对商业地产成本管理措施探究

1、对商业地产本钱管理措施探究对商业地产本钱管理措施探究由于商业地产的投资大、回报周期长的特点，所以在商业地产开发工程中，本钱的管理是工程建立中的重点内容。在商业地产中，从工程的前期招商、决策投资、设计规划、施工到最后的建成投入使用，这个过程需要开发商进展综合管理，保证工程的全寿命周期本钱。对于日渐突出的本钱管理问题，开发商应该重视前期工作、优化运营方式、拓展融资渠道，才能将企业利益最大化。一、商业地产本钱管理现状对于商业地产工程，我国开发起步较国外晚，大多数的管理理论与管理方法都比拟生涩，在本钱管理方面有不少的问题。根据我国商业地产的特点，总结了本钱管理中几方面的问题：第一，在房地产开发企业中，

2、有商业地产和住宅地产两种，两者之间应分开讨论，商业地产独立出来。因此，并不能产生商业地产本钱管理的统一体系，对商业地产工程的本钱全面管控也无法实现。因为，缺少本钱管理体系，在开展商业地产工程本钱管理之前，缺乏可以支撑的组织架构和负责本钱工作的本钱管理人员，所以，工程管理本钱控制工作的实现有较大的难度。目前，商业地产工程的本钱控制管理方法是使用住宅地产工程的方案，过于注重管理建安本钱，在本质上还是从造价本钱的角度去控制本钱的管理，脱离了商业地产本钱管理的真正概念。第二，全寿命周期的意识缺乏。商业地产的全寿命周期分为五个阶段：决策投资、设计规划、前期招商、工程施工、后期运营，在不同的工程阶段本钱管

3、理控制的影响不同。目前，商业地产工程的本钱控制中对全寿命周期意识不够重视，表达在前期决策阶段、设计阶段、运营阶段对本钱管理的无视。二、商业地产本钱管理措施一对工程前期阶段的重视商业地产工程的前期工作包括市场调研、选址、招商等。其中，工程的选址工作对本钱的控制至关重要，在工程选址上获得有利条件，对后期工程招商和工程运营都会带来积极的作用，进而使本钱投资的效率大大增加。一旦在工程选址上出现失误，不仅仅会严重影响后期的运营中各方面的工作，而且使本钱效率受影响，严重的可能导致血本无归。因此，在工程开发前提条件就是科学合理地进展工程选址。因为，商业经营的程度影响着商业地产的建立本钱的回收情况，所以，招商

4、工作非常重要，必须引起重视。商业地产工程在开发前就应该做好招商的方案，以免出现空置商铺的现象，顺利开展经营工作，把经营效益的最大化。二对工程运营方式的优化尽管商业地产与住宅地产在运营和回收本钱形式上差异较大，但归根结底都是为了收回本钱，争取利益最大化。但是，在两种形式中，商业地产忽略了其商业性，应有的价值没有得到发挥，商业经营的意义没有表达出来。另外，有些开发商为了本钱收回速度更快，采用将产权分散的运营方式，形成商户各自为政的场面，各自追求利益，使得商业失去统一性。在大型的商场里，经营的店铺大大小孝不计其数，分割产权后，开发商的统一管理变得不可能，导致为争取各自利益的混乱经营，本钱管理效率受到

5、严重的危害。此类问题在我国的商业地产后期运营中比比皆是，所以，地产商应采取租赁的方式进展经营，虽然短期之内回收本钱的速度慢，但从长远的开展分析，对招商的本钱管理有积极的作用。三对融资渠道的拓展商业地产投入的本钱资金数量大，资金的回报时限较长，所以，应该拓宽融资的渠道来满足如今地产中实际的需要。商业地产开发商一般采用财务杠杆的方式融资，使资金总量得到提升，以应对商业地产开发的本钱多、回报慢的特点，但是这种方式也使得本钱增加、财务风险增加。因此，为防止融资风险，商业地产开发商应对融资渠道的范围进展拓展。目前，国际上许多商业地产开发商的资金支持都来自信托投资资金形式，这种形式在商业地产的开发中很有优

6、势。首先，REiTs可以使商业地产的融资渠道拓宽，开发商的本钱压力得到缓解。其次，REITs有利于产权的统一性，对工程后期的运营管理比拟有利。根据REITs优势分析，其比拟适用于商业地产的实际状况，此种形式也可以运用于我国的商业地产。随着法律制度和相关标准的逐步确立，此种形式将会使商业地产开发商的经济效率大大增加，进一步完善商业地产的运营管理。三、商业地产本钱管理案例分析本文选取万达集团开发建立的上海宝山万达广场工程。该工程位于上海市，是城市中较大型的商业建筑之一，其中地基面积为6.14万平方米，地上建筑面积约为22.0万平方米，地下建筑面积约为8.0万平方米，限制高度为80米。对于如此庞大的

7、建筑工程，耗资宏大、施工周期长是其主要特点。所以在建立的过程中，其本钱的管理非常关键。首先，在建立前期，对该地的人口流动量、交通、经济消费程度做市场调研，整合周边商业区的开展情况，确定建立的地理位置，最后选取了较为繁华的上海市一二八纪念路和共和新路的交汇处。其次，在准备建立前期进展工程的招商工作，对有意向的商户进展进一步的合作洽谈，对商户的要求做到尽量满足。万达商场中商户施行租赁制，而并非完全独立，由万达集团统一进展管理。最后，对于工程建立的资金投入，万达集团对于融资方面有自己独到的方案，选择借助海外平台实现融资，使用一款名为港融通的产品解决资金的问题。通过充分的准备工作和有方案性融资和合作，万达广场从2022年6月开场营业至今效益良好，并且经济效益和社会都有所提升。四、结语为了实现房地产行业的大规模、快速、可持续开展，做好本钱管理是关键，同时，企业的开展依靠经济效益的支持，做好商业地产的本钱管理不仅仅可以为企业提供良好的经济效益，而且节约了社会本钱。所以，房地产企业本