银行零售贷款业务基础知识

1、银行零售贷款业务基础知识基础知识序与对公司客户的批发业务相对，商业银行将在经营中按客户对象划分 出的专门为消费者个人或小型企业提供的服务和产品称为个人金融业务或 零售银行业务。第二次世界大战后，在商品经济的大背景下，商业银行之 间的竞争持续加剧，而公司业务产品高度同质化的特点成为商业银行进展 的一大瓶颈。因此，商业银行从过去重点进展批发业务，逐步转变为进展 零售业务，且其产品持续创新。现在的商业银行个人金融业务范畴已由最 初以个人信贷为主逐步拓展到包括银行卡、个人消费信贷、投资理财等多 个领域。而零售贷款业务作为个人金融业务的一个关键产品，是银行利润 的重要来源。我行零售贷款业务尽管起步较晚，

2、然而在总行的大力支持和各级个人 金融部门的不懈努力下，近年来进展迅速，同时取得了一定的成绩。1999年，省行成立消费信贷科。2000年，总行提出“大公司大零售” 口号，要 求大力进展消费信贷业务，努力实现消费信贷业务跨过式倍增进展。2000-2006年，我行零售贷款规模实现逐年大幅递增， 由1999年末的8亿元增长 至2006年6月末的438亿元（不含公积金贷款），在全国中行系统中规模排 名第三，仅次于上海市分行和广东省分行，2006年6月当年新增56.6亿元， 仅次于浙江省分行排名第二。2006年6月，江苏省中行零售贷款的同业市 场占比达23.41%,仅次于工行列第二位。然而同时，我们应该清

3、醒地意识到，随着经济持续进展和改革开放持 续深入，零售贷款业务的客户需求正在发生庞大变化，同业竞争日趋猛烈， 我行的零售贷款业务在人员素养、产品营销、结构调整、风险治理等方面 存在的咨询题越来越突出。为了更好地推动我行的零售贷款业务的进展， 省行个人金融部特组织编写了零售贷款业务基础知识，期望通过该手册， 能为全辖零售贷款业务人员提供一份较为完整的个人贷款业务操作指引， 提升我省客户经理人员队伍的整体素养，并有效协助全员营销活动的顺利 开展，为我行“理想之家”个人综合贷款服务品牌开创更美好的改日。“理想之家”介绍 1、住房类一手住房按揭贷款 第7页二手住房按揭贷款 第18页“易居宝” 第27页

4、“安居宝” 第32页车位贷款 第36页固定利率个人住房贷款 第38页2、汽车类个人汽车消费贷款 第49页3、助学类出国留学贷款证明业务 第56页出国留学贷款 第60页商业性助学贷款 第62页国家助学贷款 第67页4、投资经营类个人投资经营贷款 第69页个人商业用房贷款 第81页个人营运类车辆贷款 第90页5、质押类个人存单质押贷款 第97页6、综合类个人信用循环贷款额度 第104页个人抵（质）押循环贷款额度 第111页房屋“融资宝” 第122页7、CCAS操作第128页“理想之家”简介、“理想之家”直客式营销服务模式的要紧内容消费信贷“理想之家”直客式营销服务模式是指中国银行以自有网点（包括物

5、理网点中的信贷产品窗口及理财中心等）、自身营销队伍为主渠 道，以现有的或潜在的目标客户资源为基础，直截了当面向客户销售和提 供住房贷款、汽车贷款、投资经营贷款等各类消费信贷产品和服务，全方 位了解客户需求，调查和把握客户第一手资料，主动选择客户，跟踪治理 目标客户信息，培养和进展长期、优质客户并进行客户关系治理的直截了 当营销模式。事实上质是银行在提供信贷资金产品的销售及服务过程中承 担“主动发起人”的责任，强调充分发挥银行在贷前、贷中及贷后的治理 和服务客户职责。“理想之家”品牌服务模式将重点进展以网点、理财中心、定向直销、 网上申请为主的四种渠道，充分利用我行现有网点及客户资源，主动倡导

6、网点“直客式”营销服务模式。但不管通过哪种销售渠道，我行的客户经 理必须同客户直截了当建立联系，收集并核实有关信息，面签有关法律文 件，以保证贷款的真实性，同时，开展交叉销售，提供增值服务，培养和 进展长期的忠诚客户。按照“理想之家”品牌服务模式的要求，网点实现对各类消费信贷产 品和服务的直截了当销售，必须调整机构，建立营销服务团队，量化鼓舞 约束机制，完善有关规章制度，规范和整合包括受理客户咨询、引导客户 需求、处理贷款申请、落实放款条件、执行放款操作、贷后业务治理及提 供售后服务等环节在内的业务流程，落实风险操纵措施。在推广“理想之家”品牌服务过程中，必须改变与合作方的传统合作 模式，扩展

7、合作方甄选范畴，建立科学合理的准入退出机制，强化对合作 方的主动治理，进一步加大双方合作关系，实现银企合作的“双赢”，逐步确立“理想之家”品牌服务模式的市场主导地位。二、推广“理想之家”直客式营销服务模式的意义“理想之家”是我行“直客式”营销服务模式的专属品牌 ，能便于客户 识不和认知，区不于中国银行其他消费信贷产品和同业对手的有关产品 ，有 利于巩固中国银行消费信贷业务品牌形象。通过推广“直客式”营销服务 模式，消费信贷业务由银行承担“主动发起人”的责任，以网点、理财中 心和自身营销团队为主渠道，通过对单一客户风险的分析，操纵和分散业 务风险，同时，通过提供“一站式”增值服务及其他延伸服务，

8、吸引客户、 选择客户、培养客户，与目标客户建立长期稳固的关系，改进和提升银行 自身的服务水平，打造中国银行在消费信贷业务领域的核心竞争力，确立 中国银行在有关消费产业链中的主导地位，为取得下一时期市场竞争优势 奠定基础。1、“直客式”营销是以科学进展观为理论基础的，是科学合理的营销 服务理念，兼顾速度、质量、效益和风险操纵的平稳。过去的几年，中国 银行消费信贷业务取得了长足的进展，住房按揭贷款及汽车信贷业务实现 了每年超常规的业务倍增，而科学进展观要求我们注重业务增长的质量和 效益，不能将进展简单地等同于规模的增长，更不能让片面追求规模增长 的经营思想取代“建立和经营客户关系”这一营销原则。“

9、直客式”营销能利用银行自身资源主动接触、了解和跟踪服务客户，为目标客户制造价值， 以猎取利润，同时实现风险分散化，使消费信贷业务风险关注重点由项目 风险向借款人风险转变，注重操纵单一借款人主体的信用风险，符合消费 贷款健康、有序进展的需要。2、“直客式”营销能提升服务质量和产品议价能力，从而提升收益， 降低风险，符合全行进展战略的要求。“直客式”营销能把握客户的第一手 资料，从而可通过对客户财宝及需求的研究，界定目标客户，开发及提供 对路的产品或产品组合，实施交叉销售，实行差异化定价和服务，建立和 巩固客户关系，提升客户忠诚度，提升授信质量，增加贷款收益。3、“直客式”营销能克服目前体制和机制

10、上存在的弊端，改变粗放式 的进展模式，是应对市场变化和竞争的前瞻性举措，具体表现为：(1)改变过去过度依靠开发商、经销商、保险公司等中介机构的担保， 忽视对交易真实性和借款人资信情形的调查的局限，有效防范假按揭、假 车贷。(2)改变过度依靠外部销售渠道，忽视银行自身营销网络的局面。4、推行“直客式”营销模式有利于培养和壮大自身的营销队伍，能利 用现有的人力资源建立庞大的销售网络，实现交叉销售，提升客户忠诚度； 同时也能适应业务扁平化的需要，增强网点销售的功能。三、“理想之家”产品简介为全方位满足客户的资金需求，中国银行推出了灵活、便利的“理想 之家”个人贷款系列产品，针对不同人一辈子时期、不同

11、投资需求，推出 了不同的产品组合：住房类产品：一手住房按揭贷款、二手住房按揭贷款、住房公积金贷款、“易居宝”、“安居宝”、车位贷款汽车类产品：汽车消费贷款教育类产品：出国留学贷款证明业务、出国留学贷款、商业性助学贷款、国家助学贷款经营类产品：个人投资性经营贷款（周转/项目）、商业用房贷款、营运 类车辆贷款质押类产品：个人存折（单）/凭证式国债质押贷款、个人保单质押贷 款、个人汇聚宝质押贷款综合类产品：个人信用循环贷款额度、个人抵（质）押循环贷款额度、 房屋“融资宝”个人一手住房贷款个人住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买一手住 房的商业性贷款；本方法所称贷款人是指中国银行开办此项

12、业务的分支机 构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。商业性个人住房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。借贷双方应依法签订有关合同。一、贷款对象与条件（一）个人一手住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。（二）申请个人一手住房贷款的借款人必须同时具备下列条件：1、在中国境内具有常住户口或有效居留身份；2、具有稳固的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、差不多签署购买住房的合同或协议；4、必须支付不低于所购住房全部价款 30%以上的首期购房款（建筑面 积90平方米以下住房的首付不低于 20%）;5、提供经贷款人认可的有效担保；6、贷款人规定的其他条件

13、。二、贷款币种、限额、期限与利率（一）贷款币种：个人住房贷款币种为人民币和外币。申请外币的借 款人应具有外汇还款来源。（二）贷款成数：一手个人住房贷款的最高成数不得超过所购住房价 值或评估价值的70% （建筑面积90平方米以下住房贷款的最高成数可达到 80%）,单笔贷款的成数需按照借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。（三）贷款期限：人民币个人住房贷款最长期限不得超过30年，外币个人住房贷款最长期限不超过8年。（四）贷款利率：人民币个人住房贷款执行中国人民银行规定的同档 次商业贷款利率，可在人民银行规定的范畴内进行浮动。外币个人住房贷 款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的

14、，遇 法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率 调整，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率确定的贷款利率计息， 每满一年或半年后，再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年（半年） 度利率。三、贷款申请申请个人住房贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料：1、借款申请书；2、具有法律效力的身份证件（居民身份证、户口本、军官证，或其它 有效居留证件）、婚姻状况证明；3、贷款人认可的经济收入证明（包括借款人家庭经济收入证明、纳税 证明、银行对帐单、银行储蓄薄等的原件或复印件）；4、借款人在中国银行开立的活期存款账户、中银长城卡；5、与开发商签署的购房合同、协议或其他有效

15、文件；6、开发商出具的购房首期款项差不多支付的书面证明。7、开发商证明借款人所购期房（建筑工程进度必须符合当地政府和金 融监管机构的有关规定）的建设和销售文件资料（项目与贷款人有按揭合 作协议的除外）；8、购买期房的，需开发商或中国银行认可的担保公司提供全程或时期 性连带责任保证；9、贷款人要求提供的其他证明文件或资料。四、贷款初审业务经办机构受理借款人的住房贷款申请后，应按照个人住房贷款审 批标准和信贷规则对借款人及其提供的资料进行认真调查核实，对授信进 行初步分析。（一）借款申请人资格审查借款申请人必须为具有完全民事行为能力、在中国境内具有常住户口 或有效居留身份、信用良好的自然人。1、要

16、紧审查借款申请人是否提供了身份证明材料，包括身份证件、户 口薄（其中异地居民原则上还要提供在本地的暂住证），关于港澳台人士应 提供身份证件和港澳台往来通行证或台胞证、户口薄，外籍人士应提供护 照和在华居住证明。2、通过有关证件审查借款申请人是否年满 18周岁，是否具有完全民 事行为能力，同时审查借款申请人年龄加贷款期限是否超过我行规定，男 性借款申请人借款年限加年龄不得大于 65岁，女性借款申请人借款年限加 年龄不得大于60岁。3、通过查询历史贷款和个人信用报告来审查借款申请人的信用情形， 来判定借款申请人的还款意愿。关于有逾期记录的则分不同情形来分析，（1）借款申请人信用报告显示个人信用卡有

17、透支记录的，则按照其透支金 额、期限等情形来判定其透支属于正常透支还恶意透支，非专门明显属于 恶意透支的，可视为正常。（2）借款申请人信用报告显示借款申请人在金 融机构有贷款记录，曾显现过逾期但现在还款正常而且最高逾期期限不超 过3个月的，则讲明借款申请人有过不良信用记录，但还款意愿尚可，风 险相对较小。（3）借款申请人信用报告显示借款申请人在金融机构有贷款 记录，经常显现逾期还款情形，而且最高逾期期限超过3个月，则讲明借款申请人信用记录不佳，还款意愿较差，以后存在较大的违约风险。（二）借款申请人的还款能力审查借款申请人必须具有稳固的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款 本息的能力。1、借款申

18、请人（共同还款人）必须提供夫妻双方的收入证明材料，关 于我行客户分层中前三类（钻石类、钳金类、黄金类）的客户，只要提供 收入证明即可，关于鼓舞类、一样类除提供收入证明外，视其工作的稳固 性，原则上月收入在8000元以上的需要提供其它辅助材料，如税单、近期 连续三个月的工资单、代发工资的银行卡对帐单及代发工资的活期存折流 水等，关于限制类的客户原则上不提供贷款。2、按照借款人的收入证明材料及借款人所从事的职业及所属行业、学 历、年龄等来分析借款有收入的稳固性，关于行政事业单位的正式职员、 执业医师、执业律师、执业注册会计师、教师、高级专业技术人员、国有 大中型企业及国内外知名企业的中高层治理人员

19、等收入具有较高的稳固 性，而个体工商户、私营小企业主、自由职业者等以后收入则有较大的不 确定性。一样情形下学历较高的以后预期收入则高于学历较低者，年龄在30-45岁之间的人收入相对稳固、预期有上升空间。3、分析借款申请人家庭收入的稳固性，对借款申请人的家庭收入、支 出（含债务支出、日常生活支出）进行分析，关于借款人家庭目前还有固 定债务支出的要合并本笔贷款一起运算其月供比，同时还要关注借款人需 供给人数。4、分析借款申请人的还款能力，按照借款申请人月还款金额测算其月 还款额占家庭收入的比例，借款申请人月还款金额原则上不超过家庭收入 的50%,月所有债务支出总额不超过家庭总收入的 55%关于家庭

20、月收入较 高的（月收入超过10000元）可适当放宽标准，但最高不超过 70%。在运 算借款申请人家庭收入时，除借款申请人家庭成员的工作收入外，还需要 考虑借款申请人家庭成员的其它收入，如房屋租赁收入、投资收入、资产 变现收入等。关于借款申请人收入较低、月还款金额尽管未超过家庭收入 的50%,但除债务支出后用于日常生活支出的低于当地人均最低生活标准 的原则上不应发放贷款。（三）借款用途审查。贷款必须用于购买已取得商品房销（预）售许可证进行销售的住房， 贷款资金原则上应转入房屋销售商的资金帐户。借款人必须提供商品房销售合同文本正本，客户经理在审核后扫描上 传（无需全部扫描上传，只需扫描包括合同编号

21、、买卖双方名称、项目建 设销售依据、房屋座落，房号、面积、总价、支付方式及双方签字盖章的 页面）。按照房屋销售合同审核录入的交易信息的准确性，对交易信息，要核 对其项目名称、房号、面积和房屋销售合同记载的是否一致，同时应按照 当地的市场情形审查合同是否差不多房管部门鉴证或备案登记。按照房屋销售合同，审查楼盘是否通过准入，结合贷款申请信息，分 析贷款成数是否合规，是否超过楼盘准入批复的单贷款最高成数规定。关于所购房屋价格是否适中原则上以发起行认定为准，对价格专门的 可按照当地的房地产信息进行判定或提请尽职审查人员进行调查。按照借款申请人的个人信息，判定借款申请人与房地产开发企业是否 存在关联关系

22、，关于房地产开发企业内部职员、承建该楼盘的建筑企业职 员或开发商关联企业的职员购买参与开发、建设的楼盘申请住房按揭贷款 要严格审查，判定其是否可能存在虚假按揭可能，关于存在虚假按揭嫌疑 的不得发放住房按揭贷款。（四）担保条件审查住房按揭贷款原则上应以所购房屋抵押担保，专门情形下可采纳其它 资产抵押或质押，以所购房屋抵押的，抵押率最高不超过80%,需办理抵押（预）登记手续，关于所购房屋为期房的还应由房地产开发商提供期 （全 程）保证担保，关于借款申请人收入较低、所购房屋面积较小、以后处置 抵押物可能存在一定司法障碍的还需视具体情形要求提供第三自然人连带 责任保证担保。以其它房产抵押的需由我行认可

23、的资产评估机构进行估价， 抵押率不超过抵押物价值的70%,以相同期限的银行存单和凭证式同债质 押的质押率不超过质押物价值的90%,以其它资产抵（质）押的，抵（质） 押需视抵（质）押物价值及具体情形从严确定。（六）客户经理对贷款材料进行初审后，将符合我行贷款条件的申请 材料通过CCAS系统发起贷款业务。影像资料客户分层所需差不多资料指定扫描文件夹材料/扫描要求钻石类白金类黄金类借款人（共有权人）及配偶身份证身份证件使用身份证模式借款人（共有权人）及配偶户口薄或户籍证明户口本借款人（共有权人）婚姻证明婚姻证明如户口簿载明夫妻关系可小提供借款人及配偶收入证明还款来源证明借款画借款必修借款人及配偶个人

24、征信报告借款人情形调查*客户分层认定表借款人情形调查执行优待政策须提供购房合同贷款用途证明应包括合同编号、买卖双方名 称、项目建设销售依据、房屋 座落，房号、面积、总价、支 付方式及双方签字盖章的页面首付款收据首付款证明客户分层所需差不多资料指定扫描文件夹材料/扫描要求鼓舞类/一收借款人（共有权人）及配偶身份证身份证件使用身份证模式借款人（共有权人）及配偶户口簿户口本借款人（共有权人）婚姻证明婚姻证明借款人及配偶收入证明还款来源证明收入证明辅助材料（税单、银行对帐单、个人帐户历史还款来源证明自雇人士月收入在 8000元以上需提供交易记录等）*借款画借款必修个人征信报告（借款人及配 偶）、如提供

25、共同还款人/保证人还应提供共同还款人 / 保证人的身份证、户口本、收入证明、个人征信报告借款人情形调查（保证人、共同还款人等材料归担保人材料文件夹）客户分层认定表借款人情形调查使用优待政策必须提供购房合同贷款用途证明应包括合同编号、买卖双方名 称、项目建设销售依据、房屋 座落，房号、面积、总价、支 付方式及双方签字盖章的页面首付款收据首付款证明CCAS录入信息页面名称录入要素具体要求借款人信息第二担保方式如所购房屋物业状态为期房或现房未确权且无自然 人保证应选择“其它”，录入“由杲杲开发商提供期 间/全程担保”。如提供自然人保证则应选择“自然人 保证”。职业关于一样的个体工商户，私营小个业主等

26、不应选择“高级治理者”客户特点请慎重选择“理财客户”，如选择理财客户则必须在影像资料中提供相应的 VIP证明。供给人数除借款人以外的家庭人口家庭信息家庭其它成员月收入如填写其它成员收入，则必须在影像资料中提供有关的收入证明每月支出合计借款人家庭存在其它债务，则必须在本栏中填写其家庭负债的每月支出数额交易信息物业状态必须准确选择，如选择“现房已确权”则放款前提将要求取得抵押登记证明 （他项权证），如选择“期房”、“现房未确权”，一样要求提供开发商期间（全程）担保。购房总价与购房合同中的净房价一致（省行准入认可的价格构成除外）评估价必须与购房总价一致贷款申请信息首付款按实际首付款金额录入利率调整周

27、期贷款期限超过12个月的利率调整周期必须选择 “12”，贷款期限在12个月以内的则选择“ 0”还款方式必须与借款申请表一致还款宽限期0还款日类型如为对日还款则选择、变更还款日”，如为固定日期还款则选择“变更还款日”收款人/收款人帐号一样会从项目信息中自动猎取，但如项目为虚拟的则必须输入准确的收款人及收款帐号联名客户在房屋销售合同中注明为共有人的，应该在联名客户中录入，同时借款人配偶必须作为联名客户录入担保信息一住房按揭贷款中抵押物原则上必须是所购房屋，应注意保持抵押物信息与交易信息一致放款前提条件按该笔贷款可落实的放款前提条件进行如实选择3、客户经理应调查讲明事项 注：撰写调查报告或在其他事项

28、讲明中进行逐项讲明序号应调查讲明事项要求1借款申请人及有美人员身份证、户口客户经理在调查的基础上对有关资料上记薄、婚姻证明记载的有美信息不一致载的是否是同一人作出明确的讲明2第二担保信息选择“自然人保证”必须明确讲明房地产开发商是否提供期（全程）保证担保3住房公积金组合贷款必须讲明住房公积金贷款金额、期限及月还款额4首付款收据加贷款金额小于购房总价必须对尾款的金额、付款方式、付款日期作出讲明5房屋销售合同中的房价非净房价必须对房价中所包含的阁楼、车库、物业修理基金等明细价格作出讲明6房价高于周边类似物业价格或同一楼盘相似位置房产均格讲明房价高的缘故7个人信用报告中有贷款逾期记录必须在详细调查的

29、基础上对逾期还款的缘故作出讲明并讲明8借款人一人同时购买多套住房客户经理应在详细调查借款人的购房动机及还款来源并作出讲明9个体工商户或自由职业者难以提供收入证明佐证客户经理应调查借款人的实际经营、收入情形，对借款人的经营规模、营利情形、预期收入及稳固性作出判定讲明10借款人还款来源除工作收入外还依靠其它收入，如房屋租赁收入、投资收入、容易变现的资产等客户经理应对其它收入的来源的真实性、合理性作出明确讲明（四）个人一手房贷款经业务经办机构发起后 报消费信贷中心，由审批 经理审批。对不符合条件的借款申请退回业务经办机构。（五）贷款经审批同意后，业务经办机构应及时通知借款人和担保人 签署借款合同与抵

30、押合同、质押合同或保证合同，填写借款 借据、抵（质）押登记等申请表，缴付有关费用。合同中应约定贷款种类、 贷款用途、贷款金额、贷款利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方 认为需要约定的其他事项。对不同意贷款的，消费信贷中心应出具不批准贷款的意见，由业务经办机构向借款人讲明不予贷款的理由，并退回有关 申请资料。五、贷款担保个人一手住房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保、 其它贷款人认可的担保方式。借贷双方可按照具体情形协商选择担保方式。 原则上个人住房贷款只能选择一种担保方式。如同意两种担保方式，贷款 人应要求保证人对全部债务提供担保，并明确表示舍弃其抗辩权。（一）抵押方式申请贷款

31、的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立 抵押合同。抵押物和抵押合同应当符合中华人民共和国担保法中的有 关规定。抵押物第一应是抵押人所拥有的房屋或预购房屋；其次能够用抵 押人依法取得的国有土地使用权及贷款人认可的其它依法能够抵押的财产 （不包括动产抵押）。1、以房屋设定抵押权的（1）以期房抵押的，建筑工程进度必须符合当地政府和金融监管 机构的有关规定，抵押人和抵押权人应持依法生效的预购房屋合同到期房 座落的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由贷款人认可的单位 或自然人提供担保，或采纳借款人信用担保，待该期房竣工交付使用后持 房屋所有权证办理正式抵押登记。（2）以现房抵押的，抵押人和抵押权人

32、应持房屋所有权证到 房屋所在地的房地产登记机关办理抵押登记，以取得房屋他项权证明文件 或其他有关权益证明。2、以土地使用权设置抵押权的，抵押权人和抵押人应在抵押合同签订 后15日内持所抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告， 以及抵押人和抵押权人的身份证及有关资料，到土地所在地的土地治理部 门申请抵押登记，以取得土地他项权益证明书。3、抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）等， 均由抵押权人执管并承担保管责任。抵押权人收到上述文件单证后，应出 具保管证明。抵押物由抵押人占管。抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权 人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式

33、处置， 应保证抵押物的安全、完整，并随时同意抵押权人的监督检查。4、抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文 件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。5、以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之 日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同 自签订之日起生效。（二）以质押方式申请贷款的，质押方式能够是动产质押或权益质押， 质权人和出质人必须签订书面质押合同。采取权益质押的，质物一样为银 行存单、国债、金融债券、国家重点建设债券和 AAA级企业债券等，股票 暂不同意质押。需要办理质押登记的，应当按照中华人民共和国担保法 的

34、有关规定办理登记。质押合同的有关内容和生效日期应当符合中华人 民共和国担保法的有关规定。贷款人认为需要公证的，借款人（或出质 人）应当办理公证。对出质人提交的质物，贷款人应进行查询和认证。出质人应将确认 后的权益凭证交贷款人执管。质押期间，贷款人不得擅自处分质物，如造 成质物损坏、遗失，贷款人应承担责任并赔偿缺失。质押期间，出质人未经质权人同意，不得转移、或重复质押已被质押 的财产，不得以任何理由挂失。以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，能够选择以 下处理方式：1、借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单连续 用于质押；2、借款人用贷款人认可的等额有价证券替换到期的有价证

35、券。（三）用于抵（质）押的财产，需要估价的，能够由贷款行进行评估，也 可托付贷款人认可的资产评估机构进行估价。以贷款所购房屋抵押的，抵 押率不得超过抵押物价值的80%,以其它房产抵押的，抵押率不得超过 7 0%；以相同期限的银行存单和凭证式国债质押的，质押率不得超过质押物价值的90%;以其它有价证券质押（暂不同意股票质押）的，质押率需视 质物价值从严确定质押率。（四）以保证方式申请贷款的，借款人应提供贷款人可同意的第三方 连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效 担保，且必须符合中华人民共和国担保法的规定。1、采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任

36、的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续， 未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。2、保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款 行开立保证金帐户，如贷款显现违约，贷款人有权直截了当从保证金帐户上 扣款偿还应还款部分，保证金应在规定时刻内及时补足。保证人是自然人的, 应当有稳固的经济来源，具有足够的代偿能力，不从事冒险行业和高风险 活动。3、保证期间应连续到借款合同规定的贷款到期之后两年。借款合同 变更时应按担保法的规定处理有关事项。六、贷款保险以房产作为抵押的，借款人原则上需在合同签订前向贷款人认可的保 险公司为抵押物办理房屋保险，并将保险单项下因保险

37、事件发生而对保险 人享有的保险金权益转让给贷款人。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。抵押期内，投保人按合同约定不得以任何理由中断或撤销保险。在保 险期内，如发生保险责任范畴以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全 部责任。七、贷款发放1、借款申请获得批准后，业务经办机构应通知借款人（包括财产共有 人）、保证人及其它有关当事人在约定的时刻与贷款银行签订有关法律合同 和办理用款手续，并开立贷款帐户。2、贷款发放。在抵押合同、质押合同或保证合同生效后， 贷款人应按借款合同约定直截了当划至借款人指定购买住房的开发商 或售房单位的专用帐户。个人二手住房贷款个人二手住房系指由房屋产权人出售，房屋土地治理部门

38、已颁发房屋 所有权有效证件，可在房屋交易二级市场流通，卖房人具有完全处置权益 的住房。由于目前二手住房市场房产来源及产权性质不同，个人二手住房 贷款要紧有以下几种形式：（一）已办产权证的二手住房抵押贷款，即交易的房产已办好房产证, 包括在房地产交易市场交易取得或以合法拍卖方式拍卖取得的房产。（二）房改房抵押贷款，交易的房改房必须已获得产权证，并具备上 市交易条件，买方即可向本行申请住房贷款。（三）转按揭贷款，是指在贷款人已办理住房抵押贷款业务的借款人 （原房屋所有权人）在贷款期间内将以抵押贷款方式购买的住房出售，经 贷款人审查同意向新房屋所有权人（新借款人）提供的抵押贷款业务。包 括两种情形：

39、一是贷款人向新房屋所有权人发放贷款并签订借款合同：办理相应的抵/质押登记手续；原借款人清偿其借款合同项下贷款，该 借款合同及相应的担保合同终止。二是贷款人、原借款人、新房屋所 有权人以签订补充协议的方式对借款合同进行变更，借款人由原借款 人变更为新房屋所有权人，由后者承继前者在借款合同项下的权益义 务，同时办理担保合同的变更及相应的抵/质押变更登记手续。（四）安居房的上市交易。交易的房产已取得房屋产权证书，并经市 房改办核准上市，买方即可向本行申请住房贷款。（五）其他交易情形。1、如拟交易的房屋正处于确权时期，难以办理交易过户，可托付本行 认可的中介机构先提供快捷的办证服务，使买方尽快获得银行

40、贷款。2、在贷款抵押登记手续尚未完备前，如买方急需款项在约定期限内支 付房款，同时能够提供本行认可的其他有效担保后方可办理提早放款。一、借款人条件借款人申请个人二手住房贷款时须同时具备以下条件（一）具有完全民事行为能力的自然人；（二）在中国境内具有常驻户口或有效居留身份；（三）具有稳固收入，良好信用，有按期偿还借款本息的能力；（四）所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件 ，产权明晰，买卖双 方签署合法有效的房屋买卖合同或协议；（五）必须支付不低于20%的购房首付款，并在中国银行开立结算帐户；（六）借款人应提供经贷款人认可的有效担保；（七）贷款人规定的其他条件。二、贷款币种、限额、期限与利率（一

41、）贷款币种：个人二手住房贷款币种为人民币和外币。申请外币 贷款的借款人必须具有外汇还款来源。（二）贷款限额：个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评 估价值或二手房交易价格的80% （两项选其中较低一项）,单笔贷款的成数 需按照借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。（三）贷款期限：个人二手住房贷款的期限最长不超过 30年，且房龄 与贷款期限之和最长不超过 30年。（四）贷款利率：人民币个人二手住房贷款执行中国人民银行规定的 同档次住房贷款利率，可在中国人民银行规定的范畴内进行浮动。外币个 人二手住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一 年（含）以内的，遇法定利率调整，按原合

42、同利率计息。贷款期限在一年 以上的，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率确定的贷款利率计息， 每满一年或半年后，再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年（半年） 度利率。三、贷款申请（一）借款人申请个人二手住房贷款时，可通过与我行认可的中介机 构或本人直截了当向贷款人提出书面申请并同时提交下列资料：1、个人二手住房贷款借款申请书；2、具有法律效力的身份证件（居民身份证、军官证、户口簿、港澳同 胞回乡证及其他有效居留证件等）并提供其复印件；3、在贷款人开立的用于支付二手住房首付款的存款凭证及复印件或收 款收据及复印件；4、贷款人认可的经济收入证明；5、借款人（购房者）与房屋出售人签订的房屋买卖

43、合同；6、拟购二手住房的房产评估报告（建议采纳，各行可按照当地情 形实施）。7、贷款人要求提供的其他证明文件或资料。（二）所售房屋应具备的条件和售房人应提供的资料：1、所售房屋必须符合上市出售条件；2、拟出售房屋的所有权有效证件及复印件；3、售房人（含共有人）身份证明及复印件；4、房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件；5、已出租的房屋须提供租赁合同变更的证明文件；6、贷款人要求提供的其他文件或资料。四、贷款的初审及发起个人二手住房贷款须由业务经办机构对借款人和房产中介机构提供的 资料进行调查核实，并对借款人的还款能力和所提供的担保能力进行评估， 写出书面审查意见后报消费信贷中心按有关流程进行

44、审批。（一）借款申请人资格审查1、借款人条件：申请个人二手住房贷款的借款人必须为具有完全民事 行为能力的自然人，具有稳固的职业和经济收入、信用良好，有按期偿还 贷款本息的能力。男性申请人借款年限加年龄不应大于65岁，女性申请人借款年限加年龄不应大于60岁；借款人需在中国境内具有长住户口或有效 居留身份；借款人不得与房屋出售方存在有损我行权益的关联性、欺诈性 交易。2、借款人及其家庭的月所有债务支出与月收入比例应符合我行有关治 理要求。3、所购房屋产权明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地 产市场流通，具有房产部门、土地治理部门核发的房产证和土地证。4、我行支持贷款的二手住房，原则上面积

45、最少在 60平米（中高档的 单身公寓、黄金地段学区房除外），各地区可按照本地实际情形再做适当调 整。（二）贷款成数、期限和利率、还款方式审查1、贷款币种：二手房贷款的币种目前为人民币。2、贷款成数：个人二手中档住房贷款的最高成数不得超过所购房屋评 估价值或交易价格的70% （两项选其中较低一项）；二手不墅、高档商品住 房贷款的最高成数不得超过所购房屋评估价值或交易价格的60% （两项选其中较低一项）；交易价格的确定可按照客户提供的房屋交易契税完税证明；对我行客户分层中的前三类客户，二手房龄在 5年以内，二手中档住 房贷款成数最高可放宽至80% ,二手高档住房贷款成数最高可放宽至 70% 3、贷

46、款期限：个人二手住房贷款期限最长不超过20年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。4、贷款利率：个人二手住房贷款执行同档次商业贷款利率，上限放开,下限最低下浮10%;贷款期限在一年（含）以内的，遇法定利率调整，按 原合同利率计息；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，按有关规定 执行。5、还款方式：贷款期限在1年以内（含1年）的，可按月（季）偿还 贷款本息或到期一次偿还贷款本息。贷款期限在 1年以上的，可选择按月 等额本息还款法或等额本金还款法，并自使用贷款后第二个月开始按月偿 付贷款本息。（三）风险审查要点及遇到的一些咨询题1、交易的真实性、合法性借款人所购房屋必须具备进入房地产二级市场交

47、易条件，产权明晰， 买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议，借款人与房屋出售方存在 有损我行权益的关联性交易的不予审批。对借款人为房产中介工作人员的 注意有炒房嫌疑，一样要求客户经理调查讲明。注意买卖双方姓名在有关 交易资料中与房产证姓名前后手一致。2、交易时刻的确认交易时刻以契税交纳日为准，一样要求在交易日期后三个月内申请按 揭贷款。3、抵押物注意抵押物价值虚高，房产性质是否为住房，结构不能为砖木、简易， 土地性质是否为出让或划拨，过户和抵押是否有障碍，土地年限是否超出 贷款年限。一样要求落实抵押权后放款。4、借款人的风险可按客户分层方法确认客户性质，对限制类客户不予审批。对收入状 况注意

48、借款申请人的收入与其职业是否相符、是否具有内在逻辑关系，必要时请客户经理调查讲明。个人信用报告中记载借款申请人有不良信用记录的， 关于连续逾期达9 0天的借款申请人，原则上不再提供住房按揭贷款，关于逾期在90天以内的借款申请人必须由客户经理对其具体还款情形情形作出调查，分析其逾 期缘故并作出讲明，原则上要求提供其还款记录，按照其最长逾期天数和 累计逾期次数来判定其还款意愿。借款人还款能力测算按照借款申请人月还款额占家庭收入的比例，借 款申请人月还款金额原则上不超过家庭收入的 50%,月所有债务支出总额 不超过家庭总收入的55%,关于月收入较高的（月收入超过 10000元）可 适当放宽标准，但最

49、高不超过70%。在运算借款申请人家庭收入时，除借 款申请人家庭成员的工作收入外，还需要考虑借款申请人家庭成员的其它 收入，如房屋租赁收入、投资收入、资产变现收入等。关于借款申请人收 入较低、月还款金额尽管未超过家庭收入的 50%,但除债务支出后用于日 常生活支出的低于当地人均最低生活标准的原则上不应发放贷款。5、担保个人二手房贷款原则上只限于所购买住房的抵押或质押担保，当地我 行认可的置业担保公司可提供期间担保。（四）客户经理对贷款材料进行初审后，将符合我行贷款条件的申请 材料通过CCAS系统发起贷款业务。1、影像资料客户分层所需差不多资料指定扫描文件夹材料/扫描要求钻石类白金类二手住房贷款申

50、请表借款画黄金类借款人及产权共有人夫妻双方有效身份证明（居民身 份证、户口本、军官证，港 澳同胞回乡证或其它有效 居留证件）、婚姻证明，借 款人如未婚应提供未婚证身份证件，户口本，婚姻证明如户口簿载明夫妻关系可M、提供婚姻证明（尽量提供）叫并签署单身承诺函借款人及配偶收入证明还款来源证明二手住房买卖协议贷款用途证明已支付首付款的证明首付款证明可放款时落实客户分层认定表借款人情形调查卖方身份证、户口本售楼方及其配偶、共有人身份证件借款人的产权共有人同意抵押的证明共有人同意抵押证里可放款前落实借款人及其配偶个人征信查询单借款人情形调查共同还款承诺其他未过户的房产证、土地证交易资料房产交易契税单、已

51、过户的房产证交易资料已过户的土地证交易资料可放款前落实已设置抵押的证明他项权证、抵押备案证明可放款前落实划款授权书买方划付款授权书可放款前洛实客户分层所需差不多资料指定扫描文件夹材料/扫描要求鼓舞类/一样类二手住房贷款申请表借款画借款人及产权共有人夫妻 双方有效身份证明（居民身 份证、户口本、军官证，港 澳同胞回乡证或其它有效 居留证件）、婚姻证明，借 款人如未婚应提供未婚证 叫并签署单身承诺函身份证件，户口本，婚姻证明如户口簿载明夫妻关 系可M、提供婚姻证明借款人及配偶收入证明还款来源证明借款人偿债能力辅助证明（包括借款人家庭其他经济收入证明、公司资料、纳还款来源证明（借款人公司有关资料扫描

52、进其他资产证明）税证明、银行对帐单、租赁合同、银行储蓄存单及有价证券等的原件及复印件）二手住房买卖协议贷款用途证明客户分层认定表借款人情形调查已支付首付款的证明首付款证明可放款前落实卖方身份证、尸口本售楼方及其配偶、共有人身份证件借款人的产权共有人同意抵押的证明共宿人同意抵押证里可放款前落实个人征信查询单（借款人及配偶）、如提供共同还款人/保证人还应提共同还款人 /供保证人的身份证、户口本、收入证明、个人征信报告借款人情形谎杳（共同还款人、保证人材料归档担保人身份证文件夹）共同还款承诺其他未过户的房产证、土地证交易资料房产交易契税单、已过户的房产证交易资料已过户的土地证交易资料可放款前实已设置

53、抵押的证明他项权证、抵押备案证明可放款时落实划款授权书买方划付款授权书可放款时落实对已签订买卖契约未交易过户申请贷款的，因未取得房产交易契税单、新两证，经办行可从CCAS系统中的预审批发起贷款申请，上述扫描件可 后补，但其他资料不得缺少。2、CCAS录入信息页面名称录入要素具体要求借款人信息第二担保方式该项目非必输项，然而如提供自然人保证则必须选择“自然人保证”，如所购房屋物业状态为期房或现房 未确权而且无第三自然人保证则必须选择“其它”而 不能选择“无担保”。职业关于一样的个体工商户，私营小个业主等不应选择“高级治理者”客户特点请慎重选择“理财客户”，如选择理财客户则必须在影像资料中提供相应

54、的 VIP身份证明。供给人数必须按借款申请人的实际情形如实填写家庭信息家庭其它成员月收入如填写其它成员收入，则必须在影像资料中提供有关的收入证明每月支出合计借款人家庭存在其它债务，则必须在本栏中填写其家庭负债的每月支出数额交易信息物业状态一样选择“现房已确权”购房总价必须与买卖合同中的房价一致评估价交易价格、评估价、契税计税金额最低者为准贷款申请信息首付款首付款应不什购房总价的20%利率调整周期贷款期限超过12个月的利率调整周期必须选择 “12”，贷款期限在12个月以内的则选择“ 0”还款方式必须与借款申请表一致还款宽限期暂不承诺输入还款宽限期还款日类型如为对日还款则选择、变更处款日，如为固定

55、日期还款则选择“变更还款日”收款人/收款人帐号按照买卖双方约定的如实填写联名客户在房屋销售合同中注明为共有人的，则应该在联名客户中录入，同时借款人配偶必须作为联名客户录入担保信息一住房按揭贷款中抵押物原则上必须是所购房屋，应注意保持抵押物信息与交易信息一致放款前提条件在选择放款前提条件时应慎重，在审批中一样只会增加放款前提条件而可/、能减少放款前提条件3、客户经理调查情形讲明序号情形类型讲明要求1借款申请人及有美人员身份证、户口薄、婚姻证明记载的有关信息不一致客户经理在调查的基础上对有关资料上记载的是否是同一人作出明确的讲明2实际首付款收据加贷款金额与购房总价不符必须对不符缘故、金额、付款方式

56、、付款日期作出讲明3二手住房买卖契税税率为4%客户经理必须对房产是否为高档住宅作出讲明4买卖合同价格、评估价、契税计税金额/、同必须讲明缘故，原则上应以最低价值申报贷款5个人信用报告中后不良信用记录必须在详细调查的基础上对逾期还款的缘故作出讲明并讲明6借款人一人同时购买多套住房客户经理应在详细调查借款人的购房动机及还款来源并作出讲明7还款人收入超常规且难以提供收入证明佐证客户经理应调查借款人的实际经营、收入情形，对借款人的经营规模、营利情形、预期收入及稳固性作出判定讲明8借款人还款来源除工作收入外还依靠其它收入，如房屋租赁收入、投资收入、容易变现的资产等客户经理应对其它收入的来源的真实性、合理

57、性作出明确讲明五、贷款的担保、保险个人二手住房贷款担保方式原则上只限于抵押担保、质押或当地经贷 款人认可的置业担保公司担保的方式。抵押物保险：抵押物原则上需投保财产险，保险期限不得短于贷款期 限，保险单必须载明以贷款人为本保单项下的第一受益人，保险单正本在 贷款未清偿期间交贷款人保管。六、贷款的发放借款申请获得批准后，借款人（包括财产共有人）及其他有关当事人 在指定的时刻到贷款人签订有关法律合同和办理用款手续，并开立结算帐 户。借款人应在借款合同中授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指 定的扣款帐户中扣收贷款本息。贷款发放：借款人与贷款人签订借款合同后，贷款人应将合同中 所约定的贷款金额，按

58、合同所约定的用款打算，将贷款划至借款人（买方） 与卖方约定的帐户。“易居宝” 一手住房贷款按照中国银行个人一手住房贷款业务操作方法和中国银行个人 一手住房贷款业务操作指引有关规定，省行在对辖内住房市场进行充分 调研的基础上，推出 “理想之家.易居宝”（一手散户按揭，以下简称易居 宝）住房贷款产品。易居宝住房按揭贷款对原有“直客式”住房按揭业务 流程进行了梳理和优化，如此使客户既能够享受“直客式”购房一次性付 款的优待，也能够利用我行网点优势和客户资源，改变目前我行一手房按揭 业务过于依靠开发商的被动局面。大大增加我行一手房按揭业务的核心竞 争力，有利于确立我行房贷业务的市场主导地位。一、贷款的

59、申请（一）申请方式在购房人同开发商达成购房意向后，申请人直截了当到我行提出贷款 申请，或者前台（包括网点等）营销人员运用有关渠道，通过了解我行现有 客户需求，采纳项目推介会、组织团购、开展定向营销等方式，直截了当 向客户举荐我行易居宝房贷产品。客户提出贷款申请后，我行的消费信贷 客户经理应直截了当与客户进行面对面的交流，收集并核实有关信息，面 签有关法律文件，以保证贷款的真实性。（二）客户提交申请所需材料1、借款申请表2、申请人及配偶身份证明、户口证明3、申请人还款来源证明4、申请人婚姻状况证明5、购房意向书或购房合同6、订金收据及与首付款相当的存款证明（关于采纳分时期付款的客户, 须提供首付

60、款凭证）二、客户经理初审业务发起行受理贷款申请后，均应按我行一手房按揭业务的有关治理 规定办理。客户经理应对借款人的资信、还款能力等进行初审，并对借款 人提供的各类资料的真实性、完整性负责。（一）初审应包括以下内容：1、通过人行征信系统调查申请人及配偶历史信用记录及家庭负债状 况;2、判定交易价格的合理性，通过调查房产所属地段一手房交易的中准 价格，确定交易房产的合理价位。3、对项目的完工风险、合规风险、开发商的差不多情形等咨询题重点 进行核实，并出具调查报告。4、对申请人的收入调查和还款能力进行评判。对大额贷款或投资性购 房贷款，除审查个人及家庭收入证明外，还应视情形要求申请人提供其个 人财