度假村管理与运营

1、度假村管理与运营罗伯特克里思蒂米尔著大连理工大学出版社目录第一部分分 娱乐乐设施第一章 度假村村概述第二章 度假村村客源第三章 娱乐设设施：开开发和管管理第四章 设计原原则第五章 山区度度假村第六章 水上度度假村第七章 高尔夫夫和网球球度假村村第二部分分 运营营和管理理第八章 度假村村的营销销第九章 度假村村运营第十章 度假村村经济第三部分分 客人人的活动动方案第十一章章 客人人的活动动方案和和形式第十二章章 活动动管理与与评估第十三章章 温泉泉的开发发和运营营第十四章章 度假假村的未未来第一部分分 娱乐乐设施第一章 度假村村概述度假村可可分为海海洋度假假村、湖湖泊/河河流度假假村、山山川/滑

2、滑雪度假假村和高高尔夫度度假村。按住宿设设施和旅旅馆组合合体分类类表度假旅馆馆分时/假假期所有有权“家外之之家”开开发多用途度度假区不超过225个房房间25-1125个个房间125-4000个房间间超过4000个房房间分时假期所有有权俱乐部所所有权时段所有有权部分所有有权度假俱乐乐部度假公寓寓小型低密密度住宅宅区单一家庭庭式住宅宅大型规划划社区度假旅馆馆分时/度度假所有有权“家外之之家”开开发分时度假假村起源源于200世纪660年代代法国。散步于于80多多个国家家的41100多多个分时时度假村村为3000万个个家庭所所拥有。分时度假假观：固固定周观观要求客客人购买买指定的的一周；变动周周观要求

3、求客人在在给定的的时段买买一周；合并观观要求高高需求时时段的购购买周固固定，低低需求时时段的购购买周可可以变动动。客人们可可以存储储、借用用、分配配如何以以及何时时使用这这些点数数。“家外之之家”开开发是以以下四种种类型：度假公公寓，通通常是坐坐落于海海滨的高高耸建筑筑；小型型低密度度住宅区区，一般般靠近沙沙滩或湖湖泊；单单一家庭庭式住宅宅，与高高尔夫球球场或俱俱乐部住住宅结合合；大型型规划社社区，包包括多样样化的住住宅类型型和一系系列的娱娱乐设施施。巡游其实实就是漂漂游度假假。度假村寻寻求能满满足以下下三个基基本要求求的客人人：渴望望换一种种活法，离开人人群；渴渴望自己己娱乐方方面的兴兴趣得

4、到到满足；渴望旅旅游地充充满兴趣趣和魅力力。度假村的的简短历历史表明明：交通通在很大大程度上上决定了了度假村村在何时时、何地地、以何何种类型型形成：游客对对娱乐旅旅游的欲欲望是根根深蒂固固的；度度假村全全年运营营是为了了躲避每每年单季季运营的的风险；度假村村按生命命周期运运行。生态旅游游是在自自然界中中进行的的有目的的旅游活活动。通通过更好好地了解解环境自自然史及及进化史史来创造造经济机机会，有有效使用用自然资资源，使使当地在在保持生生态完整整的前提提下得到到收益。第二章 度假村村客源基于实际际行为的的市场细细分能更更好地反反映出市市场。美国研究究认为人人们认定定的三大大主要细细分市场场为：度

5、假假/家庭庭性旅游游者愿意去的的地方是是：对孩孩子有益益处的地地方；朋朋友和家家庭居住住的地方方；景点点；能得得到休息息和放松松的地方方；居民民很友好好的地方方；在驱驱车行程程范围内内；能学学到新东东西的地地方；安安全的地地方；条条件优越越的山区区；交通通不拥挤挤的地方方；冒险险/教育育性旅游游者愿意去的的地方：他们了了解的人人以前去去过的地地方；有有许多可可以观看看和可参参与活动动的地方方；著名名城市和和地方，享受美美食的地地方；提提供多种种档次住住宿的地地方；赌博博者/迷迷恋性旅旅游者豪华旅游游度假的的形式：冒险性性旅游、家庭性性旅游、教育性性旅游、高频率率短程旅旅游、矿矿泉旅游游、巡游游

6、、国外外骑车旅旅游或步步行旅游游。市场细分分：集合合型客人人、会议议型客人人和休闲闲度假型型客人“玛瑞那那”源于于意大利利语，意意思是小小海港，现在意意指所有有娱乐性性质的划划船运动动。玛瑞那国国际机构构把玛瑞瑞那划分分为5个个商业类类型：港港口权威威机构、私人“玛瑞那那”、市市立“玛玛瑞那”、造船船厂、目目的地度度假村。人们把目目的地“玛瑞那那”定义义为“由由陆地和和水路都都可以进进入的一一片水上上人间。可以为为旅客提提供住宿宿、餐饮饮设施、游泳池池和其他他娱乐设设施，这这些都为为旅客创创造了一一种度假假村的氛氛围”。高尔夫球球游客可可划分为为公务型型、休假假型和专专门高尔尔夫球型型三个类类

7、型。高高尔夫球球手可分分为：狂狂热型、适度型型和偶尔尔型。高高尔夫球球手在选选择目的的地时，所考虑虑的重要要因素是是：旅行行的总费费用、目目的地的的天气或或气候情情况。在努力增增加打高高尔夫球球的经历历时，经经营者们们可考虑虑以下55项计划划：服务务项目计计划，针针对不同同的目标标市场，制定差差异性经经营计（比如，专门为为妇女、单身男男女、父父母/孩孩子、夫夫妻等制制定的计计划）；产品计计划，开开发一些些产品来来吸引更更多的球球手；价价格计划划；技巧巧培训计计划；知知识培训训计划。如果没有有产业的的帮助和和合作努努力，单单单了解解信息并并不能达达到目标标。只有有通过形形成战略略性伙伴伴关系、共

8、同做做广告宣宣传和共共享信息息等方式式，比以以往更有有效地相相互协作作。视觉偏好好理论（VPTT）表明明人们喜喜欢以下下景色：公园式式的风景景，带有有修剪好好的草坪坪和有特特色的大大片树林林；能从从外面看看到的风风景；引引人入胜胜的风景景；带有有神秘色色彩的风风景；含含有特殊殊文化因因素的风风景；海海拔高度度有变化化的风景景；包含含有水景景的风景景。激烈的冒冒险旅行行活动包包括下面面几项：背包穿穿越崎岖岖地形，划木筏筏或皮艇艇漂流、乘热气气球、攀攀岩或登登山、去去郊外或或山间骑骑自行车车、悬挂挂滑行、架帆伞伞滑行或或风帆滑滑行、跳跳伞或做做空中造造型、玩玩溜冰板板或滑雪雪板、打打曲棍球球、蹦极

9、极、洞穴穴探险、带上水水中呼吸吸器潜水水、做生生存游戏戏。柔和的冒冒险旅行行活动包包括以下下几项：野营、骑自行行车远足足、“文文雅的”徒步旅旅行、观观鸟、观观赏动物物、坐飞飞机航行行、骑马马、滑雪雪、滑水水、划独独木舟、参观养养牛场、狩猎运运动并摄摄影、野野外旅行行。冒险活动动中，年年龄在118-334岁的的人的参参与率为为2/33，在335-554岁的的人为11/2，而555岁或以以上的人人的参与与率为11/4。进行激烈烈的冒险险活动的的旅行者者平均年年龄355岁。加拿大旅旅游业协协会对游游客制定定的道德德要求：请观赏赏我们丰丰富多彩彩的自然然和文化化遗产，并帮助助我们保保护它们们；请有有效

10、地利利用包括括能源和和水在内内的自然然资源，协助我我们保护护它们；请接受受我们的的人民对对您的友友善和我我们的社社区对您您的欢迎迎，并请请您尊重重我们的的传统、风俗和和地方法法规，帮帮助我们们继续保保护这些些特色；请不要要做出危危害野生生动物或或者植物物的举动动，也不不要对自自然环境境造成潜潜在的破破坏；请请选择那那些与社社会、文文化和环环境高度度相关的的旅游产产品和服服务。国际油轮轮协会把把海上巡巡游市场场分为66部分：狂热型型顾客、不知疲疲倦型顾顾客、追追求豪华华型顾客客、完美美购物型型顾客、探险型型顾客、航行专专家型顾顾客。海上巡游游所带来来的三大大好处是是：参观观目的地地的安逸逸感（占

11、占91%）、参参与许多多活动的的新鲜感感（占883%）、和相相对于价价值来说说价格的的合理性性（占883%）。第三章 娱乐设设施：开开发和管管理度假村开开发规划划的三个个阶段：可行性性分析和和计划阶阶段；建建造阶段段；运营营/管理理阶段。在度假村村的开发发规划中中最常见见的错误误是没有有一个好好的土地地使用计计划，包包括适宜宜的娱乐乐设施和和其他设设施。制制定娱乐乐设施策策略的目目的是通通过挖掘掘土地份份额的最最大潜力力，来提提高土地地的使用用价值。娱乐设施施是一个个相当广广泛的概概念，实实际上包包括任何何吸引特特定市场场并因此此给土地地增值的的产品。娱乐设设施增加加了房地地产的实实际价值值。

12、通过娱乐乐设施可可获得市市场的杠杠杆作用用，一个个良好的的有吸引引力的娱娱乐性设设计增加加了开发发本身和和开发商商的可信信度，并并有助于于吸引客客人拥有有它或者者来开发发它。在促销具具有季节节性吸引引力的娱娱乐设施施时，实实际成本本会呈下下降趋势势。这是是因为促促销娱乐乐设施的的成本与与其吸引引的销售售额之间间获得了了平衡。成本与与销售额额之间是是否平衡衡，时间间是核心心。娱乐开发发都适用用且可接接受的原原则：提提供市场场所需要要的东西西；在整整个开发发的生命命周期过过程中，不断变变化娱乐乐设施的的角色；保持娱娱乐设施施的成本本和它们们所带来来得收益益之间的的平衡；保证开开发商对对规划早早期阶

13、段段的控制制；实施施从开发发控制到到住客后后运营控控制的有有秩序的的转变。低成本、独特的的设计和和对环境境的较少少侵扰在任任何自然然资源可可被用来来作为娱娱乐设施施基础的的地方都都会出现现。在度假村村经营者者尤其是是滑雪度度假村的的经营者者选择自自己拥有有和经济济娱乐设设施时，有四种种典型的的结构可可供选择择，即，公正俱俱乐部、使用权权俱乐部部、可转转换俱乐乐部或协协会会员员资格。公正正俱乐部部。开发发商可以以把娱乐乐设施的的所有权权转移到到一个独独立的非非赢利性性公司，同时保保持经营营这些设设施的权权利，直直到大部部分资产产都被卖卖掉为止止。使用用权俱乐乐部。开开发商保保留对设设施的所所有权

14、和和控制权权。可转转换俱乐乐部。项项目以使使用权俱俱乐部的的形式开开始，但但一开始始会员们们就意识识到了它它会变成成公正俱俱乐部。协会会会员资资格。开开发商把把娱乐设设施交给给居民所所有者协协会，协协会会员员并不购购买会员员资格，但可以以通过评评估和缴缴纳使用用费来还还清债务务。会员结构构可分为为等级会会员制、单一会会员制和和附加会会员制。第四章 设计原原则通常认为为设施的的设计和和发展是是与其管管理和维维护相分分离的。然而，在设计计这一观观念上所所做的决决策往往往对维护护成本和和管理成成本产生生重大的的冲击作作用。因因此，场场地设计计是“预预测土地地使用中中会出现现的问题题，并提提出建筑筑上

15、的解解决方案案，以确确保这些些问题永永远不会会出现”。设计方案案须遵守守的8条条原则：万事都都应该有有一个目目标；方方案的设设计应该该以人为为中心；实用性性和艺术术性的统统一；构构造丰富富的景观观；构造造适合的的景观；满足技技术要求求；成本本最小化化需要；利于监监管。一般来说说，每个个户外娱娱乐场所所都由六六个部分分组成：自然资资源，比比如工地地、水和和植物；使用地地区，比比如停车车场、道道路和娱娱乐地区区；主要要结构，如建筑筑等；次次要结构构，如多多用途路路线、标标识和可可饮用的的泉水等等；人和和动物；自然力力，如风风、阳光光和雨等等影响其其他因素素的东西西。在落基山山地区，Oz建建筑学会会

16、为公用用设施的的建造制制定了以以下的通通用规则则：文化影响响包包括乡村村、农场场、土著著美洲人人、西班班牙领土土、畜牧牧、铁路路、矿山山等各方方面的影影响；自然力包括括不同的的雨水、长的解解冻周期期、大风风、缺少少多种植植被等；建筑充足的的阳关带带来的光光和热、简单的的设计、户外购购物中心心和门廊廊；色彩玫瑰红红、浅绿绿、褐色色和浅灰灰色；使建筑坚坚固耐久久原原始的建建筑材料料自然、无毒的的建筑材材料和日日光设计计。在娱乐场场所内，各种活活动场所所的位置置必须确确定在与与活动相相一致的的地区内内。在娱乐地地区所发发展的活活动，可可以按照照它们的的需求特特点进行行划分：斜坡（平坦程程度、倾倾斜程

17、度度）、土土地类型型（稳定定性、肥肥沃性、渗透性性）土地可可分为粒粒土、沙沙土和淤淤泥；植植被覆盖盖。小路的职职能系统统：1、主要要职责多目的：远足、骑自行行车、骑骑马、健健身、慢慢跑、滑滑雪；单一目的的：讲解解（历史史、自然然）自我导导游型（声音、路标、小册子子）、导导游型；远足长距距离、循循环；机机动车ORRV、AATV、四轮车车、微型型自行车车、雪上上摩托车车、骑马马。2、次要要职能入口：控控制性入入口、开开放性入入口连接循环：只只步行、步行或或骑自行行车以下是几几个关于于小路设设计的重重要问题题：循环环型设计计比线性性设计更更可取；使用单单一的进进入或退退出点；小路入入口尤其其重要；比

18、较可可取的做做法：即即在进入入入口后后，小路路的前一一半设计计为一个个缓慢上上升的斜斜坡（因因为这时时参观者者精力较较充沛），而斜斜坡的后后半部分分则逐渐渐下降（因为这这时人们们都感到到累了）；人们们的自然然趋向是是向右转转，这个个趋向可可以通过过适当的的路牌得得到加强强；如果果小路的的主要职职能是散散步的话话，对灵灵活多变变的要求求就尤其其重要了了；还应应该考虑虑太阳的的方位和和风等因因素。场所可以以按照它它的优势势和劣势势来定义义。应该对各各个使用用地区之之间的兼兼容性进进行检查查、安静静的活动动和喧哗哗的活动动应该分分别聚集集在一起起，并且且彼此隔隔离；另另一个考考虑是按按照用户户类型把

19、把活动场场所划分分为几个个区，如如白天进进行活动动的可以以分在一一个区里里，与晚晚上的活活动的地地方分开开。不管它们们是主要要的（如如一座楼楼房），还是次次要的（如一个个垃圾箱箱），结结构都会会影响一一个设施施的设计计。结构构的不同同组成部部分与户户外活动动地区的的关系是是很重要要的。一些专家家认为，鼓励合合作而不不是竞争争的娱乐乐活动对对整个社社会有积积极影响响。当把把这种个个人哲学学强制性性地引入入设计过过程中，结果是是理论上上正确，但用户户并不喜喜欢。混合型路路径可由由旅行者者自由选选择路径径长度。设计者可可以不为为路径长长度所限限而向旅旅行者提提供不同同的选择择，从而而吸引更更多的游游

20、客。为了反映映游客的的个性需需要和一一般需要要，设计计者必须须考虑不不同设施施所不同同位置的的目的。在明显的的位置放放置标示示牌可使使游客容容易并且且迅速获获得重要要的信息息。规范范化处理理这样的的信息是是可行的的。既要向其其提供互互动的空空间，又又要向其其提供独独处的空空间。既既要保证证安全性性，又要要富于挑挑战性；既要符符合标准准，又要要进行创创新。三种类型型的游乐乐设施可可用来满满足游客客的需要要：固定定设施、操纵设设施和运运动设施施。固定定设施由由爬梯、水平阶阶梯、平平衡木和和隧道组组成，这这种设计计能激发发游客在在不同游游乐设施施间流动动，因为为这些游游乐设施施本身是是固定的的。操纵

21、纵设施包包括马车车、自行行车、球球类以及及玩具类类。运动动设施指指游客可可以借此此运动的的设施。在实用性性和艺术术性的平平衡中，重要的的是平衡衡货币价价值与客客户满意意度。前前者可由由货币价价值来体体现，后后者可由由人们的的满意度度来反映映。J.G.帕帕尼说：在这方方面，如如果你满满足了客客户需要要而不能能获得利利润，你你很快就就会退出出商界，如果你你获得了了利润而而没有满满足客户户的需要要，你很很快就会会失去客客户。设计者通通常利用用以下四四个要素素构造丰丰富的景景观：线线条单线条条表明直直线运动动；形状状用用线条围围成的物物体的外外形；质质地物体表表面上暗暗或亮的的分布状状况；颜颜色反射到

22、到眼中的的物体表表面光的的质量。竖线给人人支配感感，横线线给人平平和感；90度度角线给给人一种种向上延延伸感，斜线和和折线给给人活力力感，而而曲线给给人宁静静感。构成一处处景观的的不同要要素在视视觉上不不是彼此此分离而而是相互互关联的的。一旦旦确定了了一处景景观的风风格，那那么各种种要素的的设计都都应该支支持这种种风格，而不是是违背。围墙的类类型有三三种：静静止或封封闭型、直线型型和自由由型。静静止型通通常是正正方形或或长方形形，具有有隔离空空间或将将注意力力引向中中心位置置的作用用，适合合于不太太活跃的的娱乐场场所或会会议室，特征是是“停止止”。直直线型围围墙按特特定方向向延伸，两端开开放，

23、可可以用来来激发运运动感和和循环感感，特征征是“前前进”。自由型型围墙适适合那些些无组织织的活动动，因为为它可以以使视线线投射于于不同方方向，特特征是“漫游”。利用自然然界所赋赋予的景景观来构构造丰富富的景观观比人工工创造新新的景观观更容易易。之后后再根据据我们的的感觉对对景观进进行修饰饰。生态旅游游设计：利用当当地的建建筑技术术、材料料和主导导文化；建筑物物外观与与自然环环境协调调一致；利用树树冠层在在建筑物物之间使使用率高高的道路路上形成成遮盖，从而使使自然力力影响程程度降到到最低；避免使使用耗能能高的产产品和危危险的材材料；使使用低技技术的设设计方法法；在显显著位置置为游客客和工作作人员

24、张张贴环保保规章；利用当当地资源源，选择择室内陈陈设品及及各种设设备；设设计路径径体系时时要尊重重旅行模模式及野野生生物物地区；在河流流之间最最近的两两点设置置道路；建筑物物之间保保持一定定距离的的间隔，从而利利用野生生生物及及树木的的生长；在寓所所周围的的树木及及其他植植物上贴贴上标签签，以便便观光者者了解他他们所见见到的植植物；控控制单区区间的光光线以避避免干扰扰野生生生物的生生命循环环。二重使用用是利用用同一块块地在不不同时期期满足不不同需要要。建筑材料料的选择择应建立立在以下下质量基基础之上上：耐用性它是是否能耐耐磨损和和撕扯；外观是否与与周围环环境相协协调可获得性性是是否在当当地可获

25、获得触觉感摸起起来感觉觉怎样气候适应应性在当地地气候条条件下是是否能保保持稳定定防水性暴雨雨之后是是否可用用植物的需需要有以以下几类类：土壤难耕种种的、易易耕种的的、酸性性、碱性性湿度高还是是低适应性在极极端温度度下的生生存能力力生命期生存存期的长长短对灾情的的敏感度度第五章 山区度度假村设计学概概念涉及及一种平平衡，首首先，是是一种自自然平衡衡，即滑滑雪场和和市场之之间的平平衡，其其次是一一种经济济平衡，即投资资和盈利利能力之之间的平平衡。滑雪场的的开发过过程：1、建立立投资理理念2、决定定目标市市场3、营销销可行性性分析、地理位位置探寻寻及可行行性分析析、财务务可行性性分析4、选择择最理想

26、想的位置置5、地理理位置详详细分析析自然然条件。气候、地质和和地貌、地形、土壤、水理、植被、雪崩、野生生生物和渔渔业、环环境和生生态、可可进入性性、公共共服务和和设施、娱乐场场所、土土地使用用权、土土地所有有权、考考古和历历史、观观赏性非自自然条件件。市场场营销、财务6、制定定总体设设计方针针7、确定定滑雪期期及主旅旅游区的的大致客客容量8、制定定详细设设计方法法9、设计计滑道10、设设计并确确定缆车车容量11、设设计总旅旅游区12、设设计路线线强调以下下几点：公有/私人合合股开发发娱乐设设施；公公有土地地的多用用途经营营；社区区的可持持续发展展；可行行的当地地经济条条件；生生态系统统健康发发

27、展。地理位置置的可行行性取决决于以下下四个要要素：区区域范围围和吸引引力；与与目标市市场是否否接近以以及交通通情况；环境限限制；非非正常方方位特定定成本。地势是影影响地理理位置吸吸引力强强弱的又又一要素素，地势势等级应应当与所所需服务务的市场场需求相相一致，变化万万千的地地势与风风景可形形成美丽丽的、令令人愉悦悦的景观观，开发发商必须须注意以以下几点点：陡峭峭、不坚坚固的滑滑坡以及及岩石滑滑落区；丰富的的降雪；雪崩；小气候候条件，例如大大风危险险；分水水岭及湿湿地；洪洪水及可可变水流流；由于于空气倒倒流，冷冷空气落落到地面面暖空气气之下而而导致褐褐色云所所产生的的控制质质量问题题；远景景；光线

28、线方向及及阴影；季节变变化对活活动的影影响。好的设计计具有确确定的目目标和标标准，统统一明确确设计力力量，以以战略性性优先考考虑为目目标，设设计概念念和所用用设备随随时间而而调整，不会对对山区本本身造成成任何损损失。度假村的的设计受受到自然然的、艺艺术的、社会的的因素的的决定性性影响。在进行行设计时时必须考考虑以下下因素：交通设设施；人人员规模模；步行行道路及及景观；旅游区区与自然然资源蕴蕴藏地之之间的自自然的、可视的的联系；提供久久住人口口所需要要的设施施。缆车系统统的理想想垂直高高度为110000-20000英英尺，其其理想的的滑道长长度为440000-50000英英尺。从经济角角度看，随

29、着缆缆车长度度的增加加，成本本下降，盈利潜潜力提高高。四种类型型的缆车车：拖车车式缆车车、地面面揽索缆缆车、座座椅式缆缆车和吊吊船式缆缆车。道路的运运载能力力由车辆辆的速度度和车辆辆之间的的安全距距离决定定的。进进而，这这又取决决于车道道的数量量和宽度度、人行行道的宽宽度和拥拥挤程度度、铺筑筑路面的的材料、道路的的向上倾倾斜程度度以及天天气条件件。在开发滑滑雪场过过程中，必须注注意维持持一种平平衡，即即山区对对滑雪者者自然客客容能力力和开发发商盈利利需要之之间的平平衡。理理想的地地理位置置可以降降低建设设和维护护成本。开发决决策必须须依照一一定的顺顺序进行行。首先先，山区区的客容容能力由由山区

30、的的自然特特征和所所服务的的目标市市场决定定。其次次，山区区的客容容能力又又决定了了滑道的的种类和和树目，缆车网网的规模模以及平平地区所所需各种种服务摄摄制的种种类和数数量。第六章 水上度度假村以水上活活动为主主的娱乐乐活动包包括：天天然海滩滩。日光光浴、游游泳和沙沙滩冲浪浪、用水水下吸气气管潜水水和用自自携式水水下呼吸吸器潜水水。开放的空空地和山山路。垂垂钓和野野营或观观察野生生动物等等生态旅旅游。高尔夫球球场帆船、冲冲浪居住地的的开发商业开发发、旅馆馆、零售售商店和和饭店导游船温泉胜地地理想的设设计应当当是将一一系列不不同的休休闲活动动组合起起来，从从而满足足不同人人的不同同需要。海滩开发

31、发包括六六个方面面：海洋洋、海岸岸、海滩滩、远滩滩、外延延部分及及周边乡乡村。影响海洋洋吸引力力的因素素如下：气温；海风与与阳光；水温；水流、潮汐、海浪，包括他他们的方方向、强强度和季季节性；生态系系统，包包括海渠渠和鱼类类；污染染；水质质的清澈澈；其他他因素，如岛屿屿、珊瑚瑚与水上上娱乐设设施情况况。和缓、均均匀的77%斜坡坡对于海海岸的这这个深度度来说是是最理想想的。海海岸指由由水面开开始延伸伸到6英英尺深的的部分。海滩的坡坡度应该该是2%-100%，而而5%是是最理想想的。沙沙滩12英英寸厚的的细沙或或细砂与与细砾的的混合物物纯纯度和颜颜色以及及稳定性性是最为为重要的的。海滩的客客容能力

32、力某种程程度上会会受到深深度和长长度的影影响。海滩的最最佳利用用方法是是将海滩滩分区。从地理学学上讲，峭壁、山丘以以及平地地能够显显著地增增添景物物的可看看性。植植被与微微气候效效应由于于自然资资源的脆脆弱性必必须引起起重视。在开发海海滩的选选址上，需注意意以下几几点：靠靠近持续续性或季季节性的的人口；靠近主主要交通通路线；气候；开发前前后的水水质分析析。海滨地区区的生态态指标：衰退海滩滩退化、侵蚀的的比例；使用强强度每英尺尺能容纳纳的人数数；岸上上或海里里的生物物群可观察察到的主主要物种种数量；水质细菌菌或重金金属含量量。船坞的开开发过程程包括下下列五个个步骤：市场分分析；市市场开发发战略及

33、及船坞的的概念；明确地地点；进进行可行行性分析析和初步步设计；设计与与开发船船坞。船坞既可可算作岸岸上景点点，也可可算作离离岸景点点。离岸部分分开发的的两个尤尤为重要要的方面面在于水水深和水水波浮动动程度。船坞必须须具备以以下一些些条件；适当的的人口基基数；主主要公路路的畅通通性；船船坞内充充足的水水资源；足够的的水深和和表面积积；建设设适当的的保护设设施；防防止大风风、暴雨雨和洪流流等自然然力的侵侵蚀；稳稳固的海海岸线；温和的的南风；良好的的水质；周围环环境的美美观；水水面适当当的波动动，高水水位会构构成安全全威胁；浮冰。船坞设计计的4条条原则：地理条条件决定定工程；工程决决定构想想；构想想

34、决定布布局；布布局决定定建筑。船坞设计计的4个个基本形形式：离离岸船坞坞、隐蔽蔽船坞、嵌入式式船坞及及陆地围围绕式船船坞。建议在决决定提供供何种设设施前线线思考以以下几个个问题：在当地地自然特特征和环环境局限限下，什什么是可可能的？从市场场需求角角度看，什么是是流行的的？对于于开发商商来说，什么是是盈利的的。地里决定定工程、工程决决定构想想、构想想决定布布局、布布局决定定建筑。第七章 高尔夫夫和网球球度假村村高尔夫球球场对环环境的负负面影响响：土地地使用不不集中及及土壤侵侵蚀、化化学杀虫虫剂的使使用以及及过量用用水问题题。高尔夫球球场对环环境的正正面影响响：减少少水分流流失；地地下水再再利用；

35、水过滤滤系统；废水利利用；产产生氧气气；温度度，一个个球场的的降温作作用与大大量空气气调节作作用相当当；减少少噪音，草坪的的吸音作作用会减减少噪音音污染；野生动动植物，球场是是野生动动植物的的栖息地地；微尘尘控制，草坪可可以减少少灰尘和和花粉在在空气中中的浓度度；防火火，草坪坪对火势势蔓延有有缓冲作作用；开开阔空间间。高尔夫球球场是大大多数度度假村运运营的发发动机。理想的选选址应该该是在峡峡谷的山山坡上，坡长为为20002550码（18000-223000米），坡度小小于100%，海海拔500-1000英尺尺（155.244-300.488米）。这这里有利利于植物物生长的的条件、雨后易易干的沙

36、沙土地，还有湖湖泊及有有利于高高尔夫运运动的高高大树木木。120-1300英亩（7288亩-7789亩亩）的土土地足够够建造一一个标准准18洞洞球场，但相同同规模的的球场在在不好的的地势上上则需要要1500英亩的的土地。窄长的西西北东东南走向向的球场场意味着着无论在在上午还还是下午午，球洞洞总是对对着太阳阳，给打打球者带带来难度度，相反反，南北北走向则则比较合合理。理想的场场地不仅仅应有平平地、缓缓坡，还还应有与与之相配配套的发发球台、果岭、球道。设计者应应首先勘勘查现场场地形，然后确确定适合合建造发发球区、果岭区区和球道道区的位位置，保保证有效效击球，顺利停停球，以以及不打打出界外外。最好好

37、的球道道高度应应从发球球台、球球道区至至果岭依依次递减减。几种类型型的土地地不适合合建造高高级高尔尔夫球场场。如湿湿地、水水冲击形形成平原原、排水水沟、干干涸的河河床等，它们的的缺点是是建造费费用过高高，其中中排水设设备费用用明显偏偏高。高尔夫球球场不应应该有太太多的过过于肥沃沃的土壤壤，因为为这种土土对草坪坪生长不不利，最最好是排排水行良良好的沙沙土地。建设一个个一流高高尔夫球球场的成成本大约约为1个个洞200万440万美美元，也也就是说说，总建建设成本本为3660万7200万美元元，占了了度假村村建设成成本的110-112%。这个数数字包括括了土地地的开垦垦、修整整、排水水，修筑筑发球台台

38、、球道道、果岭岭、沙坑坑、灌溉溉系统以以及球僮僮车车道道、播种种和植草草的费用用。在正常情情况下，一个118球洞洞高尔夫夫球场每每周的用用水量为为1500万3350万万加仑。这个数数量取决决于草皮皮的类型型、灌溉溉系统和和气候。每一个模模型都建建立在标标准球场场的基础础上，也也就是建建立在标标准杆的的基础上上。标准准杆数量量是“无无失误地地把球打打进指定定的球洞洞中的杆杆数，或或者一个个专业的的高尔夫夫球者预预期打出出的杆数数”。美国高尔尔夫球协协会已确确定了如如下的标标准杆的的距离标标准标准杆男子女子码米码米3250227.5210191.14251-4700228.41-4277.7211

39、-4000192.01-36445471以以上428.61以以上401以以上364.91以以上标准型高高尔夫球球场总标标准杆为为6973杆杆，722杆是比比较理想想的标准准杆。根根据球员员水平不不同，球球场可能能设有三三套发球球台使用用，长度度为5220072000码。球场的的球洞分分为3标标准杆球球洞、44标准杆杆球洞和和5标准准杆球洞洞。通常常来说，标准高高尔夫球球场有44个3标标准杆球球洞，110个44标准杆杆球洞，3个55标准杆杆球洞。这样的的组合的的目的是是创造一一个公正正、愉悦悦的打球球环境，球洞平平均分成成两个半半场，每每半场99洞。核心型高高尔夫球球场。最最古老和和最基本本的球

40、场场设计。球洞的的设计是是统一并并且连贯贯的。起起始球洞洞与结束束球洞都都在俱乐乐部会所所附近，是最有有效率的的布局。单球道连连续型高高尔夫球球场。是是一个有有着连续续18个个球洞的的球场，这些球球洞排列列在一起起形成一一个圈。这种球球场占用用极大的的土地，能提供供最大的的球道场场地，可可操作的的弹性较较小。由由于较少少的固定定因素，这种布布局能提提供最大大的布局局弹性，只有会会所以及及起始和和结束球球洞有固固定位置置。这种种球场的的设计要要求复杂杂的地形形。有9个返返程球洞洞的单球球道型高高尔夫球球场。球球场有118个球球洞的单单球道球球场，99个返程程球洞。它的开开阔地在在第二个个球道，使

41、用了了两块相相邻的土土地。球球场的维维护成本本要比双双中心球球道球场场和核心心型球场场高些，因为发发球台和和果岭占占了更大大的面积积。双中心球球道连续续型高尔尔夫球场场有9个返返程球洞洞的双中中心球道道型高尔尔夫球场场。总之，连连续的布布局增加加了开阔阔地的面面积，但但降低了了可操作作的弹性性。9个个返程球球洞能提提供更大大的弹性性，却牺牺牲了开开阔地的的面积。单球道道能给设设计者最最大的弹弹性，只只要关注注布局，就能设设计出最最大的开开阔地。缺点是是维护成成本很高高，而且且打高尔尔夫球的的人打球球的质量量可能降降低，双双中心球球道节省省了维护护成本，又能给给打高尔尔夫球的的人提供供不错的的打

42、球经经历，但但却是牺牺牲开阔阔地的开开发为代代价。高尔夫球球场类型型的比较较球场类型型土地消耗耗量开阔地弹性/容容量维护成本本完整性核心型低低低低高单球道连连续型高高低高低有9个返返程球洞洞的单球球道型高高高高低双中心球球道连续续型中中低中中有9个返返程球洞洞的双中中心球道道型中中高中中高尔夫球球洞的类类型有惩惩罚型、战略型型和英雄雄型。高尔夫球球场设计计时需要要考虑的的因素：安全保证打打球的人人和过路路的人的的安全；弹性同一长长度的发发球台可可供不同同水平球球手打球球；球技各种各各样击球球、长度度和标的的；公平位置及及障碍难难度的设设置；进级球洞的的次序；流动球手在在场地上上的运动动；平衡标

43、准杆杆的分配配维护成本本施工计划划美感比赛水平平一个标准准的网球球场：内内界：228088平方英英尺；外外界：443922平方英英尺；总总和：772000平方英英尺。第二部分分 运营营和管理理第八章 度假村村的营销销美国市场场营销协协会把营营销定义义为：关关于构思思、货物物和服务务的设计计、定价价、促销销和分销销的规划划和实施施过程，目的是是创造能能实现个个人和组组织目标标的交换换。开发营销销计划的的6个步步骤：进进行市场场分析；选择目目标市场场；资产产定位；确定营营销目标标，开发发和执行行行动计计划；监监督与评评估营销销计划。市场场分析包包括了分分析顾客客、资产产和竞争争资产分析析是一种种对

44、经营营实力和和弱点客客观的评评估，涉涉及服务务的种类类、服务务的要求求、质量量、连续续性、定定价、服服务效率率、服务务质量、服务的的亲切感感、清洁洁、促销销活动、可见度度、图像像、气氛氛、便利利。竞争分析析的目的的在于发发现，还还在竞争争者研究究中的、没有使使用的，对我方方有利可可图的细细分市场场；一些些有竞争争收益或或优势，还没有有被竞争争对手赶赶上的业业务；竞竞争对手手可以利利用的我我们市场场策略中中的不足足之处。选择择目标市市场市场经营营者在一一个或几几个可变变因素的的基础上上细分市市场，他他们使用用的主要要的可变变因素是是地理、人口统统计、心心理、使使用或行行为及追追求收益益。地理细分

45、分包括确确定贸易易地区的的地理界界限。人口细分分把年龄龄、收入入、性别别、年收收入、家家庭规模模、家庭庭成员所所处阶段段、受教教育程度度、职业业、民族族、宗教教、国籍籍和社会会阶层作作为市场场细分的的基础；心理系分分把人群群按照性性情、爱爱好和观观念来划划分；使用或行行为细分分是按照照人们消消费多少少产品或或服务来来划分，典型的的划分是是分为轻轻度、中中度和重重度使用用者。利益细分分是按照照人们在在度假村村获得的的好处来来划分的的。选择细分分市场应应该在规规模、发发展的可可能性、竞争能能力、细细分所带带来的成成本以及及如何细细分才能能使公司司的发展展目标和和资源相相一致的的基础上上进行的的。定

46、位是公公司试图图创立的的、想要要获得的的形象。一个好好的定位位可以完完成以下下几件事事情：第第一，它它为客人人创立了了这样的的形象，即度假假村代表表的是什什么？其其次，定定位可以以描述出出度假村村给客人人带来的的利益。第三，定位将将资产和和竞争区区别开来来。相对偏僻僻的位置置、季节节因素、山区和和有效的的建筑场场地限制制了度假假村的扩扩建。确定定营销目目标开发发和执行行行动计计划实施一个个行动计计划涉及及一个具具体的、混合的的、适合合每个目目标细分分市场的的营销策策略的开开发和实实施。它它包括考考虑进行行工作的的方法，制定一一个实施施计划的的预算，以及分分配计划划的责任任。下面这些些因素是是与

47、成功功的新产产品和服服务联系系在一起起的：确确定顾客客需求的的能力；对公司司现有技技术和资资源的利利用；在在公司的的核心市市场开发发新产品品；在开开发阶段段，进行行测算；在向开开发投资资之前，要对计计划进行行审查和和检验；调研、开发和和营销之之间的协协调；一一个有组组织的环环境，鼓鼓励开发发和冒险险；将新新的产品品开发和和公司目目标联系系在一起起。促销交流流组合由由在企业业与顾客客之间的的所有的的信息工工具组成成，包括括媒体广广告、口口碑相传传、推销销、促销销、公共共关系、宣传品品、个人人销售，在传播播过程中中，确定定一个目目标市场场，就是是确定了了一个目目标，建建立信息息专题，决定促促销组合

48、合，选择择适当的的媒体，建立预预算。为了控制制好目标标市场，目标应应该灵活活，就是是指应该该具体、适当、可行、现实、有时间间限制。促销组合合的主要要要素有有：广告由明确确的组织织者主办办的任何何付费形形式的非非个人的的展示和和计划、货品、服务的的促销；个人销售售对对话，无无论是通通过电话话，还是是面对面面的交流流，必须须是在销销售人员员与预期期的顾客客进行；促销短时间间的诱发发、鼓励励购买或或者销售售产品或或服务；推销使用进进入家庭庭的材料料刺激购购买，包包括产品品演示说说明、招招牌、海海报、顾顾客资料料卡和其其他购买买促销项项目；公共关系系与公众众无无需付费费的交流流活动，涉及到到维持或或加

49、强与与别的组组织或个个人的交交流。生态广告告，即基基于正确确环境主主题的广广告支持持战略；加强执执行商业业利益的的同时，也强调调环境利利益；对对环境表表现出的的有责任任感的行行为，作作为成本本意识，能节省省资金和和其他资资源；强强调质量量、耐久久性和使使用寿命命；帮助助顾客减减少浪费费；给顾顾客提供供可以维维修、更更新产品品的便利利；开发发可以再再度利用用的产品品。推销与促促销的区区别是：促销常常常在客客人的家家中就可可以发生生，而推推销只有有当客人人进入度度假村内内才发生生。推销销包括产产品展示示的小册册子、招招牌、海海报、登登记卡以以及有促促销卖点点的项目目。推销销的目的的是双重重的，一一

50、方面维维持度假假村忠实实地客人人基础；另一方方面增加加由这些些忠实客客人带来来的总的的商机。把连接企企业与各各个顾客客的渠道道当作分分销组合合。中间人的的形象。分销产产品的人人和组织织，对客客人所表表现出的的形象，就是销销售度假假村的形形象。经经营者应应当确保保这些形形象与他他所需要要的形象象一致。第九章 度假村村运营在一个业业主度假假村，可可使用的的单元数数量由乡乡瑶出租租或者交交换他们们单元的的业主的的人数决决定的。在与客房房管理相相联系的的问题上上，传统统度假村村与业主主度假村村有几个个主要区区别：单单元的规规模与位位置；客客人到达达和离开开的模式式；员工工的模式式；业主主关系。酒店的标

51、标准房测测量面积积要达到到4000平方英英尺，包包括卧室室区域和和1个卫卫生间，折合337.116平方方米。一一个酒店店管理员员每天的的基本任任务是清清扫155-200个房间间。零售商店店有三个个方面值值得注意意：设计计（经营营场地）、商品品（放在在经营场场所的东东西）、经营（员工要要做的事事情）。一个好的的标语设设计要遵遵循以下下原则：没有多多余的词词语；合合适的标标语放在在合适的的位置；标语足足够多，不会让让顾客看看不到；标语不不会多得得让人感感觉混乱乱或者产产生混淆淆。传统旅馆馆：豪华华；普通通风格；以休息息放松为为中心；以设施施为基础础的活动动；开发发独立的的小块土土地；群群体或合合作

52、所有有；利润润的最大大化建立立在对客客人的高高接待量量、高服服务水平平和高价价格上；高投资资；吸引引客人的的地方主主要在设设施上，环境其其次；精精选的美美食；一一流的服服务和表表现；连连锁市场场；导游游和当地地翻译的的特色不不显著或或者不存存在。生态旅馆馆：舒适适、基本本的需要要；独特特风格；以活动动教育为为中心；以大自自然、娱娱乐为基基础的活活动；开开发当地地环境作作为一个个整体；个人所所有；利利润的最最大化建建立在战战略型设设计、地地理位置置、低接接待量、低服务务水平和和低价格格的基础础上；中中等或较较低投资资；吸引引客人的的地方主主要在环环境上，设施其其次；可可口的或或者健康康的食物物、

53、好的的服务和和文化影影响；独独立的市市场；导导游或翻翻译也集集中在经经营范围围内。第十章 度假村村经济四个主要要变量决决定了一一个度假假村是否否会获利利：客容容量、销销售季的的长短、资本投投资的数数额以及及从每个个到访客客人那里里获得的的收入。安全的上上限，会会在其中中一个因因素达到到使用的的最大程程度的时时候发生生。滑雪地区区的客容容量依据据是：地地域范围围的容量量、山坡坡的容量量和设施施能接受受的容量量、山坡坡的容量量是计算算每小时时需要垂垂直移动动的英尺尺数。这这个容量量是由滑滑雪地区区的自然然条件和和滑雪者者的能力力和水平平决定的的。偿付能力力和资产产变现能能力是计计算商家家解决短短期

54、债务务的能力力。制定生态态旅游计计划有四四个步骤骤：选择择目标、评估成成本和收收入、定定价、管管理和调调试。总的来说说，滑雪雪面积大大的地区区更多的的收益来来自教学学、房地地产出售售、住宿宿以及滑滑雪设备备和服装装，而滑滑雪面积积小的地地区更多多的收益益都来自自食品、饮料、出租设设备和住住宿。管理人员员应具备备的条件件：经验验、教育育、交际际能力、领导能能力、组组织能力力。为了发挥挥度假村村的潜力力，应当当不断检检查那些些相对较较小的比比率，从从经济上上削减度度假村的的开销；低偿付付能力和和资产变变现能力力；高负负债与资资产净值值；低经经营利润润；低利利润与员员工；低低税前利利润边际际；低资资

55、产收益益率；低低资产回回报率；低投资资回报率率；低应应收账款款周转率率。第3部分分 客人人的活动动方案第十一章章 客人人的活动动方案和和形式娱乐是指指“发生生在空闲闲时间里里的活动动，这些些活动是是让人愉愉快地、可以自自由选择择的、人人们能从从中获得得个人情情感上的的、社交交上的、身体上上的、认认知上的的和精神神上的益益处”。一项活动动必须包包括：自由客人们们可以自自由地选选择那些些他们想想要参与与的活动动；能力的认认识客人必必须能将将他们的的能力水水平作比比较，参参加那些些他们感感觉能成成功的活活动；内在动力力真真正让人人满意的的活动是是那些被被选择出出来满足足其内在在动力的的活动；控制地点

56、点客客人们需需要对活活动有一一定的控控制，在在活动中中可以选选择队友友或者活活动开始始的时间间和地点点；积极影响响一一个令人人满意的的活动的的结果是是客人们们在参与与活动之之后，在在经历中中感到了了快乐；娱乐方案案是为了了产生一一定的行行为结果果而设计计和构建建的有目目的的活活动。客人活动动的方法法由指挥挥者来选选择，员员工们会会影响到到活动的的设计和和管理。客人活动动方案包包括5个个步骤：估计客客人的需需要；确确定会满满足客人人需要的的活动项项目；对对能满足足客人需需要的活活动项目目进行分分析；管管理活动动；评估估活动中中关于成成功地满满足客人人需要的的方面。评估一项项活动就就会引起起对前几

57、几个步骤骤地重新新评估。制订和和经营方方案都是是在相互互关联中中发生的的，还要要受外部部的一些些因素影影响：历史影响响度度假村的的传统和和哲学；环境影响响年年度和气气候等的的时间长长短；文化影响响客客人的种种族、年年龄和宗宗教信仰仰；社会影响响时时尚、潮潮流和新新闻；组织影响响公公司的价价值和使使命。客人、工工作人员员、设备备和设施施都是要要给客人人传递经经历的。人们在他他们的自自由时间间选择的的活动要要适应他他们的社社会文化化体系。文化价值值是确定定什么目目标和行行为会赢赢得社会会的造成成或是不不赞成。新教徒道道德：高高尚的价价值是与与工作、活动和和节约相相关联的的，工作作是相对对于空闲闲来

58、说，活动是是和懒散散相比较较的，节节约对应应的是浪浪费。快乐定义义是为了了快乐本本身而追追求快乐乐。马斯洛的的基本需需求层次次：身体饥饿、口渴、休息、活动安全安全，从恐惧惧和紧张张中获得得自由归属感和和爱事情、给予和和接受爱爱尊重自尊和和受到别别人的尊尊重自我实现现个个人价值值的实现现知道和理理解学到知知识美感欣赏美美需求评估估是指“有计划划地调查查参与者者和未参参与者的的需求、态度、行为和和方式。目的是是识别什什么对客客人重要要，以便便更好地地设计和和表现客客人活动动方案，在客人人离开后后对活动动满意，从而也也对度假假村满意意”。客人活动动方案的的目标和和对象是是与度假假村本身身的目标标和对

59、象象构建在在一起的的，目标标是开阔阔的、普普遍的，是最终终的结果果。让客客人满意意，度假假村的整整体目标标就会产产生利润润，在这这个体系系下，客客人活动动的目标标应该是是，为客客人提供供满意的的经历，帮助发发展技能能；使客客人更健健康、更更快了；鼓励客客人间的的社会交交往。布鲁姆分分类法。对象是是有认识识力的、有感情情的或者者是与精精神运动动相关的的。认识的对对象涉及及思想，包括记记忆、再再现事物物或者解解决智力力问题。各个水水平的认认识越来来越复杂杂：即了了解、理理解、运运用、分分析、综综合、评评估。感情对象象是处理理情绪和和情感的的：即接接受、响响应、价价值、组组织、特特点。精神运动动或行

60、为为技巧是是关于身身体行为为的，即即模仿、操作、精确、清晰、自然反反应。活动分析析是确定定活动的的每一部部分使之之达到目目标和对对象。根根据下面面的标准准，细分分每一个个活动：行为领领域认识、情感和和精神运运动；技技术水平平，从低低到高；相互作作用的模模式，从从个人到到群体；领导的的要求，从最小小到最大大；设备备的要求求，从无无到有；持续时时间，从从确定的的时间、自然结结束到持持续进行行；设施施的要求求，从无无到有；参与者者，从11到某个个数；年年龄的适适当性。类别分析析是将产产生相似似利益的的活动分分成一类类。每项项活动都都是一个个变量，计算出出的两个个变量之之间存在在相关性性，每一一个类别