世联-房地产工程全成本管理讲座提纲

1、房地产工程程全成本本管理讲讲座房地产工程程全成本本管理讲讲座提纲纲 一、房地产产工程全全成本观观念剖析析 1 树立全全成本观观念 施工阶段段 -承建建商的全全成本、开开发商的的阶段性性成本。 开发全过过程（按按控制阶阶段分：可研、定定位、设设计、招招标、施施工、结结算；按按成本类类型分：土地成成本、工工程成本本、财务务成本、管管理成本本、营销销成本） -开开发商最最关注。 产品寿命命周期成成本 -品牌牌开发商商最关注注（尤其其是自己己经营的的项目）。 对项目整个个寿命周周期而言言，项目目开发完完毕，交交付业主主使用，成成本的发发生还没没完，后后面还有有维护、保保养、运运营、法法律风险险等费用用

2、，要全全盘考虑虑。特别别是商业业地产项项目，营营运成本本尤其重重要。 2 项目开开发阶段段与成本本控制的的能动关关系 2.1 可可研阶段段 2.2 设设计阶段段 2.3 招招标阶段段 2.4 施施工阶段段 2.5 结结算阶段段 3 房地产产成本管管理的发发展趋势势：核算算型控控制型创造型型。 4 提升价价值的五五种途径径：价值值工程的的基本公公式：VV=F/C。 5 成本型型城市与与产品型型城市 5.1 成成本型城城市是指指建安成成本对项项目的赢赢利有较较大影响响的城市市，比如如：重庆庆、武汉汉、长沙沙、东莞莞等。成成本型城城市的特特征：房房价普遍遍较低，房房价差异异性小。 5.2 产产品型城

3、城市是指指项目的的赢利主主要依靠靠产品品品质的城城市，比比如：深深圳、上上海、广广州、北北京、杭杭州等。产产品型城城市的特特征：房房价差异异性大，产产品差异异性大。 5.3 成成本型城城市对工工程建安安成本的的控制要要求较高高，重点点是控制制设计阶阶段成本本优化、招招投标、现现场签证证等。成成本型城城市对工工程管理理、工程程成本管管理的要要求较高高。 5.4 产产品型城城市对工工程建安安成本的的控制要要求相对对降低，对对项目档档次定位位、开发发节奏的的把握反反而显得得重要。 5.5 对对于一个个新入行行的房地地产企业业，最好好先在产产品型城城市试手手。 6 谁是控控制工程程成本的的核心部部门

4、6.1 观观点一：合约预预算部门门是控制制工程成成本的核核心部门门 。 - 4 - 内部部培训 机密资资料 6.2 观观点二：规划设设计部门门是控制制成本的的核心部部门 。 6.3 观观点三：项目部部是工程程成本控控制的核核心部门门 。 6.4 观观点四：物资部部是工程程成本控控制的核核心部门门。 6.5 观观点五：配套办办是工程程成本控控制的核核心部门门。 6.6 营营销部？财务部部？ 7 点评目目前流行行的工程程成本控控制观点点 7.1 工工程成本本控制是是由设计计阶段和和工程实实施阶段段二个阶阶段完成成的。设设计阶段段占有77080的的份量，工工程阶段段（包括括合约和和实施阶阶段）330

5、20，这这是目前前比较流流行的观观点。 7.2 传传统设计计管理局局限分析析。 7.3 房房地产设设计阶段段管理全全新定义义：作为为房地产产公司从从事规划划设计管管理的工工程师，除除了要完完成传统统规划、设设计管理理的工作作外，还还要向二二个方向向延伸，一一是土地地规划、设设计性质质的整合合，二是是甲方另另行委托托的二次次设计和和选材用用料。 7.4 现现阶段规规划设计计阶段成成本技术术优化的的重点：三个总总说明（建建筑、结结构、设设备）、竖竖向控制制、基坑坑支护、基基础工程程、地下下室设计计、含钢钢量控制制、水电电设计参参数控制制、室外外环境景景观。 8 工程成成本控制制的投资资理念：房地产

6、产成本控控制不等等于省钱钱，低成成本不等等于高利利润。 9 工程量量清单的的威力 9.1 为为什么采采用工程程量清单单可以有有效控制制成本呢呢？为什什么事后后算帐房房地产企企业的工工程师算算不过施施工单位位的工程程师呢？这是信信息对称称与不对对称的问问题。 9.2 相相对于在在建筑市市场一线线摔打滚滚爬的承承建单位位，房地地产企业业对建筑筑市场成成本把握握，永远远都是外外行。 9.3 房房地产企企业控制制工程成成本最有有效的方方式就是是采取外外行控制制内行的的方法货比三三家、事事前控制制。 10 工程程成本与与财务的的关系：作为工工程成本本管理，一一项重要要而又关关键的工工作是要要配合财财务部

7、门门分析现现金流，特特别是融融资能力力不强的的企业，甚甚至是要要利用工工程规律律，尽量量降低项项目对现现金流要要求。 11 工程程成本控控制体系系中最难难的是什什么？ 11.1 工程成成本控制制体系中中最关键键的和最最难的工工作应该该是对社社会工程程资源、市市场工程程成本资资源的把把握。 11.2 在我们们目前不不规范的的建筑市市场中从从事房地地产工程程管理，工工程成本本也好，工工程质量量也好，最最重要和和最核心心的是对对社会工工程资源源的把握握与配置置。 11.3 对社会会工程资资源把握握不清楚楚，源头头上都有有问题，谈谈流程管管理，谈谈质量控控制，谈谈成本控控制，都都可能是是事倍功功半的事

8、事情。 11.4 坐在办办公室研研究定额额是控制制不了成成本的。 二、房地产产企业全全成本管管理套路路 1 公司经经营层面面 - 5 - 内部部培训 机密资资料 1.1 项项目的可可行性研研究（经经营方式式、营销销手法、产产品方案案、开发发沟通）， 1.2 高高端信息息的重要要性，探探索摊薄薄地价挖挖掘土地地价值。 1.3 点点评不同同的经营营模式。房房地产经经营模式式，详见见链接。 1.4 现现金流测测算以及及融资。 2 2产品品定位层层面(强化产产品定位位成本控控制 ) 2.1 项项目营销销产品定定位，明明确产品品功能和和技术参参数，确确定产品品选材用用料标准准。 3 3、规规划、设设计层

9、面面(优化设设计成本本控制 ) 3.1 控控制项目目规划设设计指标标；控制制建筑设设计方案案的科学学合理性性；控制制结构、水水、电、设设备的设设计参数数；控制制二次设设计；控控制材料料、设备备的选用用。 4 工程层层面(固化工工程成本本控制) 4.1 编编制工程程成本控控制指标标，为工工程成本本动态控控制打下下基础。 4.2 建建立承建建商、材材料供应应商资源源库，优优选工程程资源。 4.3 制制定规范范的工程程成本控控制流程程，比如如：招标标程序、签签证控制制程序、结结算程序序等。 5 后评估估。工程程结束后后，对工工程成本本管理进进行后评评估总结结，建立立工程成成本数据据库。 三、项目成成

10、本定位位与目标标成本测测算阶段段控制 1 房地产产工程选选材用料料程序化化打破破策划、设设计、工工程、成成本部门门障碍，实实现甲方方产品定定位，详详见链接接。 2 房地产产工程目目标成本本设定与与动态控控制，详详见链接接1、链接接2。 3 房地产产设计管管理流程程的优化化，是保保证工程程大总包包的前提提，详见见链接。 四、房地产产工程招招标采购购与合约约阶段的的成本控控制 1.1 房房地产工工程招标标计划，详详见链接接。 1.2 房房地产工工程合同同范围管管理要清清楚，详详见链接接。 1.3 房房地产工工程技术术措施与与质量标标准要明明确，详详见链接接1、链接接2、链接接3。 1.4 坚坚持用

11、清清单招标标：施工工图出不不来，不不是回避避清单招招标的理理由。 1.5 房房地产工工程商务务报价筹筹划，细细节决定定水平，详详见链接接1、链接接2。 1.6 房房地产工工程综合合费用开开口要少少措施施费、规规费、总总包管理理与配合合费、水水电费、甲甲材损耗耗与采保保费、零零星工程程费用、保保险费等等费用的的约定，详详见链接接。 1.7 房房地产工工程招标标文件与与合同模模板化，减减少人为为差错，提提高工作作效率，详详见案例例。 1.8 技技术标分分析：技技术决定定成本，技技术是成成本的内内核，详详见链接接。 1.9 商商务标分分析：在在商务标标分析中中向承建建商学习习，从而而控制承承建商，详

12、详见链接接。 1.10 房地产产工程合合同交底底的重要要性。 五、某公司司控制工工程成本本的流程程案例讲师简介 卢卫东先生生 深圳圳地产知知名职业业经理人人，深圳圳工程管管理与技技术创新新权威专专家，从从工程现现场一线线摸爬滚滚打出来来的房地地产工程程管理新新一代精精锐代表表，多年年中海地地产、朗朗钜地产产、金地地集团工工程管理理的高管管经验，曾曾参与或或负责了了1000多万平平方米项项目的工工程管理理工作，880多万万平方米米项目的的选材用用料工作作，现场场调研、观观摩了国国内2000多家家房地产产企业的的项目管管理工作作。卢卫卫东既具具备扎实实的理论论知识又又以其在在该领域域的丰富富经验见

13、见长，结结合我国国房地产产行业工工程管理理实际情情况，提提出了“产品质质量、经经营进度度、投资资控制”的房地地产工程程管理先先进理念念，让房房地产企企业老板板、老总总和工程程管理经经理人的的思路豁豁然开阔阔。他的的培训课课程深入入浅出、生生动实用用、针对对性强、实实效性强强，是倍倍受广大大房地产产经理人人所喜爱爱的实战战派专家家。 19999年年12月月进入中中海地产产公司，先先后担任任地盘技技术主管管、地盘盘助理经经理、质质量管理理部副经经理、招招投标委委员会委委员、质质量管理理部经理理、中海海地产股股份公司司工程部部副总经经理等职职。 20002年年12月月加盟深深圳朗钜钜地产公公司，担担

14、任总工工程师、副副总经理理，全面面负责公公司工程程管理工工作 ，提提出了房房地产工工程管理理三个要要素六大大体系六六个流程程四个延延伸的管管理思路路。 20005年年加盟金金地集团团，担任任集团技技术管理理部副总总经理。 现任任百锐地地产研究究所所长长，专注注于房地地产项目目管理实实战研究究。 曾经经接受过过培训的的部分公公司名单单： 上海海：复地地集团、上上海大华华、金茂茂集团、上上海三盛盛宏业、上上海汉石石投资、上上海中金金、上海海宝地、上上海城开开万源、上上海保集集、上海海景瑞、上上海上实实、上海海新建桥桥、上海海长进、上上海新锦锦发、上上海聚源源城、上上海港房房、上海海昌安、上上港房产

15、产、上海海旭辉集集团、上上海港、昆昆山新东东方、上上海景信信 ； 广东东：中海海地产、深深圳合生生、沙河河地产、佳佳兆业、花花样年、宇宇宏集团团、满京京华、深深振业、深深兰江、长长城地产产、深圳圳中洲、龙龙光集团团、联泰泰地产、益益田地产产、南方方鸿基、深深圳城建建、深圳圳华强新新城市、深深圳置地地投资、深深圳华溢溢、深圳圳九州、深深圳祥祺祺地产、深深圳信德德丰、嘉嘉码信息息、赛普普管理咨咨询、深深圳锦峰峰实业、深深圳置地地投资、东东莞鼎峰峰、中惠惠集团、东东莞南峰峰集团、广广州合生生骏景、广广州创明明信息、广广州新康康、广州州和富、中中山盈丰丰创建、惠惠州龙生生、千百百家、惠惠州群星星 ；

16、北京京：北京京永泰、华华远集团团、华润润置地、扬扬子江地地产集团团、北京京城投、北北京嘉恒恒、北京京筑鼎源源、北京京鑫恒、北北京银帆帆、天创创置业、天天鸿集团团、华瀚瀚投资、京京德顺、首首开集团团、启夏夏房产、中中实投资资、中天天、盛世世兆业、鹏鹏润地产产、银帆帆基业、嘉嘉铭房产产、北京京建工集集团、阳阳光1000、昊昊辰房产产、首创创置业、华华宝、天天鸿宝业业、北京京敬远、西西达地产产、三九九建业、国国瑞兴业业、凯德德置地、泛泛海建设设、万年年花城、嘉嘉德兴业业、华润润置地、SSOHOO中国、中中体奥园园、北京京融科置置地、中中粮集团团、福原原丽景、北北京顺弛弛 ； 浙江江：杭州州通和置置业

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