土地一级招商方案(6篇)

1、第64页共64页土地一级招商方案一、编写项目申请报告这个需要有资质的评估公司来写二、办理规划意见函复(当地规划局综合科)需要提供材料：_人民政府授权_前期开发主体的批复规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见_机构代码营业执照复印件法人_复印件委托书取得规划局签字盖章的规划意见函复三、报发改委办理征求意见函：(发改委固定资产投资科)需要提供材料：_人民政府授权_前期开发主体的批复规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见_机构代码营业执照复印件法人_复印件委托书情况说明取得发改委征求意见函复四、办理环评意见(环保局管理科)五、办理交坪意见(当地交通局)六、办理土地预审(土地局土地科)需要提供

2、材料：提供材料：1、1：_地形图2、用地预审申请表(原件两份)3、用地预审申请报告(原件红头)4、项目申请报告5、企业法人营业执照(复印件盖章)6、_机构代码(复印件盖章)7、法人_(复印件盖章)8、委托书9、规划图(红笔圈出位置)10环保意见11发改委征求意见函复(原件)12规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见13地块四至、地块坐标七、发改委立项(发改委固定资产投资科)1、_政府授权_前期开发主体的批复(盖章)2、项目申请报告3、建设项目招标方案核准申报表二份(盖章)4、招标方案核准_请示二份(盖章)5、固定资产投资项目节能登记表二份(盖章)6、公司章程7、股份说明8、银行资信证明(该

3、地块总投资的_%)9、法人_复印件10、营业执照和_机构代码复印件11、规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见12、情况说明13、该地块的_14、委托书15、发改委征求意见函复16、土地一级开发请示17、1：_地形图一张八、规划意见书：规划局规划科1：_地形图(用地坐标，_张)(盖章)厂房平面图(盖章)情况说明发改委项目立项批复(原件)规划意见函复(复印件)土地预审意见书(原件)建设项目规划许可及其它事项申报表(盖章)委托书政府授权土地一级开发的批复(复印件盖章)九、建设用地规划许可证：8.政府授权批复十、定桩报告。1。定桩通知单准备好钱，每个桩大概_元左右，加上导线钱。十一、地灾报告十二

4、、压覆矿床上述两项咨询当地土地局地矿科8.村公告(照片)10.公示证明(_个工作日)办理征地手续完毕之后得到一书四方案。征地结束后，填写申请表，得到_回函，开始最后一个过程即上一级政府的批次征用地批复手续：征地结束，就是你所谓的做熟，取得上一级政府征地批复和征地结案表，然后这块地你就可以找下家，走招牌挂了。土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地开发申请。(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责_编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块

5、的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。(四)编制了开发实施方案的项目上市由市国土局会同市发展改革、规划、交通、建设、环保等部门参加的联审会。通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1.土地储备机构负责实施土地开发的，由土储机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并_实施。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2.通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措

6、资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并_实施。3.通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市政发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。(七)若果开发项目涉及新增_土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。(八)在获得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相

7、关手续。_实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。(九)_验收。建设项目的土地一级开发完成后由市政国土局_相关委办局进行验收，验收审核的内容：1.审核土地一级开发成本土地一级开发成本测算一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的

8、投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价(土地出让金、四源费和大市政费)和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度

9、较小。四、土地一级开发成本组成(一)项目前期组成1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费：立项报告、可研报告的编制费，土地一级开发实施方案的编制费，项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用：_年国家计委_放开和下放部分商品和服务价格_(计价格_号)中取消了_年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。_年_月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了城市规划设计计费指导意见，作为城市规划设计计费的参考依据。3.工程勘察、测绘、定桩费用：_年_月

10、_日国家计委、建设部以计价格_发布了工程勘察设计收费管理规定，从_年_月_日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：_测绘产品收费标准_4.环境影响评价分析费用：_年_月_日全国人大通过了_环境影响评价，规定：在_领域和_管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护_发布了_规范环境影响咨询收费有关问题_(及价格_号)。5.交通影响评价分析费用。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照地方建设项目交通影响评价准则和要求编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具

11、有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商(目前收费标准通常在0.5_元/平米不等)。6.地震影响评价分析费用：_年_月_日起施行、_(第_号)公布的地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建设工程，依照_防震减灾法和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性单位对建设工程进行

12、地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性平价收费标准都有不同规定。7.地价评估费用：_年_月_日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费_通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照自愿委托、有偿服务的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制

13、。8.工程设计费及施工图_费。工程设计费的测算可依据_年_月_日国家计委、建设部以计价格_发布的工程勘察设计收费管理规定中的有关标准结合实际情况测定。施工图_是目前基本建设程序中必须的环节。_年_月_日，建设部门134_发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件_管理办法中再次明确规定“施工图未经_合格的，不得使用”。但相应的图纸_收费标准，国家没有统一规定。9.招标代理费、招标服务费。原国家_招标代理服务收费管理暂行办法_通知，计价格_中明确了招标代理服务收费标准。10.工程保险费：建设部和中国保险监督管理委员会于_年_月出台了_推进建设工程质量保险工作_建质_号，指出：“建设工程质量保

14、险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、_工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险(雇主责任险)、设计责任险、工程质量保修保险和建筑(_)工程一切险。但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的_%左右，第三者责任险按比例投保。但在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的_%_%估算。(二)征地

15、、拆迁费用1.征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被正用钱的不同用地性质相应发生不同的征地费用。本市行政区域内依法征用农民_所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收货的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低

16、保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。2.拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。3.房屋拆迁评估费、拆迁服务费部分地方规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1_%向征用拆迁单位收取评估费。”4.拆除工程费用。拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。5.古树保护及文物古建修护、还建费用。根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、保护、还原等因素进行费用测算。6.其它：根据国家或地_府要求在征地、拆迁过程中还

17、需发生的各种费用，如：耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、职员重点工程费等等。(三)公共区域市政基础设施建设费用。应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。(四)区域内公共环境景观建设费用：包括：绿化(花草、树木的种植)、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。(五)区域内公共配套设施建设费用：包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场(库)、非机动车停车设施建设费用；规划中其他须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计

18、图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。(六)工程建设其他费用1.工程监理费根据地方工程建设监理费收费标准实施办法规定。实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分比计取，用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1_%计取。2.竣工图编制费3.建设期区域管理费用。包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相应费用。4.项目竣工后移交管理单位前的维护管理

19、费用：这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、(天然)气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，需慎重对待，认真估算。5.项目后评价费用。指在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发主体_，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一

20、级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。6.其他：指其他归属项目前期及其他费用的项目。比如：委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等。污染区域，还需要环境整治费用。(七)管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开发企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。有关地方规定通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的_%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委

21、托协议。(八)财务费用指一级开发过程中所发生的相关财务费用其测算依企业(或项目)的资本机构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。(九)销售费用。包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本进而进行的策划、推广活动和因此发生的各种广告、宣传费用。(十)应纳税费土地一级开发设计的应纳税主要有。营业税、城市建设维护税、教育附加、印花税、进口设备关税等，所得税。(十一)不可预见费。包括基本预备费和涨价预备费。视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数，适当计取一定比例。土地一级开

22、发项目工作流程(一)基础资料收集、调查、测算此项工作由开发部办理，经现场踏勘，地上物调查，收集与开发项目相关的基础资料，包括开发区域、周边市政基础设施情况、地形图等，调查分析后进行测算。(二)编制土地一级开发实施方案1.此项工作由开发部办理，具体要求是：根据政府要求，依据控规及相关批复，确定开发区域。依据征地拆迁补偿标准，分期计划等，编制区域土地一级开发实施方案并取得相关批复文件。开发部签订各类委托合同后，报送计财部一份。拆迁部委托勘察定界及土地权属确认并取得成果后，移交开发部一份。(三)土地联席会1.此项工作由开发部办理，具体要求是根据政府要求，依据控规及相关批复，确定开发区域。依据征地拆迁

23、补偿标准，分期计划等，编制区域土地一级开发实施方案并取得相关批复文件。(四)建设项目规划条件1.此项工作由开发部办理，具体要求是土地一级招商方案（二）备齐相关资料申报联席会，通过后取得联席会_。申报土地一级开发授权，取得土地一级开发授权文件。(六)取得立项批复1.此项工作由开发部主办，拆迁部协办，具体要求是取得规划意见书后，开发部办理并取得可行性研究报告环评批复、交批，拆迁部办理并取得土地预审批复。(若项目列如绿通，环评批复可后置，_取得立项的必要因素)开发部备齐相关资料，申报并取得立项批复。(七)取得征地批复此项目由拆迁部办理，主要要求是：取得勘察定界成果报告，地质灾害评估报告，签订耕地占补

24、平衡协议，征地补偿安置协议。备齐相关资料，协调区土地局提交一书四方案报区政府批示后，报送市国土局审核，取得征地批复。拆迁部签订各类合同后，报送计财部一份，并将征地批复复印件送开发部。(八)取得项目房屋拆迁许可证此项工作由拆迁部主办，计财部协办，具体要求是。确定拆迁实施细则，申请张贴暂停事项公告。确定评估，服务及拆除公司，拟定拆迁计划，拆迁实施方案。备齐相关资料，申报并取得房屋拆迁许可证。(九)实施项目拆迁此项工作由拆迁部主办，工程部、计财部协办取得房屋拆迁许可证后，拆迁部_实施房屋拆迁，土地移交施工单位。涉及私产拆迁的，_回迁安置。实施线路迁移。拆迁工作结束后，拆迁部编写完成征地，拆迁总结报告

25、。市政基础设施建设(一)办理立项批复1、此项工作由开发部主办、拆迁部、工程部协办、具体要求是：开发部取得可行性研究报告后，办理并取得环评批复，拆迁部办理并取得土地预审批复。开发部备齐相关资料，申报并取得立项批复。2、部门之间接口开发部取得立项批复后，移交拆迁部、工程部各一份。开发部签订各类合同后，报送计财部一份。(二)办理规划意见书1、此项工作由开发部办理(1)项目提起后，去的规划方案，据此同步进行两项工作取得规划方案批复，取得道路定线条件及定线成果，取得道路设计方案及批复。取得管线项目综合方案及批复，取得管线设计综合方案及汇签文件。(2)备齐相关资料，申报并取得规划意见书。2、部门之间接口开

26、发部取得立项批复后，移交拆迁部、工程部各一份开发部签订各类合同后，报送计财部一份。(三)办理建设用地规划许可证1、此项工作由开发部办理，具体要求是：开发部备齐相关资料，申报并取得建设用地规划许可证。开发部取得建设用地规划许可证后，移交拆迁部一份。(四)勘察设计1、此项工作由开发部主办，工程部协办(1)取得规划意见书后，开发部_勘察，设计招投标。(2)取得勘查报告、初步设计及评审。(3)取得初步设计概算核准文件及施工图设计文件。2、部门之间接口(1)开发部签订地质勘察、设计合同后，整理招投标全过程资料，移交企业发展部。(2)开发部取得初步设计概算后，移交工程部一份。(3)开发部需配合工程部联合审

27、图，并移交工程部一份。(4)开发部签订各类合同后，报送计财部一份。(五)办理建设工程规划许可证1、此项目由开发部主办，工程部协办(1)开发部取得年度正式计划，工程部签订竣工测量协议，开发部办理竣工档案登记表。(2)开发部相关资料，申报并取得建设工程规划许可证。(3)建设工程规划许可证办理完成后，开发部编写前期审批情况报告。(六)取得征地批复此项工作由拆迁部办理，具体要求是：(1)取得勘察定界成果报告、地质灾害评估报告，签订耕地占补平衡协议、征地补偿安置协议。(2)备齐相关资料，协调区土地局提交一书四方案报区政府批示后，报送市国土局审核，取得征地批复。(七)取得项目房屋拆迁许可证此项工作由拆迁部

28、主办、计财部协办，具体要求是。(1)确定拆迁实施细则，申请张贴暂停事项公告。(2)确定评估、服务及拆除公司，你定拆迁计划、拆迁实施方案。(3)备齐相关资料，申报取得房屋拆迁许可证。(八)实施项目拆迁此项工作由拆迁部主办，工程部，计财部协办。(1)取得房屋拆迁许可证后，拆迁部_实施房屋拆迁，土地移交施工单位。设计私产拆迁的，_回迁安置。(2)办理砍伐证，实施林木砍伐。(3)实施线路迁移。(4)拆迁工作结束后，拆迁部编写完成征地、拆迁总结报告。(九)办理建筑工程施工许可证此项工作由工程部办理，具体要求是。(1)取得建设工程规划许可证后，同步进行施工图强审和工程招投标，需在招标文件备案前取得施工图强

29、审报告。土地一级招商方案（三）土地一级开发协议书甲方：乙方：_有限公司为贯彻落实精神，依据相关法律法规之规定，甲乙双方本着诚实信用、平等互利原则，经协商一致，签署本委托协议(以下简称本协议)。第一条土地一级开发的范围本协议所指的土地一级开发范围。区的开发用地。(详见区控制性规划)区土地一级开发的实施，须按照甲方制定的土地开发投资计划进行实施。开发要遵循“统一规划、分区开发、分期实施”的原则进行。甲方有权对开发实施方案、开发的具体内容和投资计划作适当调整。第二条土地一级开发的开发模式甲方就上述开发范围内的征地批后实施、拆迁和市政配套项目设施建设等以委托方式交由乙方实施。土地一级开发的实施方式：1

30、、征地批后实施及拆迁。甲方与乙方共同委托区相关有拆迁资质的单位进行拆迁，拆迁协议由甲方与乙方共同与拆迁单位签订，拆迁价格由甲方与拆迁单位确定。2、市政设施配套建设项目的开发建设由甲方下达设计任务书，乙方委托第三方进行设计。设计完成后，由甲方_对设计及投资概算进行_批准。乙方按批准的设计_施工。重大设计变更(造成投资增加超过万以上)报甲方批准。第三条土地一级开发的委托内容1、根据本委托协议办理相关前期手续；2、实施征地批后实施工作；3、实施拆迁工作4、完成地上物拆除、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作；5、_市政基础设施的建设，市政基础设施建设项目包括：道路、河道、泵站、景观绿化

31、、供电项目、交管设施、路灯工程、教育文化、公益配套项目及市政府下达的其他项目。6、甲方认为其它可由受托人承担的一级开发工作。第四条土地一级开发的总费用土地一级开发总费用包括土地一级开发的直接成本、间接成本和甲方支付给乙方的土地一级开发的委托开发收益。土地一级开发总费用的最终确认以决算审计报告为准。1、土地一级开发的直接成本包括：、一级开发工作的有关前期费用，包括但不限于项目可研及实施方案的编制、勘查、测绘、钉桩、地上物评估、环评、交评等实际产生的费用；、征地批后实施、拆迁补偿费；、土地整理、交付过程中发生的有关补偿费用；、市政基础设施建设有关费用，主要包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与

32、执行合同有关的直接费用和间接费用，其中直接费用包括：耗用的材料费用、人工费用、机械使用费及其他直接费用；间接费用包括：临时设施摊销费用以及为_和管理施工生产活动所发生的相关费用；、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出；2、土地一级开发的间接成本包括：、财务费用；、管理费，按直接开发成本的_%计算；、营业税及附加。3、委托开发收益暂按照土地一级开发直接成本的_计算。今后若有调整，双方另行协商。4、下列情况引起成本费用的增加部分，_实际开发成本，由乙方自行承担：、各种集资、赞助、捐赠等费用；、应由乙方承担的违约金、赔偿金、罚金等经济赔偿，

33、以及因违法行为应承担的罚款等费用；、乙方违反规划要求、建设方案或设计图纸造成的改正费用；、工程项目验收中，发现质量等问题，乙方进行整改所发生的费用；、已减免征收的其他费用；、其他未经甲方认可的费用。5、土地一级开发总费用的结算与支付。为满足财务日常核算的需要，土地一级开发总费用(包括土地一级开发的直接成本、间接成本和土地一级开发的委托开发收益)的结算按照月末暂结算、年终预结算和审计最终决算三阶段进行。每月末甲、乙双方财务暂以乙方实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益先行确认产值；年末再根据乙方当年实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益，经甲方

34、审核后并以工程产值确认书的方式进行预结算；工程竣工验收后再以土地一级开发总费用的决算审计报告进行最终的决算。工程预结算后，甲方在次年内按不低于预结算工程产值的_%支付开发费用，每季度的支付进度不低于预结算工程产值的_%，在办理工程项目竣工决算审计后的三个月内全额将款项支付给乙方。第五条土地一级开发的验收1、验收内容土地一级开发验收由甲方_，分为土地整理验收和基础设施及市政管网建设验收两种情况：、土地整理验收乙方应按照甲方指定的土地开发投资计划分期实施分块整理。场地方面要求宗地达到原自然状况或自然地坪标高，在宗地四周设置围墙(围栏)，并使宗地达到“三通一平”(即具备施工车辆主要进出道路的路由、施

35、工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件)。、基础设施及市政管网建设验收乙方应按照甲方指定的基础设施及市政管网投资计划分期实施建设，并达到竣工验收要求。乙方应提供完备的竣工验收资料。2、验收_乙方完成甲方确定的分期、分块土地整理计划达到验收条件，并提供完备的竣工验收资料后，应向甲方提出相关验收申请，甲方在_验收后应出具验收合格证明或整改意见通知。、乙方提前_天向甲方提出验收申请，并备齐相关验收资料。甲方应在收到申请和相关验收资料后_个工作日内，_竣工验收。并在验收后_个工作日内出具验收意见。、甲方在收到申请及齐备的竣工验收资料后_日内不_验收或不出具验收意见，将视为验收合格。第六条土地一级开发

36、的监管制度1、重大事项或重要环节的审核制度。主要指包括而不限于甲方对征地批后实施方案、拆迁方案、市政基础设施建设等方案的审核和批准。2、资金的使用监督制度。甲方有权对资金到位和使用情况进行监督。3、定期报表制度。主要指乙方应在土地一级开发的过程中完成定期报表的制作。包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。4、招标参与制度。包括甲方参与项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作，并对招标评标工作进行监督。5、审计制度。在乙方项目实施过程中，由甲方委派审计单位进行跟踪审计，乙方有义务将合同支付款项凭证、手续办理批复等资料及时提供给审计单位。第七条甲方的权利义务1、负责制定

37、土地一级开发分期进度计划，在实施过程中有权根据实际情况及时调整。保证获得土地一级开发实施的相关批准文件。2、确定分段土地整理实施目标和市政设施建设进度计划并在相应工作完成后积极_验收。3、甲方有义务为乙方融资提供可能的便利条件，如。乙方融资所需要的新城区开发建设总体规划、土地出让情况等相应的证明资料的提供以及贷款所需要信用担保的提供、动产或不动产的抵押、应收帐款的质押等。4、甲方有权对乙方实施的土地一级开发全过程进行监督，但监督过程本身不应影响开发进度。5、积极_开发成本审计和确认工作并及时或按约定向乙方支付土地一级开发费用。6、鉴于乙方承建的项目均为市政配套设施工程，因此甲方应协助其办理_领

38、用及税收返还工作。第八条乙方的权利义务1、乙方应确保土地一级开发所需资金到位，同时依据开发进度，制定资金使用计划。2、负责征地批后实施、拆迁以及基础设施等土地一级开发具体工作的实施。3、接受甲方对土地一级开发全过程的监督管理。4、按时提供工程验收和审计资料，并配合甲方做好验收和竣工审计工作。5、乙方应积极配合甲方工作，在领取_后，对已结算价款中的委托开发收益部分向甲方开具_，对已结算价款中的土地一级开发成本部分向甲方开具收据并根据需要向甲方提供施工单位开具的_的复印件。6、乙方应及时办理各工程项目的付款结算审核工作，一旦条件具备应及时办理工程项目竣工决算审计，并按照第四条的约定%作为双方最终的

39、结算金额，当工程项目竣工决算后，乙方应向甲方进行项目移交，并配合甲方向_市建委进行项目的进一步移交工作。7、未经甲方同意，乙方不得向第三方转让一级开发项目。第九条违约责任及解除条款甲方未能按上述约定及时支付土地一级开发费用时，应承担导致土地一级开发进度计划实施迟延的相关责任，并按照应付未付款项每日万分之三的标准支付违约金。延迟付款逾期超过_个月的，乙方有权解除本协议并有权要求甲方承担违约责任。乙方未能按约定时间使资金足额到位，造成相关土地一级开发计划迟延完成的，应按照每日万分之三的标准向甲方支付违约金。逾期超过_个月的，甲方有权解除本协议并追究乙方的违约责任。第十条协议的终止1、如果出现如下情

40、况之一，甲方有权终止本协议。、未经甲方同意，乙方向第三方转让一级开发项目，或乙方的股东向第三方转让其在乙方公司所享有的股权的。、根据甲方开发进度计划，乙方投入的一级开发资金，不能及时到位，影响到项目按计划完成的；、乙方进行土地一级开发过程中，违反规划条件和要求、不按原定项目设计方案和施工图实施，或者未经甲方同意擅自修改设计方案，并且不能及时改正的；严重违_律法规，在项目进行过程中发生重大安全等生产事故和情况，足以导致一级开发无法正常进行的；2、因乙方违约，甲方提出终止协议的，协议终止后，甲方收回土地一级开发权。双方即根据实际完成投资情况，乙方在_天内提供验收和审计资料，甲方在收到完整资料后_验

41、收并于收到完整资料后十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构_个月内付清扣除乙方应付违约金及甲方相关损失后的土地一级开发费用。3、因甲方违约原因，乙方提出终止协议的，协议终止后，甲方收回土地一级开发权。乙方在_天内提供验收和审计资料，甲方在收到完整资料后_验收并于十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构_个月内付清土地一级开发费用。第十一条其他1、一级开发分期分段实施，双方另立补充协议。2、开发期内，遇到政府政策调整，按政府政策调整后的有关规定执行。3、本协议未尽事宜，由协议各方另行商定。4、本协议一式壹拾贰份，每方各执陆份。第一章合作范围、内容及方式第一条合作范围、内容1

42、、项目名称。_土地一级开发项目(以下简称“该项目”)。2、项目地点：_3、开发整理规模。土地一及开发面积约_方公里，其中一期项目约_亩。4、投资合作内容。投资该项目的土地一级开发工程内容(以审定批准实施的施工图内容为准)。5、土地一级开发工期约为_年。6、概算总投资额。约_亿元人民币。第二章合作原则及前期确认第三条合作原则及前期确认1、该项目土地一级开发按照“整体授权、统一规划、滚动开发、按块核算、启动核心、分步配套、有序推进”的原则进行。2、甲方保证乙方(项目公司)参与政府编制红线范围内各类规则(主要为概念性规划，总体规划，控制性详细规划及各类专项规划的编制)。甲方负责协调相关政府主管机构，

43、按照程序批准项目整体规划，保证项目的建筑面积不低于总体地块面积的百分之，其中商住面积不低于建筑用地面积的百分之。3、甲方需确保建筑用地指标的稳定供给，保证项目一期中项目公司确定的地块在_年年底前能够正式挂牌上市交易，之后每年商住用地挂牌交易量不低于亩。4、区域内约定的市政道路、城市公共公益配套项目、城市公园及景观绿化等建设工程，根据板块实施计划，分期分板块搭配实施。5、在具体实施过程中，原则上分板块启动，若条件许可可同时启动多个板块的土地一级开发。第三章土地一级开发成本及先期投入核定第四条应计该项目土地一级开发的成本包括：1、策划、咨询、规划和设计费：用于规划红线范围内的所有项目策划、项目咨询

44、、规划编制、项目设计等支出；2、征地拆迁安置补偿：项目公司按照其与政府部门的相关协议在规划红线范围内进行征地、拆迁、人员安置等发生的全部费用，包括报批规费以及支付给农民和_经济_的补偿等在内的全部相关费用；3、红线内基础设施工程建设支出及功能性项目建设支出：包括项目公司按照合同支付给施工单位的建筑_工程费、按照供应合同支付给设备供应单位的设备购置费等；项目设计费；监理费，以及与项目验收、竣工备案相关之全部费用；4、项目实施管理费：项目公司作为规划红线范围内土地一级开发的实施单位，其在土地一级开发过程中由于工程管理、协调所发生的费用；5、公司营运管理费：包括用于规划红线范围内土地一级开发的人员工

45、资、保险费用、办公经费、招商引资费用等全部相关费用；6、土地通过公开出让过程中的有关费用；7、项目开发建设的各类税费：依法可列入成本的税费；8、财务费用，融资成本费用；9、甲、乙双方共同认可的因实施规划红线范围内土地一级开发工作而发生的其他费用；10、甲乙双方前期为本项目开发垫付的经双方确认的费用。11、经审计部门认定并报_市政府或经济技术开发区管委会批准的、项目公司为项目整体一级土地开发支付的、应分摊的合理成本；12、经审计部门认可可计入成本的其他费用。第四章土地出让及合作收益第五条整理后的土地达到法律规定的标准，使该土地具备开发建设条件。第六条项目公司在规划红线范围内任一宗地在竣工验收后，

46、甲方保证相关政府部门在个工作日内以宗地为单位启动土地出让程序并在个工作日内对外进行公示；土地出让成交后，甲方应协调政府相关职能部门在收到土地出让金个工作日内，按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额全部支付到项目公司指定的账户。第七条甲、乙双方一致同意土地一级开发收益分配按下面约定执行：甲方协调保证徐州市相关部门在依据相关法律法规在取得规划范围内成交价款后，应将按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额一并支付到项目公司。第五章双方的权责第八条甲方的权利与义务1、甲方负责落实项目实施过程中的各项政府审批手续，负责建设用地指标申请、拆迁安置、控制性详细规划报

47、批并提供规划成果，协助项目公司办理项目开发建设、融资等所需的相关手续，负责将符合招、拍、挂条件的土地优先列入土地出让计划，并根据土地整理进程及市场需求安排土地上市。2、收回土地一级开发投资成本；获得土地一级开发投资回报。3、监督项目公司土地一级开发投资资金的使用。4、甲方承诺并保证在本协议签订前已取得徐州市政府及徐州经济开发区的合法授权，有权签订本协议。本协议整理的土地依法取得用地指标，通过相应的城市规划，保证该项目土地一级开发的合法性，有效性。5、甲方应向乙方提供征地拆迁及施工必要的相关文件、图纸等资料，并保证资料的真实性和合法性。6、负责按照乙方确定的土地交易条件安排土地入市交易。并保证项

48、目内任一地块的招拍挂条件、土地出让起始价、成交价支付方式等规则的制定遵循项目公司的意见。7、甲方承诺对乙方进行融资提供担保等帮助与支持。8、甲方承诺该项目将从政府部门获得相关优惠政策和便利条件。9、甲方保证乙方在同等条件下优先获得_经济技术开发区内其他地整理开发权。10、甲方独立负责路网及的建设(具体以附件的标注为准)11、甲方保证自签署本协议之日起至进入_市土地交易市场成交时，征收土地是合法的，不存在债务、抵押、租赁的事实，不存在诉讼(仲裁)或其他纠纷，也不存在任何第三人的权利或任何第三人(包括行政机关、司法机关)对征收土地的限制。12、其他权责第九条乙方的权利与义务1、负责筹集项目所需资金

49、，及后期项目融资；2、收回土地一级开发投资成本；3、获得土地一级开发投资各种回报；4、负责组建项目公司的管理团队；5、负责项目公司的具体运营管理；6、配合甲方对项目公司的财务进行监督；7、负责把控项目公司开发进度8、其他权责第十条甲乙双方共同责任：1、甲乙双方共同发起成立项目联合协调组，负责前期项目公司的设立、控规的研究、制定，土地开发阶段的分配，协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具体协商约定。2、甲、乙双方共同委托政府有关部门按照成本核定标准对土地一级开发过程中所发生

50、的费用及开发利润进行审核，根据有关规定核定土地一级开发成本及相应的利润。3、甲、乙双方共同完成土地规划的概念方案、总体方案及控制性详细规划等用地规划的前置条件；共同完成拆迁及地上物安置(人、物)补偿办法的制定；共同完成地块的选择(包括实施一级开发及挂牌上市)。第六章项目联合协调组第十一条甲乙双方同意成立项目联合协调组，负责前期控规的研究、制定，土地开发阶段的分配，协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具体协商约定。第七章项目进度计划第十二条为合理有序开发本项目，特制订项目进

51、度计划表(具体参阅附件)。第八章政策支持和优惠第十三条甲方负责_市经济技术开发区、_市政府及土地、财政等部门的权限范围内对该项目产业用地、配套用地等给予优惠政策，原则上实现该区域土地开发收支平衡。甲方应为“_项目”项目招商引资、产业导入设立专门的各项优惠政策。乙方或其导入的其他投资者符合该产业导入优惠政策的项目有权享受相应的优惠政策。在国家、地方具有相关优惠政策的情形下，甲方保证项目公司能够享有，并积极促使项目公司在开发、建设、经营、融资、成本回收、税收等方面享有不低于项目所在地其他第三方的各项优惠。第九章违约责任及退出机制第十四条发生下述任一情形，甲方需保证乙方开发成本和投入的收回，并仍需按

52、已经发生的成本和投入的%的标准向乙方支付收益：1、截止年月日，该项目规划仍未获得最终批准，或批准的结果与本协议约定存在根本性的区别。2、非乙方原因，项目一期不能首先进行开发的。3、非乙方原因，推出的地块不能如期上市交易的或交易未成功的。4、非乙方原因，该项目地块存在或发生纠纷致使乙方无法进行开发的。第十五条因本协议发生的争议，双方通过友好协商方式解决。如协商不成，则可提交_予以仲裁。第十章附则1.本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用_法律，受国家法律保护和管辖。2.本协议双方均应按本协议的约定履行各自的义务，如发生纠纷，协议双方应协商解决，协商不成的，协议任何一方均可以向有管辖权的

53、人民法院起诉。3.本协议经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章后生效。4.本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，作为本协议附件。5.本协议附件和附图是本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。6.本协议正式本一式两份，协议双方各持一份，本协议副本一式两份，两份协议正本和两份协议副本具有同等法律效力。土地一级招商方案（四）土地一级开发协议书甲方：乙方：_有限公司为贯彻落实精神，依据相关法律法规之规定，甲乙双方本着诚实信用、平等互利原则，经协商一致，签署本委托协议(以下简称本协议)。第一条土地一级开发的范围本协议所指的土地一级开发范围。区的开发用地。(详见区控制性规划)区土地一级

54、开发的实施，须按照甲方制定的土地开发投资计划进行实施。开发要遵循“统一规划、分区开发、分期实施”的原则进行。甲方有权对开发实施方案、开发的具体内容和投资计划作适当调整。第二条土地一级开发的开发模式甲方就上述开发范围内的征地批后实施、拆迁和市政配套项目设施建设等以委托方式交由乙方实施。土地一级开发的实施方式：1、征地批后实施及拆迁。甲方与乙方共同委托区相关有拆迁资质的单位进行拆迁，拆迁协议由甲方与乙方共同与拆迁单位签订，拆迁价格由甲方与拆迁单位确定。2、市政设施配套建设项目的开发建设由甲方下达设计任务书，乙方委托第三方进行设计。设计完成后，由甲方组织对设计及投资概算进行审查批准。乙方按批准的设计

55、组织施工。重大设计变更(造成投资增加超过万以上)报甲方批准。第三条土地一级开发的委托内容1、根据本委托协议办理相关前期手续；2、实施征地批后实施工作；3、实施拆迁工作4、完成地上物拆除、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作；5、组织市政基础设施的建设，市政基础设施建设项目包括：道路、河道、泵站、景观绿化、供电项目、交管设施、路灯工程、教育文化、公益配套项目及市政府下达的其他项目。6、甲方认为其它可由受托人承担的一级开发工作。第四条土地一级开发的总费用土地一级开发总费用包括土地一级开发的直接成本、间接成本和甲方支付给乙方的土地一级开发的委托开发收益。土地一级开发总费用的最终确认以决

56、算审计报告为准。1、土地一级开发的直接成本包括：、一级开发工作的有关前期费用，包括但不限于项目可研及实施方案的编制、勘查、测绘、钉桩、地上物评估、环评、交评等实际产生的费用；、征地批后实施、拆迁补偿费；、土地整理、交付过程中发生的有关补偿费用；、市政基础设施建设有关费用，主要包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用，其中直接费用包括：耗用的材料费用、人工费用、机械使用费及其他直接费用；间接费用包括：临时设施摊销费用以及为组织和管理施工生产活动所发生的相关费用；、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出；2

57、、土地一级开发的间接成本包括：、财务费用；、管理费，按直接开发成本的_%计算；、营业税及附加。3、委托开发收益暂按照土地一级开发直接成本的_计算。今后若有调整，双方另行协商。4、下列情况引起成本费用的增加部分，不作为实际开发成本，由乙方自行承担：、各种集资、赞助、捐赠等费用；、应由乙方承担的违约金、赔偿金、罚金等经济赔偿，以及因违法行为应承担的罚款等费用；、乙方违反规划要求、建设方案或设计图纸造成的改正费用；、工程项目验收中，发现质量等问题，乙方进行整改所发生的费用；、已减免征收的其他费用；、其他未经甲方认可的费用。5、土地一级开发总费用的结算与支付。为满足财务日常核算的需要，土地一级开发总费

58、用(包括土地一级开发的直接成本、间接成本和土地一级开发的委托开发收益)的结算按照月末暂结算、年终预结算和审计最终决算三阶段进行。每月末甲、乙双方财务暂以乙方实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益先行确认产值；年末再根据乙方当年实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益，经甲方审核后并以工程产值确认书的方式进行预结算；工程竣工验收后再以土地一级开发总费用的决算审计报告进行最终的决算。工程预结算后，甲方在次年内按不低于预结算工程产值的_%支付开发费用，每季度的支付进度不低于预结算工程产值的_%，在办理工程项目竣工决算审计后的三个月内全额将款项支付给乙

59、方。第五条土地一级开发的验收1、验收内容土地一级开发验收由甲方组织，分为土地整理验收和基础设施及市政管网建设验收两种情况：、土地整理验收乙方应按照甲方指定的土地开发投资计划分期实施分块整理。场地方面要求宗地达到原自然状况或自然地坪标高，在宗地四周设置围墙(围栏)，并使宗地达到“三通一平”(即具备施工车辆主要进出道路的路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件)。、基础设施及市政管网建设验收乙方应按照甲方指定的基础设施及市政管网投资计划分期实施建设，并达到竣工验收要求。乙方应提供完备的竣工验收资料。2、验收组织乙方完成甲方确定的分期、分块土地整理计划达到验收条件，并提供完备的竣工验收资料后

60、，应向甲方提出相关验收申请，甲方在组织验收后应出具验收合格证明或整改意见通知。、乙方提前15天向甲方提出验收申请，并备齐相关验收资料。甲方应在收到申请和相关验收资料后_个工作日内，组织竣工验收。并在验收后_个工作日内出具验收意见。、甲方在收到申请及齐备的竣工验收资料后_日内不组织验收或不出具验收意见，将视为验收合格。第六条土地一级开发的监管制度1、重大事项或重要环节的审核制度。主要指包括而不限于甲方对征地批后实施方案、拆迁方案、市政基础设施建设等方案的审核和批准。2、资金的使用监督制度。甲方有权对资金到位和使用情况进行监督。3、定期报表制度。主要指乙方应在土地一级开发的过程中完成定期报表的制作