8203估价师协会网站cms案例分析

1、土地使用权抵押评估内土地使用权抵押评防范风险现场查勘选取参数随的不断活跃，利用土地进行抵押的经济活动已成市场经济不可缺少的重要组成因此土地使用权土地使用权抵押评估内土地使用权抵押评防范风险现场查勘选取参数随的不断活跃，利用土地进行抵押的经济活动已成市场经济不可缺少的重要组成因此土地使用权抵押估已成为土地估价师主要业务之一。土地使用权抵押评估业务是一项些本人在实践工作中的一点看案例背景如下某商厦项目，位于C呼和浩特市中山路号，食公司依法取得该商厦下项（出让土地使用权该公司因向中国申，拟以该商厦项目用地的国有土地使用权作为抵押，委托土地估价机构对该项目用地的国有土地使用权的公开市场价值进行评估。该

2、土地位于呼和浩特市中山路号，土地使用权性质为国有内C食清楚权、担保权、地役权等他项权利存接受委托，首先对该项目进行了详细分析，经分析总结土地使权抵押评估应注意以下抵押标。接受委托进行土地使用抵押评估首先待估宗地是否应可以设定抵押，依法不得抵的，没有抵押价值，依民城市房地产管理民担权抵押评估应注意以下抵押标。接受委托进行土地使用抵押评估首先待估宗地是否应可以设定抵押，依法不得抵的，没有抵押价值，依民城市房地产管理民担保法城市房地产抵押管理办法及当地和其他有关规定进设定抵押的土地有：权属有争议的土地、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的土地等，划拨土地使乡、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押，

3、如果待估宗地属于不可以设定抵押权的土地，则不可以进行评估，估价师应从专业角度审视估价对象、他项权利状况、可转让性、可抵押性登记生效性，这样就上确保了抵押物的安全性，从基本条件上减少风险。且不存本案例待估宗地为以出让方式取得的国有土地使用权纠纷，可以设定抵押权，故抵押标的具。第二、对待估宗地的权属应进行查看估宗地的权属是符合国家，是否存在权属争议，是否的有进行登记并取得了土地权，应以土地出让合有土地使用证体土地使用证等作为评估的基本依据。在实估价中经常遇到权证使用权人名称与委托人现名称不符，权证上的定用途与实际用途不符等等，这些应及时将意见反馈和委人，提出和商议依法解决的办法，对属于不合法的或其

4、他不得抵押的土地范的，应促其解决，解决不了的只好不评。本案例，第三作为估应高度认识土地抵押权估价的风险，只有（1）不具备合法抵押资格，如权属有争议或抵押权有瑕疵，不适合设定抵（2）场变动破裂造成市场价值下降就会形成预期风险；另外抵不具备合法抵押资格，如权属有争议或抵押权有瑕疵，不适合设定抵（2）场变动破裂造成市场价值下降就会形成预期风险；另外抵押地在估价时点的价值和现金流量与估价时运用收益和假设开发法价时预期的未来收益、开发完成后的价值和未来运营成本和续建费用不同，造成价值下降，也变成预期不确定性风险，本案例待估在地为呼和浩特市，近两年呼和浩特市房地产市场有过热现象，房地产价格上涨幅度位居前列

5、，因此在估价时要特别谨慎估价，选用估价方法时尽量将成本法作法。对预期会降低估价对象价值要充分考虑，对预期不确定的收益或升较或不予考虑。因在特别事项中说作为抵押土地估价由于注重预期风险，在估价时对预期不确定的收益或升较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。（3）市场变现风险，估他房地产物业相比变现能力较弱在中以提请抵押人注意第四、应对待估宗地进行现场查勘，全面了解待估宗地的使用况及周围环境，同时了解其市场状况在受理业务之后，对本例的土地进行了详细的现场查勘，通过现场查勘了解本案例待估宗地位于呼和浩特市中山路商业中心，其周围商业用地土地价值很高。现场查勘待估宗地属三角形袋地，且其南侧已建有 15 建筑因此影响其开发利用价值，其土地价值相当于周围土地的价值应低，这一问题必须是估价师亲自公正、合理进行现场勘察，了未来，对运用市场比较法进行评估时，应注意选取的可比实例的可比性，在确定未来，对运用市场比较法进行评估时，应注意选取的可比实例的可比性，在确定修正系未来现金流，确、未来开发完成后价值、折现率、续建费用时，应保持客观、谨慎的态度，取的参数要有理