项目策划资源整合阶段

1、目 录一、长福裕景1（一）项目差不多指数分析1（二）价值探寻1二、竞争项目分析2（一）整体规划分析2（二）位置及其周边配套分析2（三）景观设计及特色分析3（四）购买客户群体分析3（五）购买偏好比较分析3三、长福裕景Swot分析3（一）优势3（二）劣势4（三）机会4（四）威胁5四、消费者定位5（一）市场细分的标准5（二）目标市场细分6（三）目标消费者选择6（四）项目与目标群的对接7一、长福裕景长福裕景长于居，福于人，裕于业，景于美。随着都市中心向龙文和芗城交界偏移，优越的地理优势形成了“一轴线一中心”的都市空间布局。随着各种人造景观和绿化的努力完善，龙文的居住环境越来越优美，加上市中心商业繁荣、

2、交通便捷，也不失为一块风水宝地。（一）项目差不多指数分析地理位置：龙文区迎宾路南侧、五号路东侧建筑面积：总建筑面积68888.36平方米，其中地下部分8256.45平方米，地上部分60631.91平方米；住宅54568.72平方米，商业6063.19平方米。容积率4.99，绿地面积4276.32平方米，绿化率35%。物业类型：商品房、高层主力户型：116.37-116.61三房、124.31-124.72三房、135.52-135.66三房总 户 数：448户教育配套：漳州第二实验小学 、漳州一中分校购物配套：人人乐购物广场、沃尔玛购物中心、乡客隆、浦东副食品市场、综合市场银 行：工商银行、建

3、设银行、农业银行、农村信用社等。（二）价值探寻形象风格：绿色、现代、简欧。 核心价值：集教育、休闲娱乐为一体的一站式社区。目标消费群描述：私营业主、商企业人士、高级白领、政府官员、高级中小学教师等中高端客户群体。心理层面攻击：让家长安安心心工作，让小孩平平安安上学。 二、竞争项目分析通过两个代表性楼盘了解龙文区市场的总体特征通过畅销楼盘销售情况反映出被市场同意的有效产品及其价格通过分析两个代表性楼盘反映出该地区的需求特征楼盘选择：锦绣一方和书香世家（一）整体规划分析项目名称占地面积建筑面积容积率绿化率锦绣一方70万6568502.245%书香世家10万16000多3.640%（二）位置及其周边

4、配套分析项目名称地理位置交通状况周边配套书香世家漳州市南昌路与五号路交汇处新老城区核心枢纽地段 1路、5路、10路公交，交通四通八达，南昌路贯穿漳州新老城区,东侧的龙江路将直达漳州高铁火车站。东侧在建的是集休闲购物等为一体“明发商业广场”，生活配套便捷。同时周边云集从幼儿园到高中的各类漳州名校：艺术幼儿园，实验幼儿园，第二实验小学，漳州一中（分校），漳州九中。青青年活动中心锦绣一方漳州市龙文区五号路通源酒店对面附近公交站点: (148米) (367米) (389米) (430米) (459米) (683米)、仁和汇高尔夫球长青青年活动中心漳州市第二实验小学荣昌大地双语幼儿园（三）景观设计及特色

5、分析项目名称书香世家锦绣一方特 色芭堤雅中庭景观、芭堤雅风情商业街。自然优美、舒适便捷、卫生安全，人们对小孩的重视，具有现代文化气息的书香居住社区。国际花园社区、漳州乃至闽南地区目前规模最大的高尚生态花园社区。商业、生态、健康，体现了人们对美好生态生活的向往。主力户型两房两厅到一房两厅40140两房、三房、楼中楼楼宇配套设施电梯、原声对讲系统、保安监控、系统、停车场电梯、周界安全系统、可视对讲电话、保安监控系统、紧急措施体统、停车场、家庭防护系统物 业福临物业漳州特房物业治理部装修标准标准版精装版建筑类不框架框架（四）购买客户群体分析书香世家：公务员，教师、养老族锦绣一方：公务员，教师、青年白

6、领（五）购买偏好比较分析（衡量高低档小区的重要指标）偏好设定：实际住房面积、价格、绿化、健康设施、户型、交房期限、邻居素养。锦绣一方：住房面积户型绿化健康设施邻居素养价格交房期限书香世家：住房面积户型价格交房期限绿化健康设施邻居素养三、长福裕景Swot分析（一）优势1、外部自然环境仁和汇高尔夫球场 生态社区人文环境漳州第二实验小学、漳州一中分校、广电中心、欢乐迪、人民广场 高度文明交通配套迎宾路人民广场商业圈、新老城区核心枢纽地段 1路、5路、10路公交通过 都市交流区域形象锦绣一方等高档楼盘、新市政中心形成 居住氛围已形成 卫生健康龙文医院 保健长寿2、内部地灵的：一块福地，一团福气，福满家

7、园。生态的：让人们亲和自然中的阳光。人与自然和谐平衡，倡导生态，享受自由无压的气息。恬静的：一种生活的气息，体现生活的温馨与浪漫，人类与自然交流之后的从容和淡定；让高强度的工作压力在那个地点得到舒缓；浪漫的：内外兼修的简欧风格，一种向往自由的浪漫幸福生活的情节。硬件支持：大规模社区、生态园林、休闲会所、学校、开放式水系、新材料、现代数字化网络、开放式道路规划、多种类户型等配套公共设施。（二）劣势1、新开发的城区，周围配套以及公交不够完善和四通八达。2、人口居住密度还不大，刚开始可能居住会比较冷清。3、购物地点比较局限，尽管有一家大型的商超，然而仍不能满足消费者对服饰等高档购物环境的需求。（三）

8、机会1、周围没有同类型的房地产项目，政府支持新区建设，加强周围配套设施建设。2、商业，居住，教育，休闲娱乐于一体。弥补了本地区中高档商娱的空缺。3、周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全。4、道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的阻碍。5、专业的物业治理6、市场供小于求，居民有强烈的购房需求7、本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小（四）威胁1、国“十条”的出台，国家对房产的调控，导致房价的波动。同时严格限制房地产贷款，首付提高且没有利息优惠。2、价格较周边其他小区要高，且市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨，本地区收入及购买力不高。3、居民对电梯楼及复式同意能力

9、有限，而电梯户型占比较高。4、后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争5、 本地商业品牌简单，档次不高6、土地增值税清算会对开发商施压，可能阻碍价格决策。四、消费者定位（一）市场细分的标准1、地理因素（1）长福房地产开发有限公司打造的“长福裕景”，位于龙文区立交桥南侧，迎宾路和五号路的交汇处，交通便利。（2）长福裕景靠近芗城区，关于在市区上班的上班族而言能够闹中取静，又不脱离都市繁华，繁华宁静两全其美。（3）龙文区是近年来及今后漳州都市重点进展区域之一，是漳州都市进展重点方向。作为以后漳州市政治、文化、经贸中心，将集行政、文化、商贸、居住、服务功能等为一体，有效地增强中心都市的辐射作用和

10、带动功能2、职业私营业主、年轻上班族、高级白领、商企业人士、公务员、教师3、收入水平低端市场、中端市场、高端市场4、利益需求（1）教育配套完善：实验幼儿园、芗城第二实验小学、漳州一中分校，方便子女上学。（2）交通便利，位于龙文区立交桥南侧，迎宾路和五号路的交汇处，北对人民广场，出路通达。（3）休闲娱乐：长福裕景打造集教育、休闲娱乐为一体的高品质楼盘，区内绿化面积大绿化率高。同时该项目北对228亩人民广场，西靠人人乐大型购物广场，休闲式生活购物和享乐。（4）商业辐射圈：因着市镇府的搬迁至龙文区，商企业人士看好龙文区的前景，埋伏在龙文区地带，等待时机，抓住机遇。且长福裕景靠近芗城区，原市区的繁华最

11、先延伸扩展至此。5、生活方式而立之年之后的他们，在追求事业进展的同时关怀子女的教育，且在家庭学习工作压力中注重体验生活的休闲娱乐。追求物质满足的同时不忘精神上的提升。（二）目标市场细分采纳多维交叉细分法进行细分，细分方法如下：地理因素职业收 入水 平利益需求龙文区芗城区私营业主年轻上班族高级白领商企业人士政府官员高级中小学教师低端中端高端 儿女教育方便交通方便休闲娱乐商业辐射圈大（三）目标消费者选择 1、定位口号进一步享都市繁荣，退一步品陶然书香。2、目标群体选择私营业主、商企业人士、高级白领、政府官员、高级中小学教师等中高端顾客群体。3、目标群体属性分析三十而立之年，他们的事业处于进展期，收

12、获事业成就的同时，不忘子女教育问题以及精神层面的提升与追求。4、目标群体购买行为分析龙文区作为以后漳州市政治、文化、经贸中心，将集行政、文化、商贸、居住、服务功能等为一体，长福裕景将满足购房者多方面的利益需求。（1）位于龙文区立交桥南侧，迎宾路和五号路的交汇处，出路通达。（2）正处漳州“政治、经济、文化”三位一体新行政商务中心区，周边不仅有人人乐购物中心、沃尔玛购物广场、芗客隆、浦东副食品市场，更有社区风情商街等，尽享前沿便利生活。（3）漳州市一中分校、漳州市第二实验小学等一流名校汇聚于此，博物馆等人文配套驻立周边，一系文脉昭然可见。择校而居，只为给小孩一个美好的以后。（四）项目与目标群的对接目标群的需要 项目能给予的价值认同感 集教育、休闲娱乐为一体的一站式社区。健康的需要 社区内绿化环境优美、周边人民广场等配套设施齐全。理想的社区文明