发，据初步步测算，今明两两年杭州州市在建建的和规规划建设设的单身身公寓项项目体量量超过万平平方米，交付量量在70000套套左右，其中很很多是规规划在综综合性的的社区内内的，在在建和规规划建设设的规模模在万以上上的住宅宅社区中中，都有有规划独独幢的单单身公寓寓，大部

34、部分的开开发商都都考虑了了装修的的销售方方式，但但在具体体方案细细节（装装修标准准等）上上还比较较谨慎。目前，杭杭州的单单身公寓寓的分布布主要集集中在两两块区域域：一是是老城区区内环城城东路以以西、文文三路以以南、学学院路以以东、曙曙光路以以北、环环城西路路湖滨路路以西、解放路路以北的的“”字形区区域集中中了现有有单身公公寓量的的和未来来的3年年内开发发量的以以上，成成为杭州州单身公公寓的重重阵之一一；另外外，钱江江南岸滨滨江区，高新、文教产产业的集集中，也也为单身身公寓孕孕育了成成长的土土壤。而而由于地地理位置置、楼盘盘特性不不同，开开发商对对各自的的楼盘市市场广告告推广方方式、诉诉求重点点

35、也各不不相同。主城区区块锦绣天天地杭州州国际商商务中心心：是西子湖湖畔全新新的价值值景观商商业综合合物业，未来的的精品综综合性全全力房产产，总建建筑面积积近9万万平方米米。毗邻邻西湖的的黄金地地理位置置使其毫毫无疑问问地以“置业西西湖，枕枕湖而居居”为口口号，底底气十足足，主打打“尊贵贵”牌。着重推出出杭州锦锦绣天地地精品主主题商场场，无论论是人气气还是商商机都占占尽天时时地利，牢牢抓抓住经常常驻外的的经理人人等精英英人士，他们在在选择上上要求有有精装的的配置和和便利的的交通，对于价价格有相相当的承承受力。而主打的的酒店销销售部分分酒酒店式套套房更让让受众倍倍感尊贵贵。这里里是家，但比家家更温

36、暖暖，更引引人注目目；这里里是酒店店，但比比酒店更更尊贵、更方便便、惬意意。尊贵贵的业主主可享受受物业的的价值和和杭州锦锦绣天地地皇冠假假日酒店店高品质质的服务务。酒店店经营部部分委托托洲际酒酒店集团团管理，强强联联手，一一脉相承承的贵族族气质，真正恪恪守国际际标准的的专业酒酒店经营营管理，在创造造财富与与辉煌的的同时提提供高标标准的服服务品质质。滨江区区块旅游水水印城：建筑面积积近300万的的旅游水印城城也是单单身公寓寓的积极极推广者者。它将将自己定定位于开开发充满满时尚感感、运动动感的楼楼盘社区区，首创创了南岸岸运动景景观概念念社区。杭州的的住宅，一向崇崇尚古典典主义，体现在在楼盘外外立面

37、的的线条感感觉上，一般都都用横线线条。从从外立面面上看，这给人人以庄重重、高贵贵的感觉觉。但城城市不应应该只是是一种风风格，南南岸给人人的整体体风格又又比较时时尚、有有现代感感，与北北岸春江江花月相相对而立立，更需需要另一一种风格格。结合合水印城城的地理理位置和和楼盘规规模特点点，采了了用竖线线条的外外立面，令整个个楼盘看看起来显显得年轻轻、富有有生气、活泼，衬托水水印城的的运动主主题。从前期滨滨江一带带的实地地调查情情况来看看，整个个滨江的的置业人人群年龄龄偏向于于中青年年，他们们的生活活理念较较为时尚尚，对于于配套的的要求比比较高，对于生生活也充充满了各各种各样样的想像像和追求求，这要要求

38、楼盘盘要营造造一种健健康、时时尚、运运动的生生活态度度。住宅宅不应该该只是住住，最主主要的还还是生活活，要丰丰富生活活的内容容。在楼盘的的推广上上，水印印城的第第一步推推广主题题是“超超越江的的想像”，先给给受众一一个地域域上的定定位，水水印城是是一个江江景楼盘盘。第二步主主打“当当生活成成为景观观”的理理念，是是告诉别别人水印印城是一一处崇尚尚生活、时尚的的居所，生活中中的人就就是一道道难得的的风景。水印城城将江景景与生活活景观结结合起来来做，人人是生活活的一部部分，运运动着的的人、生生活着的的人本身身也应该该是一道道景观。在开发发商的宣宣传册上上，游泳泳池里的的、下沉沉式网球球场上运运动着

39、的的、坡地地上坐着着的，橙橙色跑道道上听着着MP33、慢跑跑着的人人群，都都是运动动的景观观，也是是最生动动、最富富生命力力的景观观。最后，提提出“运运动在彼彼岸，精精彩在水水印城”，直接接表达了了运动型型社区的的主题。开发商商充分利利用“运运动，是是时尚的的主题”这一生生活理念念，在园园区配置置了阳光光室内运运动馆（室内篮篮球场、乒乓室室、羽毛毛球场等等）、景景观橙色色跑道、半开放放式游泳泳池和下下沉式网网球场，真正实实现了大大众对于于“运动动就在家家门口”的渴望望，在一一定程度度上也引引领了全全民健身身运动新新时代的的到来。以它完完备的健健身设施施组成了了南岸健健康生活活的风景景线，虽虽然

40、在可可售面积积和利润润空间上上有所损损失，但但却为阳阳光一代代的业主主生活打打造了配配套基础础，代表表了先进进开发商商对于生生活品质质的长远远思考。旅游水印城城为业主主的生活活增添健健康、运运动的气气息，展展现南岸岸激情社社区的非非凡动力力，真正正体现了了“运动动就在家家门口”的设计计理念。运动型主主题社区区在其他他城市已已经有人人提出并并实施，杭州这这几年各各楼盘的的开发也也比较注注意运动动设施的的一些基基本配套套，如在在小区里里配备网网球场、游泳池池，但真真正将运运动作为为主题来来开发的的，无疑疑是旅游游水印印城。盛元慧慧谷：亲和力是是盛元慧谷的的主打牌牌，他们们认为，好的建建筑不仅仅要融

41、入入自然，更应成成为风景景的一部部分。人人居环境境的保障障性与健健康性、自然环环境的唯唯一性与与亲和性性，都是是盛元慧谷的的独特优优势。开开发商在在推广中中力求将将都市特特质与自自然景观观有机地地结合，摒弃了了盲目追追求形式式上的几几何构图图、过于于理性的的抽象母母题，以以人性化化的、感感性化的的、多元元化的手手法，更更加关注注业主在在物质和和精神双双层面的的个体需需求，将将其打造造为都市市中的一一片汪洋洋绿海，充满阳阳光和江江景的悠悠扬闲适适，成为为富有感感召力的的人居空空间具有舒舒适景观观的“休休闲小区区”，注注重自然然生态的的“绿色色家园”。“它应是是：都市市休闲的的，绿色色生态的的，风

42、情情浪漫的的，时尚尚简约的的；更应应是：设设施配套套的，生生活完善善的，交交通便捷捷的，人人车分流流的。 ”所谓谓生态，其实就就是万物物和谐共共处的一一种生存存状态，单身公公寓的业业主无疑疑能够在在青山绿绿水间享享受到浪浪漫和自自由。下沙区区块福雷德广广场：学院派房房产是杭杭州房地地产界比比较成功功的一个个概念，从城西西文教区区到小和和山，许许多楼盘盘借助学学院概念念打开市市场，培培养了一一批学院院派房产产的追随随者。下下沙应是是下一个个学院派派房产开开发的热热点区域域。下沙沙区块的的投资性性购房比比例偏少少，大部部分集中中于小户户型、单单身公寓寓，此外外，购买买人群还还包括经经济条件件较好的

43、的在校学学生、高高新区的的年轻职职员等。目前，下沙区区块的租租赁市场场较活跃跃，租金金水平较较高，也也为单身身公寓、小户型型创造了了一部分分潜在需需求。福雷德广广场是由由澳大利利亚（FFRIDD）投资资发展公公司在华华全资企企业福雷德德（杭州州）置业业发展有有限公司司投资开开发的现现代化国国际社区区。中外外专家联联袂打造造，位于于杭州下沙国国家级经经济技术术开发区区和高教教园区最最核心地地段是该该楼盘市市场推广广最根本本的诉求求点。他他追求的的理念是是“不仅仅仅是居居住而是是生活”、 “优雅、人性、自然、和谐的的社区环环境”依依托于大大学城的的福雷德德广场紧紧紧高举举学院派派旗帜，竭力体体现开

44、发发商打造造智能化化、人性性化、高高品位的的社区生生活。从从总体说说来，福福雷德广广场的推推广是与与下沙板板块的总总体竞争争力提升升密不可可分的，由于高高教园区区建设还还待成熟熟，下沙沙目前的的生活配配套还有有待跟进进。和城城西的文文教区相相比，让让人留恋恋的个性性小店、人气十十足的大大卖场都都还没有有，因此此，下沙沙规划已已经成熟熟，具备备了一个个新区的的雏形，但还是是缺少人人气，或或者说缺缺少聚集集人气的的东西。福雷德德广场必必然要在在必然要要在产品品定位、生活配配套、景景观环境境等方面面提高水水平，应应偏重舒舒适性，并在景景观资源源的利用用等方面面充分发发挥现有有的优势势。下沙沙仍然给给

45、人一种种希望，未来的的五年时时间里，高教园园区的建建设将基基本成熟熟，人口口也将比比现在翻翻番，学学院概念念仍将会会成为下下沙房产产的一张张王牌。四. 市场推推广的现现状及未未来代表杭州州小户型型物业市市场未来来发展趋趋势的第第四代产产品小户户型群落落(以新新青年广广场、中中冠现现代印象象广场等等为代表表的第四四代单身身公寓的的建设)新青年广广场、中中冠现现代印象象广场等等是继产产权式酒酒店公寓寓、酒店店式服务务公寓、居家办办公的SSOHOO等各种种定位的的小户型型物业产产品之后后杭州第第四代小小户型物物业，在在房价动动辄上万万的杭州州，单身身公寓因因总价低低，深受受市场的的追捧。而已经经历三

46、代代发展到到如今的的第四代代单身公公寓的出出现,单单身公寓寓房产情情势正趋趋向成熟熟,代表表着小户户型物业业的第四四代产品品小小户型群群落已经经在市场场中初露露端倪，并将成成为未来来市场的的主流。所谓群群落是指指生存在在一起并并与一定定的生存存条件相相适应的的动植物物的总体体。小户户型群落落改变了了过去小小户型物物业仅强强调“住住”的局局限性，将人居居变成一一个系统统的工程程，从“居住”一维的的考量扩扩展到便便捷、舒舒适、完完善、专专业等多多维的层层面。即即将开盘盘的新青青年广场场，首倡倡“小户户型物业业群落”，将为为杭州市市民呈现现出一种种新的小小户型物物业概念念，引领领杭州小小户型物物业走

47、向向一个新新的台阶阶。那么一个个小户型型物业到到底要具具备哪些些条件才才能成为为“小户户型群落落”呢？对比国国内外小小户型群群落的发发展，以以新青年年广场为为例,一一个成熟熟的小户户型群落落产品至至少需要要具备以以下四个个条件：一、地段段是永远远的优势势关注地段段一直是是房地产产的金科科玉律。对于小小户型群群落来说说，地段段的优势势同样重重要。从从国外小小户型群群落分布布特点来来看，一一个小户户型群落落项目地地段是否否优秀，主要取取决于一一个区域域的“便便捷度”。即地地段周边边配套、交通、服务设设施对居居住人群群的支撑撑能力。从这个个角度看看，小户户型群落落所处位位置必须须交通便便捷，不不管是

48、到到城市核核心区购购物，还还是到城城市远郊郊休闲，都极其其方便；同时，小户型型物业必必须配套套设施十十分完善善。从杭杭州城市市格局来来看，德德胜地区区由于紧紧邻上塘塘高架，周边拥拥有多家家超市，其他配配套设施施也十分分齐全，该地区区的小户户型群落落具有极极佳的“便捷度度”。新新青年广广场的一一位负责责人告诉诉笔者，选择在在德胜地地区打造造杭州首首座小户户型群落落，一个个重要原原因就是是该地区区地段优优势强，便捷度度高。二、配套套专业化化杭州前三三代的小小户型物物业在配配套设施施方面虽虽然有了了较大的的改进，但存在在着小户户型物业业专用配配套少、功能不不够完善善等诸多多问题。借鉴发发达国家家小户

49、型型群落的的发展模模式，配配套设施施的安排排一般都都是为居居住的年年轻人群群度身设设置的，一般将将配套分分为引导导配套和和专属配配套两大大类。健健身中心心、酒吧吧、网吧吧、球类类活动室室等休闲闲娱乐设设施，这这些属于于引导配配套设施施。为满满足年轻轻人群高高效、快快捷的商商务要求求，提供供的商务务中心、彩印服服务中心心、快递递服务、美食广广场、洗洗衣房等等则构成成了专属属配套设设施。目目前杭州州乃至全全国很少少有此专专业化配配套，可可喜的是是，作为为杭州第第一个“小户型型群落”产品，位于德德胜地区区的新青青年广场场，已经经率先引引入了这这一发达达国家的的先进配配套理念念，较好好的满足足了入住住

50、年轻人人士的日日常生活活要求。三、公共共空间立立体化小户型群群落一般般提倡立立体化的的公共空空间结构构方式，将公共共空间设设置在多多个平面面，形成成地面和和空中的的协调互互动。上上塘路上上的新青青年广场场在毗邻邻上塘路路的一侧侧设置了了60000多平平方米的的城市广广场；在在商业裙裙房的屋屋顶、办办公楼的的局部设设置了公公共活动动空间，从而形形成了立立体化的的公共空空间结构构。满足足了年轻轻人群对对居住和和配套的的要求，使建筑筑群体更更亲近于于人群，丰富了了城市公公共空间间的类型型，也丰丰富了区区域天际际线和城城市空间间景观。四、高品品位精装装修小户型物物业的户户型面积积较小（一般在在3080

51、平平方米左左右），客户定定位为年年轻的单单身人士士，为了了方便居居住，小小户型群群落要求求房子必必须是精精装修。室内装装修往往往成为一一个小户户型群落落的点睛睛之笔，好的装装修能提提高项目目的品位位，提升升业主的的档次，提高居居住的舒舒适感。目前，杭州的的新青年年广场邀邀请著名名的设计计机构和和设计师师从功能能、材质质、设备备等多个个角度进进行小户户型物业业的室内内精装修修设计，营造出出一个充充满异域域氛围的的生活、工作空空间。作为新一一代小户户型物业业产品，小户型型群落的的出现，彻底提提高了年年轻人士士的居住住水准，产品的的档次更更高，居居住氛围围更好，对人们们的吸引引力也更更大。因因此，小

52、小户型群群落将成成为市场场中一个个新的热热点。所以,这这一阶段段单身公公寓的市市场广告告推广诉诉求集中中在对抽抽象概念念和新事事物整体体形象的的宣传和和推广上上,注重重新颖,而不是是所有公公寓共同同点,如如物业等等。所谓谓抽象概概念,即即前面所所讲的“小户型型群落”,新事事物,即即以新青青年广场场为代表表的第四四代单身身公寓!在新青年年的宣传传上,它它主要采采用了平平面和动动漫结合合的广告告的形式式在网络络媒体上上对其楼楼盘进行行报道,因为其其针对的的主要就就是单身身白领和和因经济济实力不不足而选选择过渡渡性购房房的年轻轻家庭,而这些些人绝对对和网络络脱不了了关系,而且由由于生活活习惯他他们也

53、不不可能太太多关注注报纸等等媒体上上的房产产信息,又因为为与网络络的密切切联系,使用网网络获取取房产信信息必定定是其主主要手段段。它以以“给青青春一个个渡口,给生活活一个支支点”为为口号，体现了了其针对对的购买买主力群群的生活活和收入入状况,给人以以开发商商强烈人人性化的的一面! 再以以反映受受众群的的生活现现实的一一翻文字字来搭建建桥梁,给人一一种遇见见知心的的感觉,拉近开开发商和和受众的的距离,更能让让人心动动而行动动!还有,考考虑到新新青年们们个性十十足, 开发商商开发了了30、50、70、1400平方米米等多种种个性户户型，迎迎合新青青年独特特生活方方式与时时尚理念念；1440平方方米

54、Sttudiio空间间，杭城城首创复复式写字字楼，专专为“发发展中企企业”提提供的创创业空间间。而且且整体设设计也相相当时尚尚, 33幢连为为一体、风格现现代的高高层建筑筑，由法法国国家家建筑师师Thiierrry CCorrre担纲纲主创，专为当当代青年年量身打打造。在在独立、现代、个性的的自由空空间里，智慧、理性与与古典的的塞纳河河畔浪漫漫风情浓浓浓相融融。“每个人人都有自自己的舞舞台”,如此个个性十足足的楼盘盘口号,还能有有谁不爱爱呢?新青年广广场以其其优越的的地段、精致的的装修、成熟的的配套、较高的的性价比比以及广广阔的发发展空间间，成为为杭州次次中心精精致小户户型的绝绝版珍藏藏。也标

55、标志着杭杭州小户户型走向向成熟!第四节：杭州市市单身公公寓未来来前景展展望及市市场推广广建议这些单身身公寓产产品的推推出和热热租，打打开了投投资客的的眼界。单身公公寓投资资回报的的曙光初初现，不不少投资资客都看看好单身身公寓市市场，纷纷纷进入入。其中中包括年年轻的初初次置业业者：一一方面，单身公公寓的总总价不高高，经济济上可以以负担，购买单单身公寓寓可以作作为过渡渡性住所所；等到到日后再再次置业业，又可可以用于于投资，达到以以“小房房养大房房”的目目的。住住这种酒酒店式公公寓的好好处是每每天都有有人打理理楼道卫卫生，保保安244小时巡巡逻。而而户型比比较小，打理卫卫生也比比较方便便。一些些多次

56、置置业的投投资客也也尝到了了甜头，激发了了更多资资金走向向单身公公寓产品品。总体来说说，单身身公寓作作为近两两年来的的楼市黑黑马，一一直被开开发商和和客户爆爆炒、议议论，仍仍然是房房地产市市场的一一个新的的兴奋点点，目前前销售上上暂时比比较理想想，但未未来单身身公寓是是否还具具备升值值的空间间，这种种热闹现现象究竟竟能持续续多久？我们还还是应该该保持谨谨慎的态态度。在在西湖博博览会的的房交会会上，我我们进行行了比较较细致的的调研和和观察，走访了了一些楼楼盘的项项目推广广负责人人，初步步得出以以下结论论： 这种种以小户户型为基基本特征征的住宅宅之所以以出现热热销现象象，关键键是由供供求关系系决定

57、的的，由于于目前可可供所谓谓“小资资阶层”的住宅宅太少，所以一一旦有此此类单身身公寓上上市就会会受到追追捧。但但是杭州州现有的的单身公公寓产品品还处于于不成熟熟的初级级阶段，产品的的同质化化严重，拉不开开档次，真正高高端的产产品不多多。而且且因为，单身公公寓这类类住宅毕毕竟不是是住宅开开发的主主流市场场，只不不过是一一种市场场细分的的产物，随着近近一、二二年蓬勃勃的发展展，在填填补了原原先的空空白的同同时也将将使这一一细分市市场达到到相对饱饱和，不不会成为为楼市的的主流产产品，其其发展前前景因此此显得很很为有限限。我们可以以从以下下几个因因素对此此进行具具体的分分析：1、 从市市场需求求量来看

58、看。单身公寓寓的市场场发展潜潜力将在在未来的的一到两两年内得得到充分分的挖掘掘，市场场前景也也随之有有限。在在近期内内小房型型住宅仍仍然是“奇货可可居”，但是当当市场上上一种新新产品被被看好、一种投投资暂时时利好的的时候，就有大大量的资资金涌过过来，最最后导致致产品过过剩。随随着一些些具有实实力的开开发企业业也相继继投入，房型住住宅的开开发，产产品在近近期内急急剧增多多，其市市场利润润空间也也就不再再宽广如如昔。这这块市场场蛋糕也也将越来来越小。2、从规规划设计计来看，单身公公寓本身身的建筑筑缺陷将将极大程程度地限限制其今今后的发发展。目前市场场上的不不少单身身公寓均均改造于于90年年代初的的

59、遗留的的烂尾工工程，这这些原本本大多规规划做办办公、酒酒店等之之用的工工程在建建筑设计计上与住住宅的设设计要求求大相径径庭，即即使原本本设计为为住宅产产品，但但经过55100年的市市场洗礼礼，原设设计也与与当今的的住宅要要求有了了很大出出入。因因此在将将其改造造为单身身公寓重重新推向向市场的的过程中中，要将将其原本本的大面面积空间间进行分分割，增增设厨卫卫空间及及管道等等，这就就不可避避免的带带来了许许多问题题，主要要表现为为：l 一梯梯多户，电梯数数量不足足，私密密性差。单身公公寓每层层大多分分布有110220户，有些甚甚至高达达七八十十户，平平均38户享享用一部部电梯，大走廊廊式高密密度的

60、布布局导致致采光通通风、安安全性、私密性性都较差差。l 房型型不合理理。单身身公寓因因为要求求最大程程度地控控制套内内面积，这就不不可避免免地出现现了整栋栋楼宇的的边角结结构增多多、公摊摊面积增增多、同同层户数数增多、房间朝朝向的不不合理性性增多、房内生生活的不不舒适性性增多，主要是是体现在在厨卫的的摆放上上，如厨厨、卫相相对，卫卫生间对对着厅或或房，厨厨房对着着厅或房房，厨房房置于厅厅或阳台台上的等等等，同同时入住住的人员员流动性性强，影影响了客客户对此此类住宅宅产品的的高度认认可。这这些问题题都将导导致客户户的流失失或导致致客户失失去对该该类住宅宅足够的的信任，因此，在其市市场发展展过程中