土地增值税清算涉税技巧详解

1、 站在物权法的角度，有可操作性。土地增值税的作法与相关法律紧密衔接，站在物权法的角度，有可操作性。土地增值税的作法与相关法律紧密衔接，并且具5、公共配套设施的非法占用产权属于业主的公共配套设施，多数情况下被房地产开发企业非法占用，或者自用办公（物业管理除外），或者对外出租，理论上讲全体业主可以通过法律等救济途径享有所有权对应的占有、使用、收益等权利。土地增值税贯彻法定登记原则，均允许作为土地增值税的扣除项目，但企业所得税视为经营性固定资产处理，不允许一次性扣除，但允许在折旧年限内分期扣除。第十二部分开发间接费用的审核口土地增值税清算管理规程口（国税发【2009】91号）第二十六条审核开发间接费

2、用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。一般按照预算造价法或建筑面积法在各成本对象之间进行分配：1、开发间接费开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费等。开发间接费类似于工业企业的制造费用，与开发项目直接相关，应当作为开发成本的组成部分。开发间接费如果涉及不同的清算对象，应当按照建筑面积

3、法或预算造价法进行分配。2、已装修房屋2008青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费2010厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法第二十三条纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。可以享受加计扣除。2008广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。3、单独的样板房（1）单独建造、事后拆除的建造成本和装修

4、费用，作为长期待摊费用处理，参照企业所得税法实施条例第七十条的规定分期摊销（销售费用），摊销年限不得低于年。注：以经营租赁方式租入房屋进行装修，发生的租金和装修费用在租赁期间均匀摊销（销售费用）（2）开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费2010厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法第二十三条纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。可以享受加计扣除。2008广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产

5、品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。3、单独的样板房（1）单独建造、事后拆除的建造成本和装修费用，作为长期待摊费用处理，参照企业所得税法实施条例第七十条的规定分期摊销（销售费用），摊销年限不得低于年。注：以经营租赁方式租入房屋进行装修，发生的租金和装修费用在租赁期间均匀摊销（销售费用）（2）开发产品的样板间利用公共配套设施作为样板间的建造费用按照公共配套设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理，未来结转到销售费用。口利用开发产品作为样板间，并且未来包括装修一并出售的建造费用建筑安装工程费装修费开发间接费第十三部分汇算清缴热点问题一、汇算清缴与税务稽查二、所得额与会计利润的关系三、季

6、度申报与年度申报的关系四、年度与季度亏损的弥补五、房地产企业开发产品完工标准的确定与汇算清缴（国税发【2009】（国税发【2009】79号）口企业所得税汇算清缴管理办法口第十条纳税人在汇算清缴期内发现当年企业所得税申报有误的，可在汇算清缴期内重新办理企业所得税年度纳税申报。注：在汇算清缴结束前，对于报告年度来说，不论是自查还是税务稽查，只有税款补退问题而没有对应的滞纳金。中华人民共和国行政处罚法口第二十七条当事人有下列情形之一的，应当依法从轻或者减轻行政处罚：（一）主动消除或者减轻违法行为危害后果的；（二）受他人胁迫有违法行为的；（三）配合行政机关查处违法行为有立功表现的；（四）其他依法从轻或

7、者减轻行政处罚的。汇算后税务稽查发现口关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告口（2010年第20号公告）口关于企业虚报亏损适用税法问题的通知口（国税函【2005】190号）调整后报告年度仍然亏损调整后报告年度为盈利但全部弥补以前年度亏损虚假计税依据调整后报告年度为盈利但部分弥补以前年度亏损偷税二、所得额与会计利润的关系年度所得税申报表是以企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润为基础，进行纳税调增、调减后，计算出年度应纳税所得额。三、汇算清缴与季度预缴A.关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知口（国税函口2008】635号）中华人民共和国企业所得税月（季）

8、度预缴纳税申报表（A类）口第4行，利润总额修改为,实际利润额。填报说明第五条第3项相应修改为：，第4行实际利润额：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。B.关于发布中华人民共和国企业所得税月季度预缴纳税申报表等报表的公告口（国家税务总局公告2011年第B.关于发布中华人民共和国企业所得税月季度预缴纳税申报表等报表的公告口（国家税务总局公告2011年第64号）第5行，特定业务计算的应纳税所得额口。该行次填报房地产企业的预计毛利。C口季度申报如果没有特殊事项，应当按照会计利润预缴企业所得税，不考虑纳税如果没有特殊事项，应当按照会计利润预缴企业所得税，不

9、考虑纳税调整。思考：会计差错不合理的减值准备如果没有正确执行企业会计准则，造成季度少预缴所得税的，有权征如果没有正确执行企业会计准则，造成季度少预缴所得税的，有权征收滞纳金，不考虑汇算清缴是否足额调整。四、年度亏损的弥补口关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知口（国税函【2008】635号）中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类川口行，利润总额修改为,实际利润额（国税函【2008】635号）中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类川口行，利润总额修改为,实际利润额。填报说明第五条第3项相应修改为：，第4行实际利润额：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。季度申报时，可以弥补以前年度符合条件的亏损，具体操作，到办税大厅要求开通系统进行处理。五、