XX商贸城销售执行方案

1、昌邑 206 国道旁 “昌邑小商品批发市场”万国商贸城销售执行方案写在前面：一个商业地产项目正式关于外公开发售需要的条件：工程进度契合商业物业项目看得见摸得着的要求实力的商业地产开发商甚至会等到项目已经投付使用后才会将物业包装关于外销C、E 商铺的实体。解决方案做得热烈。一些已经认同万国商贸城区位优势的客户有吸引力。20 8 小商品批发专业商业街区的结论。因此，市场还关于我们的商业观念不熟知。解决方案者市场关于我们的项目未来的购物环境、购物气氛充满期待。商业管理公司的提早进驻团队、资金、认知及专业水准、热忱等。商业经营管理工作分为前场及后场，前设施管理、保安管理、人事管理、行政管理、危机管理、

2、清洁管理、财务管理、信息管理、资产管理、合约管理等。解决方案CRM 场管理系统，商业管理公司关于销售具有促进作用。泽通的销售执行方案，就是在以上不确定因素的情况下完成物业销售的任务，就是解决怎么卖好万国商贸城的问题。我们就这个问题做如下展开：第一部分 项目目前情况总结万国商贸城位于昌邑新市政中心，206 国道和解放路交汇处，紧邻昌邑计划中的新市府、市政广场、奎聚中学、文ft中学，处于计划中“昌邑高档生活区” 的中心位置，其区位优势不言而喻。万国商贸城由新建业置业（昌邑）有限公司开发建设，引进港资，导致地方万国商贸城由上海同济大学计划设计，外观恢弘，临街远眺，气势磅礴，为昌邑城市中心标志性建筑，

3、过往人群皆驻足流连，造就成熟商业氛围。万国商贸城经营方式灵活，可自营，可出租，集小商品、餐饮、大型超市等综合业态于一体，利于形成大型核心商业中心。一、项目商业商区经营方向定位及运营思路1、策划原则在不改变现有建筑布局形式的前提下，根据施工进度重新定位现有分区段。2、区域划分及运营思路A 区：大型综合性商场集中，为经营业主提供一定的信心保证；、E 区：昌邑小商品日用品批发专业街方向定位昌邑市及其周边乡镇，辐射潍坊、寿光、东营地区；B 区：国道边的物流服务专业街/地区产业展示专业街道C 区：面关于小区住户及周边居民的社区零售型街道人气最为集中的区域，正常的情况下，在E 推出后，售价将是最高的区F

4、区：河滨餐饮娱乐街二、商业商区经营方向定位示意图第二部分推广思路概一、售阶段划分设计策划指导思想E模式导入期即日起7 30 日、E 接受意向客户认购登记。模式筹措期7 月 31 日8 月 31 日、C 接受意向客户认购登记。开盘9 月 1 日9 月 8 日工作重点：释放前期积淀一切客户意向（B、C、EB、C 销控强销期9 8 日9 15 日B、C 主力推出市场，消化前期积淀客户，经过签署购房合同带动物业销售。持续期9 月 16 日10 月 16 日前期单位持续热销的同时，A、F 区进入招商运作。调整期10 月 17 日11 月 17 日F 区进入销售期，整体经营环境初步形成。尾盘处理期11 1

5、8 日2005 1 1 二、目标客户群体的确定目标客户投资群体作如下分类：1、本地投资客户生意者：乡镇的中产阶级，手头经常有比较充裕，喜欢做些投资。城镇富余阶层：大量的流动资金，是不动产投资的常客，有较强的投资眼光和市场洞察力。公务员（有灰色收入投资客。慎小心2、 外地投资客户目的目标客户。三、目标客户群体投资因素重要性排列1、 地理位置：商业地产最重要的是所处的地段和该地段的人流量。2、 物业定位：项目的主题定位，是决定项目今后的经营发展首要考虑。3、 经营模式：项目的经营模式是项目能否吸引客户的重要因素之一。4、 价格：价格因素，将直接影响到项目的销售。5、 交通：与项目的地理位置具有同等

6、重要的地位。6、投资时机：选择适当的投资时机是投资者如何获取收益的保证四、营销推广方案原则设定产品设计的差异化原则13约束了很多商业业态、业种不能进场经营；3 3层商业物业同样面临销售困难的情况；售价没有足够的支撑，客户关于于投资回报的概念相当的薄弱；管理、广告位设置等基本问题没有形成必要的思路；浅令项目销售热潮减退；在上述客观问题的基础上，泽通提出营销思路：分利用国道概念带来的人流、客流开发相关形式商业物业；改变定价策略，只F1F210000业主使用（具体约价：F1/4000元/平米，F2/2600元/平米；降低门槛原则3用以来增强客户关于于商区经营前景的信心；商业部分销售收入计算9 A、B

7、、F 业部分还没有建设，只有推介现有已建设的部分（C、 座。C 座可售面积的销售总额=6，900m2*2200 元/ m2=15,180,000 元 座可售面积的销售总额=7，000m2*2200 元/ m2=15,400,000 总的销售额为=15,180,000元+15,400,000元=30,580,000 元“一次性返还 3 年”概念提出产生的返还金额如果依照 4%-5%的返还率测算，发展商需要分期为购买者返还支付金额为（单位：万元）明细返还比例200412月销售额3058返还金额4%366，96返还金额5%458，70一次性返还金额=建筑面积*售价*4%*312 月。五、 推广展开之

8、价格预演、调整售势能。升价格的定价手法；为便于营销工作管理，建议全体营销人员（囊括发展商）执行同一套价2交用途。经泽通商业物业操盘经验，加权指数在处理一些投资出现动摇的客户时尤为有效；六、 操作价格策略整合低价策略：入市或淡市下常被采用。一口价策略：不分楼层朝向统一价格。步步高价格策略：低价入市，逐步提高。客户定价策略：客户在底价的基础上任意出价。优惠价策略：以让利来吸引客户。他单位。高价策略：市场需求大时常被使用。以上价格策略应根据市场反馈信息，灵活应用组合，以达到最佳之效七、市场定价指引：在价格制定标准上，依照以下几个指导思想来制定详细执行方案。根据关于本制定价格（价格表；A.位置；B.临近206国道；C.实用面积；.形状规整状态八、价格操作指引价作为将来销售中的价格调整、折扣、促销等之基数。原有销售价格：、E 区合同约定销售金额标的：2891 万，体现3 年共 12%的返租款，项目实收 2544 万。返租价格调整后：每平米提价 360 元，销售金额总标的 3058 万，体现 3 年12%2691147204万。10元/平米/3年中第一年0220万（入经过商业管理及市场孕育提高。说明:该方式发展商于返租三年中的后两年将实现差价