重庆市某地块投资分析报告

1、创冠地块投资分析报告重庆市建设项目目管理有限公公司二七年四月月目 录TOC o 1-2 h z u第一章 前言报告编制目的本报告通过对项项目的重庆市市的经济运行行和房地产发发展现状进行行分析，以及及对项目所处处区位及周边边主要同类竞竞争物业的比比较分析，对对项目的可行行性提出意见见，并结合项项目的特点，对对其进行投资分分析与财务评评价，为项目目决策提供依依据。二、报告编制依依据1、2006年年重庆市统计计年鉴；2、2006年年重庆市国民民经济和社会会发展统计公公报；3、创冠地块方方案设计；4、现场勘察和和实地调研所所得资料；5、与项目相关关的其他资料料。三、项目概况该项目位于九龙龙坡区 ，临临

2、近在建的九九滨路、南北北中干道（嘉嘉华大桥及其其隧道）和鹅鹅公岩大桥，距距杨家坪商圈圈约3公里。创冠地块创冠地块解放碑南坪观音桥杨家坪沙坪坝86631、该项目主要要技术指标如如下：总用地面积 1561182.1mm2 (约2334亩)建设用地面积 1330490.0 m2 (约1995.7亩)总建筑面积 5999967.0mm2 其其中：地上建建筑面积 5757559.8m22 住住宅建筑面积积 5556055.1m2 公公建建筑面积积 199704.77m2 其其中：（商业业面积） 124997.3m22 （会会所） 33987.88m2 （幼幼儿园） 32219.6mm2 地下建筑面面积

3、242007.2m22容积率 4.41建筑密度 20.7绿地率 300停车位（地下） 10047辆住户总数 50007户 注:（以以上数据是摘摘自项目方案案设计）2、该项目主要要经济指标如下下：土地价格（楼面面地价） 750元元/ m2单方造价 25444元/ m2总投资 155.26亿元元销售价格 31000元/ m2销售收入 19.15亿元税后投资利润率率 110.21若销售价格为33200元/平方米，单单方造价控制制在22000元/平方米米税后投资利润率率 220第二章 项目开开发环境分析析一、重庆经济运运行情况（一）地区生产产总值（GDDP）发展变变化对比分析析2001-20006年重

4、庆GDDP增长情况况（亿元）由上图可以看出出，重庆的GGDP在近几几年保持了良良好的持续增增长势头，且且高于全国平平均GDP增增长速度。22006年全全市GDP总总量达到34486.2亿亿元，实现了了12.2%的较快增长长，比上年提提高0.7个百百分点，连续续第五年保持持经济增长速速度在10.0%以上。根根据重庆目前前的经济发展展态势，这种种增长速度在在近几年会保保持并有所提提高，持续稳定的的经济增长为为房地产业的的发展创造了了良好的环境境。（二）产业结构构发展变化对对比分析 在国民经济总水水平保持持续续稳定发展的的同时，20006年全市市产业结构也也日趋优化，第第一产业实现现增加值4228.

5、54亿亿元，第二产产业实现增加加值15000.07亿元元；第三产业业实现增加值值1557.59亿元，增增长13.88%。三次产产业增加值比比例为12.343.044.7，三三次产业对经经济增长的贡贡献率分别为为-6.1%、56.44%和49.7%，第一一产业的比重重明显下降；作为重工业业城市，第二二产业对GDDP的贡献始始终占有举足足轻重的地位位，第三产业业的不断发展展壮大，其对对GDP的贡贡献逐年提高高，从20005年开始超超过了第二产产业，由此可可见重庆的产产业结构日趋趋合理，处于于不断优化阶阶段。（三）人均GDDP变化状况况2001-20006年重庆庆市人均GDDP增长情况况（元） 备注

6、：以上人均GGDP以户籍籍人口计算在GDP增长加加速，而人口口增长平稳（00.5）的的情况下，人人均GDP保保持了4年的的加速增长期期。虽然在20005年增速出出现了19998年以来的的首次回落，同同比增幅为113.7%，22006年人人均GDP为为110000元。在常住住人口逐年下下降幅度小、国国民经济高度度发展的情况况下，20006年按常住住人口计算的的人均GDPP为124337元，人民民生活水平有有了大幅提高高。（四）城镇居民民人均年可支支配收入2001-20006年重庆庆城镇居民人人均可支配收收入（元）随着经济的增长长，居民生活活水平亦逐年年得到提高。22004年，城城镇居民人均均可支

7、配收入入的增长幅度度为历年最高高涨幅比率，达达到13.99%，与GDDP的增长速速度基本保持持一致。20006年全年年增长率为100.3，远远高于重庆城城市居民消费费价格总水平平的上涨幅度度（2.4%），人均可可支配收入达达到115770元。以平平均每户3.02（20000-20006年这一一指标在3.05-2.97之间）人人计算，20006年家庭庭可支配收入入已达到344941元。随随着重庆市民民生活水平的的提高，其对对住房的消费费能力和对销销售价格的承承受能力也将将逐步增加。（五）重庆市社社会消费品零零售总额发展展趋势分析2001-20006年重庆庆市社会消费费品零售总额额（亿元）备注：为

8、了便于于作图，将人人均GDP单单位变为十元元。2004年以来来，消费明显显升温并出现现升级趋势，城城乡消费品市市场均呈现出出快速增长的的态势。尽管管2003年年遭遇非典袭袭击，但消费费市场整体上上仍然保持了了持续上涨的的趋势。20004年更是是使消费得到到了一个大的的释放，社零零总额为10061.5亿亿元，同比上上涨幅度达到到27%，无无论在消费额额还是在增涨涨幅度上均创创了历史的最最高纪录。22006年增增长速度虽然然有所回落，但但其增速仍然然均达到133.6。2001-20006年重庆庆城镇居民消消费支出比例例（）从城镇居民消费费性支出比例例的变化看，从从1998年年的91.11下降到22

9、006年884.2，呈呈现逐步下降降的趋势。一一方面说明重重庆市城镇居居民的收入水平在逐逐步提高；另另一方面则表表明居民储蓄蓄进一步增长长，居民的消消费能力越来来越大，消费费潜力还有待待挖掘。（六）重庆市固固定资产投资资总额对比分分析2001-20006年重庆庆市固定资产产与房地产开开发投资对比比（亿元）自2001年后后，重庆全社社会固定资产产投资额增幅幅持续上升，投投资额也从8802亿元增增长到24552亿元，翻翻了近3倍。房房地产开发投投资比例于22001年达达到24左左右，此后44年一直维持持在这一水平平，房地产开开发投资所占占比例在合理理范围，与固固定资产投资资同步增长、协协调发展。2

10、006年，重重庆一、二、三三产业投资分分别比上年增增长37.66%、2.44%和21.4%。重点点项目累计完完成投资6223.54亿亿元，占投资资总量的255.4%，其其中基础设施施建设完成投投资465.85亿元，占占重点项目投投资总量的774.7%。重重庆市的固定定资产投资近近年来均保持持在20以以上的增长速速度，在20005年增幅幅虽然有些回回落，但20006年的增增幅又达到224.9，预预计在今后几几年重庆的固固定资产投资资仍将保持较较快的增长速速度。二、重庆房地产产市场运行情情况（一）房地产开开发投资2006年重庆庆房地产开发发投资在宏观观调控的影响响下发展速度度有所放缓慢慢，全年房地

11、地产投资额达达到629.63亿元，同同比增长211.6%，增增速比上年回回落6.2个个百分点。占占全社会固定定资产投资比比重为25.7%，比去去年略有下降降，但仍然保保持在25%左右的适度度水平上，房房地产投资保保持平稳增长长态势，市场场投资信心良良好。（二）房地产供供求状况重庆市房地产竣竣工和销售面面积多年保持持稳定增长的的状况，20006年，商商品房竣工面面积为22225万平方米米，同比增长长0.7。 2006年重庆庆市商品房销销售面积为22228万平平方米，成交交金额5066亿元，与20005年同期相相比分别增加加10.5和17.77。通过对20033-20066年历届房交交会消费者调调

12、查分析，我我们认为重庆庆市房地产市市场供求平衡衡，本地买家家占85%以以上，以自住住为主的买家家占多数，市市场上投资性性买家较少。与与上海、杭州州等城市相比比，房价虚高高的程度不大大，且经过22005年国国家对房地产产行业的宏观观调控，整个个市场得到进进一步规范，后后续市场逐步步走向稳定。（三）主城区房房地产市场运运行情况2006年主城城区新批准商商品住房上市市预售面积11434.119万，同同比增长300.53%，同同期商品住房房实际销售面面积12033.50万，同比增长长19.399%，供需基基本平衡。1、销售面积增增加2006年主城城区商品住房房实际销售面面积12033.5万，同同比增长

13、199.39%，由由此可见市场场需求相当旺旺盛。分月度度来看：5月月的销售面积积最大为1992.5万，9-111月份均突破破了100万万，由此可可见下半年楼楼市成交相对对较为活跃。2、销售均价小小幅上涨，增增幅有所回落落2006年全年年主城区商品品住宅成交均均价26977元/（建建筑面积，下下同），同比比增长4.225%，增幅幅较20055年有所下降降。分月份来来看成交均价价基本保持在在2500-3000元元/之间，由由于房交会的的带动，111月份的销售售均价最高达达3151元元/，其次次是4月和66月均为30080元/。 3、外来购房群群体增加 从购房者的地域域来看，20006主城楼楼市和2

14、0005年相比，最最大的变化就就是外来购房房者增多。22006年主主城区商品住住房销售面积积中，其他区区县居民购房房面积占300.16%，同同比提高188.09个百百分点，市外外居民购房面面积占9.117%，同比比提高3.004个百分点点，两者占总总销售面积的的近40%。（四）重庆房地地产市场分析析小结房地产投资规模模增长适宜。2005年、22006年，重重庆市房地产产开发投资完完成额分别为为 518亿亿元，6300亿元，占固固定资产投资资的比重分别别为25.88%，25.7%，同比比分别增长227.8%，221.6%。同同期，固定资资产投资增长长分别为233.7，224.9%，房房地产投资增

15、增长与固定资资产投资增长长基本协调 。商品房市场供需需基本平衡。从供销情况看，22004年、22005年主主城区批准可可售商品房分分别为13880万m2、11431.007万m2；实际销售11209万mm2、11556.15万万m2。20006年1-7月主城区区批准可售商商品房为7001.96万万m2，实际际销售6400.62万mm2，供需基基本平衡。房价增长稳定协协调。 20005年和22006年，重重庆市主城区区商品住房均均价分别为22587 元元/m2、22697元/m2（建筑筑面积，下同同），同比分分别增长8.5%、4.3%。而同同期重庆市地地区生产总值值同比分别增增长11.55，12

16、.2%，城镇镇居民人均可可支配收入分分别增长111.1%和112.8%，房房价增幅基本本合理，与经经济和收入增增长基本协调调。 重庆房地产处于于稳步增长的的阶段。三、项目所在区区域楼盘现状状创冠地块创冠地块渝中名郡融侨半岛龙湖-观山水星月湾1、星月湾开发商: 广厦厦重庆一建房房地产开发有有限公司 开发商实力: 较强位置: 渝中区区大坪大黄路路132号 占地面积: 222373平平方米建筑面积: 990868平平方米容积率: 4.04绿地率: 300.10%楼盘品质: 一般建筑物特征: 29层-332层的高层层 开盘时间: 2006.9销售情况: 较好价格： 35550元/m22 2、渝中名郡开

17、发商: 泰平平(香港)公公司 开发商实力: 较强位置: 渝中区区大坪大黄路路132号 占地面积: 226900平平方米建筑面积: 11090000平方米建筑密度: 118.8%绿地率: 366.6%楼盘品质: 较好建筑物特征: 5栋高层 开盘时间: 2006.3销售情况: 较好价格：住宅: 37000元/m22 商商业: 133000元/ m2 车车库: 8.5万元/车车位3、龙湖-观山山水开发商:重庆龙龙湖地产发展展有限公司 开发商实力: 较强位置: 南岸区区鹅公岩大桥桥南桥头面积: 1300亩建筑面积: 77万平方米容积率: 3.93绿地率: 600.0%楼盘品质: 较好建筑物特征: 高层

18、 开盘时间: 2005.10销售情况: 较好价格： 38550元/m22 4、融侨半岛开发商: 重庆庆置业有限公公司 开发商实力: 较强位置: 南岸区区明佳路333号 占地面积: 776000平平方米建筑面积:2442260平平方米容积率: 4.09绿地率: 355.57%楼盘品质: 较好建筑物特征:以以点式高层和和板式小高层层住宅为主 户型:多为两房房、三房，660-1100平方米开盘时间: 2006.11销售情况: 较好价格：39000元/m2 四、项目地块优优劣势分析1、地块现状 该地块目前主要是农地，地块落差较大2、地块优势地段优势 该地块块位于主城核核心区，距城城市CBD和和主要商圈

19、较较近。较强的稀缺性该地块为重庆主主城核心区尚尚未开发的为为数较少稀缺缺地块。升值潜力较大 该地块块紧邻鹅公岩岩大桥，随着着九滨路、南南北中干道（嘉嘉华大桥及其其隧道）的建建成，其地块块的价值将得得到大力提升升。江景景观优势 该地块块紧邻长江，位位置较高，能能够看到一江江三桥，具有有较佳的江景景资源。该地块内没有需需要拆迁的房房屋。3、地块劣势该地块现阶段交交通不便，公公交线路较少少。地块内尚有一条条高压线需要要拆除。该地块落差较大大。第三章 投资估估算一、建筑指标总用地面积：11561822.1m2 (约2334亩)建设用地面积：1304990.0 mm2 (约1995.7亩)容积率：4.4

20、41建筑密度：200.7绿地率：30总建筑面积5999967 m2，其中：地上建筑面积：5757559.8m22 住宅建筑面面积：5560555.1m22 公建建筑面面积：197044.7m2 其中：商业面面积：124977.3m2 会所：3987.8m2 幼儿园：3219.6m2 地下建筑筑面积：242077.2m2停车位（地下）：1047辆二、投资估算总投资估算表序号工程费用名称计算方法金 额（万元元）1土地费用750元/m22（楼面地价价）45000 2前期费用见前期费用估估算表12924 3建安工程费用见建安工程费费用估算表813564预备费6993 工程建设投资合合计146273 5

21、期间费用6334 管理费用590 营销费用按销售收入的33%计5744 项目开发建设设总投资单方造价：25544元/mm2152607 前期费用估算表表序号成本类型 工程量（m2）单位成本计价单位成本（万元）1方案设计费5999678元/平方米480 2初设及施工图设设计费59996712元/平方米720 3景观设计费1304906元/平方米78 4地质勘探费1304901.1元/平方米14 5城市配套费599967140元/平方米8400 6人 防 费费59996730元/平方米1800 7白蚁防治费5999670.3元/平方米18 8报建综合费用5999675元/平方米300 9施工用水电

22、5999675元/平方米300 10其他费用814 合计12924 建安工程费用估估算表序号内容总额（万元）单方费用（元/）备注1土石方84028（元/m33）2建筑工程费53997.003 9003外墙装饰工程4199.777 704电梯及其安装2399.877 40含安检费5智能化工程费1199.933 206配套水电工程费费11999.334 2007消防设施工程费费2999.844 508市政设施费1199.933 20道路、市政管网网9环境景观工程1799.900 30含灯饰设计费10天燃气系统419.98 711环保治理工程 299.98 5生化池等合计81355.557 1356 第四章 经济测测算一、销售价格的的预测我们对现阶段创创冠地块附近近在售以及最最新推出的楼楼盘进行了综综合调研，针针对与本地块块相似的项目目（有一定规规模、高层、毛毛坯房）选取取了4个楼盘盘住宅部分的的销售均价进进行加权平均均结果为：33113元/平方米（按按建面计算）。保保守估算，该该地块住宅销销售均价按33100元/平方米（套套内为）进行行计算，商业业门面均价按按9000元元/平方米。二、销售收入及及税金测算表表序号销售项目销售面积（平方米） 销售均价 （元/平方米） 销售收入 （万元）1销售收入191