文旅地产战略策划之道

1、文旅地产战略策划之道一、文旅时代的新特征一个潮流、两个对流和三个需求方面的特征：根据国际经验，人均 GDP 进入 1000 美金以后，真正意义上的旅游才开始，随之而来的，是一个全民观光旅游的浪潮。当人均 GDP 突破 3000 美金时，大众观光旅游开始向休闲、体验旅游转型。而人均 GDP 超过 5000 美金标志着进入休闲旅游全面爆发、体验旅游蓬勃发展的新时代。到今天，2013 年中国的人均GDP 已经达到 6600 扑面而来，我们把这个时代称为吃饱了撑的时代，玩出来的产业，这将是一种新的生活方式，要享受生活、逃离都市、寻找理想中的乌托邦，要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、还要丰富多彩。在这股休

2、闲浪潮下，围绕着体育、旅游、休闲、文化等巨大的产业链释放出了巨大的消费力。我们总结了休闲产品的七种主要形态，包括：主题度假酒店、休闲运动、邮轮游艇、娱乐活动、养生产品、餐饮产品和文化产品。2、两个对流：内外对流、城乡对流内，消费在国内。在休闲经济扑面而来的大潮中，我们注意到两个现象。第一个叫内外对流：一方面是国内游客、开发者的海外考察、访问、旅游，现在品、休闲服务的开发、互动、合作。康产业和环保产业这三个中国未来的消费热点进行一次国际的咨询和采药。明和乡村文明的结合。今天在乡村形成了五股返乡力量，包括：返乡农民、返乡创业者、本土企业、都市小资和富豪，当他们带着新的眼光和资本回到乡村，乡村旅游和

3、休闲产业的开发面临新的变革。3、三个需求：生态、文化、健康求，我们认为现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要从消费文化到升华文化三个过程的轮回。第三个是健康的需要。所以，当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。天时、地利、人和均已具备，文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。但是，文旅地产有两大开发难点：首先，必须要有大的资金投入，这是一个大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出的领域；其次，商业模式的设计和品牌的塑造，一个成功的旅游地产持续发展的运营模式。我们现在看到国内旅游地产的发

4、展还处在一个初期阶段，与国际上有很大差距，大致表现在四个方面：旅游主导特点、产品多元特点、长线经营特点、市场广泛致。全新体现在六个方面：良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。结合工作室的实践和探索，我们认为文旅新时代应关注六大重要商机：1、综合文旅新区通，既可实现对古城的腾笼换鸟，又提供全新的文化展现平台，形成规模庞大、功能复合的综合性文旅新区，如 XX 曲江文旅新城、XX 祥和丽城、曲阜文化经济特区、XX 国际文化旅游名城等。文化商业地产是以商业为核心，以产业、居住、生态为支撑，融入文化主题，塑独特的体验。工作室典型案例有XX 大唐西市

5、、西双版纳告庄西双景商旅主题小镇、XXCHINA 坊等。要结合地域文化。工作室案例有 XX 大唐芙蓉园、珠 XX 方影视基地等。水、静谧的环境逐渐成为财智人士首选的修养之地。健康养生是一个非常大的、到了国内最好。工作室在这方面的案例有 XX 十里云岭项目、XX 龙门西山文化养生项目等。轮的资本下乡，许多老板在城市打拼以后现在要回归做一些发展。这方面工作室这一两年介入较多，我们的案例有 XX 三圣花乡、巴南锦绣乡村旅游度假区、西晃山休闲度假区等。索，包括与万达、龙湖、蓝光、颐杰鸿泰等公司的合作，正是有了企业的大手笔投资，让我们的策划成为看得见摸得着的成果。具体的案例如龙湖山海湖、XXXX 峨秀湖

6、国际度假区等。作用就是为企业提供具有战略性、前瞻性、创造性的判断和价值。三、文旅时代的战略突破助企业项目战略策略落地的呢？我想与大家分享王志纲工作室“12345”方法论：1、一枝独秀：找魂找魂就是寻找一个项目的核心竞争力和战略方向，基于城市高度、文化高度、是提另类而缺少内容的概念。找魂的关键是打通四度，即定位有高度，功能有广度，产品创新有深度，和所有元素要建立关联度。一枝独秀是长板理论，任何项目都要找到自己的核心卖点，充分张扬。只有清楚了魂在哪里?个性在哪里?核心竞争力在哪里?可持续发展依凭的东西在哪里?项目才有了唯一性、排他性、权威性的东西，就是必须要找到项目一个的魂。这种找魂的能力正是王志

7、纲工作室的核心能力之一。2、两场统筹：市场+官场任何开发企业必须首先下接市场，结合自身条件和项目的现实基础，在积极相关项目先进开经验式的同时，寻找适合的开发产品、业态配置、开发模式、资源整合，开创自身的文旅开发运营模式；其次上通官场，在今天中国做企业，不力，内外一起发力，为文旅项目的发展保驾护航并提供相应支持，包括规划、土地、交通、市政、税收、专项资金、旅游营销等支持。跳好市长和“市场双人舞，搭建政府与企业投资者” 合作桥梁。还是要进入文旅地产的企业，必须要具备三力，即心力、能力、实力三方面略型，还是以旅游地产概念谋求在拿地和销售的利益的投机型。其次，随着消费者口味的不断提高，打造一个成功的休

8、闲产品光有钱是不够的，关键，所以企业必须要有相当的实力。是因为策划的缺位，缺少一枝独秀的找魂、两场结合的统筹、三力要素的研判。我们认为项目的标准流程应该具备四个阶段，即：谋划、策划、规划、计划。首先，文旅项目的开发，要有政府和企业的前期谋划，通过眼观六路，耳听八方，对企业特点、项目特点进行基础情况的了解，形成项目开发必要的前期准备。其次，通过专业的策划机构，按照承上启发，左右逢源的思路，充分发挥变压器五大问题，从而大幅度提升项目在政府、市场方面的关注和吸引，塑造企业良好口碑和品牌效应。要求，进行空间落地和设计，有了策划之后，这时的规划就有神了，有魂了，有个性化了。推动，拟定具体工作计划，把这个魂具体落实下去，推动下去，最大限度地来规避蛮干和同质化的问题。5、五位一体：概念为王、休闲为体、文化为魂、产业为链、整合为网证项目的近期的成功，又可以获得持续的发展。第一，概念为王，通过对生态、文态、业态、形态的提炼，凝练形成项目和产品的独特概念，成为核心新引力。第二，休闲为体，不同于常规地产，文旅地产需要配置大量的休闲设施，