资产评估期末复习重点

1、资产评估期末复复习1、某企业尚能能继续经营三三年，经营终终止后资产全全部用于抵充充负债，现拟拟转让。经预预测，3年内内各年预期收收益分别为4400万元、3300万元、2200万元，若若折现率为110，试求求其三年收益益现值总额。解：列表计算如如下：年度收益额（万元）折现率折现系数收益现值（万元元）140010%0.9091363.64230010%0.8264247.92320010%0.7513150.26合计761.822、对某企业进进行预测得出出，该企业未未来能长期获获得收益，其其第一年至第第五年收益分分别为5000万元、5550万元、6600万元、6650万元和和700万元元，预测该企

2、企业的永续年年金收益为7750 万元元，确定近期期折现率为110，又根根据目前物价价上涨趋势，预预测以后通货货膨胀率会进进一步上升，确确定适用本金金化率为155。试计算算其收益现值值。解：（1）列表表计算如下：年度预期收益额（万万元）折现系数折现值（万元）15000.9091454.5525500.8264454.5836000.7513450.7846500.6830443.9557000.6209434.63合计2238.499(2)750/15%=55000(万万元)50000.6209=3104.5(万元)2238.499+31044.5=53342.999(万元)3、被评估资产产年设

3、计生产产能力为2万万吨，评估时时由于市场不不景气，如果果不降价销售售，企业必须须减产到年产产1.4万吨吨，或每吨降降价100元元以维持设备备生产能力的的正常发挥。政政策调整持续续了三年，折折现率10%，规模效益益指数为0.6。估算经经济性贬值率率和经济性贬贬值额。解：经济性贬值率=1(114000200000)0.6100%=19%经济性贬值额=100200000(1333%)(P/A,10%,33)=333324466(元)4、公司对某一一建筑物进行行评估，该建建筑物19995年底竣工工投入生产使使用，19999年底对其其进行评估。该该建筑物账面面价值为3335000元元，经评估人人员调查，

4、该该公司所在某某市价格指数数为：19996年10.1%，19997年111，19998年12.3，19999年133。根据现现场勘察情况况，该建筑物物尚可使用220年，试根根据以上资料料对建筑物重重置成本进行行评估。解：建筑物重置置成本待估估建筑物账面面原价价格变动指指数 33350000(1+110.1%)（1+111%）(1+122.3%)(1+133%) =5195333(元)5、某企业从美美国进口了一一台设备，离离岸价为500万美元。国国外运杂费为为1万美元，途途中保险费为为2.5万美美元，关税税税率为30%。该企业进进口设备已使使用了3年，还还可以继续使使用7年，外外汇汇率美元元比人

5、民币为为1：8.55，进口过程程中的银行及及外贸手续费费3万元人民民币，国内运运杂费为5万万元，安装调调试费为7万万元。要求评估估该设备的价价值。解：CIF价格（FFOB+国外外运杂费+保保险费）8.5=（550+1+22.5）8.5=4454.755（万元）进口关税=CIIF30%=1136.4225（万元）增值税=（进口口关税完税价价格+关税）17%=100.5（万元）银行及外贸手续续费=3万元元国内运杂费=55万元安装调试费=77万元该设备的重置完完全价格=4454.755+136.425+1100.5+3+5+77=706.675（万万元）该设备的成新率率=7/（77+3）=770%该

6、设备的评估值值=706.67570%=4494.67725（万元）人民民币。6、被评估设备备购建于19999年111月，账面原原值为1000万元，其中中设备购置价价80万元，基基础及安装费费用18万元元，运杂费22万元。20002年111月对该设备备进行评估，现现收集到以下下数据资料：(1)20022年该类设备备的购置价比比1999年年上涨了500%，基础及及安装费的物物价上涨了330%，该设设备的运杂费费用达到3万万元。(2)由于开工工不足，该设设备的实际利利用率仅为正正常利用率的的60%，尚尚可使用5年年。(3)与同类技技术先进设备备相比，该设设备预计每月月工人成本超超支额为10000元。

7、(4)该企业的的正常投资报报酬率为100%，所得税税率为33%。要求：(1)根根据上述资料料，分别计算算机器设备的的重置成本和和各项贬值指指标。(2)计算被评评估设备的评评估值。解：(1)重置成本本=80150%+18130%+3=1466.4（万元元）(2)实体性贬贬值率=100%=26.477%实体性贬值额=146.4426.477%=38.75（万元元）(3)功有性贬贬值=0.1112(1-333%)3.79008=3.005（万元） (4)评估值值=146.4-38.75-3.05=1004.5（万万元）7、待估土地为为一待开发建设的的“七通一平”空地，面积积1000平平方米，允许许用

8、途为商住住混合，允许许建筑物容积积率为7，覆覆盖率50，土土地使用年限限50年，11996年88月出售，根根据规划要求求和市场调查查，设计建筑筑面积70000平方米，共共14层，112层为商商业用房，共共1000平平方米，314层用于于住宅，共66000平方方米，预计建建设期2年，到到1998年年8月完工，第第一年投入660的总建建筑费，第二二年投入400的总建筑筑费，总建筑筑费为5000万元，专业业费用为 总总建筑费的66，利息率率为10，利利润率为200，租售费费用及税金为为总楼价的55，假定该该楼建成后即即可全部售出，预计计商业楼40000元/平平方米，住宅宅楼20000元/平方米米，折

9、现率为为10，用用假设开发法法求该土地的的价格。解：(1)卖楼价=10004000/(1+100%)2+600002000/(1+100%)2 =1322240000(元)(2)总建筑费费用=5000000060%/(1+10%)0.5+50000000040%/(1+10%)1.5=45941115(元)(3)专业费用用=459441156%=2775646.9(元)(4)税费=11322400005%=6661200(元)(5)投资利润润=(45994115+2756446.9+地地价) 20%(6)地价=11322400004559411552756646.96612000(455941

10、155+2756646.9+地价) 20%求得地价=555992388.1 (元元)单位地价= 555992338.1/11000=55599.224(元/平平方米)8、某待评地块块为一商业用用途的空地，面面积10000平方米，要要求评估其11998年55月的公平市市场交易价格格，评估人员员通过搜集有有关资料选出出三个参照物物，参照物的的有关情况如如下表所示：参照物ABC评估对象坐落某市某市某市某市所处地区繁华市区类似类似繁华市区用途商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地单价1700元/米米21500元/米米21600元/米米2交易日期1997年100月1997年5月月1997年8月月199

11、8年5月月面积150米22400米2300米21000米2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通剩余使用年限35年30年35年30年从评估人员的调调查中未发现现参照物交易易有什么特殊殊情况，均为为正常交易。据据调查，19997年5月月到19988年5月土地地价格平均每每月上涨1%。参照物AA与待评对象象处于同一地地区，B、CC的区域因素素修正系数分分别为1.1136和1.042。由由于待评对象象的面积大于于三个参照物物，对于商业业用地而言便便于充分利用用，故判定待待评地块面积积因素对价格格的影响较各各参照物高55%。试运用用市场比较法法评估该土地地的价格（折折现率

12、为6%）。解：(1)计算交易易实例的修正正价格：修正价格=参照照物价格交易情况修修正系数交易日期修修正系数区域因素修修正系数个别因素修修正系数(1)交易情况况修正：由于于参照物均为为正常交易，故无需需修正。(2)交易时间间的修正： 参照物A时时间修正系数数=107100=11.07参照物B时间修修正系数=1112100=11.12参照物C时间修修正系数=1109100=11.09(3)区域因素素修正：A、B、C的区域修正正系数分别为为1、1.1136、1.042(4)个别因素素修正：参照照物A及C的使用年限限修正系数=11/（1+6%）3011/（1+6%）35 =（10.17441）（10.

13、1301） =（0.82590.86999） =0.99494参照物A个别因因素修正系数=11.050.94994=0.99969参照物B个别因因素修正系数数=1.055参照物C个别因因素修正系数数=1.0550.94494=0.9969(2)计算修正正价格A=170011.0710.99669=18113.36（元元/米2） B=150011.121.13661.05=2003.90（元/米2）C=160011.091.04220.99669=18111.61（元元/米2）待评估土地的单单位评估值=（18133.36+22003.990+18111.61）3=1876.29评估总价值=118

14、76.2291000=18762290（元）9、某评估事务务所对某企业业进行资产评评估。经核查查，该企业产产成品实有数数量120000件，根据据该企业的成成本资料，结结合同行业成成本耗用资料料分析，合理理材料工艺定定额为5000公斤/件，合合理工时定额额为20小时时。评估时该该产成品的材材料价格由原原来的60元元/公斤涨到到62元/公公斤，单位小小时合理工时时、工资费用用不变，仍为为15元/小小时。根据上上述资料评估估该产成品的的价值。解：产成品的评估值值=120000(50062+20015)=33756000000(元元)10、某企业评评估某项低值值易耗品。原原价700元元，预计使用用1年

15、，现已已使用6个月月，会计账面面上已摊销3300元，经经调查了解，该该低值易耗品品的现行价格格为11000元。评估该该低值易耗品品的价值。解：该低值易耗品的的成新率=（11612）100%=50%该低值易耗品的的评估值=1110050%=5550（元）11、某制药厂厂生产的胃得得安片，在市市场上比较畅畅销，账面价价值为8711004.665，评估基基准日胃得安安片的库存数数量为2877319瓶，账账面单价3.03元/瓶，出厂价价3.95元/瓶（含增值值税）。该厂厂产品销售费费用率为2.33%，销销售税金及附附加占销售收收入的1.44%，利润率为14.488%，求该厂厂胃得安片的的评估值。解：胃

16、得安片的评估估值库存数数量（不含税出出厂单价销销售税金销销售费用所所得税）=2873199(3.955/1.177) (12.33%11.4%114.48%33%)=8885922(元)12、某企业拥拥有其他企业业非上市普通通股股票200万股，持有有股票期间，每每年股票收益益率在12%左右。股票票发行单位每每年以净利润润的60%发放股股利，其他440%用于追追加投资。经经发展趋势分分析，认为该该单位将保持持3%的经济发发展速度，净净资产利润率率将保持在116%的水平平上，无风险险收益率为110%，风险收益率率为4%。试评估估该股票的价价格。解：PV=A1/(rg) =2000000 1 12%

17、/(10%+4%)440%16% =3155789(元元)13、某企业进进行资产评估估，账面债券券投资为500，000元，系系另一企业发发行的三年期期一次性还本本付息债券，年年利率15%，单利计息息，评估时点点距到期日两两年，当时国国库券利率为为12%，经评评估人员分析析调查，发行行企业经营业业绩较好，两两年后有还本本付息的能力力，风险不大大，故取2%风险报酬率率以国库券利利率作为无风风险报酬率，该该种债券没有有上市交易，求该债券的评估值。解：债券到期值550000 (1+3 15%)=725000(元)债券评估值772500 (1+144%)-2=557789(元)14、某企业有有一种已经使

18、使用10年的的注册商标。根根据历史资料料，该企业近近5年使用这这一商标的产产品的比同类类产品的价格格高0.7元元，该企业每每年生产1000万件产品品。该商标目目前在市场上上有良好趋势势，产品基本本上供不应求求。根据预测测估计，如果果在生产能力力足够的情况况下，这种商商标的产品每每年可生产1150万件，每每件可获超额额利润0.55元，预计该该商标能够继继续获取超额额利润的时间间是10年。前前5年保持目前超超额获利水平平，后5年每每年可获取的的超额利润为为32万元。折折现率为100%。评估该该项商标权的的价值。（115分）利率为10%的的复利现值系系数列表如下下：期数（年）12345678910复

19、利现值系数0.9090.8260.7510.6830.6200.5640.5130.4660.4240.385解：（1）计算预测测期内前5年年中每年的超超额利润为： 15500.5=775（万元）（2）计算该商商标权价值：商标权价值=775（1+100%）-1+（1+10%）-2+（1+10%）-3+（1+10%）-4+（1+10%）-5+32（11+10%）-6+（1+10%）-7+（1+10%）-8+（1+10%）-9+（1+10%）-10 =7533.79099+322.35336=284.3+75.31167 =359.6167（万万元）15、某企业以以自有的一项项无形资产向向另一企业

20、投投资，该无形形资产的重置置成本为2000万元，接接受投资的企企业拟投入合合营的所有资资产的重置成成本为80000万元，投投资企业无形形资产成本利利润率为6000，接受受投资的企业业拟合作的资资产原利润率率为20。试试评估这一投投资的无形资资产的利润分分成率。解：无形资产约当投投资额2000 (1+6000%)=11400（万万元）受让方约当投资资额80000 (1+200%)=96600（万元元）无形资产利润分分成率14400/(11400+99600)=13%16、某企业为为两年前刚刚刚转产的一个个企业，由于于产权变动需需要进行评估估，预计该企企业生产经营营活动将在未未来的五年内内逐步趋于

21、稳稳定，由评估估人员和相关关专家通过市市场预测和分分析，未来五五年的净现金金流量分别为为200万元元、400万万元、5000万元、5880万元和5585万元。已已知社会平均均收益率为220。国库库券利率为115，该企企业的风险系系数为1.22，试确定企企业的整体资资产价格。解：(1)本金化率率15%+1.2(20%15%)=21%(2)PV=2200/(11+21%)+400/(1+211%)2+500/(1+211%)3+580/(1+211%)4+585/(1+211%)5+585/21%(1+211%)-522991（万元）17、评估人员员对某一企业业进行整体评评估，通过对对该企业历史史

22、经营状况的的分析及国内内外市场的调调查了解，收收集到下列数数据资料：(1)预计该该企业第一年年的收益额为为200万元元，以后每年年的收益额比比上年增长110%，自第第6年企业将将进入稳定发发展时期，收收益额将保持持在300万万元的水平上上；(2)社社会平均收益益率为12%，国库券利利率为8%，被被评估企业所所在行业风险险系数为1.5；(3)该企业各单单项资产经评评估后的价值值之和为16600万元。要要求：(1)确定该企业业整体资产评评估值。(22)企业整体体资产评估结结果与各单项项资产评估值值之和的差额额如何处理?（15分）解：(1)企业未来来5年的预期收收益额分别为为：第1年：2000万元第

23、2年：2000(1+100%)=2220万元第3年：2200(1+100%)=2442万元第4年：2422(1+100%)=2666.2万元元第5年：2666.2(1+100%)=2992.82万万元(2)折现率=8%+(112%-8%)1.5=114%(3)企业整体体评估值=2200(1+14%)-1+2200(1+144%)-2+2422(1+144%)-3+2666.2(1+14%)-4+292.822(1+144%)-5+300014%(1+144%)-5=19330.79万万元或者：前5年收益现值值=200(1+14%)-1+2200(1+144%)-2+2422(1+144%)-3

24、+2666.2(1+14%)-4+292.822(1+144%)-5=8177.79(万万元)第6年后的永续续收益现值=30014%(1+144%)-5=11113(万元)企业整体资产评评估值=8117.79+1113=1930.79(万元元)(4)企业整体体资产评估结结果与各单项项资产评估值值之和的差额额330.779万元，作作为该企业的的商誉处理。 18、甲企业拥拥有一项专利利技术，重置置成本为1000万元，经经测算专利技技术的成本利利润率为5000%，现拟拟向乙企业投投资入股，乙乙企业原资产产经评估确定定的重置成本本为30000万元，成本本利润率为110%。评估估人员通过分分析认为，该该

25、专利技术的的经济寿命为为5年，法律律保护期还有有10年，预预计未来5年年该专利产品品的净收益分分别为4000万元、4220万元、4430万元、4450万元和和440万元元，风险报酬酬率估计为66%，国库券券利率为4%。要求：(1)分别计算算专利技术约约当投资额和和乙企业资产产的约当投资资量。(2)计算专利利技术的利润润分成率。(3)计算折现现率。(4)计算被评评估专利技术术的评估值。解：(1)计算约当当投资额分别别为：专利技术约当当投资额=1100(1+500%)=600 (万元)乙企业约当投投资额=30000(1+10%)=3300(万元)(2) 专利技技术利润分成成率=100%=15.38

26、8%(3)折现率=4%+6%=10%(4)专利技术术评估值=400(1+100%)-1+4200(1+100%)-2+4300(1+100%)-3+450(11+10%)-4+4400(1+100%)-515.388%=248.288(万元) 19、某资产在在未来6年中中每年末的净净收益分别为为400万元元、420万万元、4400万元、4660万元、4460万元、4460万元，在在第6年末，可可转让给其他他持有者，转转让价格为22000万元元，市场利率率为12%。估估算该资产的的价值。解：该资产的评评估值=4000（P/F，112%，1）+420（P/F，112%，2）+440（P/F，112

27、%，3）+ 460（P/F，112%，4）+ 460（P/F，112%，5）+ 460（P/F，112%，6）+2000（P/F，112%，6）=2804.75（万元元）20、有一宗“七通一平”的待开发建建筑用地，土土地面积位22000平方方米，拟开发发建设写字楼楼，容积率为为2.5，建建设期为2年年，建筑费用用为30000元/平方米米，专业费用用为建筑费用用的10%，建建筑费用和专专业费用在建建设期内均匀匀投入。该写写字楼建成后后即可出售，预预计售价为99000元/平方米，销销售费用为楼楼价的2.55%，销售税税金为楼价的的6.5%，当当地银行年贷贷款利率为66%，开发商商要求的投资资利润率

28、为110%。要求：采用假设设开发法估算算该宗土地目目前的单位地地价（假设不不考虑资金时时间价值因素素）。解：（1）计算卖楼楼价：卖楼价=200002.59000=450000000（元元）（2）计算建筑筑费用和专业业费用：建筑费用=3000020002.5=1150000000（元）专业费用=155000000010%=115000000（元）（3）计算销售售费用和销售售税金：销售费用=45500000002.5=111250000（元）销售税金=45500000006.5%=29250000（元）（4）计算投资资利润：利润=（地价+建筑费用+专业费用）10%=（地价+1665000000）1

29、0% =16500000+地价价10%（5）计算利息息：利息=（地价+建筑费用+专业费用）6%=（地价+1665000000）6%= 9900000+地价10%（6）求取地价价：地价=450000000-165000000-111250000-29225000-（16500000+地地价10%）-（99900000+地价10%）地价=190008333（元元）单位地价=1990083333/20000=95004（元/平平方米）21、某公司22004年对对某一建筑物物进行评估，该该建筑物于22000年年年底竣工投入入生产使用，账账面价值为33350000元。经评估估人员调查，该该公司所属某某市

30、建筑业环环比价格指数数分别为20001年100.1%，22002年111%，20003年122.3%，22004年113%。根据据现场勘察情情况，该建筑筑物尚可使用用20年。根根据以上资料料采用成本法法对该建筑物物价格进行评评估。解：（1）重置置成本采用价价格指数调整整法计算： 重置置成本=建筑筑物账面原价价价格变动指指数 =3355000（1+100.1%）（1+111%）（1+122.3%）（1+133%） =5199533（元元）（2）成新率采采用使用年限限法计算： 成新率=20/（220+4）100%=83.3%（3）该建筑物物评估值=5519533383.3%=4327770（元）2

31、2、某企业向向另一企业转转让一项影碟碟机生产技术术，已知转让让方与受让方方共同享用这这一生产技术术，双方设计计生产能力分分别为8000万台和5000万台，该该技术属转让让方外购，账账面价格为3300万元，已已使用3年，尚尚可使用100年，3年中中累计通货膨膨胀率为122%；技术转转让后，100年减少销售售收入按现值值计算为800万元，且开开发费用的追追加成本按现现值计算为225万元，试试评估该影碟碟机生产技术术转让的最低低收费额。解：（1）计算该生生产技术重置置净值： 3000（1+122%）10/133=258（万万元） （2）计算重重置成净值分分摊率为：500/（5000+8000）=38

32、.5%（3）计算机会会成本为：880+25=105（万万元）（4）计算该无无形资产转让让的最低收费费额为：25838.5% + 105=2204（万元元）23、已知甲企企业为A行业业的一个企业业，由于要发发行股票，需需要进行评估估，已知甲企企业现在生产产能力已达到到设计生产能能力，过去几几年中生产经经营比较稳定定。请有关专专家对甲企业业起进行环境境分析得出的的结论是：国国家的行业政政策在较长时时间内不会变变动，行业的的竞争格局也也已经比较稳稳定，不会有有大的变化，企企业内部环境境较稳定。在在此基础上，评评估人员收集集了过去5年年甲企业的收收益，并据此此预测未来55年的收益分分别为28000万元、22700万元元、29000万元、28850万元、22750万元元。已知社会会平均收益