万科物业管理学习费测算指引

1、万科物业管理费测算指引2016-11-02江苏省房地产业协会点击数：61wuyeren目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营供应保障。范围适用于公司内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。职责依照接收物业管理小区的实质情况，由物业公司人事部门负责所接收物业管理小区的组织架构及人工成本测算，质量部门负责设施、干净、绿化成本的测算。物业管理费测算公式为：物业管理费单价所有花销的总和参加测算列举法测算人工花销的测算组织架构的确定人工花销的测算依照确定的组织架构，依照相关法规要求及公司薪金福利标准进行人工花销的测算。物业管理圈公众号。人工花销包括：薪水、奖金及双薪、薪水附加费、社会保险费、

2、补贴及过节费、其他。薪水的测算（单位：元/月）依照确定的组织架构，依照公司薪金福利标准的规定进行人职薪水的测算。人职薪水构成表单位：元序号名称薪水标准人数薪水本额（月）1经理薪水标准人数2经理助理薪水标准人数3行政管理人职薪水标准人数技术、维修人职薪水标准人数5保安人员薪水标准人数6保洁人员薪水标准人数7绿化人员薪水标准人数8其他人员薪水标准人数合计奖金及双薪（单位：元/月）依照确定的组织架构，依照公司薪金福利标准的规定进行奖金、双薪的测算。依照确定的组织架构，依照公司薪金福利标准的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。.行政花销的测算（单位：元/月）低值易耗品购置花销。管理处办公用水电费

3、。水费依照管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额使用量（立方）/月水费收费单价饮用水金额饮用水（桶）/月桶饮用水单价电费依照管理处的照明、空调、办公设施配置的情况：照明用电花销办公照明的功率按每天实质使用时间（折算成的小时单位）电费收费标准办公电器用电花销空调等办公设施的功率按每天实质使用时间（折算成的小时单位）电费收费标准办公设施保护花销。主要指复印机、传真机、打印机、空调等设施每个月的保养费。通讯费。物业管理所需的通讯花销，其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯花销。公干车辆费。依照管理服务业务的需要，确定每个月固定出门做事的车辆花销。交际应酬费。电脑保护花销。依照管理处

4、配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑保护费，包括电脑的升级、保护花销、网络使用费、软件开发花销的分摊等。报刊资料费。因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等花销。咨询及诉讼费。邀请法律顾问的花销分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。.财产花销的测算（单位：元/月）折旧花销管理处正常管理服务需要所购置的固定财产（单价在2000元以上，使用年限高出一年），按使用年限进行折旧。固定财产包括：办公设施：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。干净绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压冲刷机等。折旧花销固定财产的原值固定的使用年限12月财产的摊销管理处先期发生的创立

5、费按物业委托管理合同的合同限时进行分摊。创立费主要包括：先期购置的办公设施用品、机电维修工具、干净用品、干净绿化工具，以及办公场所的装修费等。分摊花销创立费发生的总数委托的管理限时12月固定财产的维修费先期购置的固定财产，按固定财产折旧的15%计提维修费。员工宿舍租金（地产供应宿舍，此项花销不计）。（财产）保险费（公共设施、设施购置的保险）。保险费（须投保的公共设施、设施）总金额保险费率保险受惠物业的总面积购置保险是业主及物业管理公司闪避风险的一种管理手段，投保。业主如有异议，必定经业主大会决定并形成法律文件，未尽管理责任而丧失物业管理资格。所以必定计提，必定否则物业公司会因.物料耗资的测算（

6、单位：元/月）衣饰费的测算（单位：元/月）。依照衣饰的制作成本和使用年限进行分摊。衣饰花销构成表单位：元序号名称衣饰成自己数衣饰花销（月）1经理衣饰成本人数使用月份2行政管理人员衣饰成本人数使用月份3技术、维修人员衣饰成本人数使用月份4保安管理人员衣饰成本人数使用月份5保洁保洁物料耗资。依照物业管理所需配置的保洁资料（可参照下表的测算方法），依照实质使用年限进行摊销。保洁资料分摊明细表单位：元名称用途单位单价月均耗资数量月均消耗金额备注玻璃刮刀干净玻璃把3所有资料可依照所管小区的需要，依照实质配置情况及使用年限进行测算。环境、绿化物料耗资。依照物业管理的绿化面积及绿化品种，按保养的需要测算资料

7、的耗资，包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。物业维修物料耗资。依照小区配置的设施、设施的清单，依照设施的每天实质运行情况进行维修物料耗资的测算（可参照下表的测算方法）。物业维修物料分摊表单位：元序号项目测算依照花销构成备注1.公共设施的维涵保养护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场所面表记、各种外露管道的保养，表记牌、指示牌的制作更换公共场所路面保养油漆、各种表记等制作更换花销。车场设施保养资料。所有资料可依照所管小区的需要，依照实质配置情况及使用年限进行测算2.供配电系统变压器发电机变压器、高压设施维修保养资料。发电机运行保养

8、资料费、油费3.照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感觉开关资料费4.消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比率核算烟感、温感采买费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱资料费5.给排水系统生活供水变频泵潜水泵变频泵、潜水泵维修资料费，管道阀门维修资料费6.防盗，监控系统界防越系统的维涵保养。消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周每年维修资料费7.水景娱乐设施保护资料费空调及采暖.小区公共花销的测算（单位：元/月）公共电费依照小区设施、设施的清单，依照设施的功率、每天实质

9、工作时间进行公共电费的测算。电梯系统电费电梯电费电梯数量电梯功率30天电梯每天的使用时间（折算成小时数）电费单价（元/度）电梯通风、照明、降温电费电梯通风、照明、降温等设施的数量功率30天每天的使用时间（折算成小时数）电费单价（元/度）公共照明系统电费室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电费照明器具的功率30天相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和电费单价（元/度）供配电系统电费。变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差别，依各地供电部门的收费标准为准，或：变压器的电费（变压器基本电费（总容量不相同，基本电费有所差别

10、）+高出基本电量的实质使用电量）电费单价；变压器的电费变压器功率电费单价24小时30天消防系统电费。消防水泵（按每季度检修小时计算）消防水泵的数量消防水泵的功率电费单价小时3月送、排烟风机（元/月）（按每季度检修小时计算）送、排烟风机数量送、排烟风机功率电费单价小时3月中央控制室电费中央控制室所有电器的功率30天每天实质工作时间电费单价给排水系统电费。供水变频泵、潜水泵使用的电费泵的功率数量30天每天实质工作时间电费单价泳池系统电费。(收费泳池不计此项)泳池系统电费循环系统的功率30天每天实质工作时间电费单价公共水费（单位：元/月）绿化水费依照小区绿化面积确定（如依照系统要求：每个月平均浇水1

11、5天，每次浇水浸透土壤3公分）：绿化水费绿化面积50%15天水费单价（含排污费、加压费）干净用水依照干净面积测算：干净用水估计每天用水量30天水费单价（含排污费、加压费）泳池用水（收费泳池不计此项）依照泳池容积测算泳池水费：泳池用水泳池容量3次（每年换水3次）12月水费单价（含排污费、加压费）小区景观用水依照小区景观的数量测算：小区景观用水小区景观每天耗用水量30天水费单价（含排污费、加压费）电梯运行费电梯保养费：每部电梯每个月保养费单价的总和若是每部保养费单价相同，则电梯保养费电梯保养费单价电梯数量电梯年检费：电梯每个月年检费每部电梯年检花销的总合（或电梯年检单价相同时为单价电梯数量）12月

12、公共设施保养费依照小区配置的设施、设施的清单，依照设施、设施的使用寿命及保养周期进行维修花销测算（可参照下表的测算方法）。物业维修物料分摊表单位：元序号项目测算依照花销构成备注1.公共设施的维涵保养护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场所面表记、各种外露管道的保养，表记牌、指示牌的制作更换公共场所路面保养油漆、各种表记等制作更换花销。车场设施保养资料。所有资料可依照所管小区的需要，依照实质配置情况及使用年限进行测算2.供配电系统变压器发电机变压器、高压设施维修保养资料。发电机运行保养资料费、油费3.照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数

13、核算日光灯、节能灯、灯座、感觉开关资料费4.消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比率核算烟感、温感采买费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱资料费5.给排水系统生活供水变频泵潜水泵变频泵、潜水泵维修资料费，管道阀门维修资料费6.防盗，监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维涵保养。每年维修资料费7.水景娱乐设施保护资料费空调及采暖社区文化花销依照小区的今年度社区文化计划确定所需的花销。垃圾清运费依照小区每天垃圾量确定：垃圾清运费垃圾量（桶）收费单价.其他税金的测算（单位：元/月）按最新增值税计算管理酬金的测算（单位：元/月）依照当地政府规定的比率计提管理酬金。管理酬金以