住宅小区各类产权界线划分浅析

1、住宅小区各类产权界线划分浅析1、产权登记 -空间划分的登记我首先必须讲解一下这个基础知识。相当多的人不理解这个东西，并且闹出诸多的笑话。单家独户的房屋，独立式的房屋，进行产权划分和登记， 很容易让人理解。因为这个东西很直观。 一眼看过去，房屋就摆在这里，它脚下土地也摆着这里，我们在对一间独立式的房屋进行产权登记时非常方便， 我们所登记之物， 也确实是实物： 一栋能让你看到边际看到界线的建筑。然而单元式不是这样的。 你走进一栋单元房， 你就被封闭在大量的各种各样的空间里面。 这些空间是由墙和柱构成的。 在一般的情况下这些墙和柱都被禁止移动。 （这里必须要说明： 可以随便移动墙柱的建筑很快就能面世

2、并普及， 这将对房地产法律界提出更重大的挑战） 而单元式房屋的产权登记，就是将这些空间相对独立化，并给予一个登记， 以确认这些空间的归属。我们必须要明确，在树立一个非常清晰的观感，那就是：单元式房屋的分户登记，并没有将该栋房屋分拆， 它仅仅只是对该房屋的各独立空间的产权进行了确认。 分户登记不是拆房子。它不是把房屋拆成很多部件。它是确认各个空间的产权归属：这个空间属于你，那个空间属于他，剩下的空间大家共有公用。这是基础理念，我们所有的论述都将从这里起步。2、空间如何计算面积在明确了第一点之后，接下来的这个问题将非常有趣：怎么给空间计算面积。我明确说： 我不知道。 我个人莫名其妙。 我个人至今都

3、深深的怀疑这个给空间计算出一个面积来的制度。我对这个制度本身都存在怀疑。我稍微查了一下国外的状况， 我的发现是： 越来越多的国家对单元住房是进行空间登记， 面积部分只登记室内净地面积 （就是室内除墙面积，香港人习惯叫地毯面积，就是能铺上地毯的那部分面积，纯正的地面） ，并且这个面积只做参考作用，没有所谓的产权概念。但我们既然生活在国内， 因此必须遵循国内的游戏规则： 一个立体空间， 必须要计算平面面积。因此，就必须给这个立体空间划出一个平面的界限，以约束它，测量它。目前来说， 我国都这个立体空间的测量办法， 是投射法， 这个立体空间投射到平面上是什么面积，那这个空间的“产权面积”大概就是多大（

4、不考虑分摊）。我说老实话，我对这个做法，自己的感觉，是扯淡。单元住房产权登记的意义，就在于划分各自的生活空间，以及责任空间。 而分割各自空间的墙体和柱体，在产权上就没有任何定性的必要，乃至，进行这种定性本身就是一种错误。上下两层之间的隔板，产权如何定性？两户之间的分割墙，某户内的承重柱，如何定义其产权？将某个特定的产权面积的平面界线定出来， 到底是什么意思？在该界线内的墙柱为该业主私有吗？显然不是， 我国目前也否认这一点。 那么既然不是， 这个界线有什么意义？我个人不知道。谁知道谁去发贴告诉我。谢谢。3、毫无意义的面积这是接着上面而来的话题： 给一个立体的、 相对独立的空间， 核定出一个平面面

5、积，得出一个数字，有什么意义？这个数字有啥实际上的作用？我直接给出我的结论：我认为没有意义。这个面积的界线（也就是房产证上的房屋边界线，按规范一般是墙身中线）本身，就没有意义。 为这个界线所包围的区域，并不是业主的所有权界线区域。换个说法强调一次：业主不能对这个界线内的房屋结构做任何处置。 这个界线内的房屋结构， 不属于这个业主所有。再次强调： 房屋结构， 不属于业主个人所有。如果非要找一个所有权人，那就是全体业主共有吧。业主有的是什么呢？是有一个个的或大或小的空间。这栋建筑内的空间。 仅此而已。业主不能拆自己产权证内的那半堵墙。 我希望所有人都记住这一点。 在后面我们论述各类建筑或结构的产权

6、归属时， 我希望所有人都明白， 虽然我按照国内的表述习惯， 表述成这属于谁那是谁的产权，但这不代表业主具有我们一般意义上的所有权：可占有可毁弃。业主只不过对那个空间，具有所有权。目前，我国绝大多数的地方，习惯用产权面积数字，作为房屋计价的基数。这是一个习惯问题。但也有一些地方， 开始无视这个面积数字， 以套为单位计价。 无论房屋面积数字如何调整，房屋总价不变，购房人所购得那个空间，不会变。事实上，以这个数字为计价基础，是绝大多数纠纷的源泉。而这个数字本身，其实没有任何意义。 业主并不是生活在这个数字上面， 他们是生活在空间里， 而这个空间的大小不会因为这个数字的变化而发生任何变化。 这个数字中

7、的每一个组成部分都可能因为测量规范的变化而变化，但空间大小不会变化，它会维持不变。因此，无论后面我怎么抨击目前自相矛盾的各种测量规范，这个抨击都比不上对面积本身的抨击。面积本身就没有什么实际意义，更何况测量规范？4、小区的边界小区的边界是一个非常复杂的题目。 但也是大多数人， 包括绝大多数的法律人， 乃至包括绝大多数自称为房地产专业法律人的人，根本都门都没摸到一个题目。请注意，我这不是在耸人听闻。我这是在很严肃的抨击、指责，以及唾骂。小区边界的含义， 在乎区分一个住宅小区与周边的其他产权人，乃至政府的产权界线。我们经常说， 小区内的产权如何如何，小区外的设施如何如何，但是，这个内外的界线，到底

8、在哪里？最常见的一种答复是： 小区外的道路边线是为小区的边界。当然道路边线本身就是一个不确切的概念， 市政道路两旁都会有规划控制线，这条控制线与道路边线之间的区域不许建设， 但规划部门又不管产权， 那么这个规划控制区域到底算什么，目前来说没人说得清楚。尤其是高速公路啊城市快速路啊，两旁各控制25 米以上，啥都不说，反正就不许你开发建设。 这个控制范围搞死人啊同志们。在绝大多数的城市， 在道路规划控制线内设置永久停车位都不行， 有些变态的城市连临时停车位都不行，乃至我最近刚听说， 那个区域连搞绿化面不能算进小区的绿化指标， 直接就是把这个区域从小区里割出来了。规划部门振振有辞，这个区域是为了日后

9、道路扩建准备的，万一一扩建， 你小区搞成了车位搞成了绿化，算进了指标，那日后岂不是不达标？我个人无言以对。此外，穿过小区的市政道路的产权如何归属？老实说，我是真不知道。 在很多时候，由于规划部门与国土部门之间由来已久的种种矛盾冲突的原因，今天买到的地， 明天拿到规划要点批复一看， 突然在里面多了一条路。那时候真不知道怎么办。这个算征地吗？政府为了实施道路规划向开发商征地？我明确告诉你们，在整个珠三角， 基本上没有把这种情况当成征地来运做的， 直接就是开发商做贡献了。 连路都得开发商建好，然后无偿拿出来做市政道路使用。 我老实说，我一直很莫名其妙。那么，这个道路所占区域是不是能算容积率指标呢？各

10、地也不一致， 乃至同一个市， 不同的楼盘经过不同的运做，也可以有不同的结果。这个话题很敏感， 我就不具体指出哪个市了。总之算也行，不算也不违反任何规范。这条道路是不是属于小区范围之内呢？我个人不知道。然后，国土部门出让土地， 总是喜欢从道路中线起算面积，而不是道路边线。 发土地证的时候， 若干城市从道路中线发， 若干城市沿边线发， 这些情况都存在。 并且延续至今。有些城市慢慢的在变革， 土地出让和土地证都以道路边线为标准。 但这些都没有统一， 也缺乏规范。我个人看到那些五花八门的土地证时也很头痛。5、建筑基底建筑基底面积是一个相当重要的概念。 它的重要意义体现在： 建筑基底所占的土地，为该建筑

11、内所有住户所共有。这里必须先明确两个概念：单元住宅的“房屋所有权”与“土地使用权”。我把上面那一行空出来，以便各位能清晰直观的看到上面这段话。每一套单元住宅，除了要取得 房屋所有权证外，还应当取得 土地使用权证。我不把这句话反复说了，请大家自己回头再看一遍。房屋所有权证，确认房屋的建筑面积。而土地使用权证， 一般就是登记这个建筑基底面积， 这是个大数， 这个大数字要分摊到每一套住宅，又会形成一个分摊土地面积。我建议你们又回头看一遍，以确定自己看明白了。在国土部门与房管部门合并的少数城市内，颁发 房地产权证 ，会同时载明房屋的建筑面积，以及该房屋的基底占地面积。我强烈建议，各位不要嫌麻烦，请再次

12、回头看一次。谢谢。大家都知道“分摊”这个概念，建筑的公用部分的面积，须分摊进每一套住宅面积里面去。 而该栋建筑的占地面积， 按照国土资源部的土地使用权登记办法， 也应该分摊到每间住宅。但是，请注意这个但是：建筑基底面积如何分摊，没有技术规则。你没有看错。 确实是没有规则。 各位如果有幸领取过含建筑基底面积分摊数字的土地使用权证，如果闲着没事，只管去对这个数字提起行政诉讼，一告一个准。最麻烦的事情在于， 随着现代建筑技术的提高， 建筑底层的裙楼与塔楼之间的结构性差异，越来越大，乃至越来越无法判断，什么是建筑基底。在三层的商业裙楼上，树起多层的住宅塔楼，这是非常普遍的事情，那么，这个住宅塔楼的建筑

13、基底面积是啥？裙楼的建筑基底面积是啥？越来越多的小区， 习惯用商业裙楼围闭整个小区， 那么，这个基本无间断的、围合了整个小区的边界的裙楼基底面积， 全部参与到住宅楼的建筑基底面积计算，并登记到土地使用权证里吗？我老实说，我不知道。谁知道谁自己去发帖子，别在我的帖子直接开讲。在本贴给个地址即可，谢谢你们。我非常厌烦在我的帖子里砸你们。再有，根据目前的物权法，业主对于土地的权利，除了本栋住宅的建筑基底的土地使用权为共有外，对整个小区的道路啊绿化啊这些土地， 也是共有。那么，这部分的土地面积，如何量化并分摊到业主的土地使用权书上去？出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分， 益州疲弊，

14、此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝