房地产县城项目营销推广方案

1、房地县城目营推广案 Marketingpromotionschemeofrealestateproject汇报人： College第 1 共 19 房地产县项目营销广方案前言：策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，是目标规划的文字书及实现 目标的指路灯。撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现 实中最可能最快的达到目标。本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开，具 有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。永顺县作为陆三四线中小县城，其经济水平、费观 念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，而其营销策 略与推广方式也大相径庭。要制订永顺县本

2、年度广方式之前， 首先要总结以往营销推广经验，分析我们项目的要目标客户 群体，了解他们的接触媒体渠道，他们的主要来构成，他们 的消费实力与生活习惯，进而探讨于其相对应的广方式。一、客户群根据储备客及成交客户整理分析，现购买群体外乎 五类：事业单位（比如公务员、人民教师、医生金融系统职 工等）、私营业主、林牧场职工、外出劳务人员下属乡镇人 群。此外，县城地域有一个特点就是小，所以信在人与人之 间的传播速度很快。由于县城的狭小，居住在永县的人们大 多相互认识，在县城内真可谓抬头不见低头见，东发生点什 么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口是决定项目第 2 共 19 销售好坏的关键所在，是最好的

3、广告方式，良好企业形象及 人际关系所带来的附加值不容低估和忽视。二、消费心理县城的特点：1、从众心严重，爱凑热闹；2、相对的贪小便宜，注重实惠。县城人的视、理念相对狭窄，同时又更重实在所以 利益重于理念、物质胜于精神，他们的“尊贵”“荣耀”都 需要实物体现。所以，相对而言，推广渠道越小越好。大众 媒体除了户外看板，报纸、电视、包括公交车都不了他们的 视野，这与生活习惯和到达率有关。所以文艺娱及趣味活动、 传单、短信、老客户介绍等能产生小圈子议论的式会更胜一 筹。三20 xx 年度宣传推方案推广方案主：品质信任幸福伴用户外大广告牌及横幅内容：“住大汉好，第 3 共 19 您和家人，一生幸福的航！

4、”“做永顺人大汉，做永顺人信任的大汉！”“每一位永男人都是顶天立地的大汉！“经得起手丈量，才称得上明白买房” “金杯银不如本地人的口碑，金奖银奖不永顺人的夸奖！”府顺家园缔造永顺县城的人居标杆府顺家园项目价值解析至尊产品，辉耀名宅品牌：全国民企 500 强，湖南省营企业前三位 核地段：紧邻县政， 链接高速，临伴山清水秀 景观：依山而居，福祉遗石，天 赋贵胄人生 价园林：至尊园林，徜洋写意生活值配套：配齐全，科技领先物业：安全活，封闭式现代物业管理项目营销推目前存在的问题1、受吉首非法融资影响，永顺消费者对大汉进驻永做 城镇建设开发心存疑虑，对所开发的产品信心不；第 4 共 19 2、永顺县经济

5、发展水平较低，财政收入微薄，目标户 群狭小；3、当地房地产市场仍处于房产开发的初级阶段，市较 为混乱；4、项目产品线繁多冗长，开发周期长；5、项目所在地远离旧城区，交通不便，周边配套设欠 缺；6、自 年度以来，永顺城区私房林立，价格低廉。 项目营销机会1、老城区人口拥挤，住宅环境差，城市体质扩容迫眉 睫；2、县政府行政中心已南迁，永顺大道已通车；3、南城新区长途汽车站、 xxx 中学、物流中心等市政配 套设施已经步入建设前期，将为本项目带来大量人流、信息 流；4、20 xx 年府顺公务员选房已经完，项目已储备一定客 户群，形成了外部营销力量；第 5 共 19 5、府顺项目东边建筑群已封底，园林

6、景观施工队即进入。年度营销推节点及各阶段主题任务市场预热市场导入期热销期（持续热销期）尾盘促销品牌形象推广事件营销独特吸引的开盘活动以老带新府顺客户储备内部认购，阳光样板房热销广告发布优惠团购立体营销盛大的签约仪式20 xx 年 1 月，项目产品余量消化期，府顺、府正客服答 谢会等。（一）阶段推广计划：第一阶段：场预热、导入期此阶段，在盘现场已开始动工的基础上，大多已趋 于主体完工，借助大型户外广告对本项目整体形的宣传，同 时配合事件营销等相关活动策划，以达到一定客积累，制造 客户舆论，利已积累的客户制造人文推广传播。第 6 共 19 1、户外大型广告宣传及形象建设 （1）户外大广告牌 可以说

7、是在任何级别市场都受用的传播渠道，在城报纸、广 播、电台等主流媒体缺失的情况下，户外广告显是吸引人们 眼球的重要手段。同时，县城选择户外大广告牌位置有一定 讲究，通常情况下人流密集的十字路口、商场、超市医院 或是县政府单位附近是选择的最佳区域。它的好就是帮助树 立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，期更换时还 可以发布一些即时消息，比如“10 月 1 日31 日开展欢乐购 房月，购房送现金啦！”和户外看板有同等效应还有户外广 告灯箱之类。具体实施方案可按实际情况决定！（2）工地外墙进行喷绘写真保存时间一般不长，建可 把白墙用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，立良好的产 品外部形象；提高营销

8、部硬、软件接待档次，一可以体现开 发商实力，二则可以有效吸引人眼球，不能因为县城项目就 显得粗糙。2、派发传单在媒体渠道发达的县城，派单是常用的宣传手，而 且毋容置疑它会产生效果，不过是效果大小取决自身的派单第 7 共 19 方式。县城派单最好不要站在街上向行人派单，样效果会很 差，因为县城中最热闹的时候往往是集会的时候乡下的老百 姓去县城赶集、采购、逛街等，大多数并不是我的目标购房 群体，虽然单子派发出去，显然达不到效果。因派单对象要 选沿街店铺的老板，出入专卖店、名品店、酒店娱乐场所附 近的人群。（派单或横幅内容：千万别说什么“9 8 号要开盘了”， 说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，

9、送什？送家电、 送礼品、送面积、送现金！第二类是把建筑上必做的，都说 出来，比如“外墙保温层 厘米冬暖夏凉”“管道水电，清 洁安全”物业管理智能人性化，让生活和科技同”等等。）派单的方式：（1）在学校门口派发传单给接送孩子的家长；（2）返乡高峰期在车站派发给打工返乡者；（3）与邮局联系通过夹带的方式同报纸一起发送到企 事单位及行政部门；（4）在吃饭高峰期在饭店集中地带派发；第 8 共 19 （5）联系各大酒店、超市及娱乐场等所在前台留 派发。3、幸福卡（VIP 卡）认购，客户积累幸福卡抢购动宣传：（“日进斗金，好车相送）为配合幸福销售，可做几期电视开机广告、横、户 外广告以传单针对幸福卡“噱头

10、”促销进行宣传。第二阶段：场导入期此阶段以事活动营销和内部认购等策略快速消一部 分户型，将本项目由舆 -论炒做逐步推向实体炒做。（1）截止卖到一定数量幸福卡时，持卡者可参加幸大 抽奖活动抽奖；（2）通知幸福卡客户进行内部认购活动活动：根据幸福卡购房顺序，可获得相应优惠。待定） （3）团购优惠活动。（待定）1、“奖品车”（宣传车）巡展把车身包装美再配上配音在县城以及各乡镇巡，主 要是下乡拓展宣传方面（实行“两大一慢”，既喇叭，大宣第 9 共 19 传字体及车速慢行）。同时，乡镇客车车身内外乡镇房屋的 墙体广告也是长时行之有效的推广方式之一。2、精修样板房体验活动体验式消费尝试建立样板间。通过样板

11、间装修避电 梯房使用效率低的势，尽量让客户体验高层生活的视和电 梯房的舒适度。同时加快府顺工程进度，三、四县城的现房 比期房的接受程度更高，与一、二线城市正好相。第三阶段：式开盘庆典（正式进入热销期和热持续 期） 通过长时间客户积累、开盘前的内部认购，以及盘 前后广告、宣传、活动等的不断对消费客户的刺，通过开盘 的各种优惠活动和事件营销等策略预计在开盘热期和持续期 后可完成可销售总量的 65%（1）活动主题：心动不如动，购房好车相送。（待定）活动形式：盘期间购房的前 客户，可参加幸运大 抽奖活动（中奖率 100%）奖品分类：特等奖：豪一辆（待定）第 10 页 共 19 页一等奖 名“府顺家园”

12、钻石卡一张（赠送 万元装修 基金）二等奖 名“府顺家园”金卡一张（赠送 万元装修基 金）三等奖 名“府顺家园”银卡一张（赠送 万元装修基 金）四等奖免费交 物管费（10 名）五等奖免费 1 年停费（ ）（2）活动主题：以老带新，大礼相送活动形式：盘期间凡由内部认购期购房客户介来的 新客户均有现金大礼相送。“老客户带客户”活动有以下优点：1、节约营销成本2、容易操作3、促进口碑传播，提升项目品牌活动内容：第 11 页 共 19 页1、由老客户介绍的新客户需登记介绍人，并确认介人 签字。2、新客户签定购房合同时需要带介绍人购房合同。3以老带新客户选房落后老客户可获赠现金 1000 元。4、以老带新

13、客户选房落定后新客户可直接享受 9.7 优 惠。 存在的问题：问题一：有老客户不愿介绍新客户，怕新客户买后 不满意，怕新客户认为他只是为了得到好处（优）。问题二：老户获知“老带新”政策后，不容易极来 开展“老带新”的活动。问题三：在务员处登记导致操作流程有漏洞，好界 定是否是老带新。附：“业主益卡”操作模式1、老客户签约后发放“业主权益卡”。2、老客户可将此卡交新客户，新客户获得 1000 购房 优惠。3、凭此卡购房成功后，老客户获得减免 个月物管费的 权益。第 12 页 共 19 页4、此卡注明期限。“业主权益”操作模式优点分析一、权益卡作为实物可引起客户重视，客户不容忘记。二、老客户权益卡

14、交给新朋友后，纯粹是给到客户 优惠，介绍之嫌减弱，也让老客户觉得有面子。三、老客户绍成功后，能得到实惠（免三个月管 费），促进客户积极介绍新客户。四、有了业权益卡，老带新操作流程变得清晰。五、有了业主权益卡，客户容易记住“老带新”件事， 优惠幅度可以减少。活动目的：以上活动费按 打给客户是一样，但动所花去 的每一分钱都体现在客户的身上，因此减少了开商的大量活 动费用。再者直接打折扣的效果没有做活动来得显，所以我 们在活动中选择与客户利益相关的作为奖品，充吸引购房者 的目光 ，提高购房者的积极性，营造开盘当天购房现场气 氛，以争取得到最大的购房量和市场份额。第四阶段：盘促销活动（尾盘促销期）第

15、13 页 共 19 页（二）销售势1、开盘前期造势项目开盘前过前期府顺公务员住宅（车库）选及一 系列广告主题鲜明、一致的诉求，加之有轰动效的主题策划 活动，已将府顺家园的影像深刻地印在消费者心，引起概念 轰动、目标客户群的共鸣，再配合一整套内部认活动，必能 将本项目推向快速销售轨道。2、开盘造势开盘时期：过内部认购期的活动，我们已储备量客 户，人气已膨胀到顶峰，适时开盘，本项目销售以按我们预 期目标进行。从时间来看最好两相差一个月是开盘的最佳时机（按际情 况待定）。3、尾盘销售通过开盘期持续热销，通过促销活动、项目园落成 等进行事件营销，一举将项目全部售罄。（三）促销略第 14 页 共 19

16、页除传统宣传广以外，充分利用两年来永顺项目以及 大汉集团自身庞大的商户资源、客户资源，及政资源、新闻 资源、内部资源进行多 -维度的宣传攻势，口碑 渠道，事件行 销及全员行销方式进行立体传播。1、销控措施：项目开盘期，建议对本楼盘进行“销控”，并部分 单元、户型采用低价入市的促销方式。（低价只于开盘促销 阶段，因此，本项目虽以低价入市，但进入强销时，将适当 进行价格调整）。“销控”的理由：假如开盘时将本项目所 有单元都公开出售，那么销售出去的楼层和单元仅会被打乱， 而且将会遗留下许多单元较难销售的 尾房。如果实行销控， 那么购买者中意的单元成了“精品保留单元”，买者则不得 不退而求其次。如果不

17、顺着开盘旺销的气势推销件相对较差 的单元，这些挑剩下的单元就将会成为落市货，那时再推销 这些单元，价格必然会往下走，楼盘的形象也会打折扣。反 之，如果到后期推销的是“精品保留单元”，那价格还可能 往上走，使整个楼盘的销售最终达到圆满成功。2、行销措施（口碑渠道）第 15 页 共 19 页（1）优惠措施：在活动期间，对所有现场客户进行品 赠送，进行让利诱因等优惠；（2）“以老带新销售奖励措施”：即已成交客户介朋 友或亲人再购买本项目，每成一套新老客户均可获得 1000 元奖励。积极意义：用老客户的口碑可以很好地带动销，进 而进一步提高项目口碑；本措施最突出作用在于续期、尾盘 销售期，由于已有或积

18、累了大量的客户，用老客带动新客户， 从而提升了销售，这样减少不必要的广告投入。但降低了营 销成本，还实现了销售增长。 大客户（团购）策略：细心观察客的实际购房心态以及实际购房需求针对 团购推出适合买房的产品和服务，团购的市场空相当大，可 达到合作双赢的营销策略。附件：府正（府顺）购活动执行 方案（四）中小城房地产常用营销推广方式除了以上方外，在整个年度以及节庆点可尝试下方 法进行项目以及企业形象的推广，同时也可搭配售节点整合 进行。第 16 页 共 19 页1、桶装水广告现在的企事单位及行政部门都喝桶装水，所以在桶 装水上印广告或者黏贴广告写真是一个很好的宣，实效长， 费用低。2、购物袋宣传联

19、系超市或场业主免费给他们提供印有我公司告的 购物袋，可以是质量稍好一点的塑料袋，这样可做到很广的 宣传效果。3、条幅广告在各个路口项目周围以及塔吊上悬挂条幅，即济又 实惠。不仅是处于开盘期间，平时对于永顺人民生活祝福等 也可以尝试悬挂。4、公关活动县城居民的化生活还是相对简单和匮乏的，组一些 简单的文体活动效果还是很不错的（如与永顺县电局赞助合 作的 20 xx 年首届“大之星主持人大赛”，借活动既宣传了 大汉企业形象，又储备了客户），活动内容一定和目标消费 者相结合。比如情人节（让人装扮成卡通人物在人群集中的第 17 页 共 19 页地方发放我们特制的印有我们公司 LOGO 项目名称的礼品）， 水果节（引进进口水果或者本地少有的水果，让户边吃，边 在营销部观摩），啤酒节（和一家啤酒厂合作