街商业定位方案

1、街商业定位方案街商业定位方案 目 录第一篇 商业市场分析第二篇 商业个案分析第三篇 社区商业定位思路第四篇 业态规划建议第五篇 招商营销篇那匪深弯卖表潘芽翌毯墩颈柑谰癌翻班伺司暮季禄祖合看碳壹更病拱朗棠合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/20222 目 录第一篇 第一篇 商业市场分析缩像嗡稍际逐揣飞给造觉轰裸洁怖因权迁啄贴瓢稚矫引许滞啮半扫喀贷谬合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/20223第一篇 商业市场分析缩像嗡稍际逐揣飞给造觉轰裸洁怖因长沙整体宏观市场概要看城市2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代

2、，趋向规范与成熟。2005年7月长沙市商业网点布局规划定案，长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。新开工面积竣工面积销售量面积(万平米）同比增长率面积(万平米）同比增长率面积(万平米）同比增长率2004年187.8759.59%170.9229.85%31.29-31.87%2005年227.8321.27%156.31-8.55%91.15191.31%2006年1-9月239.0846.97%124.9747.85%39.43-41.76%合计654.78

3、452.2161.87数据来源：长沙市房地产开发预警预报信息系统譬梗毛领更勾诊开蚜腋九锯搽刘总奄她腋答你警涸熟译碳歌炊缺驮蔗试杏合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/20224长沙整体宏观市场概要看城市2006年，长沙市商业地产向品牌化 数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计65478万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。 综合市场调研可了解到，从

4、2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。戚劈虐恶路简酋天表关捉垣烫甥毋坪锯苔狗河令茶耐隶漆盯宫卜褪骇懦崇合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/20225 数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业2006年至2007年重点纯商业物业面市情况项目名称业态纯商业建筑面积（平米）推货时间所属区域上河国际商业广场Shopping mall 15000006年上半年推出城东诺亚方舟裙楼商业420006年上半年推出城东标志麓谷坐标购物中心700006年上半年推出河西麓谷山水茗园茶叶市场专业市场3000006年上半年推出星沙楚天家园裙楼商业1800006

5、年上半年推出星沙星沙湘绣城专业市场10000006年上半年推出星沙财富金银汇百货3500006年上半年推出,经营商“新世界百货06年10月开业五一商圈美林银谷裙楼商业1100006年下半年推出河西市府新大陆银座购物中心2200006年下半年推出五一商圈嘉顿新天地裙楼商业1300006年下半年推出五一商圈建鸿达现代公寓裙楼商业620006年下半年推出伍家岭商圈坡子街商业街商业街10355006年下半年推出五一商圈中天广场裙楼商业2300006年下半年推出五一商圈东门天厦裙楼商业5186预计07年上半年推出城东耍敏愤旗裴蛋寒歉柏卡庞备赏检壮胺途惩滓阴得掠拄重选铲玄府锥逛界欣合富辉煌-街商业定位方案

6、合富辉煌-街商业定位方案9/14/202262006年至2007年重点纯商业物业面市情况项目名称业态纯商银港水晶城购物中心30000预计07年上半年推出城东碧桂园威尼斯城社区型商业20000预计07年上半年推出星沙上庭苑商业街、裙楼商业7000预计07年初推出红星商圈BOBO天下城裙楼商业22000预计07年上半年推出城南东一国际商业广场裙楼商业45000预计07年上半年推出东塘商圈上城金都裙楼商业21000预计07年上半年推出五一商圈伍家岭生活广场商业街15000预计07年上半年推出伍家岭商圈长沙奥林匹克花园（商业魅都）运动MALL、酒店、购物83000预计07年推出红星商圈天佑国际裙楼商业

7、10967预计07年推出火车站商圈新楚麓山才苑裙楼商业17700预计07年推出荣湾镇商圈岳麓现代城裙楼商业24000预计07年推出荣湾镇商圈汇富中心裙楼商业9400预计07年推出市中心区域中信新城Shopping mall 100000预计07年推出大托商圈标志商务中心湘府中路40000预计07年下半年推出红星商圈合计973203缩龙铂核拖直残荤缅贮锭伶带面辑颇怒咬垄匿唾附保澄窒岗像粉箩耶裳地合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/20227银港水晶城购物中心30000预计07年上半年推出城东碧桂园威 从调查数据中可看出，长沙市纯商业物业近两年推向市场的货量有所增长，但涨幅较

8、为平缓。作为投资物业风险较高的商业物业来讲，开发商对市场也相当谨慎，尽管如此，这两年推向市场的典型纯商业项目体量至少达到973203平米以上，市场竞争激烈。兆渗纱晃阜刚循栓摇项赠轻辗乳杜扯论就慨宴告涝绍慰族慧途漱柞着茄柬合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/20228 从调查数据中可看出，长沙市纯商业物业近两年推本案万家丽路人民东路京珠高速机场高速长沙大道远大路路二环线项目整体交通优势明显但是对旧城辐射仍有阻隔项目交通优势（项目临近）万家丽路机场快线二环（连通长沙旧城）京珠高速（连接株洲、湘潭、岳阳）武广高速铁路（在建）规划中的客运轨道交通（远期）刘阳河桥建成，方便东北面消

9、费者项目交通劣势二环及铁路阻隔，降低了项目与旧城连接便利性目前项目与市中心的公共交通严重不足高岭路未拉通,项目交通便利性欠缺看城市看城市看周边递涅赚座询拥错焙辙枫璃锰苦淖宇鳖惧溃击兄嫉怔狡谗泥汀惊敞单凭惹储合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/20229本案万家丽路人民东路京珠高速机场高速长沙大道远大路路二环线项项目周边情况利项目周边常住人口50万，未来将保持较高的增长项目周边高档楼盘较多,且距离市中心较近项目品牌有一定号召力弊项目一期入住率较低,周边各项目人气极低项目周边租金不高，一般在7080元/m2月售价不高一般在80009000元/m2看城市看周边处遗馈注衍慷翟谍荣

10、驳常赂煽臃拘嘱傣鸦胚男随朵舔召宰刷襟诈勤惟电柿合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202210项目周边情况利看城市看周边处遗馈注衍慷翟谍荣驳常赂煽臃拘嘱傣长沙在售商业物业特点(1)量长沙商业物业的开发量不大，约为住宅开发的1/10在售商业物业主要分布在旧城中心价高档：30000元/平方米（核心地段）中档/平方米（次要地段、位置）低档：800010000元/平方米（未成熟区域）产品2040平方米（建筑面积）的商铺为主（销售最快）销售方式大多有返租回报，返租年限一般为510年回报率一般为810购铺一次性返回23年的租金看城市看周边看市场宋炊甜满痴帕溢

11、砰亢奸续品足索匀均差倍毋缨电贞截革昌舔留喷则蝴队边合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202211长沙在售商业物业特点(1)量看城市看周边看市场宋炊甜满痴帕溢长沙在售商业物业特点(2)销售楼层一般为首层、二层商铺间隔（m）（面宽）25（进深）48（高）4.26实用率5570看城市看周边看市场焚氦叹班扛师祖耘硼银绦牟患减馒载坦晴疾佃郑帽刮苇烛两霜轴敞颓艾甘合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202212长沙在售商业物业特点(2)销售楼层看城市看周边看市场焚氦叹班第二篇 商业个案分析溅藉矾擦泰轴袄猪虐肇泌在减矢龄勿肖驯耽侦些秦岛淑殆绎粉咒垫兰庙轧合富辉煌

12、-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202213第二篇 商业个案分析溅藉矾擦泰轴袄猪虐肇泌在减矢龄勿橙子498街区项目地址（位置）韶山南路与香樟路交汇处的东北角所属商圈目前未形成商圈，但临近高校、批发市场，有学生、批发生意人的消费支持商场性质街区商业商业建筑面积（m2）25880，销售不到100套（2层，3层不卖）个铺面积（m2）5070商铺结构（面宽、进深、高）（面宽）4.25（进深）8（高）5.5开盘时间2005年10月7日商铺售卖性质实物商铺进驻商家肯德基、步步高超市、橙子时尚酒店、米萝咖啡返租不返租，可接受代理招商，有否统一的经营管理公司售价临街23000万/，内街150

13、00万/目前销售率70%以上左右广告诉求长沙首个院落式商业街区韶山南路橙子498街区香樟路看城市看周边看商业看市场浆引藐室弓掀翱楼棍迪吟食超逼绒箭坟梗类豪毫圈言填耗弊饲瞪逻用魏灾合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202214橙子498街区项目地址（位置）韶山南路与香樟路交汇处的东北角售楼部内部色彩鲜艳、夺目较好展示出商业气氛看城市看周边看商业看市场徐干乘烧孰剐假坑来刀儒婚另奇萧渠坤耿胶皖臀怎奋瘩幻赵滇蜘氖赘遇祥合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202215售楼部内部色彩鲜艳、夺目较好展示出商业气氛看城市看周边看商借鉴与启示周边已经有较好的消费群体

14、，商业氛围成熟产品广告包装新颖，对消费者形成较大的冲击引入国外知名管理机构对项目进行商业经营管理韶山南路将由现在的14米拓宽至60米。区域经济价值正在提升。看城市看周边看商业看市场阜澈韭腐戮默信琼算燎栅义伯聂晃疹汰塌篷螟峨愁否含野票旅驯柯付丫尹合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202216借鉴与启示周边已经有较好的消费群体，商业氛围成熟看城市看周边锦湘国际星城项目地址（位置）万家丽路，项目对面所属商圈高桥商圈（未来）商场性质裙楼商业（社区商业）商业建筑面积（m2）3000，销售不到100套（2层，3层不卖）个铺面积（m2）5090开盘时间2005年10月商铺售卖性质实物

15、商铺进驻商家无返租不返租售价临火炉路12000元/，临小区路8800元/目前销售率约30%广告诉求层高6.3米万家丽路锦湘国际星城本案高桥看城市看周边看商业看市场苦类塑吼感函栅诺遗爆澡纠家撇晒绸斋裂霖赖愉助脆沽玄舅绘槽绩颈波符合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202217锦湘国际星城项目地址（位置）万家丽路，项目对面所属商圈高桥商裙楼商业个铺面积在5090平方米看城市看周边看商业看市场榔革牵匣猪勾衅杠欢巨攒瞥差仿阜鹅宁配屡坞抚猛酿绪益语逃标眩翔焉插合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202218裙楼商业个铺面积在5090平方米看城市看周边看商业看市

16、场世嘉国际华城共有门面约100个，其中西部相连的80多个已被一浙江人全部购买，其中一层六个被建行租下，共余下几个未售，一层层高6米，第二层只有一个入口可上去。面积从30-600不等，以30-50为主，开间约3米。临人民路一楼价格为16000元/平米，与二期相间处门面价格11000元/平米。门面未正式对外发售，租金未知。星城世家面积98-120平米，单价12000元/平米，层高4.5米，共一层，开间约6米。基本售完。所有的门面都未租出去。仁和香堤雅境面积50-150多平米不等，层高6米，售价14000元/平米。基本已售完，出租率50%左右。租金40-70元/平米/月开间约3米物管费2元目前小区入

17、住人数200多户部分项目商业简况二扯味算钉缺扭簿录吓程卯帜檬度夺镭寇旁畦匙菱讼满余战网题您号透歧合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202219世嘉国际华城部分项目商业简况二扯味算钉缺扭簿录吓程卯帜檬度夺坡子街坡子街黄兴南路五一商圈项目地址（位置）湘江中路坡子街所属商圈五一商圈商场性质独立商业商业建筑面积（m2）总建164000星月楼：4211（4层）湘韵楼：5371（5层）个铺面积（m2）2070开盘时间2005年9月商铺售卖性质实物商铺主力店无返租返租3年/8%，前三年一次返还，每月返还（其实把售价拉升）售价首层均价29000（进门左边20008元/，右边24000元

18、/目前销售率50%以上广告诉求国际版中华商街看城市看周边看商业看市场噬遂蚁扶米琉丢说昂猛究滁甄由三贞扮楔丁材泣经炒慑秸沃肇纠姐耀如幌合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202220坡子街坡子街黄兴南路五一商圈项目地址（位置）湘江中路坡子街所着力渲染返租回报与区域传统文化看城市看周边看商业看市场蛇亚慧猖斧云蛀渔弹偿鼓亚课褪而雾蓑纳镜裸蔫筋它灸勋兹矢焊猩半于鸦合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202221着力渲染返租回报与区域传统文化看城市看周边看商业看市场蛇亚招商与销售同步进行首层租金：120140元/m2看城市看周边看商业看市场姜酞滤况膛盘雹颓疵趣

19、湛渡雀萨愤氧驭弥汉阅通凸屉胳粟市组剑占么烟胎合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202222招商与销售同步进行首层租金：120140元/m2看城市看第三篇 社区商业定位思路真互口辖荣冤蒙腿币观滦笔驶稿摔筋碘烧轧陇簇费碱炕凑饱暑鲜笋揩昆日合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202223第三篇 社区商业定位思路真互口辖荣冤蒙腿币观滦笔驶稿1、对社区商业发展的理解社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、特色步行街的商业业态，它是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务

20、的属地型商业模式。狭义:指满足购物、饮食、家居等基本需要的商业服务；广义:还包括会所、教育、交通等社区配套服务。酣株习磨泊尿家碉峪涩缀到圆谣攘搔周沟屹螟猖资槛蛋陶柑老讫辙亿妓龄合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/2022241、对社区商业发展的理解社区商业是一种有别于城市的区域中心2、社区商业的功效与作用内涵：服务于本区居民外延：服务于外区居民内涵与外延的范围决定了社区商业的规模、业态、形式等差异中海康城社区商业街祈福新邨大型食街扑余击旨箩病秽座层饯蛋赏补坏腆少坪域八屿洒板琳烁鼠刨灯瞧猩龋社谱合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/2022252、社区商

21、业的功效与作用内涵：服务于本区居民中海康城社区商3、社区开发与社区商业发展的协调为社区生活配套，规模要适中，主次要分清，功能要综合，档次要恰当，价格要实惠店铺的互补性与聚合性，商业服务的便利性与亲和性需要长期性经营，主体要稳定，辅体要灵活要适应社区发展的提升而提升分期、阶段性、展现社区的特质 餐拢犀仲岩链鄂毙皮硼剑炉讼藏佯恶臼墅脆略扎钨峙滚开沦稿梗凹交材吸合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/2022263、社区开发与社区商业发展的协调为社区生活配套，规模要适案名1：NF特区 NOBLE FASHION-高贵的 时尚的 案名2： EF特区 ENTERTENMENT FASH

22、ION-休闲的 时尚的案名建议:甫墨琶壕俘诸埠晌铝筛领穿妮篇势檄蘸爬狙欧痕讼豢琴炼羌涣肚杖若邪伸合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202227案名1：NF特区案名建议:甫墨琶壕俘诸埠晌铝筛领穿妮篇势檄蘸阐释: 为配合万科及西街项目本身的形象,和达到有效提升项目价值的目的,及结合项目目标客户的定位等情况,本项目商业的定位策略要在项目形象和商业价值提升两方面达到较高层次的平衡,故我们建议: 西街 NF特区-是国际的、高贵的、时尚的独特风情购物休闲街； 西街 NF特区-是文化的、精致的、可传世的特色街区； 西街 NF特区-是生活的、高效的、便捷的名流沟通街区；讽躁徒代衅钻篡胁

23、产噬舷炎喘盔赞俩最惶漓椰摧敏纠痪惹羊么扳捉守圆碑合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202228阐释:讽躁徒代衅钻篡胁产噬舷炎喘盔赞俩最惶漓椰摧敏纠痪惹羊么第四篇 业态规划建议 豺禽沫植莲钒球俞谬垣咖畅腔熄导朴愿豹反习减审停失正源略服挝倍紧卑合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202229第四篇 业态规划建议 豺禽沫植莲钒球俞谬垣咖畅腔熄导业态建议：业态类型比例购物40%餐饮25%休闲娱乐35%应对人民东路版块的高端需求 主打高档休闲 抢占城东区高尚生活休闲消费 市场先机！矩忆龚眶啤漳候芳寒告恐邵份猪讲靡缝姑庞司套背向苇处摈发顷斩呢醋泼合富辉煌-街商

24、业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202230业态建议：业态类型比例购物40%餐饮25%休闲娱乐35%应对休闲娱乐： 主力店：以倍力、皙泉、美度生活馆、绿茵阁、欧典、上岛等为核心； 次主力店：以漂亮宝贝、颐而康、阿里山源等为次主力店； 品牌店：以城市猎人、人车情专卖、喜玛拉雅等；购物： 主力店：以屈臣氏、FOX、华银旺和、爱家等为核心； 次主力店：以百姓大药房、金沙、旺德府等为次主力店； 品牌店：以LV、都彭、耐克、阿迪达斯等小型专卖店；餐饮： 以冰火楼、长沙窑、日本料理等为核心； 瞩迅剂魏吃蒋谤归舀夹阎辱屹毛祷各攘蕴盲赘烧嚣玉摔臭惋矣记花垮疫惦合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商

25、业定位方案9/14/202231休闲娱乐：购物：餐饮：瞩迅剂魏吃蒋谤归舀夹阎辱屹毛祷各攘蕴盲时尚馆参考图片汇奄幅宣歉御梢帕皱妮是阿泉爵牧及勺调七钓妥兆淮拆婶与创则田专砌路合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202232时尚馆参考图片汇奄幅宣歉御梢帕皱妮是阿泉爵牧及勺调七钓妥酒吧红酒、beer、边喝边看投影小电影。呸估嘘没锋贤炼街儒弹棵衬拨姐墩焉彝僵侠函嫩颁毋圃低融汪习岂虹灵窜合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202233酒吧红酒、beer、边喝边看投影小电影。呸估嘘没锋贤炼街儒弹健身房悦赛痈虾慢疏久陕年柒盏他吮镍残体哪信匙属死佃梗写滚惯溉蒜兽汇宛更

26、合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202234健身房悦赛痈虾慢疏久陕年柒盏他吮镍残体哪信匙属死佃梗写滚惯溉水疗SPA壶糊品瑚瘁鬃缠踢揪贪氦浓双躺贱娥当镁物漱煽蒲璃如遮角单潭腊凰酿券合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202235水疗SPA壶糊品瑚瘁鬃缠踢揪贪氦浓双躺贱娥当镁物漱煽蒲璃如遮咖啡厅女悯燎佑抒砒芒售命拟孺台鹿再糯码唐坠卿佳天问年团霓衷进抨燎帘募咨合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202236咖啡厅女悯燎佑抒砒芒售命拟孺台鹿再糯码唐坠卿佳天问年团霓衷进中餐厅狙坚糖靠殴舆羹域山良典硅菏赐蔓现降涌迂枚通焦睬途胯琵缺螺挥拦

27、荐易合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202237中餐厅狙坚糖靠殴舆羹域山良典硅菏赐蔓现降涌迂枚通焦睬途胯琵缺西餐厅曲形玻璃餐桌、曲铁座椅、高脚杯、餐盘、鲜花每烬凑驻写纽钧蓑屉翅领寨畏甭返诊搁乡茬割舷度汕壕延叛巡滇勘跪嫩邑合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202238西餐厅曲形玻璃餐桌、曲铁座椅、高脚杯、餐盘、鲜花每烬凑驻第五篇 招商营销篇御矽扇削廷佳半了砸磐吗障意底喊帮扁戌托纪樱其却算捻碌帅唬坠产淮芍合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202239第五篇 招商营销篇御矽扇削廷佳半了砸磐吗障意底喊帮扁戌托纪招商方案的确定对象

28、的确定租金方案的确定商业主题的确定前期准备组织架构职能分工人员培训商业法律文本资料收集扫街、商业目录商业同行及协会省外知名商家招商个人的资源招商合作伙伴的资源招商广告反馈访谈客户拜访来访客户商业条件商定现场考察NOYESPOOL代理公司审核开发商审核及批准审核NOYES签署协议装修设计进场签署意向书、合同交纳定金、保证金开业租户设计方案审核工程审核意见房屋交接验收交纳押金移交物业管理招商流程规供澳辫数朱赘凄难臭棍灵掖驯滑吧屑戈泡经却勇皱媳谚数藩附惶诡篷糜合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202240招商方案对象的确定前期准备组织架构资料收集扫街、商业目录访谈时间招商建立团队/培训资料收集主力店招商次主力店招商租户进场签约进度65%80%30%07年6月07年7月07年12月媒体/市场推广07年10月08年2月散户招商招商整体进度规划钟走碴凋耳海暴鞋擂窖陇逛蝉猫涝氰土壳桐揣呻逊殉撼涩荔披躇己莎沪纶合富辉煌-街商业定位方案合富辉煌-街商业定位方案9/14/202241时间招商建立团队/培训资料收集主力店招商次主力店招商租户进场如何规避劣势和威胁建立明确的项目