房产税的税收筹划详解讲诉

1、房产税税收策划房产税的税收筹划详解讲诉第1页依据中华人民共和国房产税暂行条例要求，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后余值为计税依据，税率1.2%（没有房产原值作为依据，由房产所在地税务机关参考同类房产核定）；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%.这些政策为房产税纳税策划提供了空间。房产税的税收筹划详解讲诉第2页一、利用房产税征税范围进行策划 政策依据：按照中华人民共和国房产税暂行条例要求，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外房产不用征收房产税。财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用

2、税几个业务问题解释与要求对征税房产范围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储备物资场所；独立于房屋之外建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。房产税的税收筹划详解讲诉第3页税法要求，房产税征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%30%后余值按，12%税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度要求，在账簿“固定资产”科目中记载房屋原价。所以，对于自用房产应纳房产税策划应该紧密

3、围绕房产原值会计核实进行，只要在会计核实中尽可能把未纳入房产税征税范围围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴纳房产税节约下来。 房产税的税收筹划详解讲诉第4页详细案例：华美企业在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园区计划除建造厂房、办公用房外，还包含厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为25 000万元，其它建筑设施造价为15 000万元。房产税的税收筹划详解讲诉第5页假如将这40 000万元都作为房产原值话，华美企业从工业园建成后次月起就应缴纳房产税，每年需缴纳房

4、产税（该省扣除百分比为30%）=40 000（1-30%）1.2% =336（万元）。假如企业经过策划，把除厂房、办公用房外建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天，而且把这些独立建筑物造价同厂房、办公用房造价分开，单独核实，则这部分建筑物造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。这么，华美企业每年能够少缴纳12615 000（1-30%）1.2%万元房产税。 房产税的税收筹划详解讲诉第6页经过租赁和仓储计税方法差异策划 房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不一样计税依据和税率。对于房产拥有者，是租赁还是仓储，详细可经过以下公式确定：假设某企业房产原值为Y，收取年租金Z，所在地要求“

5、从价计征”房产税时减除百分比为A（A代表10%30%中任何数字），那么从价计征应缴房产税Y（1-A）1.2%，从租计征则应缴房产税Z12%.当Z12%Y（1-A）1.2%，亦即YZ10（1-A）时，选择从价计征合算；反之，选择从租计征合算；假如YZ=10（1-A）时，则租赁或仓储在房产税策划上没有多大意义，纳税人仅就其它相关原因考虑即可。 房产税的税收筹划详解讲诉第7页详细案例： 甲企业为一内资企业，分别在A省和B省拥有一处闲置库房，原值均为2 000万元，净值同是1 600万元。现有乙企业拟承租甲企业在A省闲置库房，丙企业拟承租甲企业在B省闲置库房，初步约定年租金均为160万元。其中A省要求

6、从价计征房产税减除百分比为30%，B省要求减除百分比为 10%.经测算，甲企业决定与乙企业签署仓储协议，而与丙企业签署财产租赁协议。 房产税的税收筹划详解讲诉第8页1、假如与乙企业签署财产租赁协议（假设不考虑其它税收问题），缴纳房产税=16012%=1 9.2（万元）。假如甲企业与乙企业协商，将房屋租赁行为改为仓储业务，即由甲企业代为保管乙企业原准备承租房屋后拟存放物品，从而将原来租金收入转化为仓储收入。在此方案下，房产税能够从价计征，应缴纳房产税=（1-30%）12%=168（万元）。经过比较不难发觉，仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4（19.2-1 6.8）万元。所以应与乙企业签署仓储

7、协议。 房产税的税收筹划详解讲诉第9页2、假如与丙企业签署财产租赁协议（假设不考虑其它税收问题），缴纳房产税=16012%=19.2（万元）。假如甲企业与丙企业签署是仓储保管协议，在此方案下，房产税从价计征时减除百分比为10%，应缴纳房产税=（1-10%）1.2%=21.6（万元）。二者相比较，采取仓储方式将增加房产税税负2.4（21.6-19.2）万元。所以应与丙企业签署租赁协议。 房产税的税收筹划详解讲诉第10页分析1、假如甲企业两处房产所在省份要求减除百分比均为20%，则采取仓储方式应缴纳房产税=（1-20%）1.2% =19.2（万元），采取租赁方式应缴纳房产税=16012%=19.2

8、（万元），此时便不存在房产税节税问题；2、假如企业所拥有房产所在省份要求减除百分比低于20%，则仓储方式应缴纳房产税高于对外租赁，宜实施租赁形式；3、假如企业所拥有房产所在省份要求减除百分比高于20%，则仓储方式应缴纳房产税低于对外租赁应缴纳房产税，宜采取仓储方式。 房产税的税收筹划详解讲诉第11页注意事项 租赁与仓储是两个完全不一样概念，到底签署何种协议，最终取决于协议双方出于各自利益考虑结果。对于甲企业来说，租赁只要提供空库房就能够了，存放商品安全问题由乙企业自行负责；而仓储则需对存放商品安全性负责，为此甲企业必须配有专门仓储管理人员，添置相关设备设施，从而会对应增加人员工资和经费开支。假

9、如存放物品发生失窃、霉烂，甲企业还存在赔偿对方损失风险。假如扣除这些开支后，甲企业仍可取得较可观收益，则采取仓储方式无疑是一个节税良策。 房产税的税收筹划详解讲诉第12页案例分析南京宏远投资企业底斥资在一个闹市区建成一栋商业楼，经营面积达10000平方米。年1月，投资企业与一家大型商业集团就商业楼出租问题达成一项协议，投资企业将该商场租赁给这家商业集团做综合商场，宏远投资企业下属子企业（物业管理企业）负责该商业楼水电供给和各项管理工作，商业集团每个月支付给宏远投资企业租金150万元 （其中包含代收水电费用每个月30万元，物业管理和其它综合费用累计每个月40万元），协议约定租赁期限为。 房产税的

10、税收筹划详解讲诉第13页依据这个协议，宏远投资企业就该项租赁业务应缴纳营业税累计为： 15012105%900（万元） 应缴纳城建税及教育费附加累计为： 900（7%3%）90（万元） 应缴纳房产税为： 150121012%2160（万元） 以上三项累计为： 9009021603150（万元） 房产税的税收筹划详解讲诉第14页策划分析假如将代收水电费用、物业管理和其它综合费用在协议中分离出来单独签署协议，平时将相关项目分开进行会计核实，情况就将发生改变。水费、电费是应该缴纳增值税，其中存在进项税额抵扣问题，而房屋租赁只应该缴纳5%营业税和12%房产税。 房产税的税收筹划详解讲诉第15页代收代付

11、水电费用，假如没有发生增值，就不用缴税； 物业管理费用作为物业管理企业经营收入，应负担营业税为： 4012105%240（万元） 应缴纳城建税及教育费附加累计为： 240（7%3%）24（万元） 应缴纳房产税为： （1503040）121012%1152（万元） 以上各种税费累计为： 2402411521416（万元） 在这么条件下，能够降低税收负担1734万元（即3150万元1416万元）。 房产税的税收筹划详解讲诉第16页尤其提醒 当人们采取租赁方式租入经营用房时候，一样也存在一个计税依据确定问题，当前人们在签署房屋租赁协议时，往往采取“一篮子”协议方法。即将水费、电费和房屋租赁放在一起以

12、一个价格签协议。而水费、电费是应该缴纳增值税，其中存在进项税额抵扣问题，而房屋租赁只应该缴纳5%营业税和12%房产税。由此可见，将相关费用作适当分离，明确不一样税种，划清不一样计税依据，能够降低企业综合税收负担率，从而提升企业生产经营效益。. 房产税的税收筹划详解讲诉第17页先投资后转让节税多 当纳税人向企业转让房地产时，“先投资，后转让股权”即先将房地产投资给企业取得对应股权，再将股权转让给企业原股东，如此可防止营业税、土地增值税等税费。但若符合一定条件，也可采取“先投资，后转让”方案。 房产税的税收筹划详解讲诉第18页案例王某是某企业主要投资人。 去年10月，因企业急需资金周转，他决定将其

13、个人名下一处门面房转让给李某。该房原为某国有百货企业全部，百货企业破产清算，王某以100万元买入。近几年，该门面房价值蹿升，去年10月市场价已超出300万元。假设王某以310万元转让给李某，主管地税机关确认，该门面房土地增值税扣除项目金额为120万元，则王某应负担税费以下：房产税的税收筹划详解讲诉第19页应缴营业税：（31000001000000）5%=105000（元）应缴城市维护建设税、教育费附加：105000（7%3%）=10500（元）应缴印花税：31000000.5=1550（元）应缴纳土地增值税：扣除项目金额：100105000+10500+1550=100117050=13170

14、50（元）；增值率：（31000001317050）1317050100%=135%；土地增值税：（31000001317050）50%131705015%=693917.5（元）应缴个人所得税：（31000001000000117050693917.5）20%=257806.5（元）累计税费为：117050+693917.5+257806.5=1068774（元房产税的税收筹划详解讲诉第20页策划方案王某可先将该门面房作价310万元投资于自己企业，后由企业以310万元转让给李某。按此方案实施，在其它条件不变情况下，王某和企业应负税费以下（假设契税税率为3%）： 房产税的税收筹划详解讲诉第21

15、页投资步骤： （1）营业税：财政部国家税务总局关于股权转让相关营业税问题通知要求：“以无形资产、不动产投资入股，参加接收投资方利润分配，共同负担投资风险行为，不征收营业税。”所以，王某将门面房投资于企业不需缴纳营业税。房产税的税收筹划详解讲诉第22页（2）土地增值税：国家税务总局关于土地增值税一些详细问题要求通知要求：“对于以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征收土地增值税。”所以，王某将门面房投资于企业可免土地增值税。 房产税的税收筹划详解讲诉第23页（3）个人所得税：国家税务总局关于非货币性资产评定增

16、值暂不征收个人所得税批复要求：“对个人将非货币性资产进行评定后投资于企业，其评定增值取得所得，在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按要求征收个人所得税，其财产原值为资产评定前价值。”可见，王某将门面投资于企业可暂不缴纳个人所得税。 房产税的税收筹划详解讲诉第24页（4）企业应缴契税：31000003%=93000（元）转让步骤：（1）企业应缴营业税：31000005%=155000（元）（2）企业应缴城市维护建设税、教育费附加：155000（7%3%）=15500（元）（3）企业应缴土地增值税：因接收投资步骤发生增值“免征”土地增值税，所以企业在转让门面房时，应只就转让步骤增值缴纳土地增值税。本例中，企业转让门面房未发生增值，所以应缴土地增值税为0。 房产税的税收筹划详解讲诉第25页累计应负担税费为：93000+155000+15500=263500（元） 可见，策划后比策划前少负担税费805274元（1068774263500）。 房产税的税收筹划详解讲诉第26页从上例可见，向个人转让房地产，采取先投资，后转让方案，可防止土地增值税负担，并延迟个人所得税纳税义务发生时间；缺点是增加了一道契税，同