项目投资-分析恒利基金2013精水乡67期报告

1、投资概在房地产政策的持续调控下，我国一、二线城市住宅市场的投资性需求明显受到抑制。但与此同时，经济富裕、以刚性及改善性住宅需求为主的、未售限购限贷政策影响的三线市(如惠州)住宅市场依然稳步发投资概在房地产政策的持续调控下，我国一、二线城市住宅市场的投资性需求明显受到抑制。但与此同时，经济富裕、以刚性及改善性住宅需求为主的、未售限购限贷政策影响的三线市(如惠州)住宅市场依然稳步发展，呈现出良好的投惠州市毗邻广州、，发展条件优越，经济保持稳步增长，人民能力随之不断增强，房地产开发投资增速较快。惠城区作为惠州市所在地，是惠州市的治、经济和文化中心，区位优势明显2005 年至今，惠州市房地产开发投资保

2、持快速增长，年均增长率约为 45%。惠地产开发也实现了快速增长，2005 年-2009 年，惠城区的房地产开发投资总额约占整个惠市的 65%。2010 年-2012 年，惠城区（行政区划调整后）的房地产开发投资额约占整个惠市45%。惠城区作为惠州市的中心城区，辖区面积只有惠州市的十分之一，却集聚了惠市四分之一的，为房地产开发提供了充足的刚性或改善性需求的自住客户群。光位于惠州市惠城区的东，东江新城片区西枝江、新开河三江交汇处，按照惠州“南拓北优、东西延展”的发，本片区将成江北 CBD 东进第一站，城市价值凸显，同时也定位的“百万平米纯居板块”。本项总占地 6.2 万平方米，总建筑面积 43.2

3、6 万平方米，其中住宅 26.73 万平方米，商业 万平方米，办公 4 万平方米室 9.56 万平方米市光耀地成立于 2002 年资1 亿元，公司总部设，并且13 个省市地区设有区域子公司和项目公司，目前光耀地已开发目面积超过200 万平方米，截至 2013 年10 月31 日，在建建筑面积达约 300 万平方米，目数增加至目前的 16 个。截止 2012 年，光总资产达到80亿元，净资产37元，销售收入 45 亿元，并且 2011-2013 年连续三年荣地产百强企业”的称本次拟为该项目设立一个两年期的专项资产管理计划，总规模不超过 10 亿，由恒利金负责融资为该笔融资提供财务顾问服务。成立的

4、专项资产管理计主要用于荷兰6、期土地的规划调整等补缴地价及项目的开发建设。本次融资的还款来源主要依靠本目的销售回款及担保主体的担保为保证项目公司按期还本付息，本资管计划将采取如下严谨的风控措施：（ 1 ）土地及3行承诺经过市主要基于以下五点认为本案具有投资潜力：1 土地 非 招牌本具资安全边际 57%已经在光耀名下，只需根规划补缴地价容积率及改变土地性质为商住用地；目土地15%为小学用地，已经操作即可，不可预计风险较低28%土地为光耀租赁的东平村水果批发市场，根据“行承诺经过市主要基于以下五点认为本案具有投资潜力：1 土地 非 招牌本具资安全边际 57%已经在光耀名下，只需根规划补缴地价容积率

5、及改变土地性质为商住用地；目土地15%为小学用地，已经操作即可，不可预计风险较低28%土地为光耀租赁的东平村水果批发市场，根据“三造”操作可以获取土地。从上述土地取得方式看，项目土地原始取得成本均较低，后续仅需按照“基准地价”补缴地价的形式便可达到预计土地规划，而非通过激烈市场竞争取得，所以项目楼面地价仅为不到 2000 元/平方米，具有较高的安全边际和投资价值目完 的配项目项目位于惠州东江新城片区枝江、新开河三江交汇处，紧邻新开河，自然资源优越；项目定位的“百万平“两江四岸”景观资源带的规划等各种高端定位，更加有利于项目成为纯正滨水居住区。同时，项目处于惠5分生活区，片区内配套齐全，学校、医

6、院、超市等各项生活配套一应具全，更可共享江CBD 以及东两大区域的各种高端配套目需及改 性自住 且无政销 度本项目越自然环境和高端规划，拟打造为纯正的滨水居住区，客户定位为刚需及改善性需求，且惠州不受限购政策影响，特别是惠城区销售去化率比较快惠城区平均季度签约住宅面积达70-80 万平米，而区域特别是项目所处东区域未来可供应的商住用地非常少4 的土地及在建工程抵押，项目公司股权质押，光担保及法人连带责任，公司管理等的安全。5力11目公为了便于项目后续管理及防止出项或有风险，光耀将新项目公司，独。411投架交易规模：规模为 10 交易模；期限：2 应用：单认购资管计划，该资管计划认11投架交易规

7、模：规模为 10 交易模；期限：2 应用：单认购资管计划，该资管计划认计划；计划全向5还款来源：项目销售回分配：按季付息，到期还本付息7.保障措施及实际控制人连带责任担保土地抵押；派驻董事项一票否决。8.投资顾问：由恒利基金担任投资顾问，并收取投顾费用5绍市光耀地（以下简称“光耀地成立于 2002 年资1 亿元，法定代表人为郭耀名先生。公司总部设，并13 个省设有区域子公司和项目公司，绍市光耀地（以下简称“光耀地成立于 2002 年资1 亿元，法定代表人为郭耀名先生。公司总部设，并13 个省设有区域子公司和项目公司，目前光耀地已开发项目面积超过 200 万平方米，在建储备项目土地面积 300

8、万平方米。光耀地自成立以来，立足珠三角地区，以房地产投资开发，以教育配套产业为亮点，充分利用房地产开发的最佳契机，在珠三角地区大力发展具有品牌知名度的教育地产。经过九年的拼搏与沉淀成为了珠三角家喻户晓的品牌开发商，并且形成了以教育地产为特色的房地产发展模式。光耀地产团于 2010 年初开始布性发，设立了惠州、珠三角、长三角、环渤海四大区域公司，同年底公司实现总销售40 亿元，增长率达 129%。并且 2011-2013 年连续年荣获了“地产百强企业”的称号，成功跻身房地产开发商百强行列。经过 11 年的发展，公司已经完成光耀银鹰花园、光耀公寓、光耀橙子公寓光耀城市广场、光耀荷兰水乡一至五期、光

9、耀荷兰堡、光耀荷、光耀海的开发建设，累计已开发完成面积约 150 万平方米，累计实现销售收入超过 80 亿元。正建设的项目有：八期（翡俪港、百万花城“光耀城”、光耀荷兰小城、光耀城山水名人花园、滨湖花园和在惠东打造的“全球侯鸟度假地”等珠三角项目及 2010 年在外开发建设的“团泊胡光耀城山东光耀荷兰水（山东临沂、“山东威海球场杭州荷兰春天”等项目，建筑面积达 500 万平方米公司近几年财务数据及财务指标6从公司经营情况及财务情分析分下：公司未来的项目储备已由惠州等珠三角扩大到到从公司经营情况及财务情分析分下：公司未来的项目储备已由惠州等珠三角扩大到到环渤海和长三角地区多个市，区域分散度得改善

10、，更加利于公司公司过去在惠州地区实现快速周转，较好的销售回一定程度上帮助了司尽快化布局公司具有较高的毛利率，且由于公司目前土地储备中的地价均相对低廉，可以保持较高毛利公司近几年的逐步合理利用财务杠杆，优化财二务2设7项位总占地面总建筑面2.1.3设2.1.58定价 元/24个212.1.3设2.1.58定价 元/24个2115个18个项目开2014年1季项目住宅开2014年3季项目商业开2015年2季项目办公开2015年4季住宅面商业网4室面道路绿-土地取得元%221主标22价性析9221主标22价性析9介位市江新开河三江交汇处。片区内配套齐全，将打造 23 所小学、9 所初中、9 所高中，其

11、中初中与一所高中均为全市示范级学校；在医疗配套中介位市江新开河三江交汇处。片区内配套齐全，将打造 23 所小学、9 所初中、9 所高中，其中初中与一所高中均为全市示范级学校；在医疗配套中，有正在修建的第四人民医院；规划区内还将有 3 处文化中心处体育活动中心，除此之外，本项目处于惠州 分生活区共享江北 以及东两大区域的各种高端配套。本居 自交活区，出行便捷。达项目周边的交通路线四通八达，且位于惠州 5 分生周边商 、商院等配套设施完备、医疗配 齐全 发 潜力巨大按照惠州“南拓北优、东西延展”的发，本项目片区北 CBD 东进第一站，城市价值凸显，同时定位的“百万平米纯居板块”。的将来，上东平片区

12、、东平和江北 CBD 会形成黄金三角的势态2（1）惠州毗邻广州、，经济发展条件优越。惠城区是惠州所在地和中区惠州位省东南部角洲东北大亚湾、毗邻，2（1）惠州毗邻广州、，经济发展条件优越。惠城区是惠州所在地和中区惠州位省东南部角洲东北大亚湾、毗邻，“粤东门户”之称。惠州全市总面积 1.12 万平方千米，占珠三角经济区面积的 1/4。海面积4,520平方千米，海岸线长 223.6 千米，省的海洋大市之一。惠州市属珠三角济区，现辖惠城区、惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。本项目位于惠城区东江新城片区东平域惠城作为惠州市所在地和中

13、心区，是惠州乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。全区总面积1,171平方公里，辖桥东、桥西、江南、江北岸、金口、水口8个街道办事处和汝湖、三栋、横沥、芦洲5个镇，截至2011年常约117.45万，其中户约80万人目前，惠城区已逐步形成了以市区重点发展第三产业、以市郊重点发展工业和城郊型商品农业的“内外双环”经济格局，成电子信息和中国男装名（2）铁路实现新的预计2013年底，厦深高铁将全线贯通，在惠州共设有两站：惠东和惠州南，厦（2）铁路实现新的预计2013年底，厦深高铁将全线贯通，在惠州共设有两站：惠东和惠州南，厦深铁的开通将会极大的方便惠州向东与厦门，向西之间的联系，给惠州来新的遇

14、到 2020 年惠州将构建成由速公路、广惠高速公路、惠莞高速公路、深汕高速路、惠深沿海高速公路五条横向高速公路及粤赣高速公路、龙澳高速公路、龙深高速公路三条纵向高速公路所构建的“5 横 3 纵”8 条高速公路组成高速网络，与广、深的交通将更（3）惠州市和惠城区的经济保持平稳增长，第三产持续增长，对房地产市场提供期稳定的支撑2005 年至今，惠州市的经济实现稳步增长，GDP 年均增长率为 15%，预计“十二五间，惠州市的 GDP 年均增长率将保持在 10%以上。其中，惠城区的经济发展也保持稳步增态势，2005-2009 年，惠城区的 GDP 约占整个惠州市的 40%，2010 年-2012 年，

15、惠城区（政区划调整后）的 GDP 约占整个惠州市的 20%。可见，惠城区作为惠州市的主城区州市经济发展区。尤其是 2010 年在剥离仲恺高新区后，惠城区迈出了产业结构调上升，其作为政治、经济的平稳增长功能的加强，为区域房地产市场的发展提供了长期稳定的支撑（4）及非农产业就稳步上升，为惠城区房地产行业发展起到支撑用近年来，受经（4）及非农产业就稳步上升，为惠城区房地产行业发展起到支撑用近年来，受经济综合实力增强，社会事业全面进步，人民生活水平提高，生态建设和环境护明显改善拉动，惠州呈较快增长趋势。根据惠2011年公年惠州全市常预计2015年将会达到508其中惠城区 2011 年常万人，比“五普万

16、人增67.0%，年递5.3的1/4（5）2005 年至今，惠州市房地产开发投资保持快速增长，年均增长率约为 （5）2005 年至今，惠州市房地产开发投资保持快速增长，年均增长率约为 45%。2012 年州市房地产开发投资约占固定资产总投资的 40%，而这一比例在 2005 年只有约 12%。惠城的房地产开发也实现了快速增长，2005 年-2009 年，惠城区的房地产开发投资总额约占整惠州市的 65%。2010 年-2012 年，惠城区（行政区划调整后）的房地产开发投资额约占整个惠州市45%。惠城区作为惠州市的中心城区，辖区面积只有惠州市的十分之一，却集聚惠州市四分之一的常，为房地产开发提供了充

17、足的客户群（6）力持续增强，惠城区是惠州市的主力消费区，利好房地产开发投资2005 年至今，惠州市人民的经济实，人均可支配收入约以年均 10%的速度长，社会消费品零售总额约以年18%的速度增长，其中惠城区的社会消费品零售总额约占整个惠州市的 45%。预计，“十二五”期间，惠州市的人均可支配收10%以上增长。可见，随着经济的稳步发展，人民的消费能力也在不断增强，为房地产开发提供了买力保证；惠城区是惠州市的中心城区，也是主力消费区，有利于商业氛围房地产的小市港 优济保持 人民力之强 房地产开发投 作的所是市中心 明惠城次区域中惠州市中心城区定位为惠州市政治、经济、文化中心，角洲地区主中心重要的历史

18、文化名城和。惠城区是惠州市的政治、经济和文化中心，惠城区中心区域包括江北地区、西湖周边地区小市港 优济保持 人民力之强 房地产开发投 作的所是市中心 明惠城次区域中惠州市中心城区定位为惠州市政治、经济、文化中心，角洲地区主中心重要的历史文化名城和。惠城区是惠州市的政治、经济和文化中心，惠城区中心区域包括江北地区、西湖周边地区及南部新城。其中，江北地区所在地，突商务区的功能；西湖周边地区重突出商业和旅游功能，推进城市更新改造；南部新城重点突出体育中心、高等教育中心和新技术产业集的功能小双轴的引导组经 发 角 区 “的合延西二 发局治 经 和商业区 近 区区市江片 ，距 麦目 生活中 高析区域市场

19、特征分析根据在售楼盘房价情况，惠城中心区域可分为两个圈层，如下图所示。第一圈层包括江北 CBD 南区及沿西枝江流域、东岸区域、金山湖西北区域、东江新城沿江区域，在售楼盘均价7,000 元/以上为主，是惠城区高端楼盘集聚的区域。第二圈层元/以下江北 CBD 南区代表性楼盘对比介江北CBD南区目前在售的楼盘可分为两种类型1）景观豪宅，以合个方面，着力打造低密度江北CBD南区目前在售的楼盘可分为两种类型1）景观豪宅，以合个方面，着力打造低密度、高舒适度、高宜居性的产2）商务公寓，以佳兆业中心为代表，是惠城区目前最顶级的公寓产品。佳兆业中心毗邻州，比现有的商务中心区华贸中心更具地段优势。佳兆业中心分三

20、期开发建设一期规划为集大型品牌超万家及高尚国际公寓的生活示范区；二期规划有国际级写字楼、天际五星级酒店、国际潮流商业（MALL）层高尚国际公寓，其中国际级写字楼和酒店部分将达60余层，将成为惠州城市新地标；三期将建设下沉式购物公园及高端写字楼。佳兆业中心立志于打造成为华南片区集购物、餐饮、居住、办公等物业素为一体的旗舰级都市综江北CBD南区开发程度较高，未来可供出让的商住用地较少。但是由于其特有的区位优势，对本项目最直接的影响将会是分流部分对商务配套要求较和佳兆业中心为主的商业综合体将在未来较长时期内引领惠州商业市场的新格局高端生活区和务区的地位难以撼动（2）东地处惠州中心新老城区过渡带，为惠

21、州唯一自然岛屿，三面绕水，由东江、西枝江新开河交汇形成，该片区有着较为完善的配套、交通便利。功能定位：通过对历史文化遗存的修复，形成较高品位和价值的人文居住区域。代表性楼盘：天烽.天鹅。东由于三面环水，景观资源比较丰富。楼盘卖点集中在景观资源上，东江近的楼盘在售均价较高。客户群体主要面向改善性需求，以自住为主。东东由于三面环水，景观资源比较丰富。楼盘卖点集中在景观资源上，东江近的楼盘在售均价较高。客户群体主要面向改善性需求，以自住为主。东的土地开发处于饱和状态，未来可供应的商住用地非常少，目前在售楼盘处于尾盘清售阶段。（3）东江新东江新城东临三环路，西邻公顷规模约为 6.5 万人。发展目标：建

22、设成为惠州市区配套设施完善、社会服齐全、具有现代特色的居住社区；建设成为惠州市两江四岸风景带的重要景观节点东江新城在地理位臵上处于金山湖片区和江北片区的中间，规划为以居住功能为社区，和本项目所在的金山湖片区的用地功能规划类似，对本项目影响比较直观。尤其是枝江东岸和新开河东岸临水区域的楼盘，景观资源非常丰富，优势明显，楼盘体量比较大，目前在售的代表楼盘有：光耀.翡俪.曦岸、德威.朗琴湾、中信.水岸城、方区 江小区半 片区由于开早 片市 的 三个完区为3.3.2商品住宅供需分1、惠城区商品住惠州市作省境内的二线城市，其房地产市场与区内的一线3.3.2商品住宅供需分1、惠城区商品住惠州市作省境内的二

23、线城市，其房地产市场与区内的一线城市广州的房地产场并不具有太多的可比性。而与同为二线城市的东莞、佛山相比其整体发展水平仍属滞后。然，随着大亚湾，巽寮湾等沿海休闲度假旅游地产的发展，惠州以其承接深莞的地理区位，良好的旅游资源，优越的环境，相对较低的土地成本、陆续即将投入运营的交通网络，已步以宜居城市的形象实现了自身的房地产市场的高速发展发展。根据惠所的数据，2012年，惠州市全社会固定资产投资总额已达1,208.7元，同比增长18%，其中房地产开发投资482.2亿元同比增长28.1%，占全市固定资产投资39.89%；商品房施工面积4,579.9万平米同比增长17.3%；商品房销售面积受国家宏观调

24、控响整体与2011年大体持平，小幅增长3.8%达826.7万平米；而销售金额增长幅度略售面积达8.5%，总金额达到478.4亿元同时 2013 年 1-2 月惠州市全社会固定资产投资总额已达 106.88 亿元，比去年同期增20.40亿元%；商品房施工面万平米比去年同期增长 20.2%管理局数据显示，惠州市整体的住宅供应面积受到国家政策及社体经济状况影响较大。在 07 年房地产行业发展加速后，除 2009 年因金影响使供应面积萎缩之外，整体呈现出阶段性的使供应面积萎缩之外，整体呈现出阶段性的逐年上升的趋势通过惠城供应面积情况与惠城成交数可以明显的看出，在06年至年期间，惠城区住宅供应面积除10

25、、11年外大体呈现相对较为稳定的情况，年均供应量200-300万平米之间。而2010、2011年大量的供应面积投入市场应为受到2009年成交面积涨带动的新开工面积激增的滞后惠城区住宅供应量在经过了2011年的整体供应量激增之后，2012年惠城区住宅供应面积整体受库存压力等原因的影响，住宅供应面积逐渐回落至270万平米平均水根的惠州市惠城区 2013 年度国有建设用地供应计划表惠城区 2013 年建设地可达 受库存压力等原因的影响，住宅供应面积逐渐回落至270万平米平均水根的惠州市惠城区 2013 年度国有建设用地供应计划表惠城区 2013 年建设地可达 255 公顷，其中住宅用地 170 公顷

26、，与前两年大体相当。在保证经济持续稳定发展的前提下， 计未来在土 供应 持 保持 下住面稳 长 求比大约稳定在1.3-1.4200720093区房地 市场发展谨求00 -根据惠州管理局数据显示，从 年至今惠城住宅成交均价届高于惠州市年成交根据市城区，集聚了惠州市四分之根据惠州管理局数据显示，从 年至今惠城住宅成交均价届高于惠州市年成交根据市城区，集聚了惠州市四分之一以上的常，为房地产提供了稳定的客户群体支持。场分居住用地市场分析2011年至2013年3月底，惠城中心区域（研究范围包括：江北、麦地岸、东江新城、东、金山湖和南部新城）共成交31宗商住用地，成交土地面积约为91万平方米成交计容建面约

27、288万平方米，成交金额约36亿元，整体楼面均价为1,253元/平方米。其有10宗土地发生了溢价，分布在江北、麦地岸和金山湖位臵相对较好的地块成交楼面均价方面，江北片区最高，其次是金山湖片区。需要指明的是在研究期间金山湖片区仅成交两宗商住用地，而江北片区共成交八宗商住用地，多半分布在 区域以三环路周边区域北区）居多，且部分宗地（成交明细表中绿色表示的宗地）属于和村委合作建设用地，拿地的成本要低于正常的市场成交价格。各片区成交楼面价格普遍受地所处的地理位臵和拿地方式的影响成交量方面岸成交量最大，两个片区成交计容建面占统计总量的成交额占统计总量的70%。金山湖片区和东江新城上东平片区成交计容建面约

28、占统计总量26%，成交成交量方面岸成交量最大，两个片区成交计容建面占统计总量的成交额占统计总量的70%。金山湖片区和东江新城上东平片区成交计容建面约占统计总量26%，成交额约占统计总量的21%，未来物业建成后将会是本项目潜在的直接竞争对象。未来土地供应方面，根据惠州的惠城区 2013 年度国有建设用地供应计表，住宅用地预计供应 170 万品住宅预计供应 125 万优弱；机吸四土状况信息一览土积（现后划后调产目涉码人用1商商容积率从 2商商3住住六4工商公业5商会6教商地会7商1 号地块详细情况：(1) 地块的取得背根据 2003 年12 月9日惠州市光耀实业投资与市拍卖省惠州市119 号定书可

29、知，惠州市光耀实业投通过拍卖以 346.8 万四土状况信息一览土积（现后划后调产目涉码人用1商商容积率从 2商商3住住六4工商公业5商会6教商地会7商1 号地块详细情况：(1) 地块的取得背根据 2003 年12 月9日惠州市光耀实业投资与市拍卖省惠州市119 号定书可知，惠州市光耀实业投通过拍卖以 346.8 万元获得该土地使用权根据 2006 年 7 月 13 日办理的惠府国用（2006）第 3020700678 号土地证可知，地权利人为惠州市光终止日期为2063917，土地使用权类型为出让，用途为商住用地，使根据 2013 年 1 月 15 日办理的惠府国用（2013）号土地证,权利目前

30、改宗地已地块现状用途和规根据 2013 年 1 月 15 日办理的惠府国用（2013）号土地证,权利为光，土地使用权类型为出让，土地面积目前改宗地已地块现状用途和规根据 2013 年 1 月 15 日办理的惠府国用（2013）号土地证,权利为光，土地使用权类型为出让，土地面积平方米，用途为地块达到预期用途及规划的后续流程、时间2.16.03规划容积率可以调整到 6.0，本地块调整容积率需要补交地价约 5444 168万元。本次融资将约定，在融资放款 1 个月内光耀必须完成本地块的容积率等规划2 号地块详细情况：（1）地块的取得背景20031014惠与惠州市光耀实业投签订的为市地交（挂转）字（2

31、003）号惠州市国有土地使用权转让合同惠州市光耀业投以 630 万元获得该土地使用权根据 2007 年 2 月 27 日办理的惠府国用（2007）第 3020700138 号土地证可知，地权利人为光，土地面积为 平方米，土地使用权类型用途为商住用地，使用终止日期为 2063 3 月20 目前改宗地已（2）地块现状用根据光耀公司，介绍其目前规划容积率为 2.1（3）地块达到预期用途及规划的后续流程、时间目公司，第二，土地面积由于计算规则变化增加 973 平方米，容积率从 2.1 调整为 6.03规划容积率可以调整到6.0，本地块调整容积率及计算规则变化导致土地面积增加需要补交地价约5335.2万

32、元，相关税费165.9万元。本次融资将约定，在融资放款1个月内光耀必须完成本地块的容积率等规划调整工作3 号地块详细情况：（1）地块的取得背景根据惠州资源局 2011 年1 月26 日签发的惠资(用地)字（2011）55 号的同意 702011126 日签为 441301-2011-000048 的国有建设用地使（1）地块的取得背景根据惠州资源局 2011 年1 月26 日签发的惠资(用地)字（2011）55 号的同意 702011126 日签为 441301-2011-000048 的国有建设用地使599479 元，使用年限 70，土地面平方米，土地出让价款为根据 2011 年 3 月 14

33、 日办理的惠府国用（2011）第 3020700230 号土地证可知，地权利人为光，土地面积为 599.2 平方米，土地使用权类型为出让，途为城镇住宅用地，使用终止日期为 2081 年 1 月 26 目前改宗地已（2）地块现状用根据光耀公司，介绍其目前规划容积率为 2.1（3）地块达到预期用途及规划的后续流程、时间2.16.03规划容积率可以调整到 6.0，本地块调整容积率需要补交地价约 397.14 12.311个月内光耀必须完成本地块的容积率等4 号地块详细情况：（1）地块的取得背景根据（2003）穗中457 号省广州市中民事裁定书认可光市实业通过竞买以 449.1 万元获得惠州市东平三丈

34、岗 22415 平方米资源局20051025资转字号关于惠州市投资开发转让土地使用权给惠州市光耀实业投资有限公的批介绍，本次合作标的的 4 号和 5 根据 2006 年 12 月 20 日办理的惠府国用（2006）号土平方米土地权利人为惠州市光耀实业投，土地面类型为出让，用途为工业用地，使用终止日期为 2043 年 4 月 21 目前改宗地已（2）地块现状用现状用途为工（3）地块达到预期用途及规划的后续流程、时间公司，第二，土地用途变更为住宅用地及土地容积率为 6.0，签订新的国有土地出让合同，约需要 3 个工作日；第三，缴纳相关费用，约目前改宗地已（2）地块现状用现状用途为工（3）地块达到预

35、期用途及规划的后续流程、时间公司，第二，土地用途变更为住宅用地及土地容积率为 6.0，签订新的国有土地出让合同，约需要 3 个工作日；第三，缴纳相关费用，约需要 1 个工作日；第四，办理国有土地使用证，约1 个工作日。（该流程与 3 号地块情况相当，目前 3 号地块已经完成相关手续6.0，4662144.52本次融资放款前提为光耀完成对该块土地过户至新公司名下本次融资将约定，在融资放款 1 个月内光耀必须完成本地块的容积率等规划调5 号地块详细情况：（1）地块的取得背景根据（2003）穗中457 号省广州市中民事裁定书认可光市实业通过竞买以 449.1 万元获得惠州市东平三丈岗 22415 平方米资源局20051025资转字号关于惠州市投资开发转让土地使用权给惠州市光耀实业投资有限公的批介绍，本次合作标的的 4 号和 5 20061230介绍，5 人惠阳市食品