房地产会计核算(房地产会计必备)

1、第三讲 开发发产品成本的的核算一、开发产品成成本项目的构构成（一）开发产品品成本的内容容开发产品成本，是是指房地产开开发企业，在在房地产开始始经营过程中中所耗费的对对象化的各项项费用。要核核算开发产品品的成本，首首先要弄清开开发产品成本本的种类和内内容。 开发产产品成本按其其用途，可分分为以下四类类。 1土土地开发成本本 土地开开发成本，是是指房地产开开发企业开发发土地(即建建设场地)所发生的的各项费用支支出。 2房房屋开发成本本 房屋开开发成本，是是指房地产开开发企业开发发各种房屋(包括商品房房、出租房、周周转房、代建建房等)所发发生的各项费费用支出。 3配配套设施开发发成本 配套设设施开发

2、成本本，是指房地地产开发企业业开发能有偿偿转让的大配配套设施及不不能有偿转让让、不能直接接计人开发成成本的公共配配套设施所发发生的各项费费用支出。 4代代建工程开发发成本 代建工程程开发成本，是是指房地产开开发企业接受受委托单位的的委托，代为为开发土地、房房屋以外的其其他工程，如如市政工程等等所发生的各各项费用支出出。（二）开发产品品成本的项目目 开发产产品成本，在在会计核算业业务上，将其其费用划分为为如下六个成成本项目。 1土土地征用补偿偿费 它指因因开发房地产产而征用土地地所发生的各各项费用，包包括征地费、安安置费，以及及原有建筑的的拆迁补偿费费，或采用批批租方式取得得土地的批租租地价。

3、2前前期工程费 它指土土地、房屋开开发过程中发发生的规划、设设计、可行性性研究，以及及水文地质勘勘察、测绘、场场地平整等费费用。 3基基础设施费 它指土土地、房屋开开发过程中发发生的供水、供供电、供气、排排污、通讯、照照明、绿化、环环卫设施，以以及道路等基基础设施费用用。 4建建筑安装工程程费 它指土地房屋开开发项目在开开发过程中按按建筑安装工工程施工图施施工所发生的的各项建筑安安装工程费和和设备费。主要包括建筑工工程费(建筑筑、特殊装修修工程费)、设设备及安装工工程费(给排排水、电气照照明、电梯、空空调、燃气管管道、消防、防防雷、弱电等等设备及安装装)以及室内内装修工程费费等 5配配套设施费

4、 它指在在开发小区内内发生，可计计入土地、房房屋开发成本本的不能有偿偿转让的公共共配套设施费费用，如锅炉炉房、水塔、居居委会、派出出所、幼托、消消防、自行车车棚、公厕等等设施支出。 6开开发间接费 它指房房地产开发企企业内部独立立核算单位及及开发现场为为开发房地产产而发生的各各项间接费用用，包括现场场管理机构人人员工资、福福利费、折旧旧费、修理费费、办公费、水水电费、劳动动保护费、周周转房摊销等等。二、发包开发工工程的核算（一）发包工程程内容及价款款结算方式 1发发包工程项目目的内容 房地产产开发企业的的基础设施和和建筑安装等等工程的施工工，如不采用用自营方式，可可以采用发包包方式。 对发包包

5、的基础设施施和建筑安装装工程，一般般采用招标、议议标方式。通通过工程公开开招标或邀请请施工企业议议标，将工程程发包给施工工企业的，按按工程标价进进行结算。 开发企企业要根据工工程承包合同同条件的规定定，同承包工工程的施工企企业签订工程程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容： (1)工程名称和和地址； (2)工程范围和和内容； (3)开、竣工日日期； (4)工程质量、保保修期及保修修条件； (5)工程造价； (6)工程价款的的支付、结算算及交工验收收办法； (7)设计文

6、件和和技术资料提提供日期； (8)材料、设备备的供应和进进场期限； (9)双方相互协协作事项和违违约责任等。 开发企企业应将承包包合同副本送送开户银行作作为结算工程程价款的依据据。 2发发包工程价款款结算的方式式 开发企企业与施工企企业在工程承承包合同中规规定的工程价价款的结算，应应根据国家有有关工程价款款结算办法，结结合当地的有有关规定具体体确定。从目目前各个地区区所采用的工工程价款结算算方式来看，归归纳起来，主主要有如下三三种： (1)按月结算。就是按照每每月实际完成成的分部分项项工程进行结结算。因为建建筑安装工程程等虽具有个个体性的特点点，但不同的的工程，都是是由一定的分分部分项工程程构

7、成的。每每一个分部分分项工程，都都有一定的施施工内容、质质量标准和统统一的计量单单位，并在短短期内可以完完成。国家为为了管理工程程造价而制定定的工程预算算定额和地区区预算造价，都都是以分部分分项工程为基基础的。因此此，根据验收收合格的各月月份已完分部部分项工程的的工程数量和和预算单价等等计算的工程程造价，就是是各月份应结结算和支付的的工程款。如如果招标发包包工程，工程程标价与工程程造价不同时时，应按工程程标价占工程程预算造价的的百分比进行行调整计算。在在具体做法上上，各个地区区也不尽相同同，目前一般般都实行月中中预付、月终终结算。月中中预付，指在在月中按照当当月施工计划划所列的工作作量一半预付

8、付；月终结算算，即在月末末(实际为下下月初)按照照各工程当月月实际完成工工作量(即预预算造价或调调整计算后的的工程标价)扣除月中中预付款后进进行结算。 (2)分段结算。就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位)，如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。 (3)竣工一次结结算。开发项项目或单项工工程施工工期期在12个月月以内，或者者工程承包合合同价值较小小的，可以实实行工程价款款每月月中预预支、竣工后后一次结算。即即在工程开

9、工工后，每月按按当月施工计计划所列工作作量预付工程程款，于工程程竣工验收后后按工程承包包合同价值扣扣除预付工程程款后进行结结算。 不论采采用何种结算算办法，施工工期间结算的的工程价款一一般都不得超超过承包工程程合同价值的的95。结算算双方可以在在5的幅度度内协商确认认尾款比例，并并在工程承包包合同中订明明。尾款应专专户存入银行行，俟工程竣竣工验收后清清算。但如承承包施工企业业已向开发企企业出具履约约保函或有其其他保证的，可可以不留工程程尾款。（二）发包开发发工程的核算算在会计业务核算算中，开发企企业与施工企企业有关发包包工程款和预预付备料款、工工程款的核算算，应在“应付账款应付工程款款”、“预

10、付账款预付承包单单位款”两个账户进进行。1、开发企业按按照规定预付付给承包施工工企业的备料料款和工程款款，借：预付账款预付承包包单位款 贷：银行行存款2、按照工程价价款结算账单单应付给承包包施工企业的的工程款，借：开发成本房屋开发发成本贷：应付账款应付工程程款如有扣除应付工工程款的预付付备料款和预预付工程款时时，应将扣回回的预付备料料款和预工程程款贷记“预付账款预付承包单单位款”，“应付账款付工程款”科目，仅记记减去扣回预预付备料款和和预付工程款款后应付账款。借：开发成本房屋开发发成本 贷：预付付账款预付承包包单位款贷：应付账款应付工程程款3、支付工程款款时，借：应付账款应付工程程款贷：银行存

11、款 例1：某开发企业业的青山大厦厦发包工程年年度合同总值值为6000万元元。按照合同同规定开工前前应付预付备备料款15000万元，在在用银行存款款支付时，应应作如下会计计分录：借：预付账款预付承包包单位款 15 000 0000贷：银行存款 155 000 000 9月份份根据施工企企业当月施工工计划所列工工作量的二分分之一即3550万元，用用银行存款预预付工程款时时，作会计分分录：借：预付账款预付承包包单位款 3 500 000贷：银行存款 3 5000 000 10月月初根据施工工企业提出99月份工程价价款结算账单单中的已完工工程价值为7750万元，减减去应扣回预预付备料款1180万元。月

12、月中预付工程款3350万元，尚尚应支付工程程款220万万元(7500万-1800万-350万万)，应作会会计分录如下下：借：开发成本或或生产成本 7 500 0000 贷：预付付账款预预付承包单位位款 5 3000 000 应付账款应付工程程款 22 200 000 用银行行存款支付应应付工程款时时，应作会计计分录： 借：应应付账款应付工程款款 22 200 000 贷：银行行存款 2 2000 0000三、开发间接费费用的核算（一）开发间接接费用的构成成 开发间间接费用，是是指房地产开开发企业内部部独立核算单单位在开发现现场组织管理理开发产品而而发生的各项项费用。这些些费用也属于于直接为房地

13、地产开发而发发生的费用，但但它不能确定定其为某项开开发产品所应应负担，因而而无法将它直直接记人各项项开发产品成成本。为了简简化核算手续续，将它先记记入“开发间接费费用”账户，然后后按照适当分分配标准，将将它分配记入入各项开发产产品成本。 开发间间接费用的列列支项目主要要有以下方面面： (1)工资。指开开发企业内部部独立核算单单位现场管理理机构行政、技技术、经济、服服务等人员的的工资、奖金金和津贴。 (2)福利费。指按上项人人员工资总额额的一定比例例(目前为114)提取取的职工福利利费。 (3)折旧费。指指开发企业内内部独立核算算单位使用属属于固定资产产的房屋、设设备、仪器等等提取的折旧旧费。

14、(4)修理费。指指开发企业内内部独立核算算单位使用属属于固定资产产的房屋、设设备、仪器等等发生的修理理费。(5)办公费。指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。(6)水电费。指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的电费。(7)劳动保护护费。指用于于开发企业内内部独立核算算单位员工的的劳动保护用用品的购置、摊摊销和修理费费，供员工保保健用营养品品、防暑饮料料、洗涤肥皂皂等物品的购购置费用或补助费，以以及工地上员员工洗澡、饮饮水的燃料等等。(8)周转房摊摊销。指不能能确定为某项项开发项目安安置拆迁居民民周转使用的的房屋计

15、提的的摊销费。(9)利息支出出。指开发企企业为开发房房地产借人资资金所发生而而不能直接计计入某项开发发成本的利息息支出及相关关的手续费，但但应冲使用前前暂存银行而而发生的利息息收入。开发发产品完工以以后的借款利利息，应作为为财务费用，计计入当期损益益。(10)其他费费用。指上述述各项费用以以外的其他开开发间接费用用（二）开发间接接费用的归集集与分配1开发间接费费用的归集开发间接费用的的归集，在“开发间接费费用”账户进行归归集。企业所属各内部部独立核算单单位发生的各各项开发间接接费用时：借：开发问接费费用贷：应付工资、应付福利费、累计折旧、递延资产、长期待摊费用、银银行存款、周周转房周转房摊摊销

16、 例2：某开发公司司西湖大厦施施工现场本月月份发生以下下经济业务：将本月已发放放工资16 000元，结结转开发间接接费用时， 借：开发间间接费用 16 000 贷：应付工资 16 0000根据发放工资资总额计提员员工福利费，计提比例114。 借：开发间间接费用 2 2240 贷：应付福利费费 22 240 本月月计提固定资资产折旧费，会会计分录如下下： 借借：开发间接接费用 20 0000 贷：累计折旧 20 0000 摊销销周转房费用用，会计分录录如下： 借借：开发间接接费用 21 0000 贷：长期待摊费费用 21 0000 购置置办公用品及及劳保用品，由由支票转账，会会计分录如下下： 借

17、：开发间接费费用 16 4660 贷贷：银行存款款 16 4460 摊销销固定资产大大修理费用，作作会计分录如如下： 借借：开发间接接费用 7 0000 贷：待摊费用 7 0000开发间接费用的的明细分类核核算，一般要要按所属内部部独立核算单单位设置“开发间接费费用明细分类类账”，将发生的的开发间接费费用按明细项项目分栏登记记。必须指出，如果果开发企业不不设置现场管管理机构而由由企业(即公公司本部)定定期或不定期期地派人到开开发现场组织织开发活动，其其所发生的费费用，除周转转房摊销外，其其他开发间接接费可记入企企业的管理费费用。 2开发间间接费用的分分配 每月终了，应应对开发间接接费用进行分分

18、配，按实际际发生数计入有关开发产产品的成本。开开发间接费用用的分配方法法，企业可根根据开发经营营的特点自行行确定。不论论土地开发、房房屋开发、配配套设施和代代建工程，均均应分配开发发间接费用。为为了简化核算算手续并防止止重复分配，对对应计入房屋屋等开发成本本的自用土地地和不能有偿转转让的配套设设施的开发成成本，均不分分配开发间接接费用。这部部分开发产品品应负担的开开发间接费用用，可直接分分配计入有关关房屋开发成成本。也就是是说，企业内内部独立核算算单位发生的的开发间接费费用，可仅对对有关开发房房屋、商品性性土地、能有有偿转让配套套设施及代建建工程进行分分配。开发间间接费用的分分配标准，可可按月

19、份内各各项开发产品品实际发生的的直接成本（包包括土地征用用及拆迁补偿偿费或批租地地价、前期工工程费、基础础设施费、建建筑安装工程程费、配套设设施费）进行行，即：某项开发产品成成本分配的开开发间接费=月份内该项项开发产品实实际发生的直直接成本(本月实际际发生的开发发间接费用应分配开发发间接费用的的各开发产品品实际发生的的直接成本总总额) 例3：某房房地产开发企企业某内部独独立核算单位位在20033年5月份共共发生了开发发间接费用883 2000元，应分配配开发间接费费用的各开发产品实实际发生的直直接成本如下下： 开发产品编编号名称 直接成本本 1011商品房 1000 000 1022商品房 2

20、400 000 1511出租房 1500 000 1811周转房 1400 000 2011大配套设施施商店 160 000 3011商品性土地地 250 0000 合 计 1 0400 000 根据上列公公式，即可为为各开发产品品算得5月份份应分配的开开发间接费：101商品房：100 0000833 2001 0400 000100=100 00008 =8 0000(元) 102商品品房： 240 00008=19 2200(元) 151出租租房： 150 00008=12 0000(元) 181周转转房： 140 00008=11 2200(元) 201大配配套设施： 1660 0000

21、8=112 8000(元) 301商品品性土地： 2550 00008=220 0000(元) 根据上上面计算，就就可编制开发发间接费用分分配表。开发间接费用分分配表 22003年55月 单位：元 开发项目编编号名称 直接成成本 分配开发间间接费 101商品品房 102商品品房 151出租租房 181周转转房 201大配配套设施 301商品品性土地 1000 000 2400 000 1500 000 1400 000 1600 000 2500 000 8 0000 19 20012 000 11 200 12 800 20 000 合 计 1 0400 000 83 200根据开发间接费费

22、用分配表，可可将各开发产产品成本分配配的开发间接接费记入各开开发产品成本本核算对象的的“开发间接费费用”成本项目，并并将它记人“开发成本”二级账户的的借方和“开发间接费费用”账户的贷方方，作如下分分录：借：开发成本房屋开发发成本 50 400 配套设设施开发成本本 12 8800 商品性性土地开发成成本 20 0000 贷：开开发间接费用用 83 2200四、土地开发成成本的核算（一）土地开发发支出划分和和归集的原则则1、土地开发支支出划分 房地产开发发企业开发的的土地，按其其用途可将它它分为如下两两种：一种是为为了转让、出出租而开发的的商品性土地地(也叫商品品性建设场所所)；另一种是是为开发

23、商品品房、出租房房等房屋而开开发的自用土土地。前者是是企业的最终终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。2、土地开发支支出归集的原原则现行会计制度中中设置的“开发成本土地开发成成本”账户，它的的核算内容，与与企业发生的的土地开发支支出并不完全全对口，原则则上仅限于企企业开发各种种商品性土地地所发生的支支出。企业为为开发商品房房、出租房等等房屋而开发发的土地，其其费用能分清清负担对象的的，应直接计计人有关房屋屋开发成本，在在“开发成本房屋开发成成本”账户进行核核算。如果企企业开发的自自用土地，分分不清负担对对象

24、，应由两两个或两个以以上成本核算算对象负担的的，其费用可可先通过“开发成本土地开发成成本”账户进行归归集，待土地地开发完成投投入使用时，再再按一定的标标准(如房屋屋占地面积或或房屋建筑面面积等)将其其分配计人有有关房屋开发发成本。如果企业开发商商品房、出租租房用的土地地属于企业开开发商品性土土地的一部分分，则应将整整块土地作为为一个成本核核算对象，在在“开发成本土地开发成成本”账户中归集集其发生的全全部开发支出出，计算其总总成本和单位位成本，并于于土地开发完完成时，将成成本结转到“开发产品”账户。待使使用土地时，再再将使用土地地所应负担的的开发成本，从从“开发产品”账户转入“开发成本房屋开发成

25、成本”账户，计入入商品房、出出租房等房屋屋的开发成本本。（二）地开发发成本核算对对象的确定和和成本项目的的设置 1土地开开发成本核算算对象的确定定 为了既有利利于土地开发发支出的归集集，又有利于于土地开发成成本的结转，对对需要单独核核算土地开发发成本的开发发项目，可按按下列原则确确定土地开发发成本的核算算对象。 (1)对开发发面积不大、开开发工期较短短的土地，每每一个独立的开发项目都都可作为成本本核算对象。 (2)对开发发面积较大、开开发工期较长长、分区域开开发的土地，可以以一定区域作为土地开发成本核算对象。 成本核算对象象应在开工之之前确定，一一经确定就不不能随意改变变，更不能相相互混淆。

26、2土地开开发成本项目目的设置 企业开发的的土地，因其其设计要求不不同，开发的的层次、程度度和内容都不不相同，有的的只是进行场场地的清理平平整，如原有有建筑物、障障碍物的拆除除和土地的平平整；有的除除了场地平整整外，还要进进行地下各种种管线的铺设设、地面道路路的建设等。因因此，就各个个具体的土地地开发项目来来说，它的开开发支出内容容是不完全相相同的。企业业要根据所开开发土地的具具体情况和会会计制度规定定的成本项目目，设置土地地开发项目的的成本项目。对对于会计制度度规定的、企企业没有发生生支出内容的的成本项目，如如建筑安装工工程费、配套套设施费，可可不必设置。根据土地开发支支出的一般情情况，企业对

27、对土地开发成成本的核算，可可设置如下几几个成本项目目： (1)土地征征用及拆迁补补偿费或土地地批租费； (2)前期工工程费； ， (3)基础设设施费； (4)开发间间接费。 其中，土地征征用及拆迁补补偿费是指按按照城市建设设总体规划进进行土地开发发所发生的土土地征用费、耕耕地占用税、劳劳动力安置费费，及有关地地上、地下物物拆迁补偿费费等，但对拆拆迁旧建筑物物回收的残值值应估计人账账并冲减有关关成本。开发发土地如通过过批租方式取取得的，应列列入批租地价价。前期工程程费是指土地地开发项目前前期工程发生生的费用，包包括规划、设设计费，项目目可行性研究究费，水文、地地质堪察、测测绘费，场地地平整费等。

28、基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。（三）土地开发发成本的核算算 企业在土地地开发成本过过程中发生的的各项支出，除除可将直接计计入房屋开发发成本的自用用土地开发支支出在“开发成本房屋开发成成本”账户核算外外，其他土地地开发支出均均应通过“开发成本土地开发成成本”账户进行核核算。为了分分清转让、出出租用土地开开发成本和不不能确定负担担对象自用土土地开发成本本

29、，对土地开开发成本应按按土地开发项项目的类别，分分别设置“商品性土地地开发成本”和“自用土地开开发成本”两个二级账账户，并按成成本核算对象象和成本项目目设置明细分分类账。1、对发生的土土地征用及拆拆迁补偿费、前前期工程费、基基础设施费等等土地开发支支出，可直接接记入各土地地开发成本明明细分类账，借：开发成本商品性土土地开发成本本开发成本自自用土地开发发成本贷：银行存款应付账款应应付工程款2、发生的开发发间接费用，应应先在“开发间接费费用”账户进行核核算，于月份份终了再按一一定标准，分分配计入有关关开发成本核核算对象。应应由商品性土土地开发成本本负担的开发发间接费。借：开发成本商品性土土地开发成

30、本本”贷：开发间接费费用 例4：某房地地产开发企业业在本月份内内，共发生了了下列有关土土地开发支出出： 30 351 商品性性土地 自用土土地 支付征地拆拆迁费 156 0000元 1444 0000元 支付承包设设计单位前期期工程款 40 0000元 366 000元元 应付承包施施工单位基础础设施款 50 0000元 366 000元元 分配开发间间接费 20 0000元 合 计 266 0000元 2166 000元元（1）用银行存存款支付征地地拆迁费时，作作会计分录如如下：借：开发成本商品性土土地开发成本本 1156 0000 开开发成本自用土地开开发成本 1144 0000 贷贷：银

31、行存款款 300 0000（2）用银行存存款支付设计计单位前期工工程款时，作作会计分录如如下：借：开发成本商品性土土地开发成本本 440 0000 开开发成本自用土地开开发成本 36 0000 贷贷：银行存款款 76 0000 （3）将应付付施工企业基基础设施工程程款人账时，作作会计分录如如下：借：开发成本商品性土土地开发成本本 550 000 开开发成本自用土地开开发成本 36 0000 贷贷：应付账款款应付工工程款 866 000 （4）分配配应记入商品品性土地开发发成本的开发发间接费用时时，作会计分分录如下：借：开发成本商品性土土地开发成本本 220 0000 贷：开发间间接费用 220

32、 0000 同时应将各各项土地开发发支出分别记记入商品性土土地开发成本本、自用土地开发发成本明细分分类账。现列列示土地开发发成本明细分分类账土地开发成本明明细分类账项目编号名称：30l商品性性土地 单位：元元2003年凭借方贷方 借方 明细科科目借方发生生额月日证号数 摘 要金额金额 余额土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费开发间接费4、30本年累计支付征地拆迁费费支付前期工程费费支付基础设施工工程款分配开发间接费费156 0000 40 0000 50 O000 20 00001 738 00001 894 00001 934 000c1 986 00002 004 00001 018

33、OO0O 156 OO00220 0000 40 000033000050 000170 0000 20 0000（四）已完土地地开发成本的的结转已完土地开发成成本的结转，应应根据已完成成开发土地的的用途，采用用不同的成本本结转方法。1、为转让、出出租而开发的的商品性土地地，在开发完完成并经验收收后，应将其其实际成本自自“开发成本商品性土地地开发成本，账账户的贷方转转入“开发产品土地”账户的借方方。假如上述开发企企业商品性土土地经开发完完成并验收，加加上以前月份份开发支出共共2 0044 000元元，作会计分分录如下：借：开发产品土地 22 004 000 贷：开开发成本商品性土地地开发成本

34、2 004 0000 2、为本企业业房屋开发用用的土地，应应于开发完成成把土地投入入使用时，将土地开发发的实际成本本结转计人有有关房屋的开开发成本。借：开发成本房屋开发发成本 贷：开开发成本自用土地开开发成本结转计入房屋开开发成本的土土地开发支出出，可采用分分项平行结转转法或归类集集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别别平行转入有有关房屋开发发成本的对应应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征

35、用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方。 例5：假如如上述开发企企业自用土地地在开发完成成后，加上以以前月份开发发支出1 0080 0000元，共计计1 2966 000元元。这块土地地用于建造1511出租房和1181周转房房，其中1551出租房用用地3 0000平方米，181周转房房用地2 4400平方米米，则单方自自用土地开

36、发发成本为2440元/平方方米12996000/（30000+24000），应结结转151出出租房开发成成本的土地开开发支出为7720 0000元(24403 0000)，结结转181周周转房开发成成本的土地开开发支出为5576 0000元(24402 4400)，在在总分类核算算上应作如下下会计分录入入账：借：开发成本房屋开发发成本181项项目 720 000 开发成成本房屋屋开发成本151项项目 5766 000 贷：开开发成本自用土地开开发成本 1 2296 00003、如果自用土土地开发完成成后，还不能能确定房屋和和配套设施等等项目的用地，则则应先将其成成本结转“开开发产品自用土地”账

37、账户的借方，于于自用土地投投入使用时，再再从“开发产品自用土地”账账户的贷方，将将其开发成本本转入“开发发成本房房屋开发成本本”等账户的的借方。 借：开发产品品自用土土地 贷：开发成本土地开发发成本 借：开发成本本房屋开发发成本 贷：开发产品自用土地地五、配套设施开开发成本的核核算（一）配套设施施的种类及其其支出的归集集原则1配套设施的的种类房地产开发企业业开发的配套套设施，可以以分为如下两两类：一类是是在开发小区区内开发不能能有偿转让的的公共配套设施施，如水塔、锅锅炉房、居委委会、派出所所、消防、幼幼托、自行车车棚等；另一一类是能有偿偿转让的城市市规划中规定定的大配套设施项项目，包括： (1

38、)开发小小区内营业性性公共配套设设施，如商店店、银行、邮邮局等； (2)开发小小区内非营业业性配套设施施，如中小学学、文化店、医医院等； (3)开发项项目外为居民民服务的给排排水、供电、供供气的增容增增压、交通道道路等。 这类配套设施施，如果没有有投资来源，不不能有偿转让让，也将它归归入第一类中中，计人房屋屋开发成本。 2配套设施施支出的归集集原则 按照现行财务务制度规定，城城市建设规划划中的大型配配套设施项目目不得计入商商品房成本。因因为这些大配配套设施，国国家有这方面面的投资。为了正确核算和和反映企业开开发建设中各各种配套设施施所发生的支支出，并准确确地计算房屋屋开发成本和和各种大配套套设

39、施的开发发成本，对配配套设施支出出的归集原则则如下： (1)对能分分清并直接计计入某个成本核算算对象的第一一类配套设施施支出，可直直接计入有关关房屋等开发发成本，并在在“开发成本房屋开发成成本”账户中归集集其发生的支支出；（水塔塔、锅炉房、幼幼托、派出所所等） (2)对不能能直接计入有有关房屋开发发成本的第一一类配套设施施支出，应先先在“开发成本配套设施开开发成本”账户进行归归集，于开发发完后再按一一定标准分配配计入有关房房屋等开发成成本； (3)对能有有偿转让的第二类大配套套设施支出，应应在“开发成成本配套设施施开发成本”账户进行归归集。（二）配套设施施成本项目的的确定与设置置 对配套设施的

40、的开发成本应应设置如下六六个成本项目目： (1)土地地征用及拆迁迁补偿费或批批租地价； (2)前期期工程费； (3)基础础设施费； (4)建筑筑安装工程费费； (5)配套套设施费； (6)开发发间接费。其中配套设施费费项目用以核核算分配的其其他配套设施施费。因为要要使这些设施施投入运转，有有的也需要其其他配套设施施为其提供服服务，所以理理应分配其服服务的有关设设施的开发成成本。 对不能有偿转转让、不能直直接计入各成本核算算对象的各项项公共配套设设施，如果工工程规模较大大，可以以各各配套设施作作为成本核算算对象。如果果工程规模不不大、与其他他项目建设地地点较近、开开竣工时间相相差不多、并并由同一

41、施工工单位施工的的，也可以考考虑它们合并并作为一个成成本核算对象象，于工程完完工算出开发发总成本后，按按照各项目的的预算成本或或计划成本的的比例，算出出各配套设施施的开发成本本，再按一定定标准，将各各配套设施开开发成本分配配记人有关房房屋等开发成成本。至于这这些配套设施施的开发成本本，在核算时时一般可仅设设置如下四个个成本项目： (1)土地征用及及拆迁补偿费费或批租地价价； (2)前期工程费费； (3)基础设施费费； (4)建筑安装工工程费。由于这些配套设设施的支出需需由房屋等开开发成本负担担，为简化核核算手续，对对这些配套设设施，可不再再分配其他配配套设施支出出。它本身应应负担的开发发间接费

42、用，也也可直接分配配计人有关房房屋开发成本本。因此，对对这些配套设设施，在核算算时也就可不不必设置配套套设施费和开开发间接费两两个成本项目目。（三）配套设施施开发成本的的核算企业发生的各项项配套设施支支出，应在“开开发成本配套设施开开发成本”账户进行核核算，并按成成本核算对象象和成本项目目进行明细分分类核算。1、已发生的土土地征用及拆拆迁补偿费或或批租地价、前前期工程费、基基础设施费、建建筑安装工程程费等支出，可可直接记入配配套设施开发发成本明细分分类账的相应应成本项目，借：开发成本配套设施施开发成本”贷：银行存款、应付账款应付工程款2、对能有偿转转让大配套设设施分配的其其他配套设施施支出，应

43、记记人各大配套套设施开发成成本明细分类类账的“配套设施费费”项目，借：开发成本配套设施施开发成本（商商店、银行）贷：开发成本配套设施施开发成本（水水塔、锅炉房房）3、对能有偿转转让大配套设设施分配的开开发间接费用用，应记入各各配套设施开开发成本明细细分类账的“开发间接费费用”项目，借：开发成本配套设施施开发成本贷：开发间接用用4、对配套设施施与房屋等开开发产品不同同步开发，或或房屋等开发发完成等待出售或或出租，而配配套设施尚未未全部完成的的，经批准后后可按配套设施的预预算成本或计计划成本，预预提配套设施施费，将它记记人房屋开发发成本明细分分类账的“配套设施费费”项目，借：开发成本房屋开发发成本

44、贷：预提费用因为一个开发小小区的开发，时时间较长，有有的需要几年年，开发企业业在开发进度度安排上，有有时先建房屋屋，后建配套套设施。这样样，往往是房房屋已经建成成而有的配套套设施可能尚尚未完成，或或者是商品房房已经销售，而而幼托、消防防设施等尚未未完工的情况况。这种房屋屋开发与配套套设施建设的的时间差，使使得那些已具具备使用条件件并已出售的的房屋应负担担的配套设施施费，无法按按配套设施的的实际开发成成本进行结转转和分配，只只能以未完成成配套设施的的预算成本或或计划成本为为基数，计算算出已出售房房屋应负担的的数额，用预预提方式记人人出售房屋等等的开发成本本。开发产品品预提的配套套设施费的计计算，

45、一般可可按以下公式式进行计算： 某项开发产品品预提的配套套设施费=该该项开发产品品预算成本或或计划成本)配套设施施费预提率 配套设施费预预提率=该该配套设施的的预算成本(或计划成本本)应负担担该配套设施施费各开发产产品的预算成成本(或计划划成本)合计计1000%式中应负担配套套设施费的开开发产品一般般应包括开发发房屋、能有有偿转让在开开发小区内开开发的大配套套设施。例6：某开发小小区内幼托设设施开发成本本应由1011、102商商品房，1511出租房、1181周转房房和201大大配套设施商商店负担。由由于幼儿园设设施在商品房房等完工出售售、出租时尚尚未完工，为为了及时结转转完工的商品品房等成本，

46、应应先将幼儿园园设施的配套套设施费预提提计入商品房房等的开发成成本。假定各各项开发产品品和幼托设施施的预算成本本如下： 1011商品房 22 000 000元 1022商品房 11 800 000元 1511出租房 11 600 000元 1811周转房 11 600 000元 2011大配套设施施商店 1 000 0000元 2511幼托设施 640 0000元则：幼儿园设施施的配套设施施费预提率=640000020000000+188000000+16000000+116000000+10000000100%= 640 00008 000 00001000=8各项开发产品预预提幼托设施施的

47、配套设施施费为：101商品房 22 000 00088=1600 000(元)102商品房 1 8000 0008=1442 0000(元)151出租房 11 600 00088=128 0000(元)181周转房 11 600 00088=1288 000(元)201大配套设设施商店店 11 000 00088=80 0000(元)按预提率计算各各项开发产品品的配套设施施费时，其与与实际支出的的差额，应在在配套设施完完工时，按预预提数的比例例，调整增加加或减少有关关开发产品的的成本。现举例说明配套套设施开发成成本的核算。例7：某房地产产开发企业根根据建设规划划要求，在开开发小内负责建设一一间

48、超级市场场和一座水塔塔、一所幼儿儿园。上述设设施均发包给给施工企业施施工，其中商商店建成后，有有偿转让给商商业部门。水水塔和幼儿园园的开发支出出按规定计入入有关开发产产品的成本。水水塔与商品房房等同步开发发，幼儿园与与商品房等不不同步开发，其其支出经批准准采用预提办办法。上述各各配套设施共共发生了下列列有关支出（单单位：元）： 201超超市 2551水塔 252幼儿园园支付征地拆迁费费 100 000 10 0000 100 000支付承包设计单单位前期工程程款 60 0000 40 0000 60 000应付承包施工企企业基础设施施工程款 1100 0000 60 0000 100 000应

49、付承包施工企企业建筑安装装工程款 4400 0000 490 0000 380 0000分配水塔配套设设施费 70 0000分配开发间接费费用 110 000预提幼儿园配套套设施费 80 0000 合 计计 9200 000 600 000 640 0001、用银行存款款支付征地拆拆迁费时，作作如下会计分分录：借：开发成本配套设施施开发成本 2110 0000贷：银行存款 2110 00002、用银行存款款支付设计单单位前期工程程款时，作如如下会计分录录：借：开发成本配套设施施开发成本 160 0000贷：银行存款 1660 00003、将应付施工工企业基础设设施工程款和和建筑安装工工程款时，

50、作作会计分录如下： 借：开发成成本配套套设施开发成成本 1 530 000 贷贷：应付账款款应付工工程款 1 5330 0000 4、分配应应记入超市配套设设施开发成本本的水塔设施施支出时： 借：开发成成本配套套设施开发成成本超市市 70 000 贷贷：开发成本本配套设设施开发成本本水塔 70 0000 5、分配应应记入商店配配套设施开发发成本的开发发间接费用时时： 借：开发成成本配套设施施开发成本超市1110 0000 贷贷：开发间接接费用 110 000 6、预提应应由超市配套套设施开发成成本负担的幼幼儿园设施支支出时： 借：开发成成本配套套设施开发成成本幼儿儿园 80 0000 贷贷：预

51、提费用用预提配配套设施费 800 000 同时应将各各项配套设施施支出分别记记入各配套设设施开发成本本明细分类账账，现列示超超市配套设施施开发成本明明细分类账， 配套设施开发成成本明细分类类账项目编号名称：201超市市商场 单单位：元2003年凭借方贷方借方 明细科科目借方发生生额月日证号数 摘 要金额金额余额土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费7、308、313131本年累计分配水塔设施费费分配开发间接费费预提幼儿园设施施费660 000070 000110 000080 000660 0000920 0000 100 000060 000100 000

52、0400 000070 00080 0001l0 0000（四）已完配套套设施开发成成本的结转已完成全部开发发工程并经验验收的配套设设施，应按其其不同情况和和用途结转其其开发成本。(1)对能有偿偿转让的大配配套设施，如如上述超市商商场设施，应应在完工验收收后将其实际际成本自“开发成本配套设施开开发成”账户的贷方方转入“开发产品配套设施”账户的借方方，作计分录录如下：借：开发产品配套设施施（超市） 9220 0000贷：开发成本配套设施施成本 920 000配套设施有偿转转让收入，应应作为经营收收入处理。(2)按规定应应将其开发成成本分配计人人商品房等开开发产品成本本的公共配套套设施。对这这类设

53、施的水水塔，在完工工验收后，应应将其发生的的实际开发成成本按一定的的标准(有关关开发产品的的实际成本、预预成本或计划划成本)，分配记入入有关房屋和和大配套设施施的开发成本本，作会计分分录如下：借：开发成本房屋成本本 5530 0000（不能转转让） 开发发成本配配套设施成本本 770 0000（有偿转让让）贷：开发成本配套设施施成本 600 000（分分不清对象）(3)对用预提提方式将配套套设施支出记记入有关开发发产品成本的的公共配套设设施，如幼托托设施，应在在完工验收后后，将其实际际发生的开发发成本冲减预预提的配套设设施费，作会会计分录如下下： 借：预提费费用预提提配套设施费费 6640 0

54、000 贷贷：开发成本本配套设设施成本 6400 000如预提配套设施施费大于或少少于实际开发发成本，可将将其多提数或或少提数冲减减有关开发产产品成本或作作追加的分配配。如有关开开发产品已完完工并办理竣竣工决算，可可将其差额冲冲减或追加分分配于尚未办办理竣工决算算的开发产品品的成本。六、房屋开发成成本的核算（一）房屋开发发的种类及其其核算对象 1开发房房屋的种类 开发企业开开发的房屋，按按其用途可分分为如下几类类： (1)为销销售而开发的的商品房； (2)为出出租经营而开开发的出租房房； (3)为安安置被拆迁居居民周转使用用而开发的周周转房。 此外，有的的开发企业还还受其他单位位委托开发的的住

55、宅等代建建房。这些房屋屋，虽然用途途不同，但其其所发生的开开发费用的性性质和用途都都大体相同，在在成本核算上上也可采用相相同的方法。为为了既能总括括反映房屋开开发所发生的的支出，又能能分门别类地地反映企业各各类房屋的开开发支出，并并便于计算开开发成本，在在会计上除设设置“开发成本房屋开发成成本”账户外，还还应按开发房房屋的性质和和用途，分别别设置商品房房、出租房、周周转房、代建建房等三级账账户，并按各各成本核算对对象和成本项项目进行明细细分类核算。 2开发房房屋核算对象象的确定 、 房屋的成本本核算对象，应应结合开发地地点、用途、结结构、装修、层层高、施工队队伍等因素加加以确定： (1)一般般

56、房屋开发项项目，以每一一独立编制设设计概(预)算，或每一一独立的施工工图预算所列列的单项开发发工程为成本本核算对象。 (2)同一一开发地点，结结构类型相同同的群体开发发项目，开竣竣工时间相近近，同一施工工队伍施工的的，可以合并并为一个成本本核算对象，于于开发完成算算得实际开发发成本后，再再按各个单项项工程概(预预)算数的比比例，计算各各幢房屋的开开发成本。 (3)对于个个别规模较大大、工期较长长的房屋开发发项目，可以以结合经济责责任制的需要要，按房屋开开发项目的位位置划分成本本核算对象。 3开发房屋屋成本核算的的项目 开发企业对房房屋开发成本本的核算，应应设置如下几几个成本项目目： (1)土地

57、地征用及拆迁迁补偿费或批批租地价； (2)前期期工程费； (3)基础础设施费； (4)建筑筑安装工程费费； (5)配套套设施费； ， (6)开发发间接费。其中土地征用及及拆迁补偿费费是指房屋开开发中征用土土地所发生的的土地征用费费、耕地占用用税、劳动力力安置费，以以及有关地上上、地下物拆拆迁补偿费，或或批租地价。前前期工程费是是指房屋开发发前期发生的的规划设计、项项目可行性研研究、水文地地质勘察、测测绘等支出。基基础设施费是是指房屋开发发中各项基础础设施发生的的支出，包括括道路、供水水、供电、供供气、排污、排排洪、照明、绿绿化、环卫设设施等支出。建建筑安装工程程费是列入房房屋开发项目目建筑安装

58、工工程施工图预预算内的各项项费用支出(包括设备费费用)。配套套设施费是指指按规定应计计入房屋开发发成本不能有有偿转让公共共配套设施如如锅炉房、水水塔、居委会会、派出所、幼幼托、消防、自自行车棚、公公厕等支出。开开发间接费是指应应由房屋开发发成本负担的的开发间接费费用。（二）房屋开发发成本的核算算 1土地征征用及拆迁补补偿费(或批批租地价)的的核算 房屋开发过过程中发生的的土地征用及及拆迁补偿费费或批租地价价。能分清成成本核算对象象的，应直接接计入有关房屋开开发成本核算算对象的“土地征用及及拆迁补偿费费”成本项目，借：开发成本房屋开发发成本贷：银行存款房屋开发过程中中发生的自用用土地征用及及拆迁

59、补偿费费，如分不清清成本核算对对象的，应将将其支出先通通过“开发成本自用土地开开发成本”账户进行汇汇集，待土地地开发完成投投入使用时，再再按一定标准准将其分配记记人有关房屋屋开发成本核核算对象，借：开发成本房屋开发发成本贷：开发成本自用土地地开发成本房屋开发占用的的土地，如属属企业综合开开发的商品性性土地的一部部分，则应将将其发生的土土地征用及拆拆迁补偿费，先先在“开发成本商品性土地地开发成本”账户进行汇汇集，待土地地开发完成投投入使用时，再再按一定标准准将其分配计计入有关房屋屋开发成本核核算对象，借：开发成本房屋开发发成本贷：开发成本商品性土土地开发成本本如开发完成商品品性土地已经经转入“开

60、发产品”或“库存商品”账户，则在在用以建造房房屋时，直将将其应负担的的土地征用及及拆迁补偿费费记入有关房房屋开发成本本核算对象，借：开发成本房屋开发发成本贷：开发产品 2前期工工程费的核算算 房屋开开发过程中发发生的规划、设设计、可行性性研究以及水水文地质勘察察、 测绘、场场地平整等各各项前期工程程支出，能分分清成本核算算对象的，应应直接记入有有关房屋开发发成本核算对对象的“前期工程费费”成本项目， 借：开发成本本房屋开发发成本贷：银行存款应由两个或两个个以上成本核核算对象负担担的前期工程程费，应按一一定标准将其其分配记入有有关房屋开发发成本核算对对象的“前期工程费费”成本项目，借：开发成本房