办公大楼的物业管理委托合同

1、 办公大楼的物业管理委托合同总则一、为维护合同双方的合法利益，规范物业管理的行为，达到业主的满意和要求，制定本合同。二、本合同共分分为：总则则、物业业管理委托合合同书、物物业管理服务务内容及标准准、物业业管理服务费费标准、资资金结算、监监督管理与检检查考核和和附则七七个组件，均均为本合同的的有效组成部部分，具有同同等的法律效效力。三、本合同未规规定的事宜，均均遵照中华人人民共和国有有关法律、法法规和规章执执行。物业管理委托合合同书甲方：辽宁电力力第四工程公公司乙方：辽阳四兴兴物业管理有有限公司根据有关法法律、法规，在在自愿平等、协协商一致的基基础上，甲方方将辽宁电力力第四工程公公司办公大楼楼（

2、电力大厦厦）及其附属属和共用设施施全权委托于于乙方实行物物业管理，订订立本合同。一、委托管理的的范围及事项项（一）、管理范范围：甲方将位于文圣圣区青年大街街九十九号及及其区域范围围内物业委托托给乙方实行行统一管理、综综合服务。物业类型：写字字楼建筑占地：177666.449平方米建建筑面积：113556平平方米（二）、管理事事项：1、房屋屋的使用、维维修、养护。包包括：屋顶、梁梁、板、柱、墙墙体等承重结结构，楼梯间间、门厅、走走廊、墙地面面等。2、区域域内设备、设设施维修、养养护、运行和和管理。包括括：供水、供供暖、供电、照照明、消防及及其他设备设设施。3、市政政公用设施和和附属建筑物物、构筑

3、物的的维修、养护护、管理。包包括：道路、化化粪池、沟渠渠、自行车棚棚、停车场等等。4、公用用绿地、花木木、建筑小品品等的养护、管管理。5、公共共卫生的清洁洁、垃圾收集集、清运。6、交通通与车辆停放放秩序的管理理。7、安全全巡视、门岗岗值勤、安全全监控、人员员登记。8、管理理与物业相关关的工程图纸纸，住用户档档案与竣工验验收资料。二、委托管管理期限：一一年。即20001年3月月10日始至至2002年年3月9日止止。三、双方的的责任、权利利、义务（一）、甲方方：1、代代表和维护产产权人、使用用人的合法权权益。2、制制定业主公约约并监督物业业产权人、使使用人遵守公公约。3、审审定乙方拟定定的物业管理

4、理制度、年度度计划、财政政预决算。4、检检查监督乙方方管理工作的的实施及制度度执行情况。5、向向乙方提供商商业用房和管管理用房。6、向向乙方提供物物业管理所需需的图纸、档档案、资料。7、负负责保证按规规定、按时交交纳物业管理理费。8、协协助处理本合合同生效前发发生的管理遗遗留问题。9、协协助乙方做好好物业管理工工作和宣传教教育、文化活活动。10、不不得干涉乙方方依法或依据据本合同规定定的内容所进进行的管理和和经营活动。11、参参与确定管理理服务费收费费标准。12、对对违反合同规规定的乙方和和乙方人员，有有权终止或要要求调换人员员。13、政政策规定由甲甲方承担的其其他责任。（二）、乙方1、根根据

5、有关法律律、法规及本本合同的约定定，制定物业业管理制度，自自主开展各项项管理经营活活动。2、遵遵守各项管理理法规和合同同规定的责任任要求，根据据甲方授权对对物业实施综综合管理，确确保实现各项项管理目标和和经济指标，并并承担相应责责任，自觉接接受物业主管管部门及有关关政府部门和和甲方检查监监督。3、根根据需要制定定维修方案，报报甲方审议通通过后组织实实施。4、向向业主和物业业使用权人告告知物业使用用的有关规定定，并负责监监督。5、接接受甲方对经经营管理过程程中财务帐目目的监督，并并定期报告工工作。6、对对物业的设施施、设备不得得擅自占用和和改变使用功功能，如需在在物业内改扩扩建或完善配配套项目，

6、须须与甲方协商商，经甲方同同意后报有关关部门批准方方可实施。7、建建立物业管理理档案并负责责及时记载有有关变更情况况。8、负负责测算管理理区域服务收收费标准并向向甲方提供测测算标准与依依据，严格按按标准收取费费用。9、依依照甲方委托托和业主公约约的规定，有有权对业主和和物业使用人人违反法规、规规章的行为进进行处理。根根据实际情况况采取批评、规规劝、警告、制制止、提请有有关部门处理理等措施。10、管管理期满向甲甲方移交全部部专用房屋及及有关财产、全全部物业管理理档案及有关关资料。11、可可选聘专营公公司承担本物物业的专项管管理业务，但但不得将本物物业的管理责责任转让给第第三方。12、负负责编制物

7、业业年度管理计计划、资金使使用计划及决决算报告。四、物业管理服服务费根据物业管理有有关规定收取取保洁费、保保安费、绿化化费、管理费费、保养费及及特约服务费费等。总计：4286626.833元。物业管理服务费费标准根据国家有关规规定并参照相相关标准，制制定本合同物物业服务费收收取标准。一、清洁卫生生费及绿化管管理费1、保洁费：0.35x122x135556=569935.200元/年2、绿化费：0.55x133556=77455.880元/年3、化粪粪池清理费：0.330 x135556=40066.800元/年二、保安费：0.335x12xx135566=569335.20元元/年三、小修费：

8、每年40，0000元四、电梯、高压压水泵运行保保养费：0.45xx12x133556=773202.40元/年年五、供电、供供水、供暖运运行费：8x8800 x122=768000.00元元/年六、收发：3x8800 x122=288000.00元元/年七、特约服务费费：2x8000 x12=119200.00元/年年八、管理费费及其他：1、管理理费：3.55x135556=474466.000元/年2、办公费：0.335x135556=47744.600元/年3、其他应急急费：每年5，0000元4、法定税费费：4200606.000 x5.5%=231333.33元元/年九、中修以上和和设备

9、、设施施更新费用，由由物业公司提提出项目并套套用相关定额额，履行各种种手续并由业业主审核批准准后施行。物业管理服务内内容及标准一、保洁：内容：区域内公用部分分的日常清洁洁，设立专职职卫生人员以以确保为业主主提供一个清清洁、舒适的的工作环境。标准：1、庭院、门厅厅、走廊每天利用业业主休息时间间彻底清扫庭庭院、门厅、走走廊一次，垃垃圾及时清运运。业主办公公时间设置专专职卫生员对对区域内的卫卫生进行保洁洁维护。保持持区域内停车车畅道路、绿地地无废弃物，使使区域内地面面无杂物、污污渍。对灯具具、开关、把把手、楼梯扶扶手及时擦拭拭。走廊放置置的痰桶及时时清理，门厅厅附近的玻璃璃幕墙每周擦擦洗一次。2、电

10、梯每天清洁、擦拭拭电梯门、镜镜面、墙面。每每晚彻底清理理地面一次。由由卫生维护人人员随时清理理电梯间，每每天负责更换换地毯，以保保持电梯清洁洁无杂物、污污渍。3、卫生间间每晚对卫生间进进行彻底清洁洁。包括：垃垃圾和方便饭饭盒及时清走走，墙面便器器具、洁具、墙墙瓷砖、地砖砖的洗刷，拖拖布和日用品品要摆放整齐齐，每周对卫卫生间彻底冲冲刷一次，开开水器每周放放水、除垢一一次，定时喷喷洒空气清新新剂，保证无无异味。4、绿化及时对楼内外绿绿化植物进行行浇水、施肥肥、修剪，及及时清除里面面的杂草，每每天清除花卉卉、叶茎的尘尘土，保持盆盆内、草坪内内无杂物，定定期喷洒药剂剂，使花木无无明显枯萎及及病虫害现象

11、象。5、地下停车场场每周彻底清扫一一次，及时清清理污水、污污物，保持四四壁无灰尘。6、化粪池定时清理、保保证正常使用用。二、保安内容：设立专业保安人人员以保证业业主的人身、财财产、消防等等方面的安全全。标准：1、值勤保安人员按按照职责坚持持门岗值勤，交交接班要准时时并做好交接接班记录，加加强日常巡视视和监控，积积极与公安部部门配合，保保证物业安全全。2、来访登登记对外来办事人员员要进行人员员登记、记录录和引导，懂懂得礼仪知识识，讲究文明明礼貌。对内内工作人员要要检查、督促促持证进入办办公楼。3、监控室室监控室要实实行24小时时监控值班，做做好值班记录录，杜绝非工工作人员进入入，保证仪器器和设备

12、的安安全，随时提提供监控资料料。4、消防设设备定期进行消消防设备的检检查和保养，保保证消防设备备始终处于良良好状态，发发现火灾事故故或隐患，及及时处理并上上报有关部门门。5、停车场场停车场的车车辆要排列整整齐，随时指指导车辆停放放位置，督促促车辆锁闭情情况，检查车车库的安全性性，严防偷盗盗和交通事故故的发生。6、其它突突发事件严防刑事案案件和治安事事件的发生，随随时处理紧急急情况和制止止突发事件，维维护工作秩序序，确保正常常办公。三、小修内容：设备、设施小损损、小坏的维维修，保持房房屋原来完好好等级为目的的的日常养护护工程。标准：1、电气随时更换和和修复损坏的的灯泡、灯具具、开关等电电器设备，

13、保保证各种电气气设施和元件件的完好。2、水暖上下水和暖暖气的保养，水水暖设施跑、漏漏水的止水和和修补，水阀阀、便器具、管管道的检修和和更换等。3、土建房屋的主体体结构，各种种墙、梁、板板柱和门窗洞洞口的修复。4、设备各种机械设设备和电器设设备的简单修修复。如：开开水器、热水水器、空调器器、供电开关关、盘柜、窗窗帘等。5、其他维维修项目业主要求其其他需要维修修的项目。如如：外点运抵抵的设备、室室内要求装其其他设施等。6、维修率率维修及时率率达到1000%，人员110分钟到位位。电气、水水暖维修不超超过24小时时，土建维修修不超过3天天。四、电梯及高压压水泵内容：对电梯、高压水水泵进行日常常维护，

14、保养养、检修、处处理随机问题题。标准：1、维护按有关规定定及时维护，处处理随时发生生的问题，使使机械始终处处于最佳运行行状态。保证证设备运行率率达98%以以上。2、保养乙方应定期对电电梯和高压水水泵进行保养养。如：管道道刷防腐漆、电电梯抹润滑油油等。3、检修按照设备说明书书规定时间和和操作规程进进行检修，消除各类事故隐隐患。4、应急情况处处理设备因停电电、机械故障障或其它原因因造成停运、损损坏时的人员员反应，事故故原因的查明明，事故处理理的结果和当当事人受处罚罚及收教育情情况。5、各项记录值班的人员员安排及时间间，安全责任任及规章制度度，运行记录录，检修记录录，保养记录录等。6、费用统统计设备

15、每次维护、正正常运行、定定期检修及处处理突发事故故的各项费用用统计数据。五、供电、供水水、供暖内容：设立专业人员对对供电、供水水、供暖设备备进行日常维维护、保养，按按时对各种设设备进行检查查、保证设备备的正常运行行，并做到“业业主叫，人员员到”，及时时为业主服好好务。标准：1、运行记录做好人员安排、工工作职责和交交接班记录，设设备正常运行行的各项数据据，计划停电电、停水、停停气应提前112小时通知知业主并做好好解释工作，确确保设备正常常运行。2、检修记录依据设备规规定要求及操操作规程按时时检修并做好好记录工作，定定期派专业人人员对系统进进行测试、检检查，消除事事故隐患，确确保系统安全全、可靠。

16、3、日常保保养定期对破损和老老化设施进行行更换和修补补，定期擦拭拭灰尘、污渍渍和刷防腐漆漆等。4、事故处理发生设备事事故造成停电电、停水、停停气的，要提提交事故报告告，向业主说说明事故原因因、事故处理理意见、当时时人的责任及及受教育情况况。5、应急情情况处理接到用户报告紧紧急情况时，维维修人员应110分钟内到到位并立即修修复，在最短短时间内处理理突发性影响响并向业主详详细解释清楚楚，做到小修修12小时内内完毕，大修修要连续修复复并安排工程程人员24小小时值班，对对在时限内不不能完成的，要要向业主说明明原因。6、费用统计设备每次维护、正正常运行、定定期检修及处处理突发事故故的各项费用用统计数据。

17、六、收发内容：负责公司内部的的信函、报刊刊、文件的邮邮寄与分发。对对职工个人的的报刊、信件件、包裹等及及时通知领醛醛标准：1、登记对邮寄和收收取的报刊、文文件、信函、包包裹单、汇款款单等及时登登记，保管好好收据以便查查询。2、投递对要发出的的办公信函、公公司各种文件件、通知、报报表、包裹、汇汇款等要及时时投递，不得得延误。因投投递原因而发发生的不良后后果，要追究究责任。3、收取对从邮局或或邮递员中领领取的物品、报报刊、信函和和各种单据要要逐一登记，不不得冒领或错错领，对有问问题的，要提提出疑议。4、分发分发报刊、文文件、信函、包包裹单、汇款款单等要做到到准确无差错错。同时制止止内部的冒领领或错

18、领行为为。如有错误误，要追究当当班人的责任任。5、服务及时通知收件人人领取邮件，做做到准确无误误，文明礼貌貌，热情周到到，达到业主主满意。6、保密对公司的机密、重重要文件、信信函负有保密密责任七、特约服务内容：为领导办公室、会会议室提供清清扫、保洁服服务。确保领领导在清新、优优雅的环境中中舒心、愉快快地工作。标准：1、清扫每天清扫一一次，定期进进行彻底保洁洁。2、擦洗随时擦拭桌椅、各各种会议牌、装装饰物、花卉卉等，要求无无灰尘、无污污渍，椅罩、沙沙发罩、布窗窗帘等要定期期洗涤、更换换。会前、会会后要及时倾倾到垃圾、矿矿泉水瓶等。3、门窗门窗和玻璃要随随时擦拭，会会前要打开门门，会后要关关闭好门

19、窗，百百叶帘要完好好无灰尘，做做到窗明几净净。4、物品摆摆放室内物品要要摆放整齐。5、室内环环境定期喷洒空空气清新剂，保保持室内环境境整洁、空气气清晰。6、服务会前要摆放放好各种会议议用品，会间间要随时更换换需要的用品品，同时讲究究文明礼貌，热热情周到，会会后要及时清清理会畅达到随时具具备使用条件件。八、管理内容：对乙方的人员、制制度、工程、财财务、资金等等方面的综合合考察，宏观观控制。标准：1、管理人员的的素质管理人员要有过过硬的思想素素质，熟悉分分管的业务范范围，对业主主交代的任务务要清楚、明明晰，能够统统领一方面工工作。2、制度健全情情况各项规章制制度应完整、配配套、齐全，具具有约束力。

20、3、人员分管情情况人员安排应应合理，具体体工作时间及及分工明确无无误。具有奖奖罚措施。4、工程施工情情况施工前有报报告与立项，履履行各种相关关审批手续，施施工中保证安安全和质量，竣竣工后要验收收，合格率在在95%以上上，并提交验验收报告。5、资金使使用情况甲方缴交的物业业管理费要专专项利用，不不得挤占，保保证物业的维维修标准。6、双方结算情情况乙方按规定时间间向甲方提交交财务决算和和财务预算报报告，按规定定时间结算物物业管理费和和工程量，由由乙方代收的的物业管理费费和水电费按按时、足额上上交甲方，不不得截留。未列标准参照国国家及有关省省市标准执行行。资金结算一、乙方应应于每年初向向甲方提交上上

21、一年度财务务决算报告及及下一年度财财务预算报告告。二、甲方有权审审计和清查乙乙方帐目及资资金使用情况况。三、甲乙双方每每季度结算一一次物业管理理费。四、乙方负责收收缴外租单位位的物业管理理费每季度与与甲方结算一一次。五、乙方负责收收缴外租单位位的电、水费费每月与甲方方结算一次。六、除小修以外外的其他维修修工程量每季季度与甲方结结算一次。监督管理与检查查考核为使物业管理达达到合同规定定的要求，给给业主创造一一个优雅、舒舒适的学习和和工作环境，规规范乙方的物物业管理行为为，制定本办办法。一、监督管理1、严格格执行合同中中规定的物物业管理服务务内容及标准准。2、乙方方应根据合同同规定的内容容及人员分管管情况，制定定出内部相应应的考核办法法。3、中修修以上和设备备、设施的更更新项目要立立项，履行审审批手续，竣竣工后要提交交验收报告单单。4、经行行政事务部考考核不合格项项并限期下达达整改的措施施必须按时完完成。5、及时时收缴出租单单位的水电费费及物业管理理费工作。6、做好好各方面的记记录工作。二、检查与考核核检查时间：每月15日、330日为定期期检查日，遇遇到节假日或或公休日，检检查时间顺延延。考核形式：1、采取取定期检查并并实行打分制制；2、机关或外租租单位问卷形形式；3、主管部门及及公司领导综综合评定。考核标准：1、以物物业管理服务务内容