光明地产的运营流程及组织结构

1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。1、可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；开发项目用地的现场调查及动迁安置；市场分析和建设规模的确定；规划设计影响和环境保护；资源供给及资本运作方案；环境影响和环境保护；项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；开发建设节点计划；项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。、可行性研究的工作阶段1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向

2、性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2)初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3)详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4)项目的评估和决策。、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：项目公司接受委托或集团公司董事会

3、立项；(2)调查研究；方案选择与优化；财务评价和经济评价；编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式1)通过行政划拨方式取得；2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3)转让取得；4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式)；）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。拆迁的主要内容包括：（1）房屋拆建，如危旧房改造；（2）城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生

4、活服务设施等公共建筑的建设和改造；（3）环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：）填写城市房屋拆迁申请表一式五份；）建设项目批准文件；）建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）三、规划设计

5、1、申办项目选址定点，取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。并取得建设项目选址意见书的附件：规划设计（土地使用）条件1）建设项目选址申请3）委托设计单位设计，送审设计方案。2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。1）规划方案审批阶段，取得规划建筑方案批准意见书。在2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。4、申办建设工程规划许可通知书，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办建设工程规划许可证。持建筑红线图到

6、市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。五、申办施工许可证第四章：项目销售阶段一、申办销售许可证商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。二、商品房销售及按揭办理1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）2、销售合同的签订。3、按揭办理。第五章：交付使用阶段一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证。属成片开发小区的，还应申请综合验收。二、申办建设工程规划验收建设

7、工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。三、进行权属登记，取得商品房权属证明书。四、物业移交开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。光明集团总部及项目公司管理架构六、决定设立分支机构和投资开发新项目。七、讨论通过本公司章程的修改。八、决定聘用总经理、副总经理、总工程师、总会计师等高级职务。九、负责合作公司终止和期满时清算工作。十、其他应由董事会决定的重大事宜。总经理全面负责公司的经营管理工作，提出和把握公司发展建设总体目标和方向。制定公司经营管理目标、成本目标和

8、利润目标，审核确定公司分配制度。负责公司内部组织机构配置以及各级经营管理人员的选聘。负责拓展开发公司的对外经营业务，与地方政府及相关职能部门协调联络，确保关系顺畅。总裁办1）负责复核集团各类合同；2）负责集团法律事务咨询、诉讼、仲裁事项的处理，收集证据，代表集团与对方协商或出庭应诉；3）负责对集团本部、子公司各岗位人员法律事务培训工作；4）完成领导交办的其他工作。计划部依据公司项目总体计划，根据研究发展部、公建事业部提供的项目可行性研究报告及产品建议书，全面负责项目的规划、建筑、结构、水、暖、电、景观、室内、配套等设计管理及相关技术研究工作，为公司项目顺利实施提供合格的图纸及相关技术支持。合同

9、部拟定工程招投标合同，对合同进行管理。可以登记合同（项目合作合同、内部借款合同、担保合同等）的详细信息，从不同的角度对合同进行统计；对合同执行情况、人力成本等进行统计、查询系统管理员设定某些人录入合同信息等。资金中心根据国家宏观金融政策及公司经营情况，及时编制或调整集团资金收支计划和信贷计划并负责实施；负责办理向银行借、还款及银行授信、企业评价报告等手续，筹措公司经营所需资金；根据对外投资企业的经营状况和财务状况，审定其资信等级、据此确定其资金可占用额度，受担保额度。指导对外投资企业的融资工作；负责集团内部资金的调配工作，努力提高资金使用效率，降低资金使用成本；负责集团内部资金使用利率的核定与

10、利息的核算工作；监督落实资金的回笼及利息的收缴；办理公司对外担保或互保的有关手续；拟定公司有关资金管理的规章制度；承办公司领导交办的其他工作。开发中心负责提出建设项目的可行性研究，并委托建设项目的总体规划、详细规划、市政方案规划及施工图设计、单位工程的施工图、小区内部市政工程图设计。协助总工程师编制小区建设施工组织总设计。并根据公司的要求，负责向政府申报光明项目建设计划。以及负责办理征用土地的相关手续。负责办理方案的报批并办理领取执照的手续。在总工程师的主持下，参与技术交底，会同设计单位做出年度设计进度计划，并办理好设计洽谈。办理工程开工前的各种手续，保证工程的顺利开工。工程竣工后，会同有关部

11、门及时办理客户入住手续。还有做好前期开发工作资料的搜集、保管、移交。项目拓展部1、各综合管理中心负责2、负责项目的开发3、负责对公司项目的立项、申报4、负责土地的规划、征用开发和管理。项目拓展二部5、负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件6、协助做好前期工程的服务工作7、协助办理企业注册等各项审批工作8、协调好与相关政府部门的关系采购配算中心根据公司经营目标和工作计划，负责及时准确地将开发项目的招标、采购工作，以合理的价格采购合格的产品，及时到位，满足工程项目的需求。预决算中心（1）、编制项目投资分析、成本估算。（2）、编制项目资金计划、项目年度资金计划、项目月资金计划；协助编制可行性研究

12、报告经济分析部分参与招投标，参与起早招标文件、工程合同。（3）、负责工程预结算书的编制工作。（4）、审议工程付款情况。（5）、了解市场材料价格，负责评审变更对造价的影响，提出评审意见。（6）、负责建立系统的成本管理制度并执行。（7）、拟订各项、各阶段成本控制指标，监督成本控制执行情况。（8）、组织研究、拟订材料、设备限价。（9）、负责进行事后造价分析，寻找并提出成本管理的改进建议；（10）、负责及时编制各分部分项工程的施工预算，以保证资金计划的落实实施。招标一至五部部1、负责审核工程概算、经济洽商、建筑施工合同。2、负责各种建筑材料、设备询价和价格确认工作。3、负责组织建安工程的招标工作，办理

13、招标手续。二部1、负责市政工程招标、监理招标的组织协调工作。2、负责小型工程协议中协议价格的审核。三部1、负责办理工程结算工作，做出工程造价分析。2、负责组织内部招标、评审工作。四部1、负责收集与招投标相关法律法规变化的相关信息，并及时沟通。2、负责收集和积累建筑材料、设备市场价格变化的信息。五部1、负责与招投标有关资料的积累、归档工作。2、完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。营销中心1、正确掌握市场，定期组织市场调研，收集市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。收集有关房地产的信息，掌握房地产市场的动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。负责收集、整理、归纳客户资

14、料，对客户群进行透彻的分析。确定销售策略，建立销售目标，制定销售计划。完成公司下达的销售任务为目的。2、确定销售目标，制定销售计划。监督计划的执行情况，将销售进展情况及时反馈给总经理。根据项目的卖点（卖点是可以创造的）和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神。完善房地产营销策划方案，制定执行系统并监控执行结果。3、管理销售活动制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施。营销队伍的组织、培训与考核。客观、及时的反映客户的意见和建议，不断完善工作。策划中心根据企业战略发展规划，协助总经理编制企业年度经营计划，从市场发展的角度保证企业经营计划的可实现性。参与重大设计方案、重大设计变更方案的论证会，评

15、选最优方案；参与公司和规划设计院单位的沟通协商工作；参与审核设计方案通知书、项目设计条件、项目勘查报告等项目前期文件。根据公司组织结构调整、部门职责的重新分配及业务的重组等要求，定期或不定期对公司业务流程进行优化。组织开展市场分析，拟定市场策划方案、公关方案、广告策略与推广方案。依据公司经营计划，配合公司总目标，制定本部门销售目标及销售计划，并予以追踪控制，以确保其达成或超越。根据本公司经营计划，确定项目销售计划与销售费用预算对部门工作计划的执行进行监督，并加以控制。负责项目销售计划的执行和负责每月销售情况的总结工作。负责项目销售策划方案的执行，评估项目整体销售策划方案的效果。建立、拓展与客户

16、、社会各界的关系，建立健全完善的客户关系管理体系。监督、检查客户及售后服务情况，确保客户服务质量不断提高。积极主动完成总经理临时交办的其他工作。客户服务中心全面了解、掌握公司已开发项目和即将开发的新项目的具体情况，并总结优劣，为新开发项目提出合理化建议。参与销售合同范本的制定，保证销售合同签订的规范化，避免由于销售合同不规范（如涂改、资料残缺、信息错误）等问题发生纠纷，在购房合同层面上保护公司的利益不受损害。关注房地产市场的变化以及银行等金融部门的政策调整，收集公司已开发项目客户的意见与建议，就以上信息及时与公司相关部门或领导取得沟通，为公司决策提供信息支持。关注房管局、国土局等政府相关部门关

17、于权证办理政策法规的动态变化，根据变化灵活调整权证办理工作的具体流程，保证本部门权证办理工作的进度。监理部（1）项目监理部在总监理工程师领导下开展监理工作，主要负责工程项目的质量、进度、投资控制。（2）参加设计图纸的审杳交底和图纸会审；审杳施工方案，召集有关专业人员审杳质量事故处理方案，参加试车及父工验收。（3）每天填写和检杳监理工作日志，对进度、质量及投资做到事前控制，并提出控制的意见，由总监理工程师最终审定。（4）草签罚款通知单和停工令等，并由总监理工程师批准。（5）审杳承包单位上报的当月完成的实物工程量，控制工程付款，掌握各子项工程的概预算情况。（6）参加工程例会，控制工程形象进度，当工

18、程进度拖期时及时分析原因，提出相应措施，向承包单位提出监理意见。（7）组织监理人员对所监理的工程进行质量控制。检查承包单位动态资质，监控进场材料，实行混凝土搅拌及浇筑的旁站监理，隐蔽签证，抽查实物工程量，核验质量等级等。发现工程质量问题，及时签发质量问题通知书，并检查落实整改情况。（8）协调承包单位之间、业主与承包单位之间的关系，公正地解决相互之间的纠纷等问题。（9）建立工程台帐，记载各种实物量和建安工作量以及逐月完成的实物工作量和建安工作量。每月向业主、公司上报工程当月的劳动力、施工机械投入情况和监理月报。按规定做好监理资料的管理和归档工作。物业部1、向总经办负责。2、起草、制订有关项目公司

19、物业发展的各项策划方案，呈报主管副总经理。3、协助制定有关公司的物业管理发展战略。4、负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。5、协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。6、协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。7、协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。8、协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。9、协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。光明集团销售体系未来规划以及局势分析针对现在社会的大众需求，商业地产的开发显得尤为必要，我公司就当前的发展形势来看，将会在商业地产的开发上进行一定的有效投资，所

20、以，在商业地产行业，我公司在运作过程中有不同于其他房产巨头企业的传统运营模式，而是自己独有的一套经营理念模式。商业圈取名光明中心，寓意公司理念，以及对未来美好发展前景的光明期待，努力做强做大，成为商业地产中的龙头企业。未来商业地产强者愈强，体验式业态、儿童业态、全渠道转型是大势所趋。社零高速增长、经济刺激政策、传统百货转型推动了近年商业地产大跃进，13-14年购物中心供给大幅放量，虽然预计到2016年购物中心供给将放缓，但大量新增物业入市已造成商业地产行业不同地区和不同业态分化严重的格局。一二线城市仍有较大发展空间，部分低线城市供需严重失衡。光明集团销售体系组织结构f1111X集团营销中心11

21、111i1F市场部：J销售部idF!BOA项目团队|1华北区域营销部华南区域营销部华东区域营销部北rj天山陕大河京津东西连北分分分分分分部部1J部1J部LJ部部上江苏宁无湖海苏州波锡北分分分分分分部丄丄部部部/yyY*v东厂、深珠广r香广厦莞圳海港东门分分分分分分部部部部部部k人人人JL光明中心发展条文政策针对现在社会的大众需求，商业地产的开发显得尤为必要，我公司就当前的发展形势来看，将会在商业地产的开发上进行一定的有效投资，所以，在商业地产行业，我公司在运作过程中有不同于其他房产巨头企业的传统运营模式，而是自己独有的一套经营理念模式。商业圈取名光明中心，寓意公司理念，以及对未来美好发展前景的

22、光明期待，努力做强做大，成为商业地产中的核心龙头企业。光明集团运营运营流程及市场分析第一个就是合理规划招商的业态。,光明中心的特点就是次主力店和主力店的比重比较大，一般都占50%以上,百货、电影城、超市、卡拉OK、电子游戏等等，餐饮类的比重也比较大。而且在这些主力店当中,光明中心在招商方面也特别注重一个问题,就是非零售比重。我们任何一个广场都强调非零售比重要占50%以上,这就是业态的合理搭配,电影、唱歌、餐厅,尤其是餐饮业给付的租金比较低,文化、体育、健身,像游泳等这些都是租金比较低的。虽然一开始给的租金高,但是可能2-3年才能火,即使招商进来以后,成长性也比较低。我们在这么多年的考察当中发现

23、了这个秘密,所以我们现在一般的一开始规划招商的时候,放得比较多的是非零售比重,现在强调多的是文化、娱乐、餐饮。第二个方面,光明的商业运营当中会非常强调让商家赚钱，我们提出的口号是取消利润考核指标，只考核三项，安全、服务、品质。根据中心的调整比率判断你的目标是否达成。如果很少有调整,大家都可以活得很好,那就是会成功。第三点,我们强调，要不断地提升和调整，再好的企业,再好的规划,再好的招商业态,在中国十几亿人的国度,区域文化差异这么大的地方，是不可能做到百战百胜的,要想持续反应,就是要有吃苦耐劳的精神,要不断对开业的店进行调整。大概半年多以后,最终商铺就会和周边客户群对路了。这个和住宅地产确实不一

24、样。它的好处有两个方面，一个是长期稳定的现金流,第二,还可以获得资产价值升值的好处。所以在开发光明中心的过程中，我们首先是将重点投设在一些一二线城市的正在开发区域，可能现在这些区域还没有达到一线城市内区的发达水平，但是，人们需要的就是不同层次的商业消费，所以我们根据人们的这个需求，首先抢占一二线城市的偏郊区域，人口越来越多，所以更多的城市人厌倦了当前的生活形式，追求生活节奏相对缓慢的区域生活，这就迎合了我们公司目前的发展追求，所以，首先着眼于与住宅地产协同发展的战略，打造属于我们专属的品牌特质，打造当代及未来人们真正需要的生活追求，构造真正的“光明中心”国家统计局公布多项数据显示，楼市指标下行

25、态势未变。房地产投资、商品房销售以及土地购置等几项重要指标均出现同比增幅下滑。从2015年1-2月数据来看，房地产市场调整持续，房地产市场很难全面复苏，特别是库存积压非常严重的三四线城市。2015年楼市分化将会十分明显，对于一二线城市来说，在3月份市场的惯例旺季，成交会有一定幅度的释放和复苏。数据显示，2015年1-2月份，我国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速较去年全年回落0.1个百分点。翻阅该项指标的历史数据发现，这一增速也创下了至少两年来的新低。与此同时，2015年2月份，房地产开发景气指数为93.77，比2014年12月份回落0.16点。从往年我公司销售数据来看，

26、1-2月份，商品房销售面积1805万平方米，同比下降6.3%。商品房销售额89.2亿元，下降5.8%。其中，住宅销售面积下降6.2%，住宅销售额下降7.7%。由于销售面积和金额的下降，房地产库存随之上升。2月末，商品房待售面积922万平方米，比去年末增加153万平方米。其中，住宅待售面积增加193万平方米。对此，我公司房地产研究员表示，从1-2月份的房产投资角度看，依然处于下行态势。但这样一个下滑态势总体上符合预期。受2014年930新政、11月降息等利好刺激，部分市场成交在此前2014年年末已经得到较好地释放，2015年1-2月的楼市受到春节假期的影响，使得市场成交会出现一个断崖式的下跌。但

27、这样一个态势是暂时性的，随着市场逐渐回暖，预计3月份就将面临市场的复苏。对于一些重点一二线城市而言，成交反弹力度会更大。所以，由此看来，公司应主打一二线城市，并且在商品房保持同比增长销售的情况下，会增加更多住宅房和商业房产的待售面积，2016年的楼市形式虽然难以确切估计到，但是针对华华北域的状况，中国在房产市场还是趋于一定的增长趋势，而且更多的人会涌入一二线城市的正在开发的偏郊地区，正符合现代城市人对郊区田园生活的向往，加大力度对一二线城市郊区楼盘的开发。放眼华东华南，道理也是一样的，应着眼于开发更多的待发展，更宜居，人口密度小，生活节奏慢的区域，现在的时代正趋于此趋势发展，所以根据以上的数据

28、，我们得到的更多是对未来发展状况的规划，虽然这个指标在一定程度上会出现一定的偏差，但是大体上的形势发展还是可以值得参考的。商业地产将进入总量过剩，去粗取精的阶段成熟运营商与非成熟运营商之间差距进一步拉大。非成熟运营商环境进一步恶化。优质、有经验物质运营商的将在新一轮行业整合中进一步巩固领先优势。CRCT空置率水平持续低于北京、上海等六大城市的优质物业。在北京地区，对于有经验的运营商，其核心商圈的首层租金略高于非核心商圈，有经验运营商运营的非核心商圈首层租金远高于非有经验商的核心商圈，效率的较大差异会使商业地产进入去粗取精的阶段。即便在供需严重失衡的沈阳，有运营经验的运营商经营效果也远好于无经验

29、的运营商，接近竞争环境良好城市的水平。中国购物中心运营商龙头市占率远低于环太平洋国家水平，行业收益率有望随集中度提升而上升：中国TOP6购物中心运营商（万达广场、凯德置地、华润万象城、阳光股份、中粮大悦城、华联股份）13年购物中心建筑面积约为2200万平，CR3、CR5分别约为6%、7%，远低于新加坡（31%、42%）、澳大利亚（23%、30%）、美国（16%、22%）水平。反映了龙头竞争力较弱、行业分散化的情况。预计行业整体收益率将随龙头市占率的提升而有持续的上升空间，优质、有经验物质运营商在行业整合中进一步巩固领先优势，而运营能力较差的运营商肯定会渐渐在这个过程中被淘汰。推进全渠道是商业地

30、产拥抱互联网的唯一选择互联网和移动互联网作为服务新一代消费者的必要工具是商业地产转型绕不开的道路。面对电商的冲击，商业地产商纷纷触网，开展线上业务，推进全渠道落地。不同的商业地产商由于自身资源禀赋的不同，选择的全渠道战略也存在一定的差异。光明中心在2016年将全国光明城会员体系打通，取名光明Mission”,2016年，通过全国光明城积分通存通兑、会员时尚生活讲堂、会员专属JOYBAR等形式，将服务和情感来增加会员的粘性。将会设立服务消费者的通道有光明城官方APP、官网、官方微信、KIOSK以及社交网站主页。而光明城的数据系统来自POS机、CRM会员、ERP系统、WIFI系统、客流统计系统等十

31、个数据系统构成，通过这些系统的整合来全方面为消费者服务，光明城的全渠道转型涉及的面是最“全”的，回归了以消费者的核心的商业宗旨。我们的优势在于商业地产布局广泛，集团旗下业态众多。公司目前正在搭建基础的使命广场，使命广场是光明城的一个分支商业组，以wifi为基础，实现广场内的LBS,将定位误差控制在3-5米之后能够精确的跟踪消费者线下的消费行为，再结合线上业务的发展，万达就具备了刻画消费者双线消费行为的基础。再通过app的会员积分体系打通线下各业态间的壁垒，使得消费者在通过万达可以满足多种需求，一个业态的成功能够带动其他业态的发展，最终使商业地产、百货、影视等业态互为补充形成协同效应。光明地产的

32、优势1、物业开发过程中具备强大的资源支持和执行力得益于公司严格的项目管控体系和长期合作的优质承包商，公司在模块化管理系统的支持下建立了严格的操作流程，使得公司物业能够按时如期交付，这也是公司快速扩张的基础。公司的模块化管理设置了351个节点，使得全国各个地方的物业开发都能够得到有效的监控，同时也有利于将负责人的绩效与执行情况紧密挂钩。信息化的开发流程管理是公司发展扩张的基石。公司2014年通过模块化管理系统一共控制了6984个节点，其中没有按时完工的节点占比不超过0.5%。同时我们对公司已完工的70个物业进行了统计，这70个项目的平均开发建筑面积达到了18.96万平米，而平均建设周期仅为2.1

33、6年，体现了公司强大的物业开发能力。2、领先的订单地产模式，大大降低了物业空置率订单地产模式大大缩减了招商流程，缩短了物业的培育期。一般商业地产的招商流程是，先按规划将商业地产建设好，建设完成之后再招商，商家进场后还需要根据自己的门店的定位和需要进行改造装修，因此原有模式下“建物业-招商-装修-推广”会导致新建的商业地产需要两年左右的培育期。而万达的订单地产模式在开建的时候就与长期合作的品牌商家进行协调，结合商户的需求，将每个入驻商家的需求统一纳入到整体设计中去。这种模式可以减少租户重新装修店面的时间，不至于在整体开业的时候出现大部分门店还在重新装修，公司将与2000多个知名品牌建立了长期的战

34、略合作关系，通过预租赁承诺，做到整体一起开业，可以极大的提升客户体验，大大缩减光明城的培育期，还提升了物业整体的出租率。美国优质地产运营商西蒙集团近几年的空置率虽然不断下降，但仍高于3%，而光明集团过去三年的空置率基本维持在2%以下，部分空置也仅仅是因为装修改造。极低的空置率将会提升光明城的使用效率。3、长期培育积累庞大品牌库光明地产的订单地产需要提前招商，而公司与多个品牌的长期合作伙伴关系也使得招商过程更加顺畅。公司的品牌库将主要分为五类：生活精品、餐饮美食、服装饰品、休闲娱乐、个性化妆。我们将对各个光明城的入驻商家进行不完全统计，一些著名的优质商家会几乎成为光明城的标配，也一定将会造就光明

35、城的品牌。生活精品：万达百货、沃尔玛、CK、木九十、万宁、三星等；餐饮美食：星巴克、必胜客、麦当劳、KFC、汉拿山、哈根达斯等；服装饰品：GCG、热风、IDO、FILA、LEE、Only、SELECTED、VEROMODA、欧时力、CROSS、ZARA等品牌；休闲娱乐：大歌星、万达影城、大玩家、Apple、奇乐儿等；个性化妆：屈臣氏、SEPHORA、林清轩、STENDERS等4、光明地产作为集团产业布局的核心，与集团其他业务协同发展光明集团旗下除了商业地产和文化集团之外，还将间接控制光明儿童娱乐集团和光明百货集团。在集团商业地产业务的基础之上，形成了电影院业务线、百货公司、娱乐、酒店和休闲业态

36、互为补充的商业帝国。从2016年开始，伴随着商业地产第三代产品商业综合体的快速发展，光明百货、光明酒店、量贩KTV等业态的数量也会增长迅猛，而这些补充业态数量与光明城数量基本上也将保持着稳定的配比。集团多个业态的共同发展，使得商业综合体的协同效应进一步显现，有利于光明集团的快速扩张。同时我们也将看到集团旗下的光明百货、光明院线及其他业态支付给光明地产的租金和物业管理费用占光明地产物业投资收入的比例不断提升公司储备项目众多，按照招股书中披露的物业建设计划，预计公司2016年-2018年新完工的第三代综合体、第四代光明城合计数量为16个、30个、36个，未来几年成为公司快速扩张的关键时期，这也是光

37、明地产选择在这个时点融资上市的原因。在光明集团其他互补业态的支持下，光明地产扩张的步伐将迈得更稳更快。可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现光明项目开发决策的科学化，减少或避免投资决策所带来的失误，提高光明集团项目开发建设的经济、社会和环境效益。1、可行性研究的主要内容有：光明项目概况；开发项目用地的现场调查及动迁安置；市场分析和建设规模的确定；规划设计影响和环境保护；资源供给及资本运作方案；环境影响和环境保护；项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；开发建设节点计划；项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建

38、筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。是在机会研究的基础上，进一步对光明项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。是本企业效益最大化的决策论证。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析该项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。光明项目的评估和决策。4、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；方案选择与优化；财务评价和经济评价；编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式