房地产交易制度与政策

1、 -/小 十 J口 ”一L- I I /VU 八 J/Sw 匕 !_! 7 I J八”| Y K_L、 J 1 J/ J 峪7 J I | L J /-T； J_!_L 二I I 八/ 7。房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对 房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转 让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的 范围，其交易活动应通过交易所进行。城市房地产管理法规定了3项房地产交易基本制度，即房

2、地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房 地产价格评估人员资格认证制度。城市房地产管理法规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级 以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”转让管理规定中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事 人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产 管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估”；“房地产转让应当以申报的 成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作

3、为缴纳税费的依据”。房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改 成交价格，只是通知交易双方应当按什么价格缴纳有关税费。只要交易双方按照不低于正常市场价格缴纳了税 费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。这样规定，一方面比原来的价格审批制度更符合市场经济规律和国际惯例，另一方面也能有效地防止交易 双方瞒报成交价格，保证国家的税费不至于流失。通过对房地产成交价格申报的管理，既能使房地产价格不至 于出现不正常的大起大落，又能防止交易双方为偷漏税费对交易价格作不实的申报。国家实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循

4、公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技 术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础参照当地的市场价格进行评估，基准 地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。房地产交易的管理机构主要是指国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权机构。包括国务院建 设行政主管部门即建设部，省级建设行政主管部门即省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地 产管理部门及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场产权管理处、房地产交易中心等）。房地产交易管理机构的主要任务是：对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易登

5、记、鉴证及权属转移初审手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供协议洽谈、信息交流、行情展示等各种服务；建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。城市房地产管理法规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转 移给他人的行为。”转让管理规定中规定其他合法方式主要包括下列行为：以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的。一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变 更的。因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的。以房地产抵债的。法律、法规规定的其他情形。房地

6、产转让的实质是房地产权属发生转移。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用 权同时转让。根据转让的对象，可以分为：地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。地面上无建筑物的转让。根据土地使用权的获得方式，可以分为：出让方式取得的土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权 转让。根据转让的方式，可以分为：有偿转让和无偿转让。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为； 无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让 合同约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；

7、属于成片开发的，形成工业 用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用 权证书。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。依法收回土地使用权的。共有房地产，未经其他共有人书面同意的。权属有争议的。未依法登记领取权属证书的。法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。城市房地产管理法规定“商品房预售实行预售许可证制度”，房地产开发企业取得商品房预售许可证 方能预售商品房。房地产开发企业申请办理商品房预售许可证应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及 资料：土地使用权证书。建设工程规划许可证和施工许可证。投入资金达到工

8、程建设总投资25%以上的证明。开发企业的营业执照和资质等级证书。工程施工合同。商品房预售方案(方案中应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期。预售总面积、交付使用后 的物业管理等)，并应当附商品房预售总平面图，分层平面图。其他有关资料。房屋租赁合同登记备案是城市房地产管理法规定的一项重要内容。实行房屋租赁合同登记备案一方面 可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定；另一方面也可以有效防止国家税费流失。申请签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订届0日内，持有关部门证明文件到市、 县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包

9、括：书面租赁合同；房屋所有权证；当事人的合法身份证件；市、县人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出 租的书面证明。登记备案房屋租赁登记备案包括着审查的含义。房屋租赁审查的主要内容应包括：审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；审查是否按有关部门规定缴纳了税费。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场

10、租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税W. f 八I 7，| IJ I I|_J_|_l_l. MA./VM _H-y、1JI L J 7 I ir 、jJIU/it，I 人 J-!_L WII I IJ II l-L-l- MA. I 7基础上，根据供求关系而形成的。目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济的需 要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。城市房地产管理法规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建 成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。”租赁管理办法中规定： “土

11、地收益的上缴办法，应当按财政部关于国有土地使用权有偿使用征收管理的暂行办法和关于国有土地 使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收缴。”自然终止主要包括：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同 意，重新签订租赁合同。符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的。因不可抗力致使合同不能继续履行的。人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。由于双方的原因而使合同终止的情形主要 有：将承租的房屋擅自转租的。将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的。将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用

12、途的。无正当理由，拖欠房租6个月以上的。公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的。承租人利用承租的房屋从事非法活动的。故意损坏房屋的。法律、法规规定的其他可以收回的。发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物。以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产 的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。房地产已抵押的，再次抵押前，抵 押人应将抵押事实明示拟接受抵押者。以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得 的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵 押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关 备案。以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约 定的除外。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。以具有土地使用年限的房地产抵押的，