武汉光谷项目商业调研报告

1、武汉光谷项目商业调研报告 福州思锐房地产投资有限公司PAGE PAGE 78武汉光谷谷项目商 业 调 研研 报 告二00五五年六月月目 录录武汉市55万以上上商业的的分布及及基本数数据的收收集和分分析 3汉口、武武昌、汉汉阳三大大区域板板块主力力商业特特征说明明 5武昌区220022-20005年年商业开开发及运运营分析析 920055年武昌昌区即将将推出的的商业个个案调查查 10商业收益益率调查查 11“武汉光光谷项目目”复合商商圈调研研及分析析 131、武汉汉主要复复合商圈圈调研及及分析 1332、武汉汉“MALLL”商业趋趋势分析析 2883、“武武汉光谷谷项目”周边社社区商业业街状况况

2、 354、“武武汉光谷谷项目”周边住宅宅类型、规模、经营项项目、销销售特点点3445、“武武汉光谷谷项目”办公、住宅、酒店配配套 41七、武汉汉四大商商业集团团经营的的商业分分布详况况 49八、国内内外品牌牌商家商商业空间间需求特特征 533武汉市55万方以上商商业的分分布及基基本数据据的收集集和分析析。详细资料料见商商业市场场项目主主要调查查资料汇汇编。5万方以以上商业业名单：商场名字字闽东中天国际中商徐东东销品茂茂锦绣龙城城汉正街第第一大道新武汉龙龙王庙广广场大武汉家家装广场万达商业广场商场代码码29303132333435商场名字字武汉广场世贸广场场鲁巷广场中商连体楼汉商21购物物中心金

3、马家居群光广场商场代码码36373839404142上表中229-442为目目标商场场，根据据商业业市场项项目主要要调查资资料汇编编，把把营业面面积、扣扣点率、业态比比例作专专项比较较，图例例分别如如下：1.营业业面积图图。分析：可可以看出出36-42（武广-群光）的营业业面积都都在100万方以以下，这这些商业业正在投投入使用用； 229-335（闽闽东-万万达）都都属于是是新建商商业（除除31），新建建商业面面积都在在10万万平方米米以上。由此可可见，新新建商业业的规模模越来越越大，这这是一个个趋势。2.扣点点率比较较图。 分析：229-334（闽闽东-大大武汉家家装）没没有开业业，扣点点率

4、设置置为零；从344到422可以看看出，大大型商场场里扣点点率最低低不低于于15%，最高高不超过过30%，200-255%之间间是被采采用最普普遍的扣扣点范围围。3.业态态比例图图。分析：331-334（锦锦绣龙城城-大武武汉家装装广场）未开业业；该图图显示零零售业占占商场业业态比重重在700%以上上；餐饮饮业略多多于娱乐乐业所占占的比重重，基本本都在110%以以下。说明：不不同业态态所占比比重以它它们所占占面积为为权计算算。汉口、武武昌、汉汉阳三大大区域板板块主力力商业特特征说明明。详细资料料见商商业市场场项目主主要调查查资料汇汇编。主力商业业名单（2.55-5万万平方米米）：商场名字字洪山

5、商场世纪中商百货中南商业大楼中商广场凯旋门广广场中商徐东平价新世界百百货商场代码码1234567商场名字字新世界时尚广场SOGOO庄胜崇光光王府井百百货家乐福中百仓储易初莲花武商量贩商场代码码891011121314商场名字字麦德龙沃尔玛南极电脑广场台北商场天丽百货商场建二商场华氏百货商场代码码15161718192021商场名字字汉阳商场国美电器时尚名都汉商新武武展购物物广场港澳中心心（时尚尚广场）金凯购物中心亚贸广场商场代码码22232425262728商场名字字闽东中天国际中商徐东销品茂锦绣龙城汉正街第第一大道新武汉龙龙王庙广广场大武汉家家装广场万达商业广场商场代码码2930313233

6、3435商场名字字武汉广场世贸广场鲁巷广场中商连体楼汉商21购物物中心金马家居群光广场商场代码码36373839404142汉口商业业。汉口口商场样样本具体体代码：7、88、9、10、12、14、15、16、18、21、23、24、25、26、32、33、34、35、36、37、41。（1）营营业面积积图。分析：3300000平方方米左右右的商业业分布在在汉口的的有144个，99-122万平方方米之间间的有33个155万以上上的有四四个。（2）扣扣点率比比较图。分析；332-334（汉汉正街第第一大道道-大武武汉家装装广场）没有开开业；扣扣点率最最高的是是新世界界百货，达到达达了300%；22

7、0-225%之之间的有有18个个，占整整个样本本的600%左右右。扣点点率最低低的是港港澳中心心，不到到15%。（3）.业态比比例图。分析：零零售业的的比例远远远超过过餐饮和和娱乐之之和，餐餐饮和娱娱乐所占占比例超超过100%的各各有两家家。汉口口的经济济是三镇镇当中最最强劲的的，娱乐乐业态与与餐饮不不分伯仲仲，暗示示了汉口口的经济济发展水水平较高高。2.武昌昌商业。武昌商商场样本本具体代代码：11、2、3、44、5、6、112、115、117、119、220、223、228、331、331、338、339、441、442。（1）营营业面积积图。分析：武武昌区商商业营业业面积在在5万平平方米以

8、以下的商商场占武武昌样本本数的773%。（2）扣扣点率比比较图。分析：比比较汉口口商场扣扣点率可可看到，武昌商商场扣点点率整体体比汉口口要低22-3%。（3）.业态比比例图。分析：武武昌商场场业态比比例结构构很有特特点，零零售业最最低的也也占800%以上上的比重重，餐饮饮比例明明显比娱娱乐比例例要高，相比较较汉口的的业态比比例结构构，说明明武昌商商场的娱娱乐业还还有待发发展。3.汉阳阳商业。汉阳商商业代码码：111、122、133、144、222、233、277、299、400、411。（1）营营业面积积图。分析：汉汉阳商场场大部分分在5000000平方米米以下，大型综综合性商商圈基本本没有，

9、该区商商业配套套有待完完善。（2）扣扣点率比比较图。分析：汉汉阳商场场扣点率率都在115-220%之之间，没没有区分分度，表表明产品品缺乏差差异性。（3）.业态比比例图。分析：从从业态结结构上来来看，汉汉阳与武武昌的特特点是很很相近的的，既餐餐饮的比比例与娱娱乐的有有比例明明显的区区分。三、武昌昌区20002-20005年商商业开发发及运营营分析典型商业业名称地址商业面积积建筑形态态开业时间间运营状况况群光广场场珞瑜路880000平方方米八层单体体20033良好世纪中商商百货中南路300000平方方米高层底商商20044良好百安居武武汉店中北路133554平方方米单体一层层20033一般凯旋门

10、广广场徐东大街街220000平方方米高层底商商20022一般中百仓储储骆狮路不详高层底商商20033良好工贸家电电骆狮路不详高层底商商20033良好总商业面面积合计计：11533354平平方米。运营分析析：群光广场场：20003年年9月开开业，该该商场产产品定位位较有特特色，业业态结构构合理，引进了了麦当劳劳、肯德德基等快快餐店、有特色色的美食食和儿童童游乐场场，经营营效益稳稳定。世纪中商商百货：该商场场集百货货、餐饮饮、健身身于一体体，平均均日销量量50万万元，220033年完成成利税4477万万元，创创造了武武汉市同同等级商商贸企业业开业当当年销售售额和利利税最好好的业绩绩。目前前，运营营

11、情况较较稳定。百安居武武汉店220033年5月月开业 。开业业至今，该商业业负面消消息不断断，没能能很好的的树立品品牌形象象，这对对销售业业绩有不不小的影影响。凯旋门广广场，地地处徐东东商圈，浓郁的的商业氛氛围和较较旺的人人气保证证了它的的市场份份额，虽虽然不是是很有特特色，但但也能保保持平稳稳的销售售业绩。中百仓储储与工贸贸家电都都是以普普通消费费品为主主要经营营种类，其低价价吸引了了不少人人气。此此类商业业最适宜宜在新建建的居住住组团出出现，会会在一定定程度上上满足新新居落成成的人们们的需求求。四、20005年年武昌区区即将推推出的商商业个案案调查规划形态态名称分布点商业规模模描述高层底商

12、商顺民大厦厦阅马场长长湖小区区48号号422771平方方米 商商业配套套华城广场场青山区友友谊大道道6677号200000平方方米商业业配套保利文化化广场中南路与与民主路路交汇处处1至9层层将引进进金融、商业、餐饮、影院嘉园大厦厦中南路中中南商业业大楼侧侧后13层层94330平方方米商业业配套屯智广场场广埠屯260000平方方米社区商业业街金地太太阳城东湖开发发区关山山一路3369号号400米米的商业业街关山春晓晓关山一路路特一号号全长1006米步步行街保利花园园光谷关山山一路与与南湖北北路交汇汇处40000平方米米商业配配套五环广场场南湖花园园城内127115 平平方米纯纯商业金地格格林小城

13、城武昌珞狮狮南路100000平方方米商业业步行街街长城坐坐标城关山大道道与南湖湖南路交交汇处2000000平平方米商商业配套套Shopppinng mmalll 徐东销品品贸徐东2000000平平方米步行街光谷步行行街光谷广场场-关山山一路1500000平平方米合计67000000平方米米五、商业业收益率率调查（数据来来源：二二手房合合同备案案）。武广商圈圈平均收收益率调调查成交时间间20044二季度度20044三季度度20044四季度度20055一季度度地段万松园路路-中山山万松园路路-中山山武胜路-航空路路武胜路-航空路路细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交交价格8500085966910

14、00865008836695000750007893380000755007900080300平均租金金水平370380400385422453360379400365383410平均收益益率4.422%4.788%4.8%4.522%注：万松松园路-中山以以万松园园路为首首至中山山公园等等距离分分为首中中尾三段段武胜路-航空路路以武胜胜路书店店为首至至航空路路长江酒酒店等距距离分为为首中尾尾三段中南商圈圈平均收收益率调调查成交时间间20044二季度度20044三季度度20044四季度度20055一季度度地段中北路-中南路路中北路-中南路路中南-付付家坡中南-付付家坡细分首中尾首中尾首中尾首中

15、尾平均成交交价格515005231152800520005563356000520005031151000525005100051500平均租金金水平255279295270326330320318325322326330平均收益益率5.3%5.8%6.333%6.4%注：中北北路-中中南路以以家乐福福为首至至中南建建设银行行等距离离分为首首中尾三三段中南-付付家坡以以中南建建设银行行为首至至十五中中等距离离分为首首中尾三三段鲁巷广场场半径三三公里平平均商业业收益率率调查成交时间间20044二季度度20044三极度度20044四季度度20055一季度度地段鲁巷-街街道口鲁巷-街街道口鲁巷-地地

16、大鲁巷-民民院细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交交价格448004536652000451004652253000445004125542000430003821140000平均租金金水平245253300250261310210189200195178190平均收益益率5.588%5.199%4.588%4.677%注：鲁巷巷-街道道口指鲁鲁巷广场场为首至至蓝星电电脑广场场等距离离分为首首中尾三三段鲁巷-地地大指鲁鲁巷广场场为首至至地质大大学等距距离分为为首中尾尾三段鲁巷-民民院指鲁鲁巷广场场为首至至中南民民族大学学等距离离分为首首中尾三三段鲁巷广场场半径三三公里商商业平均均收益率率：5%

17、六、“武武汉光谷项项目”复合商商圈调研研及分析析1、武汉汉主要复复合商圈圈调研及及分析武汉市主主要的复复合商业业街区为为武广复复合街区区，汉正正街复合合街区，中山大大道（江江汉路步步行街）复合街街区，中中南复合合街区及及徐东复复合街区区。武广复合合商业街街区位于武汉汉解放大大道的武武广复合合商业街街区的形形成,和和武商集集团密切切相关。19992年，武商集集团投资资30000万元元，完成成了武汉汉商场110层新新楼及55层老楼楼的新建建与扩建建工程，使武汉汉商场营营业面积积从1.4万平平方米扩扩大到33.3万万平方米米，成为为当时武武汉市最最大的购购物中心心，年销销售额由由2.008亿元元增长

18、到到6.223亿元元。19966年，武武商集团团投资33.5亿亿元，历历经三年年建成的的武汉广广场购物物中心正正式开业业。武汉汉广场高高达500层楼，总投资资9亿元元，其中中18层为为营业大大楼，营营业面积积8万平平方米，是武汉汉商场的的二倍多多。武汉汉广场是是华中地地区最大大的集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲于一一体的大大型购物物中心。开业第第一年，年销售售达100亿元，年利润润达1亿亿元，是是全国综综合效益益最好的的单体购购物中心心。19999年，武商集集团投资资7亿元元兴建的的世贸广广场购物物中心开开业。世世贸广场场楼高558层，是武汉汉市最高高的标志志性建筑筑。加之20000年年底庄胜

19、胜集团与与日本崇崇光百货货共同管管理的武武汉庄胜胜崇光百百货商场场（SOOGO）在此开开业。由由此,以以武汉广广场为核核心的复复合商业业街区逐逐步形成成。20000年年后，随随着相邻邻建设大大道金融融一条街街的繁荣荣，武广广商圈辐辐射范围围开始通通过万松松园路向向建设大大道扩张张,新世世界中心心成为武武汉市顶顶级卖场场。本商圈具具体情况况如下表表：商圈名 武广复合合商业街街区总商业建筑面积积万平平方米商圈地域分布东：青年年路路口口南：万松松园路路路口西：新华华路路口口北：友谊谊路前端端辐射范围全武汉市市物业类型大型电器器专卖商商场 购物中中心 大型商商场 专卖店店 一般铺面面 连连锁店 大型型

20、仓储经营业态结构 零售：餐餐饮：娱娱乐14：3：11零售种类档次价格食品中档2060元元电器中低档中档60050000元元300001000000元日用品中低档2050元元 服装中低档中档中高挡100元元/以下下1003000元 40010000元元化妆品中高档1003000元 饰品中高档1000050000 文体用品品中档30000元以下下 药品中档100元元以下 商场租售情况商场各楼楼层租金金各商场均均不出租租，收取取入场费费一万元元商场各楼楼层售价价各商场均均不出售售商场各楼楼层扣点点率1楼27% 2楼28% 3楼24%街铺租售情况街铺不同同类型租租金A 1120元元/ BB 22800

21、032000元/月/档档 C 1100000130000元元/月/档 D 45500元元/月/档E 880000元/月月/档 FF 1160000元/月/档档街铺不同同类型售售价A 不不售 BB 660000元/平平方米C 770000元/平平方米 D 不售售E 不不售 FF 1100000120000元元/平方方米街铺扣点点率所有街铺铺都没有有扣点率率由上表可可以得出出, 武武广商圈圈已发展展的十分分成熟,其拥有有传统百百货、专专业市场场、大型型超市及及街区商商业,在在各商场场的定位位上,也也呈现出出明显的的不同,如下表表:注:业态态比例按按零售：餐饮：娱乐进进行对比比。业态态比例根根据各业

22、业态所用用面积进进行测算算。名称业态比例例档次低端产品品价格中端产品品价格高端产品品价格武汉商场场83：117：00中低档10元 1000元10020001000030000元武汉广场场62.55：255：122.5中高档1003000元30010000元10000-1000000元庄胜崇光光32：11：0中档1002000元20010000元1000080000元世贸广场场81：33：6中档1002000元2006000元10000-1000000元国美电器器1：0：0中低档01000元1004000元60030000元新世界百百货4：1：0高档200 3000元50030000元30000

23、-2000000元A为武汉汉广场同同街商铺铺（靠近近新华路路路口）的租金金及售价价（为新新建商铺铺）B为武汉汉广场同同街商铺铺（靠近近新华路路路口）的租金金及售价价（为旧旧商铺）C为武汉汉广场同同街商铺铺,在武武展和武武汉广场场之间的的租金及及售价(不旧不不新)D为武汉汉广场同同街商铺铺,在武武汉展览览馆上面面,小档档位。E、F为为武汉广广场对街街商铺(与中山山公园同同街), E为为只有一一层的街街铺, F为两两层街铺铺。如图:武广商圈圈百货的的主要业业态以零零售业为为主,其其中,大大部分商商场有地地下超市市。该商商圈中经经营最好好的百货货为武汉汉广场,这与其其开业的的时机和和市场定定位有极极

24、大的关关联。119966年后,武汉的的整体消消费水平平已由低低档次产产品向中中高档次次发展,而当时时的武汉汉百货业业(以武武汉商场场为代表表)仍以以经营中中低档商商品为主主,不能能满足市市场的要要求。武武汉广场场敏锐的的把握了了市场的的变化,建成武武汉市最最大的购购物中心心,在零零售产品品档次的的规划上上则十分分慎重,既将中中低档次次的产品品比例缩缩小，又又没有盲盲目将整整个产品品档次拉拉高。由由上图所所示，其其低端产产品和中中端产品品整体的的价格交交叉点是是在3000元左左右，这这个价位位既符合合武汉市市中等收收入的支支出范围围又能体体现一定定档次。这也是是在短短短百米范范围内四四家规模模相

25、仿的的商场中中，武汉汉广场始始终经营营最好，利润最最大的原原因之一一。原因因之二在在于其对对目标市市场的把把握及市市场的拓拓宽，据据调查，在武汉汉广场的的消费人人群中，有500%的消消费者属属于外地地人。一一方面由由于邻近近新华路路长途客客运站和和中山公公园为其其带来外外来客流流,另一一方面在在同地段段的百货货中只有有武汉广广场把握握了这部部分外来来人口,武汉广广场通过过旅游、旅行的的相关广广告宣传传将自己己定位为为武汉标标志性的的购物场场所。相反，庄庄胜崇光光对武汉汉市消费费能力的的乐观估估计使其其在开业业两年后后亏损770000万,当当时, 庄胜崇崇光将低低端产品品的定位位提高到到2000

26、元4400元元,这样样不尴不不尬定位位使其在在两年的的经营中中可以用用门可罗罗雀来形形容,220033年后, 庄胜胜崇光仿仿照武汉汉广场将将产品进进行调整整,销售售才有了了改观。新世界百百货也经经历了定定位变化化的过程程,开业业初期,整体产产品价格格水平在在5000元以上上,虽然然竖立了了高档产产品的形形象,却却难以带带来实际际的利润润,20004年年后,其其产品定定位开始始调整,增加了了2000-3000元的的中档产产品,并并开始以以名品打打折促销销。以上从另另一方面面反映了了武汉是是一座市市民化的的城市,纯高档档产品的的接受度度是存在在市场风风险的。整体而言言，武广广核心商商圈的市市场定位

27、位趋于同同质化，为了增增加整体体商业的的竞争力力，武商商集团已已准备将将下属三三家商场场集体规规划为摩摩尔商业业城。同同时,从从业态比比例可以以看出,本地区区商业娱娱乐业处处于空白白点。建议：本本项目在在考虑商商业定位位时应十十分慎重重,既要要预见未未来一段段时间的的主力消消费水平平,又不不能对消消费者的的消费能能力估计计的太超超前。汉正街复复合商业业街区汉正街位位于汉口口沿河大大道以北北, 是汉汉口历史史上最早早的中心心街道，汉正街街早期以以经营中中低档商商品为主主，主要要面向华华中地区区。后期期为适应应市场经经济的需需要,开开始进行行高档商商品的批批发。本本街区（包括汉汉口）的的主要购购买

28、者为为外来人人口，主主要为江江、浙一一带的经经商者，其买商商铺的特特征为亲亲戚、朋朋友集体体购买一一套或数数套，其其次为武武汉各习习惯在外外经商的的县市，如仙桃桃，利川川等。武武汉本地地人对汉汉口繁华华区的商商铺购买买较少，主要原原因在于于价格太太高。在在价格适适中的情情况下，武汉人人“一铺养养三代”的观念念还是很很重，这这也是虽虽然目前前武汉市市场商铺铺租金与与售价相相比偏低低（有的的还不足足以“以租养养贷”）但商商铺的销销售形式式还是不不错的原原因。商圈名 汉正街商商圈总商业建建筑面积积万万平方米米商圈地域分布东：接武武胜路南：南靠靠汉水西：临桥桥口路北：临中中山大道道辐射范围全国物业类型

29、小商品批批发市场场经营业态结构餐饮 娱乐 零售售 批批发行业业批发行业业：零售售：餐饮饮：娱乐乐4000：330：33：1零售种类档次价格服装高档中档低档6008000元501500元2050元元鞋子高档中档低档5008000元3005000元401800元内衣高档中档低档3005000元100元元左右4070元元箱包高档中档低档3004000元1002000元3050元元面料高档中档低档1535元元/M8115元/M388元/MM饰品高档中档低档3080元元1540元元2110元玩具高档中档低档1003000元301000元5220元各类型商商场租售情况商场不同同类型租租金运动服饰饰1000

30、000元元/年/档休闲服饰饰120000015500000元/年/档档鞋业40000010000000元/年年/档布料100000020000000元/年/档档小物品综综合50000010000000元/年年/档床上用品品500000800000元元/年/档内衣400000600000元元/年/档饰品100000012200000元/年/档档玩具60000010000000元/年年/档帽子150000250000元元/年/档箱包650000800000元元/年/档餐饮100000200000元元/年/档厕所180000240000元元/年/档西服专柜柜150000020000000元/年/档档

31、小家电用用品80000010000000元/年年/档商场各楼楼层售价价本商圈商商场均不不出售商场各楼楼层扣点点率本商圈商商场均无无扣点率率各类型街街铺租售情况街铺不同同类型租租金服装150000020000000元/年/档档鞋子80000012000000元/年年/档帽子200000300000元元/年/档箱包950000元/年/档档餐饮300000500000元元/年/档娱乐300000500000元元/年/档银行200000030000000元/年/档档内衣500000800000元元/年/档宾馆200000030000000元/年/档档药店180000025500000元/年/档档面料2

32、000000元元/年/档饰品1500000元元/年/档玩具80000012000000元/年年/档照片冲印印300000500000元元/年/档物流运输输80000012000000元/年年/档街铺不同同类型售售价服装150000000255000000/档除服装外外其它街街铺均不不出售街铺扣点点率所有街铺铺都没有有扣点率率中山大道道（江汉汉路步行行街）复复合商业业街区江汉路老老街区是是武汉最最早的商商业中心心，江汉汉路位于于汉口江江岸与江江汉两区区之间，东南起起自沿江江大道的的武汉关关，向西西北延伸伸，穿中中山大道道，至解解放大道道。沿路路与黄陂陂街、洞洞庭街、鄱阳街街、花楼楼街、江江汉一、

33、二、三三路、铭铭新街、吉庆街街等垂直直相交，现在成成为汉口口最繁华华的区域域之一。20000年, 江汉汉路步行行街建成成,成为为武汉市市唯一的的步行街街。人流流量大，店铺达达4000余家，其中有有经营特特色的专专业店和和老字号号90多多家，近近30个个行业。老字号号的包括括解放前前繁盛一一时的人人民饭店店，璇宫宫饭店，为抵制制日货而而开的国国货百货货大楼，现名中中心百货货大楼，专卖洋洋钟表的的亨达利利钟表店店，冠生生园、华华康副食食、滋美美食品厂厂，武汉汉中药店店，四季季美汤包包馆。20044年,万万达商业业广场建建成，江江汉路步步行街的的物业类类型更加加丰富。商圈名 中山大道道商圈（江汉路路

34、步行街街）总商业建建筑面积积万平平方米商圈地域域分布东：临南南京路南：临京京汉大道道西：临前前进一路路北：临武武汉关辐射范围华中地区区物业类型购物中心心 大大型商场场 专专卖店 一般般铺面 连锁锁店 大型仓仓储SHOPPPINNG MMAILL 娱娱乐中心心 商商业街经营业态态结构 零售：餐餐饮：娱娱乐62：6：11零售种类档次价格食品低档中档5220元201000元电器中低档中高档10020000元元200002000000元箱包中档高档503500元40020000元元服装低档中档高挡3080元元1004000元50020000元元饰品低档中档101000元1004000元鞋低档中档高档3

35、01000元803000元30020000元元珠宝中档高档10020000元元200001000000元以上上商场租售售情况商场各楼楼层租金金各商场均均不出租租，收取取入场费费3000050000元不不等商场各楼楼层售价价各商场均均不出售售商场各楼楼层扣点点率1楼26% 2楼28% 3楼25%街铺租售售情况街铺不同同类型租租金A 33504000元/月/平平方米B 44005000元/月/平平方米C 7700000800000元元/月/档(外外铺) 555-2220元元/月/平方米米(内铺铺)街铺不同同类型售售价除商圈内内万达商商业广场场外，各各街铺均均不出售售。街铺扣点点率街铺无扣扣点率中山

36、大道道(除万万达商业业广场外外,各街街铺均不不出售),万达达商业广广场的售售价为4400000600000元元/平方方米。如图: AB街街铺为江江汉路步步行街上上街铺(均为专专卖店)同街铺BB为中山山大道上上与王府府井同街街街铺 (均为为专卖店店)街铺C为为王府井井对街街街铺江汉路步步行街复复合商业业街区是是武汉市市最为繁繁荣的代代表性街街区,其其街铺租租金是武武广商圈圈的4-5倍，近几年年，该区区域发展展十分迅迅速,并并有和汉汉正街合合围之势势。各商商场的具具体定位位如下：名称业态比例例档次低端产品品价格中端产品品价格高端产品品价格万达商业业广场70：115：115中高档201100元元20

37、08000元800100000元元王府井百百货75：116：99中档20880元1205000元16000-1000000元时尚广场场57：115：228中档501100元元1004500元15000-1000000元中心百货货88：110：22中低档2500元803300元元30020000元注：商场场档次是是根据该该本商圈圈内的综综合情况况定位。本商圈的的整体运运营态势势要优于于武广商商圈，一一方面是是基于历历史和地地理位置置原因,一方面面因为经经营呈现现出明显显的差异异化和梯梯度。江江汉路作作为武汉汉的核心心商圈，其辐射射范围是是整个武武汉，需需要丰富富的产品品层次以以满足各各个阶层层的

38、需求求。本商商圈内的的娱乐业业、零售售业、餐餐饮业均均十分繁繁荣。商场方面面，目前前运营最最好的为为王府井井百货，从以上上三个商商圈的比比较可以以看出，汉口地地区，经经营状况况佳的商商场业态态比例中中零售业业的比例例都相对对较低，如武汉汉广场零零售业占占62.5%，王府井井百货零零售业占占75%，相反反，以经经营中低低挡商品品为主的的商场目目前运营营情况都都不乐观观，如武武汉商场场及中心心百货，这两个个商场最最明显的的共性是是均为早早期修建建的老商商场，零零售业占占的比例例都在883%以以上，其其定位和和很多武武汉市非非商圈内内的商场场定位雷雷同。与武汉其其它商圈圈不同，江汉路路步行街街街区商

39、商业更加加成熟，故商场场定位和和街区商商业形成成了一定定的区别别和互动动，既将将低端产产品价格格降低，又将低低端产品品的比例例控制在在小范围围内。20044年后，本商圈圈出现销销品茂，即万达达商业广广场，在在短时间间内很快快完成销销售，但但目前从从经营情情况而言言，并不不理想。和其他他百货沿沿江汉路路步行街街“扎堆”不同，万达商商业广场场的地理理位置为为离街区区有一定定距离的的中山大大道沿线线，街道道狭窄。人车混混行的交交通环境境不如步步行街理理想，长长期形成成的消费费习惯短短时间难难有改变变。百货货的初期期定位和和周边的的百货低低端产品品同质，中端产产品价格格梯度大大而且各各梯度产产品分散散

40、（无主主力价格格产品），高端端产品又又不够高高档，总总体而言言，整体体商品较较杂，不不够纯粹粹。目前前，该百百货的经经营者拟拟重新定定位为楚楚文化特特色商区区。特色商区区方面，民众乐乐园是集集娱乐、休闲、零售为为一体的的著名商商区。民民众乐园园最大特特色是设设计独特特，环形形设计利利于人气气流通。特色小小商业集集中，引引进的零零售品牌牌都有一一定档次次又具备备鲜明的的时尚特特色。民民众乐园园成为时时尚的代代言词。20033年，大大汉口乐乐园新建建，物业业形态和和经营模模式与民民众乐园园类似，并以大大汉口的的特色民民俗为亮亮点。但但引进的的零售业业档次参参次不齐齐，定位位与普通通商业街街铺雷同同

41、，杂牌牌较多，整体档档次较低低导致经经营状况况不佳。建议：220044年后，武汉纷纷纷建设设摩尔商商业，但但目前尚尚无成功功案例。重要在在于武汉汉的摩尔尔商业没没有特色色，不够够纯粹。在消费费感觉上上，销品品茂和一一般百货货没有区区别。中南复合合商业街街区商圈名 中南商圈圈总商业建建筑面积积万平平方米商圈地域域分布东：临街街道口南：临武武珞路西：临傅傅家坡北：临中中北路辐射范围武昌、青青山、汉汉阳物业类型大型商场场 商商业街 大型型超市 专卖店 一一般商铺铺经营业态态结构 零售：餐餐饮：娱娱乐36：5：11零售种类档次价格食品低档中档10元以以下20550元鞋低档中档高档40660元10020

42、00元3005000服装低档中档高挡301000元1502000元2005000元化妆品中档1003000元家居中高档40080000元元商场租售售情况商场各楼楼层租金金各商场均均不出租租商场各楼楼层售价价各商场均均不出售售商场各楼楼层扣点点率商场扣点点率20027%街铺租售售情况街铺不同同类型租租金A 440000元/月月/档 B 1000000元/月月/档 C 338000元/月月/档 DD 11500000元元/年/档街铺不同同类型售售价各街铺均均不出售售街铺扣点点率各街铺均均无扣点点率注：中南南商圈主主要包括括三个路路段，亚亚贸广场场附近中南南广场附附近家乐福福附近。A 为亚亚贸广场场

43、对面街街道商铺铺的租金金 BB 为亚亚贸广场场同街商商铺租金金C 为为中南广广场对面面街道商商铺的租租金 D为中中南广场场同街商商铺租金金。家乐乐福附近近商铺1100000元/月/档档。 如图图:中南复合合商业街街区实际际以中南南商业广广场、亚亚贸广场场二个大大型商场场为支撑撑，二家家商场之之间均有有一站路路的距离离，跨度度较大，在经营营模式上上也呈现现明显的的不同。20002年后后，亚贸贸广场附附近才开开始形成成较具规规模的街街区。从整体而而言，武武昌的商商业集中中于武珞珞路和珞珞狮路沿沿线，沿沿线商业业呈现出出明显的的变化趋趋势，以以下以武武昌的商商业发展展路线说说明： 司门口商商业区司门

44、口商商业区位位于长江江南岸、黄鹤楼楼脚下，是武汉汉市最早早形成的的商业中中心区。现主要要以经营营餐饮、各类休休闲品牌牌的专卖卖店，汇汇集服装装鞋帽、工艺饰饰品、名名品小吃吃为主。司门口商商业区的的整体定定位是中中低层次次的普通通市民消消费，在在街铺的的定位上上分为三三类，一一类是休休闲品牌牌专卖店店，主体体价格在在1000元以下下，一类类是杂牌牌店，主主体价格格在600元以下下，一类类是集中中经营的的摊位，价格在在20元元以下。主要商商场经营营状况如如下：名称业态比例例档次低端产品品价格中端产品品价格高端产品品价格明日广场场100：0：00中低挡201100元元1001500元无天丽广场场10

45、0：0：00中低挡20998元1001600元无九通商厦厦100：0：00低挡20550元无无注：明日日广场及及天丽广广场为220044年新建建的商场场。从主要商商场的定定位可以以看出，本商业业区基本本无高端端产品，这主要要因为商商业区的的主力消消费人群群是普通通居民、外来务务工人员员及学生生，而武武昌旧城城区市民民消费水水平普遍遍较低。（2）中中南路商商业区名称业态比例例档次低端产品品价格中端产品品价格高端产品品价格世纪中商商百货78：117：55中档501100元元1004000元80050000元中南商业业大楼92：88：0中档5500元1004000元80050000元中南广场场93：

46、77：0中档+502200元元2006000元80030000元亚贸广场场80：55：155中档1600元804400元元60020000元与司门口口商圈比比较，中中南路商商圈的产产品基本本定位于于中档，其中，世纪中中商百货货、中南南商业大大楼和中中南广场场同属于于中商集集团，位位置相近近，定位位也基本本类似，世纪中中商百货货、中南南商业大大楼主要要客户群群为中老老年人，中南广广场的客客户群部部分为附附近写字字楼白领领，导致致中南广广场的定定位相对对较高。亚贸广广场的客客户群以以中年人人为主。中南路商商业区街街铺在220022年之前前分布的的非常零零散，街街铺档次次和司门门口商业业区类似似，2

47、0002年年之后，亚贸广广场一侧侧建成成成型的商商业街区区，街区区一楼以以经营休休闲品牌牌为主，街区二二楼以经经营各种种精品店店为主，品牌较较杂乱，档次不不齐。商商业街区区建成后后，吸纳纳了相当当一部分分在司门门口购物物的客户户。亚贸贸广场和和街铺定定位形成成互补。中南路商商业区的的共性特特征是以以学生为为主要的的消费群群，表现现在街铺铺的定位位中尤其其突出。（3）街街道口商商业区名称业态比例例档次低端产品品价格中端产品品价格高端产品品价格群光广场场98：11.2：0.88中高挡602200元元2507000元10000-200000元元街道口商商区的主主要代表表是群光光广场，群光广广场是目目

48、前武汉汉市定位位比较准准确的新新型商场场。在产产品档次次的定位位上，做做的很适适度。从从以上对对武昌的的商圈分分析可以以看出，大部分分商场定定位于中中、低档档次，以以中高档档产品为为主的百百货在武武昌基本本处于空空白，而而群光广广场弥补补了这个个市场空空白点，其前期期宣传广广告语为为“购物何何必到汉汉口，群群光广场场样样有有”，实际际是对洪洪山区消消费习惯惯的引导导。在整整体形象象上，群群光广场场定位为为“高雅的的时尚”有别于于江汉路路商圈之之流行时时尚和新新世界百百货“高贵时时尚”，群光光广场引引进很多多与其他他百货差差异化的的产品作作主导，如韩产产品牌等等。规避避了武汉汉商圈中中一个品品牌

49、从几几家百货货到下属属街区均均可以买买到的弊弊端，控控制了低低档休闲闲品牌的的经营，也因此此拉开了了和中南南路商圈圈的产品品差距。同时，在经营营上，群群光广场场没有沿沿用武汉汉市商场场普遍的的“扣点” 制，而是采采取考核核制，每每一个季季度为考考核期，考核不不合格的的商家退退场。群光广场场经营的的重点还还在于没没有片面面的迎合合学生及及普通居居民的消消费需求求，而是是充分考考虑到高高校教师师，科技技工作者者，公司司白领等等阶层更更高层次次的消费费要求。与司门口口、中南南商业圈圈不同的的是，更更靠近大大学聚集集区域的的群光广广场主力力消费人人群没有有定位于于学生，而是以以“高雅时时尚”引导者者的

50、身份份对学生生群体形形成示范范效应，毕业后后的大学学生成为为群光广广场不断断增长的的消费群群。同时时，在周周边餐饮饮业聚集集的情况况下，群群光广场场规避其其劣势，并兼顾顾到学生生的需求求，仅引引入麦当当劳等快快餐餐饮饮。（4）广广埠屯名称业态比例例档次低端产品品价格中端产品品价格高端产品品价格洪山商场场99：11：0中低档20118020020000无武商量贩贩中低档1500100200020010000洪山商场场作为老老商场，其产品品定位既既不能满满足学生生对休闲闲品牌的的新鲜要要求又无无法满足足教师等等群体对对中高档档商品的的需要，经营情情况不佳佳。（5）鲁鲁巷广场场名称业态比例例档次低端

51、产品品价格中端产品品价格高端产品品价格鲁巷广场场92：44：4中低档45110020010000无鲁巷广场场门口即即是公车车站点，是关山山一路少少有的人人流聚集集的区域域，但鲁鲁巷广场场同样存存在定位位同质化化的问题题，导致致商场内内外的人人气不成成协调，不能满满足周边边群体的的消费需需求。从以上分分析可以以看出，武珞路路和珞狮狮路沿线线商业存存在十分分明显的的集合化化特征：零售业比比例相当当高 沿线餐饮饮业很发发达低端产品品价格层层次低4，高端端产品价价格不高高 5，产品品经营同同质化严严重 6，主要要产品定定位偏重重于学生生的消费费水平，7，没有有专营的的电器卖卖场8，从广广埠屯到到鲁巷广

52、广场的六六站路距距离中，陆续兴兴建的只只有超市市，没有有综合性性百货9，沿线线没有摩摩尔商业业。建议：沿沿线商业业中档及及中低档档百货经经营已经经饱和，应考虑虑以经营营中高档档商业为为主，但但中端产产品的定定位不要要过于拔拔高。注注意和鲁鲁巷广场场形成差差距和对对比，主主力产品品定位要要纯粹。建议引引进大型型的电器器卖场。同时要要对本商商业的消消费人群群学生生等低收收入群体体及教师师等高收收入群体体综合考考虑，充充分利用用其消费费频次的的不同及及消费的的互补性性使本商商业既能能吸纳人人气又满满足主力力消费者者的品位位需求。徐东复合合商业街街区商圈名 徐东商圈圈总商业建建筑面积积万平平方米商圈地

53、域域分布东：临沙沙湖南：临团团结村西：临长长江二桥桥北：临徐徐东新村村辐射范围武汉市物业类型大型家居居专卖商商场 购物中中心 大型商商场 专卖店店 一般铺面面 连连锁店 大型型仓储 SHHOPPPINGG MAAIL经营业态态结构 零售：餐餐饮：娱娱乐82：26：1零售种类档次价格汽车高档汽油中档家居中档4000060000元元服装中档中低挡1503000元1002000元电器中档3008000元副食低档2220元商场租售售情况商场各楼楼层租金金各商场均均不出租租商场各楼楼层售价价各商场均均不出售售商场各楼楼层扣点点率商场扣点点率200%街铺租售售情况街铺不同同类型租租金A 550元/平方米米

54、/月 BB 880元/平方米米/月街铺不同同类型售售价各街铺均均不出售售街铺扣点点率各街铺均均无扣点点率AB 为为徐东平平价同街街道商铺铺租金。越靠近近徐东平平价街铺铺价格越越高。交通的通通畅带来来了徐东东商业的的繁荣, 徐东东复合商商业街区区已形成成规模商商圈， 各商场场的具体体定位如如下：名称业态比例例档次低端产品品价格中端产品品价格高端产品品价格凯旋门广广场75：225：00中档50110010020002005000金马家居居100：0：00中档2004000400500005000080000徐东平价价超市87：113：00低档1077010018002004000 徐徐东复合合商业

55、街街区目前前主要以以满足日日常居民民生活的的超市为为主,其其产品档档次趋于于中、低低档,周周边分布布汽车卖卖场,街街铺商业业基本没没有得到到发展。徐东SSHOPPPINNG MMAILL修建两两年后至至今未开开业，主主要因为为大连万万达广场场经营情情况不佳佳导致徐徐东SHHOPPPINGG MAAIL招招商情况况不佳。建议：本本项目应应特别注注意武汉汉市场对对SHOOPPIING MAIIL的适适应程度度。2、武汉汉“Malll”商业趋趋势分析析20033年，武武汉的MMALLL开发开开始进入入高峰期期，以湘湘隆时代代商业中中心、大大连万达达商业广广场、徐徐东销品品茂为代代表的商商业地产产，通

56、过过MALLL的形形式迅速速强占武武汉商圈圈，王家家墩中央央商务区区、龙王王庙商业业中心、永清商商务区、汉正街街改造、铜罗湾湾广场也也逐一浮浮出水面面，未来来355年内，带MAALL概概念的购购物中心心总供应应面积将将超过2200万万，武武汉商业业地产进进入准“摩尔”时代。与与一般购购物中心心不同的的是，MMALLL的特性性不仅在在于巨额额资金的的投入、投资周周期长、极大的的市场风风险，在在拿地开开发之前前必须“招商先先于设计计”，更更有别于于一般的的商业营营销模式式，MAALL要要求开发发商具备备广泛的的商家联联盟，每每个MAALL城城至少具具备34个旗旗舰商家家，这显显然增加加了开发发的风

57、险险及难度度。而目目前绝大大多数开开发商显显然缺乏乏足够的的认识，加上对对经营并并不在行行，因此此大型MMalll的收益益情况并并不理想想，甚至至沦落为为小商品品集散地地。专家家预测，很多MMalll一般需需要5年年左右的的时间，才能慢慢慢盈利利，还清清贷款一一般需要要更长的的时间，因此累累计增加加的还款款额可能能多达亿亿元左右右。这无无疑是雪雪上加霜霜。MALLL概念念在武汉汉仅仅盛盛行了一一年，建建设规模模多在220万以下，经营业业态一购购物、休休闲、餐餐饮为主主，且多多为开发发商的市市场行为为。进入入20005年后后，武汉汉的MAALL已已被更为为庞大的的商业造造城运动动所取代代，继王王

58、家墩中中央商务务区计划划建设以以商贸、会展、酒店为为主的1100万万MAALL城城后，香香港瑞安安计划在在永清商商务区建建设800万的的商贸、会展及及休闲MMALLL城，武武汉南国国商业发发展公司司在汉西西建设建建筑面积积40万万的家家居、建建材MAALL城城，青山山区政府府重点打打造的总总面积超超过2000万“三线线四片”的商贸贸中心，硚口区区政府在在汉正街街重点打打造总面面积超过过1500万的的十大专专业市场场、两大大物流配配送组团团、若干干大型购购物休闲闲中心、娱乐中中心、旅旅游中心心、会务务展示中中心。这这些MAALL城城，都几几乎涵盖盖购物、休闲、娱乐、酒店、公寓、物流、运动、会展等

59、等全部商商业业态态，未来来几年，世界商商业MAALL城城中心将将移居在在武汉。如如此之多多的商业业MALLL城的的不断出出现，加加上未来来总量超超过1000个单单体1万万以上上的购物物中心，未来武武汉的商商业市场场不容乐乐观。特特别是市市场上大大量“造造城”运运动的出出现，已已经或正正在产生生如下各各种“问问题”：一一，贪大大求全。在MAALL城城的定位位上，盲盲目发展展，没有有反复研研究，提提出了超超越自身身的发展展能力、不切实实际的大大而全目目标。结结果招商商工作迟迟迟难以以展开，造成资资源浪费费，土地地撂荒。由于MMALLL城几乎乎都在城城市中心心，城市市近郊无无人问津津，大量量郊区业业

60、主回归归城市中中心，导导致市区区过热、郊区过过冷。不不利于城城市整体体协调发发展。二，炒作作概念。在MAALL城城的建设设上，常常常一个个概念刚刚起，又又被新的的概念刷刷新，炒炒作概念念无形中中抬高了了地价，地价过过高过快快上升，使MAALL城城成为一一座“空空中楼阁阁”。三，各自为为政。由由于众所所周知的的商圈消消费力半半径原因因，MAALL城城要求的的半径要要远远超超过一般般商圈。由于现现行MAALL城城系统没没有统一一的业态态发展规规划，全全市各区区没有形形成错位位经营的的良性格格局，各各区从自自身局部部利益考考虑，纷纷纷招商商引资建建设“MMALLL城”，容易造造成彼此此间的恶恶性竞争