农贸市场建设建议报告

1、KELSEN保利大家项目农贸市场建设提议汇报KELSEN凯尔森城市商业生态整合运行者|第1页汇报体系Analyze System 昆明市农贸（生鲜）市场调研 保利大家项目市场定位提议 保利大家项目市场规划提议 保利大家项目市场初步测算第2页PART：one昆明市农贸（生鲜）市场调研 意在了解各市场体量、业态、存活能力、商户利润空间等主要信息第3页Q+life 台湾范生活超市春之城 春之城标准化农贸超市江岸小区 江岸农贸超市王家桥 西山农副产品交易超市纂塘 纂新农贸超市农贸（生鲜）市场调研名单第4页Q+life生活超市位置：昆明同德广场负一楼面积：超市面积介绍：Q+Life是以进口优质快消品、高

2、品质生活一站式体验馆、便利厨房、优质生鲜产品、宅配送等“一站式”超市模式，定位于中高端精品超市；第5页Q+life生活超市内部情景第6页Q+life生活超市市调信息设置于中央金座小区内部，超市辐射周围小区（金星、同德等小区）居民。经营品类齐全、硬件环境优异；日客流量较高，客单价约40元，经营能力及抗风险能力较强；从消费者角度来看，Q+Life带来则是一个全新消费体验，“品质生活”是关键词。同德Q+Life超市：基本情况总面积主要业态面积占比租金客单价生鲜30%40元/月/约40元生活超市70%第7页春之城-标准化农贸超市位置：昆明市北京路与霖雨路交叉口面积：超市面积主要经营种类：干活、油粮、酱

3、料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、厨房用具等。第8页标准化农贸超市内部情景第9页春之城农贸市场：基本情况总介主要业态面积占比商家数量摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：2500摊位数：80商铺数：60经营户：约90干货3%3 商铺 摊位（1.5m*0.8m）：150-200元/个/月商铺(20-30)：90-110元/月每户每个月20元电费：摊位含在管理费劲商铺1.2元/度水费：摊位水费含在管理费里；单独供水商铺按4.5元/吨早高峰期10：3011：30约250人春之城小区住户为主。该小区共1400户、入住率超出90%粮油2%2 商铺酱料1%1 摊位水

4、果8%6 摊位蔬菜42%30 摊位肉类18%18 90%摊位熟食2%2 商铺生禽7%5 商铺水产4%4 商铺糕/面点3%3 商铺厨房用具2%2 商铺古玩2%2 商铺其它3%3 商铺空铺3%3 商铺春之城农贸市场市调信息因为该超市旁边有沃尔玛吸引大部分客流，整体经营情况普通，有部分家电维修，玉石等类型业态，只有该小区周围小范围内居民会进行消费，大部分人群都在旁边沃尔玛进行购物。春之城农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已经营年限自营或雇员营业面积月租金日均营业额月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道蔬菜摊位良好1自家1人3个摊位600300520050%租赁廉价卖/自己吃王旗营蔬菜批

5、发市场摊位普通2自家1人1个摊位250180270050%租赁廉价卖/自己吃王旗营蔬菜批发市场肉类李师傅猪肉摊位良好2自家2人2个摊位4001800030%租赁廉价卖私人屠宰场摊位良好3自家1人1个摊位200800720030%租赁廉价卖私人屠宰场第10页江岸小区-江北农贸超市位置：昆明市盘龙区白云路与盘龙江交汇处面积：超市面积5000主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、厨房用具等。第11页江北农贸超市内部情景第12页江岸市场存在已久，无空缺商铺和摊位，整体经营情况很好，品种比较齐全，能满足周围住户日常需求，主要以生鲜，熟食，水果类居多。江岸

6、农贸市场市调信息江岸农贸市场：基本情况总面积主要业态面积占比商家数量摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：5000摊位数：400商铺数：140经营户：约400干货2%18 商铺摊位（1.8m*0.8m）：400-1500元/个商铺(20-30)：150-750元/月含卫生费及摊位水费：摊位：100元/月商铺：150元/间电费：1元/度水费：摊位水费含在管理费里；单独供水商铺按4.5元/吨高峰期10：3011：30约6000人江岸小区（860户）及周围约两公里范围内居住人群。辐射该范围内常住人口近10万人。粮油2%15 商铺酱料2%9 90%摊位水果8%45 80%摊位蔬菜25%9

7、5 摊位肉类18%50 60%摊位熟食2%15 商铺土特产4%22 商铺生禽8%30 商铺水产12%25 商铺糕/面点3%20 商铺咸菜2%11 摊位百货5%15 厨房用具2%6 商铺其它5%12 商铺江岸农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已经营年限自营或雇员营业面积月租金日均营业额月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道水果四季水果店良好2自家1人30商铺450030002700030%租赁廉价卖/扔王旗营李师傅摊位良好3自家2人2个摊位120018001890035%租赁廉价卖王旗营蔬菜摊位良好2自家1人2个摊位12006001080060%租赁廉价卖/自己吃王旗营刘师傅摊位良

8、好1自家1人1个摊位600400600050%租赁廉价卖/自己吃王旗营肉类黑猪猪肉店良好4自家2人30商铺450030001800020%租赁廉价卖安宁养猪场李师傅摊位良好3自家1人两个摊位6001000900030%租赁廉价卖某私人屠宰场面点甜心包子铺良好3自家2人15商铺1800500600040%租赁损耗极少东川面点良好3自家3人50商铺5000400360030%租赁无损耗第13页王家桥-西山农副食品交易超市位置：昆明市普吉路王家桥内面积：超市面积15000主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、厨房用具等。第14页王家桥超市内部情景第1

9、5页该农贸超市规模不大，品种也比较稀少，因为在城中村里面，交通也不是很便利，只有周围人群会到该超市消费。王家桥农贸市场市调信息王家桥西山农副食品交易市场：基本情况总面积主要业态面积占比商家数量摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：1.2万摊位数：560商铺数：240经营户：约650生活百货5%40 商铺摊位（1米/个）：1000元/个/月商铺：(20-60)：50-120元/月含在租金里，不单独收取电费：1元/度水费：单独供水商铺按3.5元/吨10点11点：约1000人王家桥及附近城中村居住人群粮油2%28 商铺腌渍1%19 90%摊位水果10%80 80%摊位蔬菜25%180

10、摊位肉类15%90 60%摊位熟食2%12 商铺土特产5%15 商铺生禽8%35 商铺水产10%40 60%商铺糕/面点2%8 商铺干货4%18 商铺小吃3%12 铺面厨房用具2%18 商铺其它2%25 商铺空铺4%30商铺王家桥农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已经营年限自营或雇员营业面积月租金日均营业额月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道粮油茂林粮油批发良好1自家1人604500120%租赁损耗极少经销商厨具云南特产（店）良好2自家1人303000500375025%租赁损耗极少经销商水产鲜鱼店良好0.5自家1人路边摊600600540030%租赁廉价卖/自己吃虹桥蔬菜批发

11、市场肉类猪肉摊位良好3自家1人一个摊位1000900810030%租赁廉价卖陆良养猪场第16页篆塘-篆新农贸市场位置：昆明市新闻路中段面积：超市面积13000主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、成品半成品等；第17页纂新农贸超市内部情景第18页属于昆明较老、规模较大农贸超市、品种齐全价格廉价，造成很多人愿意前往，有部分北市区南市区老年人都愿意到该超市进行消费，没有空缺商铺及摊位，商铺转让费5-20万不等。篆新农贸市场市调信息篆新农贸市场：基本情况总面积主要业态面积占比商家数量摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量占地：1.3万摊位数：650商

12、铺数：300经营户：约800干货2%35 商铺摊位（1.8m*0.8m）：400-1500元/个商铺(20-30)：150-750元/月含卫生费及摊位水费：摊位：100元/月商铺：150元/间电费：1元/度水费：摊位水费含在管理费里；单独供水商铺按4.5元/吨10点11点：约600人粮油2%30 商铺酱料1%40 90%摊位水果8%60 80%摊位蔬菜28%190 摊位肉类18%90 60%摊位熟食2%30 商铺土特产4%20 商铺生禽8%60 商铺水产12%140 商铺糕/面点3%30 商铺咸菜2%40 摊位厨房用具2%20 商铺其它8%60 篆新农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已

13、经营年限自营或雇员营业面积月租金日均营业额月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道干货云南特产（店）良好2自家1人3060009001080040%租赁损耗极少经销商小林干货（店）良好4自家1人203000500525035%租赁损耗极少经销商蔬菜石大姐摊位良好3自家1人2个摊位1200400540060%租赁廉价卖/自己吃虹桥蔬菜批发市场刘师傅摊位良好1自家1人1个摊位400300450050%租赁廉价卖/自己吃马街蔬菜批发市场肉类陆良野猪肉（店）良好5自家2人30135002100020%租赁廉价卖陆良养猪场李师傅摊位良好6自家1人两个摊位1800030%租赁廉价卖某私人屠宰场熟食宜良

14、烤鸭良好5自家2人1530002400040%租赁无损耗宜良百年老卤良好3自家2人一个摊位40015001350030%租赁无损耗自制第19页昆明市农贸（生鲜）市场调研总结此次市调工作对昆明市区内规模较大、辐射人口较多、经营农产品类及数量均极具代表性五家农贸超市、一家生鲜超市进行了实地深入走访调查，结论如下：一、组织经营方式： 农贸市场：采用投资建设方统一经营管理方式，将农贸超市内商铺及摊位进行统一规划后出租给个人或企业任其自主经营，按期收取租金及管理费、卫生费等费用。根据商铺或摊位位置优劣采取不一样租金标准； 生鲜超市：投资建设方完成场地建设、审批办证工作后进行货物统一采购、统一销售、统一收

15、银；部分品类如蔬菜、干货等可采取联营扣点方式分别进行招商； 标准化农贸市场：组织方式类似于传统农贸超市，但建设管理依据昆明市标准化菜超市建设标准与管理规范进行。环境较好，管理规范；第20页昆明市农贸（生鲜）市场调研总结三、存在问题及优劣势： 农贸超市（江岸小区江岸农贸超市、王家桥农贸市场、篆新农贸市场等）：准入门槛低，购销渠道复杂，造成监管难；环境还比较低端，“脏、乱、差”；消费者购物环境糟糕，体验差；小商小贩随意喊价；商品较多流通步骤形成层层加价；且很轻易受天气、节假日等影响，价格轻易大幅度波动； 生鲜超市（Q+life）：产销直接对接，降低中间流通步骤，减低消费者购置成本；环境好；诚信度佳

16、；统一经营造成经营者全部负担人员、运行、损耗等费用，经营成本较高； 标准化农贸超市：依据昆明市标准化菜超市建设标准与管理规范建设新型农贸超市，软硬件环境很好，管理规范。具备了传统农贸超市品种多、经营灵活、各商户分摊损耗等经营成本等一定优势，但环境提升不少；第21页PART：two保利大家项目市场定位提议 依据市调分析及本项目综合原因对对应市场定位提出提议第22页保利大家项目市场建设提议 依据昆明市农贸（生鲜）市场调研结果：普通农贸超市装修和经营环境在后期运行过程当中都需要投入大量人力、物力、财力成本进行管理，所以提议本项目市场定位为： 创新型标准化农贸集市 其特点应遵照以下几个标准： 用户体验

17、式购物 生活食品餐饮化 集市餐厅化 即食食品外带化 家庭正餐代烹 服务台增值服务多元化即满足农产品购置需求，亦补充邻里型商业所属业态，从而扩展及满足对应消费者需求；第23页PART：three保利大家项目市场规划提议 依据本项目主体结构匹配对应农贸集市各区域，结合创新体验业态形成规划提议第24页保利大家农贸集市功效布局规划提议（总平图）功效分区：熟食烘焙区、水产海鲜区、活禽肉类区、粮油干货区、蔬菜水果区、母婴美妆区、家政五金区、生活超市区、仓储区；规划关键点：活禽、水产、熟食规划统一区域，便于集中加装排风排水系统及于集市后置区域，往内部倒入客流；与较整齐类业态以大区形式区分，中间以粮油干货及生

18、活超市链接；因为关键筒位置承重墙较多，购物动线穿插较乱，购物体验感较差，故而规划为仓储区；天地壁+公共区域与设施采整体设计以小区消费机能划分超级市场区域整体色系配合導视走道与无障碍设施配置空间采IP消费形象展现,增动态趣味性全场以轻工业风钢木结构展现第25页保利大家生鲜超市各区域信息表熟食区水产区活禽肉类粮油干货水果蔬菜轻餐饮家政五金母婴美妆生活超市入口区仓储区编号面积区域编号面积区域编号面积区域编号面积区域编号面积区域编号面积区域编号面积区域编号面积区域编号面积区域编号面积区域编号面积区域115.8熟食1115.8淡水区115.36猪肉区116.6粮油区111.88蔬菜区114.02餐饮区1

19、9.72家政区16.3化装品1600（楼梯150）1120儿童娱乐11650仓储区1210.53215.8216.6215.8211.8829.7229.7228.7美妆美甲区累计600210.53手机数码21200仓储区2310.53315.8316.6317.1311.8836.12311.0739.2310.49累计2850420熟食2415.8415.37440.46411.88410.12411.0749.7410.44517.48515.8516.6531.47511.8859.68513.51五金区59.48累计151.46610.32615.8614.77成品区640.46干货

20、区611.88611.22613.5169.9178.03721.8咸水区714.68740.46711.88711.4713.5710.35846.48熟食3814.9819.88837.46811.88累计72.28813.588.84婴儿用具916.77烘焙914.9920.13鸡鸭区940.46911.88累计95.698.841016.771010.26冷冻区1021.351020.131011.88108.8411161110.261123.85累计300.41111.881112.221216126.99成品区1223.851234.021212.22累计204.71累计173.

21、911323.081315.191312.221423.851416.5149.86儿童玩具1512.74牛肉区1518.63水果区159.86167.551616.6169.861714.851715.81713.63188.411817.011813.63累计309.521920.461913.632013.84209.18母婴服务2114.91219.182214.38229.18235.39半成品区2312.69245.392412.692517.82512.692625.63269.23儿童服装累计382.23279.23289.232910.33010.33110.3累计321.4

22、9保利大家农贸集市功效布局规划提议（数据信息）保利大家生鲜超市综合信息表总档口数总面积分区档口数量1315461.631131第26页各分区细分规划提议 熟食烘焙区综合区总档口数总面积分区档口数量面积熟食区12204.71熟食1区336.86熟食2区455.83熟食3区146.48烘焙区465.54熟食1区：四川卤肉产品、广东甜制品等；熟食2区：德宏版纳傣味成品小吃、曲靖土豆、天津包子铺等；熟食3区：天赋棒棒鸡等成品店；蛋糕烘焙：甜食、烘焙类产品店；第27页各分区细分规划提议 水产海鲜区综合区总档口数总面积分区档口数量面积水产区12173.91淡水区694.8咸水区351.6冷冻区220.52

23、成品区16.99淡水区：喂养鱼类、河蟹、淡水贝等；咸水区：海产品集合区；冷冻区：近海、远海冷冻海鲜店；成品区：外带型水产品成品集合店（外带刺身、海虾酱等；）第28页各分区细分规划提议 活禽肉类区综合区总档口数总面积分区档口数量面积活禽肉类区18309.52猪肉区580.53成品区349.33鸡鸭区6136.11牛肉区443.55猪肉区、鸡鸭肉区：对应肉类专卖店；成品加工区：腌肉、火腿、肉酱等肉类半成品专卖；牛肉区：牛产品专卖店；第29页各分区细分规划提议 粮油干货区综合区总档口数总面积分区档口数量面积粮油干货区10300.4粮油集中区5121.43干货集中区5178.97粮油集中区：对应粮食、

24、食用油、半成品油等专卖店；干货集中区：配料、瓜子、花生、各种干货专卖店；市场服务区：与整个集市中心区域构建市场服务点；第30页各分区细分规划提议 水果蔬菜区综合区总档口数总面积分区档口数量面积水果蔬菜区26382.23蔬菜区14196.39水果区8131.63半成品区454.21蔬菜区：时蔬类农副产品专卖店；水果区：应季、四季水果专卖店；半成品蔬菜区：外带型蔬菜搭配DIY专卖店（类似超市整装产品）；第31页各分区细分规划提议 轻餐、家政五金区轻餐区家政五金区综合区总档口数总面积分区档口数量面积轻餐饮区772.28餐饮区772.28家政五金区895.6家政区441.58五金区454.02轻餐饮：

25、快餐、联合APP外卖服务店等；家政区：对应家政（保姆、月嫂、清洁）等；五金区：生活型五金店、厨具店等；第32页各分区细分规划提议 母婴美妆区综合区总档口数总面积分区档口数量面积母婴美妆区31321.49化装品16.3美妆美甲区657.34婴儿用具区663.18儿童玩具区670.47母婴服务区665.61儿童服装区658.59化装品：入口处精巧化装品店（微商门店）等；美妆美甲区：负一层商业美妆美甲盈利及抗风险能力强，集合该类业态商家；婴儿用具区：一家宝贝等婴儿用具专卖店等；儿童玩具区：儿童玩具专卖店结合线下娱乐；母婴服务区：母婴教育培训、儿童摄影、游泳馆等，与美妆美甲、儿童玩具相呼应；儿童服装区

26、：儿童类服装专卖店；第33页各分区细分规划提议 生活超市、入口、仓储区生活超市入口区仓储1区仓储2区综合区总档口数总面积分区档口数量面积生活超市1600超市区1600入口区4151.46儿童娱乐区1120手机数码区331.46仓储区22850仓储1区11650仓储2区11200生活超市：中型邻里型生活超市（屈臣氏类集合店）等；入口区：结合外广场放置儿童互动娱乐区及数码手机零售服务集合店；仓储区：集市内商家仓储功效集合区等；第34页保利大家生鲜超市基础设施建设标准参考地面及墙体；超市内地面应硬化、防滑，并向排水槽（沟）倾斜。超市内墙应贴墙砖，高度应不低于1.5m；出入口及通道；超市应设置2个以上

27、出入口，主要出入口宽度应大于4m；超市主通道宽度应大于2m，次通道宽度应大于1.5m，与工程部研讨单独设置进出货出入口。超市出入口、通道等公共空间应设台阶，应同时设置无障碍通道。超市内通道上方应设置悬挂应急疏散警示牌装置；停车场；应依据超市规模对应设置非机动车停车场，地面应硬化，停车场面积大于超市建筑面积5%，即约200；卫生设施；超市应设置公共卫生间，可按2-3个/千人（超市内日平均人口流动数量）标准配置厕位（含超市外50m内公共卫生间厕位），公共卫生间不得设在熟食区域，应设置1-2个无障碍厕位。超市应设置垃圾池或一定数量带盖垃圾桶等垃圾搜集容器；超市应设置一定数量防鼠、灭鼠设施设备。给排水

28、设施；超市内应配置合理供水系统，水产品供水应到档口，畜禽肉类供水应到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等应供水到专间。超市内应设置供消费者使用自来水供水点。超市内部排污管道（沟）应单独设置，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。排污管道（沟）应尽可能采取直排式，降低弯道且应有合理坡度。当地有公共污水排放系统，超市排污管道应与其联通。超市档口柜台外侧或内则应设置排水槽（槽宽宜为8-12cm，深度宜为3-5cm，底部应呈弧形）或明沟（断面尺寸大于1010cm）并加盖隔栅盖板，宰杀间、现场食品加工间内应设置下水管道。水产、畜禽肉类污水排放口应设隔离过滤设施；超市内应配置清洁墙面地面和设施设备冲洗装置

29、。供电设施；超市应配置满足用电负荷、安全供电设施，应设独立配电室。超市应统一合理布线，宜穿管暗敷，并配置漏电防护装置。超市应统一配置照明灯及应急灯。用水较多区域应采取防水电源开关和防潮型照明灯具，灯具防护罩应为防爆型制品。超市交易大厅内照度应不低于100lx，专间内照度应不低于200lx；通风设施；超市超市应到达良好通风条件，宜配置低噪音抽送风机，宜按建筑面积1000安装不低于2KW，1000以上每增加100对应增加功率300W标准配置。宰杀间、现场食品加工间内应配置独立通风换气装置。消防设施；超市内应按照国家对消防相关要求，配置消防栓、消防水带、干粉灭火器等消防器材，并符合消防规范要求。第3

30、5页保利大家生鲜超市经营设施建设要求参考超市应按蔬菜、果品、粮油、干货调味品、水产品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、百货等商品大类科学分区，合理布局各档口。生熟、干湿、鲜活经营区之间应有通道分隔。水产品区与其它食品加工经营区间距应大于5m或设有效物理隔离；食品档口距离卫生间距离应大于5m，其中，熟食等直接入口食品档口距离活禽档口和卫生间应在10m以上。档口；档口设置应整齐划一，台面、柜台外立面及外沿挡水凸边应光滑平整；柜台高度宜为70-80cm，挡水凸边应不低于5cm，台面尺寸宜为长100-200cm，宽80-100cm。各档口统一设置档口号牌、价格牌及相关证照悬挂装置，高度宜为1.8-2m。价格牌、档口号牌等标识牌应统一制作。蔬果档口；柜台宜采取斜面或阶梯摆放式设计。畜禽肉档口；柜台面积应不低于1.4，应统一配置不锈钢操作台、砧板、冷藏柜、不锈钢制挂架等专用器具。有条件宜设置专间，配置空调。水产品档口；地面应有一定排水坡度，有条件宜铺设防滑地砖；应统一配置不锈钢或贴面砖操作台、砧板、蓄养池或不锈钢盘、冷藏柜或冰台等专用器具；活水鱼销售可在鱼池、鱼缸前设挡水板，挡水板高于鱼池、鱼缸20cm。