中国物业管理企业的发展趋势

1、物业管理师职业资格考试参考论文集石家庄市金金博瑞职职业培训训学校2002年年10月30日目 录 TOC o 1-3中国物业管管理企业业面临问问题的经经济学及及现实分分析 PAGEREF _Toc23582814 h 3试论物业管管理前期期介入的的作用及及其立法法意义 PAGEREF _Toc23582815 h 7生态住宅小小区的建建设与管管理探讨讨 PAGEREF _Toc23582816 h 9试论物业管管理市场场结构调调整的策策略和途途径 PAGEREF _Toc23582817 h 12试论以营销销为主导导的经营营型物业业管理模模式 PAGEREF _Toc23582818 h 16物

2、业管理企企业的企企业文化化特性及及其建设设 PAGEREF _Toc23582819 h 19物业管理企企业靠什什么赢得得市场 PAGEREF _Toc23582820 h 22试论物业品品牌价值值战略的的定位 PAGEREF _Toc23582821 h 26经营-物物业管理理企业发发展的必必由之路路 PAGEREF _Toc23582822 h 28从开发商视视角看物物业管理理企业的的发展趋趋势 PAGEREF _Toc23582823 h 32试论经济转转型时期期物业管管理的发发展趋势势与方向向 PAGEREF _Toc23582824 h 3521世纪中中国物业业管理发发展思路路初探

3、PAGEREF _Toc23582825 h 37中国物业管管理发展展中若干干问题的的思考 PAGEREF _Toc23582826 h 41浅淡新世纪纪中国物物业管理理的服务务趋势 PAGEREF _Toc23582827 h 44关于物业管管理立法法重点和和难点的的思考 PAGEREF _Toc23582828 h 47论我国物业业管理可可持续发发展战略略 PAGEREF _Toc23582829 h 52浅析从管理理物业到到经营物物业 PAGEREF _Toc23582830 h 58物业管理的的品牌 PAGEREF _Toc23582831 h 62物业管理强强制权利利随意谈谈 PAG

4、EREF _Toc23582832 h 63 HYPERLINK u 中国物物业管理理企业面面临问题题的经济济学及现现实分析析中国的的物业管管理经过过20年的的发展,取得了了长足的的一步但但仍存在在诸多问问题。归归内起来来大致分分为三个个方面：一是目目前物业业管理的的社会化化程度不不高,二是现现有物业业管理面面临的现现实问题题,三是当当地政府府行为的的偏差。一、我我国物业业管理的的社会化化程度不不高物业管管理行业业是生产产力发展展和社会会进步到到达一定定水平后后所兴起起的一种种朝阳产产业。伴伴随着我我国房地地产业的的发展,住房制制度改革革和住房房商品化化的深入入,物业管管理应该该覆盖绝绝大部分

5、分的物业业。但实实际上,目前我我国物业业管理的的覆盖面面太小,社会化化程度低低,远远不不能适应应社会现现代化和和文明程程度的需需要。1、物物业管理理行业发发展的经经济学分分析物业管管理作为为一种朝朝阳产业业,提供的的是一种种特殊服服务。这这种服务务不但可可以使业业主和用用户在商商品房的的消费中中,享受到到更多的的便利和和效用;同时也也可以实实现房产产的保值值和增值值。作为为推动市市场商品品化改革革进程的的重要措措施,物业管管理可以以解决长长期以来来房地产产市场不不活跃、房房屋管理理滞后的的瓶颈问问题。因因此,物业管管理滞后后对我国国国民经经济发展展将产生生消极影影响。这这个问题题我们可可以用图

6、图1中的图图A、图B两幅图图来进行行综合分分析（图图略）:作为提提供一种种特殊服服务的行行业,物业管管理不但但可以使使消费者者获取效效用,更可以以因其对对房产的的保值、增增值的贡贡献以及及其作为为一种准准公共用用品而带带来的外外部经济济效益使使得社会会的总效效益(总福利利水平)上升。图图A的Z-YY弧线表表示社会会的总生生产可能能性边界界,其中OAA轴上的的Z 点代代表抽象象的不含含物业管管理服务务的社会会总产品品生产量量;OBB轴上的的Y 点则则代表物物业管理理服务的的总生产产量。WW1-WW2-WW3这组组曲线代代表社会会福利曲曲线。这这里的社社会福利利曲线具具有无差差异曲线线的各项项特征

7、，W1-W2-W3按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的社会福利水平,即W1WiW3;而在各条曲线之上,社会总产品(抛除物业管理服务)与物业管理服务的各项组合具有相同的社会福利水平。从图A中,我们可以看出,只有在A点,即社会福利曲线W2与社会的生产可能性边界Z-Y相切时,社会福利水平才可能在现有条件下达到最大。反之,处于生产可能性边界之内的B点,只能达到一个低于的W2的社会福利水平W1。而物业业管理的的产出水水平是由由市场上上的供求求关系来来决定的的,这里我我们用图图1中的图图B来显示示这一供供求状况况。图中中Dl表示示目前我我国的物物业管理理市场需需求,相应的的S1则表表示目前前我国物物业

8、管理理市场的的供给曲曲线,DD1、SI的交交点C所决定定的是物物业管理理的实际际生产水水平q11。q2实质质上是市市场需求求与市场场供给所所决定的的有效需需求水平平,通过联联系图AA,我们们可以明明显看出出,有效需需求水平平ql只能能使社会会福利水水平达到到吭,离社会会福利水水平达到到最大的的物业管管理水平平q尚有距距离。这这只有通通过采取取措施促促使需求求曲线和和供给曲曲线同时时右移来来使有效效需求水水平逼近近社会福福利最大大的水平平q,即D2和S2相交交的D点所决决定的水水平。2、目目前影响响我国物物业管理理有效需需求不足足的主要要原因制度度环境由于历历史原因因,目前制制约我国国物业管管理

9、制度度环境未未臻完善善主要有有两个因因素:一是住住房商品品化比率率低,二是传传统的福福利性分房房制度尚尚处于改改革之中中。我国国长期以以来实行行的福利利分房体体制积重重难返,低租金金、福利利房、国国家管的的计划经经济体制制是现代代物业管管理市场场化的最最大障碍碍。虽然然近年来来住房制制度改革革已取得得很大成成效,但离现现代社会会住房商商品化的的要求仍仍然有相相当大的的差距。因因此,住房制制度、房房管制度度的改革革与物业业管理实实际上是是相辅相相成、互互相促进进的。只只有同时时进行房房产改革革和推广广物业管管理才会会使二者者都能顺顺利进行行。例如如,在我国国经济发发展水平平较高的的上海,随着公公

10、有住房房出售,自有住住房的比比例已由由33%上升到到57%,但是是未售出出的公房房仍占相相当大的的比例,这种局局面极大大地制约约着物业业管理的的发展。经济济发展水水平和居居民收入入水平较较低经济发发展水平平较低,表现在在物业管管理自身身的现代代化程度度较低_附属设设备标准准低、数数量少、房房屋使用用维护技技术含量量低,这使得得对于专专业化的的物业管管理的需需求动机机较弱。居居民收入入水平较较低则是是制约这这类地区区住宅物物业管理理发展的的现实障障碍。事事实上,内陆经经济相对对落后地地区的普普遍现象象是居民民消费支支出中食食品支出出比重大大恩格格尔系数数较高。住住房开支支所占比比重较小小(福利房

11、房制度后后遗症),这种种情况下下再搞物物业管理理收回取取管理费费,往往被被居民视视为不堪堪负担的的额外支支出。推广物物业管理理这种现现代化的的高效管管理体制制,是将传传统的无无人管、自自己管或或国家管管转变为为专业化化、企业业化的市市场经济济体制下下的商业业行为。因因此,即使是是相对落落后的地地区在这这个问题题上也不不能消极极地等、靠靠。要打打破那种种视物业业管理为为发达地地区高尚尚物业才才需要的的奢侈品品的认识识误区。实实际上,且我们们的理论论分析巳巳证明物物业管理理所提供供的物业业管理服服务产品品实为业业主和用用户的必需品品。而且且这种必必需品作作为一种种准公共共物品,它还给给全体业业主、

12、用用户乃至至全社会会带来效效益,提高全全社会的的福利水水平。任任何一个个行业,包括物物业管理理,都有着着很明显显的规模模经济性性质,即随着着市场容容量的扩扩大,在管物物业规模模的增加加,单位管管理费用用有降低低趋势,这是由由于分工工专业化化加深、效效率提高高所致。如如图2所示:由于物物业管理理体制的的推广,单位管管理费用用即物业业管理服服务的价价格水平平降低,在业主主和用户户收入水水平不变变的情况况下,预算线线将由原原来的AAB转为为现在的的AC,这种新新的均衡衡点E11,位于于更高的的效用无无差异曲曲线U11上,福利水水平得到到了改善善。(图2中纵轴轴是抽象象的抛除除物业管管理服务务的其它它

13、商品消消费组合合向量)所以,面对低低收入水水平、低低经济发发展水平平的地区区,推广物物业管理理不仅具具有实践践上的现现实性,也有理理论上的的必要性性。物业业管理有有效供给给较低物业管管理覆盖盖面低,市场容容量小,制度环环境、经经济发展展水平和和居民收收入水平平低只是是造成这这种状况况的需求求方面的的原因,但实际际上有效效供给能能力不足足也是一一个重要要方面。供供给能力力不足有有三个方方面的原原因:物业管管理企业业素质参参差不齐齐、供给给结构偏偏差、现现有价格格水平较较低。物业管理企企业在我我国主要要是通过过四种途途径组建建起来的的,即由开开发公司司组建的的物业管管理公司司或附设设的物业业管理部

14、部,独立组组建的物物业管理理公司,房管所所转换的的物业管管理公司司,各大系系统单位位组建的的物业管管理公司司。其中最最后一种种途径只只占少数数,最多的的是通过过一、三三两种途途径组建建起来的的,而由开开发商和和房管所所组建的的物业管管理公司司不是把把物业管管理作为为房地产产的附属属品，就就是延续续计划经经济体制制的传统统观念,距离专专业化、现现代化的的标准都都相去甚甚远。这这种状况况制约着着我国物物业管理理行业有有效供给给能力的的形成和和提高。总之,扩大我我国物业业管理的的覆盖面面是个综综合的系系统工程程,供、求求两个方方面双管管齐下才才能取得得效果。二、我我国物业业管理企企业市场场运作问问题

15、分析析物业管管理作为为一种新新型的适适应市场场经济竞竞争要求求的朝阳阳产业,代表着着低成本本、高效率率。在目目前已开开展的物物业管理理的具体体操作和和运行中中,则有很很多实际际问题阻阻碍着这这个行业业的健康康、稳定定发展,这里归归纳出五五个主要要问题:1.物物业管理理运作中中各方行行为不规规范。物物业管理理作为一一种民事事商务行行为,不论其其内容如如何变化化,参与其其中的各各方应该该有一个个较为明明确的行行为规范范。而现现实中的的情况往往往不是是这样,主要表表现在三三个方面面:1)角色错错位。角色色错位有有两种情情况,一种是是由于同同一机构构多种身身份重叠叠而形成成的。例例如很多多开发企企业,

16、自己是是业主同同时又是是物业管管理公司司的母公公司,以母公公司的名名义来干干预飞命命令管理理公司,而不是是以业主主身份同同管理公公司形成成规范的的委托一一代理关关系。另另一种则则是由于于我国物物业管理理实践的的超前性性和不配配套而造造成的。常常见的情情形是物物业管理理公司对对物业的的管理超超前于业业主委员员会组织织,于是在在一些物物业管理理起步较较早的地地方出现现由物业业管理公公司业召召集组织织业主委委员会并并指挥业业主委员员会的行行为,严重干干扰了业业主作为为委托人人与物业业管理企企业作为为代理人人之间正正常的权权利行使使和责任任划分。2)物物业管理理不到位位:这主要要是指有有部分物物业管理

17、理公司不不以物业管管理为主业业,而忙于于搞多种经经营牟利。有有些公司司虽然也也在搞物物业管理理,但只限限于收取取租金和和一般性性的养护护维修,而对于于保养建建筑物公公共部分分、维修修更新设设备、营营造周围围环境、治治安保卫卫等则不不过问,做不到到综合性性、全方方位的服服务。3)不不正当竞竞争。不不正当竞竞争当前前有蔓延延的趋势势。不正正当竞争争有两种种形式,一种是是在竞争争过程中中以不正正常的低低价位(收费)来争取取客户;一种是是对于自自己开发发的物业业,名义上上搞招标标选聘物物业管理理公司,实际上上则内定定自己组组建的公公司或内内定一家家有特殊殊关系的的企业。无无论是盲盲目削价价还是内内定,

18、对于刚刚刚起步步的物业业管理市市场都有有巨大的的危害。2.逆逆专业化化问题。这这表现在在两个方方面,一是开开发商自自己组建建物业管管理公司司而不是是选聘专专业物业业管理公公司来管管理所开开发的物物业;二是在在物业管管理公司司的内部部,不是将将电梯、设设备维修修养护、保保安、绿绿化等专专业服务务分包给给专业服服务企业业去做,而是自自己拥有有各种专专业服务务队伍。逆逆专业化化的行为为是不利利于形成成发达的的物业管管理的。前前者违反反了专业业化的客客观规律律,阻碍了了正常的的市场竞竞争,导致大大量低素素质、小小规模的的物业管管理公司司存在,形成低低水平的的重复建建设,浪费社社会资源源。后者者则应随随

19、着市场场的完善善、竞争争的加剧剧、市场场规模的的扩大、专专业化优优势的显显现和加加强而逐逐步得到到改变。事事实上,现在一一些规模模较大、经经营较好好、素质质较高的的物业管管理公司司中的专专业服务务队伍就就正在分分离,开始承承揽本公公司所管管物业以以外的业业务,说明专专业化企企业协作作的进步步趋势。3.经经费问题题。物业业管理要要讲求经经济效益益和资金金的良性性运转,这些前前提就在在于物业业管理经经费的来来源应该该落实、有有保证,但是目目前绝大大多数物物业管理理企业都都在抱怨怨物业管管理的经经费有困困难。这这种困难难体现在在以下几几个方面面:由开开发商支支付的管管理基金金(建设部部有关文文件规定

20、定为所开开发物业业总造价价的2%)以及及由开发发商和业业主一起起提供的的维修基基金尚不不能完全全落实。特特别是管管理基金金目前尚尚.有令可可依,而维修修基金则则多依靠靠物业管管理企业业与业主主之间的的谈判而而定,业主多多不愿负负担,取得这这部分经经费难度度很大。收取取管理费费的标准准、期限限、方式式尚不规规范。特特别是一一些地区区管理费费标准偏偏低,正常管管理支出出没有着着落,多数物物业管理理公司之之所以能能够维持持运作是是由于利利用了多多种.经营(咨询、中中介、建建材、商商业)等收入入来弥.补管管理费的的不足。接管管物业时时的验收收费、质质量保证证金以及及城市维维护费补补贴等经经费项目目不能

21、落落实。4.物物业管理理公司与与社会有有关方面面的关系系尚未理理顺。物物业管理理是多方方面的综综合服务务,其经营营管理过过程中会会与社会会有关部部门形成成密切的的关系。这这些关系系主要有有三个层层次:物业业管理企企业与街街道、居居委会、派派出所的的关系;物业业管理企企业与交交通、环环境、卫卫生、市市政、园园林、教教育、水水电煤等等配套部部门的关关系;物业业管理企企业与商商业、文文化娱乐乐等单位位的关系系。这里面面既有第第一类的的行政属属地管理理的关系系,亦有第第二、三三类行政政与经济济、科教教混合的的关系。工工作范围围不明确确,关系不不协调,这已经经成为物物业管理理,尤其是是住宅小小区物业业管

22、理中中最令人人头痛的的问题。5.房房地产开开发遗留留下后遗症症。近些些年来,我国的的房地产产业发展展迅速,但有相相当一部部分开发发商重建建设、轻轻管理,追求短短期经济济效益,设计规规划缺乏乏长远考考虑,建筑施施工质量量低下,造成了了大量遗遗留问题题,例如未未预留足足够车位位(停车空空间不足足是现在在最难解解决的遗遗留问题题);大厦厦内部附附属设备备,特别是是电梯质质量差,经常出出现故障障;有些物物业公用用设施配配套跟不不上等。三、当当地政府府行为的的偏差在我国国物业管管理的发发展过程程中,各级政政府起到到了有力力的推动动作用,政府行行为从总总体上评评价是好好的、积积极的。但但也不能能否认,政府

23、行行为中也也存在一一些偏差差,这些偏偏差正在在阻碍物物管行业业的顺利利发展。归归结起来来它主要要在于两两个方面面:1.对对于物业业管理的的认识还还不够这是指指未将物物业管理理作为现现代经济济部门体体系中重重要的一一环来看看待,而是或或多或少少的将其其视为一一种权宜之之计。所谓谓的权宜之之计,主要是是指在传传统房屋屋管理体体制的弊弊端暴露露无遗,已经成成为国家家财政包包袱的情情况下,当地政政府仅仅仅将物业业管理作作为一个个替代方方法来减减轻负担担。从实实际效果果看,物业管管理确实实起到了了这种作作用。但但从政府府的角度度看,只注意意这种减减轻负担担的作用用是片面面的、偏偏颇的。香香港的建建筑物管

24、管理条例例、台台湾的公公寓大厦厦管理条条例,在当地地均具有有法律档档次的效效力。我我国现阶阶段物业业管理尚尚缺乏完完善的法法律,主要还还是靠政政府文件件的政策策管理,造成了了无法可可依、政政出多门门的不规规范现象象,增加了了物业管管理认识识上的偏偏差。2.政政府管理理体制不不顺物业管管理的管管理对象象虽然是是房地产产产品,但它服服务的对对象是人人。这一一行业与与众多的的政府部部门、公公用部门门以及其其它部门门形成了了复杂的的关系,这些关关系中最最重要的的是与政政府部门门之间的的关系,譬如公公安部门门、市政政部门、街街道办事事处等等等。但从从现有的的管理体体制上看看,物业管管理在国国家和地地方上

25、的的归口领领导管理理不完全全一致,特别是是常常有有些问题题超出了了房地产产管理部部门的职职权范围围。因此此,一方面面应该在在立法上上加强,使得这这类问题题的协调调、处理理有据可可依;另一方方面则应应在管理理体制上上理顺各各个部门门之间的的关系,才能使使物业管管理行业业顺利健健康发展展。 试论物业管管理前期期介入的的作用及及其立法法意义现代高高层建筑筑具有设设计复杂杂,技术含含量高,建设周周期长和和安装、施施工难度度大的特特点。为为了保证证物业正正常使用用和发挥挥功能,对物业业实施有有效管理理需要物物业管理理企业的的前期介介入。目目前一些些富有远远见的开开发商已已开始尝尝试对物物业项目目实施前前

26、期介入入管理,但大多多数的前前期介入入都是在在入住前前半年左左右进入入的,主要就就建筑安安装的后后期工作作提出一一些建议议,为接管管验收做做前期准准备,在深度度和广度度上都存存在一定定的缺陷陷,仍然难难以解决决、开发发商给物物业管理理带来的的很多问问题。而而真正意意义上的的前期介介入是从从项目前前期设计计开始到到物业接接管验收收为止的的质量监监督过程程。一、从从项目设设计开始始提前介介入,参与物物业建设设项目的的优化设设计,对物业业实施超超前管理理,为完善善物业建建设提出出建设性性意见,避免物物业建成成后的使使用和管管理问题题。物业的的设计人人员不是是专业的的物业管管理者,在项目目规划设设计阶

27、段段,规划设设计人员员往往只只从设计计技术角角度考虑虑问题,其在制制定设计计方案时时,不可能能全面考考虑后期期的物业业管理经经营中可可能出现现的问题题,或者很很少从业业主长期期使用和和后续物物业管理理正常运运行的角角度考虑虑问题,造成物物业建成成后管理理上的漏漏洞和功功能布局局上的缺缺陷。同时由由于设计计阶段与与物业的的建成存存在较长长间隔,建筑、设设施的技技术进步步和业主主需要的的不断提提高都有有可能使使设计方方案落伍伍。而物物业管理理企业作作为物业业的管理理经营维维护者,对物业业可能出出现的问问题有比比较清楚楚的了解解,其前期期介入可可以从业业主和管管理者的的角度参参与规划划设计方方案的讨

28、讨论,完善设设计细节节,提出一一些合理理的建议议,使物业业的功能能设计更更有利于于日后的的使用和和管理,可以有有效的避避免因设设计的缺缺陷或不不足而给给业主使使用和物物业管理理带来的的麻烦。在深圳圳就有此此类成功功案例:19999年下下半年投投入使用用的某大大厦,其绝大大部分设设计工作作是19996年年内完成成的,若全部部按照设设计图纸纸建设,则会与与后期使使用和经经营管理理要求就就产生距距离。作作为前期期介入该该大厦的的物业管管理公司司,积极组组织物业业管理专专业人员员对大厦厦各类设设备如电电梯、电电气、空空调、洁洁具、电电脑布线线、停车车场管理理系统进进行了深深入细致致的调研研,参与设设备

29、、材材料的选选型及供供应商的的考察选选用,并亲临临有关生生产厂家家进行实实地考察察。在此此基础上上,从完善善大厦设设计细节节、更好好搞好大大厦经营营的角度度提出了了一系列列建议,并对项项目进行行补充和和完善。这这些项目目经同开开发商和和业主方方沟通后后,最终做做出了更更加合理理的方案案并付诸诸实施,取得了了很好的的效果。二、积积极参与与工程监监理工作作,从物业业管理的的角度对对工程施施工、设设备安装装的质量量进行全全面监控控,及早发发现和解解决问题题,避免物物业建成成后给使使用和管管理服务务带来的的缺憾。物业项项目一旦旦建成,物业管管理企业业就要天天天和此此物业打打交道,并且要要面对所所管物业

30、业可能发发生的各各种问题题,在关系系到切身身利益的的条件下下,它可能能比工程程监理的的要求更更严格,工作更更细致、更更周密。在在建设施施工阶段段,施工环环节多,施工单单位参差差不齐,设备安安装、管管线布置置错综复复杂,对工程程质量的的控制要要求高。但但这一阶阶段是整整个项目目的关键键时期,开发商商的主要要精力更更多放在在工程进进度、资资金筹措措和促销销推广上上,尽管从从开发商商的本意意来说,总是希希望能保保证工程程质量,使所建建物业达达到优良良乃至优优质工程程目标,但是由由于人力力、技术术、精力力等方面面的原因因忽视对对工程质质量的全全面监控控。尽管管建设项项目都有有监理公公司监理理,但监理理

31、公司与与开发商商往往只只注重结结构安全全等大的的质量问问题,对物业业使用过过程中经经常会碰碰到的渗渗漏、裂裂缝以及及一些细细微的质质量问题题却经常常忽视,而这些些却是物物业管理理企业在在日后的的维修养养护中必必须面对对的,通过物物业管理理企业的的前期介介入,为以后后的维修修养护工工作省去去很多麻麻烦。现在的的物业建建设,特别是是高层物物业建设设,其结构构、管线线等十分分复杂,安装、施施工工程程中,粗心大大意或随随心所欲欲都可能能给设施施、设备备的使用用带来极极大的困困难,甚至导导致极大大的浪费费,特别是是在目前前房地产产施工安安装单位位尚不很很了解和和重视物物业管理理工作的的情况下下,某些作作

32、业者很很可能为为方便自自己工作作,而不是是从有利利于业主主使用角角度去安安装施工工,从而给给人住后后的物业业管理带带来诸多多难以解解决的问问题。物物业管理理企业派派出专业业人员入入住楼盘盘,从业主主的角度度监督施施工单位位的各项项工作,从物业业管理的的角度提提出整改改建议,确保了了施工中中较少甚甚至不出出现不利利于物业业管理的的弊端,为业主主争得了了良好的的.硬件条条件。此外,前期介介入使物物管公司司能够对对物业的的每一单单元逐一一检查验验收,建立工工程设备备档案,为业主主日后装装修、使使用、维维修提供供了极大大的方便便。如物物业管理理公司介介入深圳圳某大厦厦的管理理后,严格按按照优质质工程标

33、标准.进行动动态监控控,在开发发商聘有有监理公公司的情情况下,还是发发现并指指出了屋屋面渗漏漏材料回回使用、玻玻璃幕墙墙安装、施施工单位位使用海海砂、假假冒水泵泵、地下下停车场场风管不不合理等等大量工工程质量量问题,这些问问题涉及及到材料料选用设设备选型型、配套套设施、管管线布置置等多方方面。回回若物业业管理企企业采取取提前介介入,就可以以很好监监督和解解决此类类问题。三、提提前熟悉悉所安装装的设备备设施,严格按按规范做做好接管管验收工工作,确保物物业理单单位从物物业开始始投入使使用即能能为业主主提供良良好的物物业管理理服务。有的开开发、设设计单位位在物业业配套机机电设备备的选购购、施工工中往

34、往往留下华华而不实实或考虑虑不周之之处,造成可可维护性性不足,特别是是在接管管验收阶阶段,开发商商往往只只注重物物业.整体的的交付使使用,而很少少考虑到到物业公公司接管管后细微微全面的的需要,给物业业建成后后的使用用维护带带来诸多多不便,也对物物业管理理单位顺顺利、及及时地为为业主提提供良好好的管理理服务带带来影响响。有物业业管理公公司提前前介入后后,发展商商可以得得到物业业管理公公司的紧紧密配合合,使其专专心开发发建设。物物业管理理公司可可以根据据物业管管理的技技术规范范要求,对接管管的物业业从使用用功能上上严格把把关,就日常常管理维维护工作作中可能能出现的的问题直直接与建建筑安装装单位交交

35、涉,监督并并促使改改进发现现的问题题,避免了了扯皮推推萎事情情的发生生。特别别是能够够及时指指出安装装调试过过程中,对给排排水、电电照、通通讯、暖暖通、气气体动力力、供电电、防震震防雷、电电梯、消消防等各各个设备备系统中中所存在在的问题题,促使开开发商引引起高度度重视并并要求承承建单位位限期解解决,确保各各项设备备设施在在投入使使用前就就能正常常运行。其其机电设设备管理理人员可可以提前前熟悉相相应设备备的操作作、管理理和维护护,同时严严格按照照国家建建设部颁颁布的房房屋接管管验收标标准做做好接管管验收工工作。同时,由于有有了提前前介入,物业管管理单位位对物业业的总体体规划布布局、结结构和管管线

36、布置置、设备备设施基基本做到到心中有有数,对物业业可能出出现的隐隐患了如如指掌;所发现现的问题题在施工工安装方方尚未退退场之前前即已解解决,既节省省了费用用,也大大大缩短物物业开发发、经营营和使用用之间的的过渡期期。如果果在发展展商的授授权下,在竣工工验收合合同中,发展商商全权委委托物业业管理公公司在保保修期内内代表发发展商与与建筑、安安装单位位就房屋屋建筑安安装质量量进行监监督、协协调,确保物物业建设设质量,物业管管理单位位就能够够确保接接管验收收工作顺顺利,接管后后即能技技入使用用,及时为为业主提提供可靠靠的服务务。此外,物业管管理前期期介入可可以更好好锻炼队队伍,避免因因仓促上上阵而导导

37、致的不不应有失失误,给业主主留下不不好的印印象。四、前前期介入入的立法法意义实践证证明,让物业业管理单单位提前前介入物物业开发发建设,对完善善物业功功能、确确保物业业建设质质量和顺顺利维护护保养等等方面,有无可可替代的的重要作作用。但但是,由于目目前设计计飞建设设、施工工、安装装、监理理等环节节的单位位对物业业管理的的认识重重视不够够,致使物物业管理理行为滞滞后,给后期期物业管管理带来来诸多不不便。如如果从法法律的高高度,规定所所有物业业开发建建设项目目必须有有符合一一定资质质条件的的专业物物业管理理单位介介入,那么,这将对对我国今今后的整整体物业业建设质质量和物物业管理理质量乃乃至人民民生活

38、质质量产生生极大的的促进作作用,其意义义将是深深远的。1、法法定前期期介入能能够进一一步促进进物业建建设质量量的提高高。如果让让具有一一定资质质条件的的物业管管理单位位提前介介入物业业建设项项目,那么作作为专业业的物业业管理单单位将从从规划、设设计阶段段开始,从物业业管理的的角度,对开发发项目的的规划、设设计、建建筑、安安装、维维护和保保养等工工作按物物业管理理的要求求进行主主动控制制,更加确确保物业业建设质质量。2、法法定前期期介入可可以为保保证物业业建成后后长期管管理服务务的质量量奠定良良好的基基础。 当当前,很多物物业(特别是是老旧物物业)的管理理服务质质量不能能令人满满意,其关键键因素

39、不不全是物物业管理理单位的的管理服服务水平平不高,其设计计开发建建设质量量不符合合物业管管理的要要求,也是影影响物业业管理服服务质量量的重要要因素。如如果有良良好的物物业管理理前期介介入,就可以以避免或或减少那那些影响响物业管管理质量量的因素素,从而使使业主在在居住使使用的舒舒适度、满满意度等等方面将将会有更更大的飞飞跃,保证物物业管理理的服务务质量才才有基础础。3、法法定前期期介入有有利于从从整体上上提高我我国的物物业建设设和管理理质量。随着经经济持续续增长,我国每每年建设设的物业业数量相相当庞大大,然而,从物业业管理的的角度去去考察,真正符符合物业业管理要要求,或者说说没有物物业管理理服务

40、缺缺憾的物物业并不不是全部部。这一一方面与与全国物物业管理理普及发发展的不不平衡有有关,另一方方面与物物业设计计、建设设单位缺缺乏物业业管理意意识也很很有关。从从法规上上规定物物业管理理前期介介入,对提高高我国物物业建设设、物业业管理水水平的作作用意义义是不言言而喻的的。在当当前物业业管理发发展不平平衡的情情况下,对加快快推行物物业管理理体制也也有极大大的推动动作用。 生态住宅小小区的建建设与管管理探讨讨21世世纪是生生态城市市建设世世纪,是人类类努力解解决环境境危机的的世纪。住住宅小区区是生态态城市建建设的重重要组成成部分,它是一一个以人人为中心心的人工工生态系系统,是一个个功能相相对集聚聚

41、和自然然环境因因素高度度稀缺的的统一体体。随着着人们对对住宅环环境污染染日益重重视,生态住住宅小区区也开始始出现,并且将将成为物物业管理理公司发发展的新新领域。一、生生态住宅宅小区的的概念生态住住宅小区区是一个个崭新的的概念。它它是一个个技术与与自然达达到充分分融合,各种资资源的利利用最有有效,环境清清洁、优优美、舒舒适,大大降降低了因因自然灾灾害、生生态环境境破坏或或暂时失失衡等影影响而产产生的各各种风险险,有利于于提高小小区文明明程度的的稳定、协协调、持持续发展展的人工工复合系系统。它它是人类类社会发发展的产产物和现现代文明明的象征征,也是人人类共同同的愿望望。生态态住宅小小区具有有下列特

42、特征:1.高高效益的的转换系系统。在在自然物物质-经济物物质一废废弃物的的转换过过程中,必须是是自然物物质投入入少,产出多多,废弃物物排泄少少。通过过高新技技术的使使用来推推动物质质的有效效转换与与再生、能能量的多多层次分分级充分分利用和和无污染染工艺的的推广,从而在在满足消消费需求求的同时时,又能使使生态环环境得到到保护。 2.高高效率的的流转系系统。以以现代化化的设施施为支撑撑骨架,为物流流、能源源流、信信息流、价价值流和和人流的的运动创创造必要要的条件件,从而在在加速各各流的有有序运动动过程中中,减少经经济损耗耗和对生生态环境境的污染染。高效效率的流流转系统统,包括构构筑连接接内外的的交

43、通运运输系统统,建立在在通信数数字化、综综合化和和智能化化基础上上的快速速有序的的信息传传输系统统;配套齐齐全、保保障有效效的物资资和能源源(水、电电、煤及及其他燃燃料等)的供给给系统;网络完完善、布布局合理理、服务务良好的的服务系系统;设施先先进的污污水废物物排放处处理系统统。 3.高高质量的的环境状状况。对对生产和和生活造造成的大大气污染染、水污污染、噪噪声污染染和各种种废弃物物,都能按按照各自自的特点点予以防防治和及及时处理理、处置置,使各项项环境质质量指标标均能回回达到国国际最高高标准。4.多多功能、立立体化的的绿化系系统。点点线国面面结合、高高低错落落,形成绿绿化网络络,在更大大程度

44、上上发挥绿绿化调节节空气、温温度、美美化景观观和提供供娱乐、休休闲场所所的功效效。根据据联合国国有关组组织的规规定,居住区区内人均均绿地面面积288平方米米。5.高高素质的的人文环环境。具具有较高高的人口口素质,良好的的社会风风气,井然有有序的社社会.秩序,丰富多多彩的精精神生活活,良好的的医疗条条.件与祥祥和的社社区环境境。同时时,人们能能保持.高度的的生态环环境意识识,能自觉觉地维护护公共.道德标标准,并以此此来规范范各自的的行为。6.高高水平的的管理功功能。对对资源利利用、画画社会服服务、治治安防灾灾、环境境整治等等实施高高效率的的管理,保证资资源的合合理利用用,最大限限度地促促进人与与

45、自然、人人与生态态环境关关系的和和谐。二、生生态住宅宅小区建建设生态住住宅小区区建设是是按照生生态学原原理,以空间间的合理理利用为为目标,以建立立科学的的人工化化环境措措施去协协调人与与人、人人与环境境的关系系,协调小小区内部部结构与与外部环环境关系系,使人类类在空间间的利用用方式、程程度、结结构、功功能等方方面与自自然生态态系统相相适应,为人类类创造一一个安全全、清洁洁、美丽丽、舒适适的居住住环境。它它是在对对小区环环境质量量变异规规律深化化认识的的基础上上,有计划划、有系系统、有有组织地地安排小小区人类类活动的的强度、广广度和深深度的行行为。建建设的基基点是合合理利用用环境容容量(环境承承

46、载力),这是是小区生生态建设设的出发发点和最最终归宿宿。小区生生态问题题的产生生可归结结于两个个根源。其其一是人人口导致致对资源源的过度度利用及及环境超超负荷承承载而产产生的生生态问题题;其二是是人类活活动产生生的环境境污染问问题。相相应的,生态建建设也包包含两大大部分内内容:一是资资源利用用,二是环环境整治治。前者者着重研研究在资资源利用用问题后后者着重重研究解解决、治治理环境境污染问问题,从广泛泛意义上上而言还还应包括括社会等等领域。具具体来说说,小区生生态建设设的内容容主要有有:1、确确定人口口适宜容容量。一一个小区区的适宜宜人口是是社会经经济发展展水平、消消费水平平、自然然资源和和生态

47、环环境的函函数,是满足足一定生生存质量量的前提提下的合合理人口口规模。2、研研究土地地利用适适宜性程程度。不不同的土土地利用用方式对对生态系系统有着着深刻的的影响。在在土地开开发利用用的过程程中不仅仅要考虑虑经济上上的合理理性,而且要要考虑与与其相关关的社会会效益和和环境效效益,要分析析环境条条件对土土地利用用方式所所产生的的制约。3.防防治污染染。通过过环境污污染的有有效治理理,形成并并维持小小区高质质量的生生态系统统,为可持持续发展展打下坚坚实的基基础。治治理的中中心环节节是在做做好环境境污染预预测基础础上,选取适适宜的处处理方法法和处理理程序。生生态环境境保护与与治理的的工程性性对策有有

48、:构筑结结构合理理、布置置均衡、形形式多样样、功能能强大的的绿化系系统。建设好好饮用水水工程、中中水工程程和污水水排放与与处理工工程,使水质质逐步向向国际标标准靠拢拢。实行集集中供给给能源,采用先先进的烟烟气处置置工艺,从根本本上减少少大气中中的有害害物质的的含量。改进和完善垃圾的收集系统,争取做到分类收集、封闭运输,让一部分垃圾变废为宝,另一部分经无害化处理后还原到大自然中。采用清洁无害工艺、设备飞产品,减少污染的排放量。4.保保护生物物。人类类以外的的生物大大量地、迅迅速地减减少、退退缩以至至消亡,是生态态恶化的的重要原原因,各类生生物尤其其是绿色色植物在在生态环环境中担担负着重重要的还还

49、原功能能,绿化程程度以及及人均绿绿地面积积是体现现城市生生态建设设水平的的重要指指标。5.提提高资源源利用效效率。小小区是资资源高强强度集中中消耗区区域,其资源源综合利利用效率率反映和和决定了了环境质质量水平平。提高高水资源源、能源源、再生生资源、等等资源、综综合利用用效率是是改善环环境质量量的重要要措施。三、住住宅小区区的环境境污染治理环环境污染染是生态态住宅小小区的建建设与管管理的重重要组成成部分。虽虽然住宅宅区环境境污染有有很多来来自住宅宅区外,但也有有相当一一部分来来自住宅宅区内部部,物业管管理部门门对部分分污染可可以通过过法律、技技术、经经济上的的措施进进行控制制。1、住住宅环境境污

50、染的的类型。房房屋的建建设、室室内装修修、配套套设施的的运行、区区域环境境、各种种生活习习惯等都都会对住住宅造成成污染。污污染类型型大体分分为:住宅大大气污染染:油烟污污染、燃燃料废气气污染、排排水系统统臭气污污染、吸吸烟污染染、建筑筑与装修修材料等等。水污染染:饮用水水污染、游游泳池用用水污染染、雨水水与污水水合流污污染。噪音污污染主要要有:施工噪噪声污染染、交通通噪声污污染、机机电设施施噪声污污染、社社会噪声声污染等等。辐射污污染主要要有:电磁污污染、射射频辐射射污染和和放射性性污染。光污染:眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染。固体废物污染主要指建筑、生活垃圾乱堆,没有及时清理。2、住

51、住宅环境境污染的的空间分分布。由由于住宅宅环境污污染源类类型较多多、分散散,虽从总总体上归归纳出规规律有相相当大的的难度,但还是是可以总总结出一一些特点点。在平平面上可可以用按按临街面面、临公公共场所所、邻设设施、其其他住宅宅四种位位置来考考虑。在在临街面面住宅会会碰到交交通噪声声、社会会噪声、施施工噪声声、各种种光污染染、高压压输电线线电磁污污染、汽汽车尾气气污染、油油烟污染染等,是污染染类型最最多、污污染最严严重的地地方之一一。临公公共场所所住宅主主要是社社会噪声声污染。邻邻设施住住宅主要要是机电电设施噪噪声污染染,是污染染类型少少,但污染染可能很很严重的的地方。其其他位置置住宅污污染相对

52、对较轻。在在垂直方方向上,污染源源的分布布大部分分位于地地面附近近,但高压压输电线线、高架架桥、油油烟排放放口、元元线电发发射台位位于较高高位置,使污染染分布较较无规律律。输电电线、高高架桥、发发射台是是不常见见的,故可以以认为大大多数情情况下靠靠地面的的住宅遭遭受的污污染较严严重。有有一些污污染在空空间上常常是较均均匀分布布,如电视视放射性性幅射污污染、厨厨房油烟烟污染等等。3、住住宅环境境污染在在时间上上的分布布。住宅宅环境污污染在长长尺度时时间上的的分布可可分为.持久的的、临时时的两种种情况。在在短尺度度时间上上可分为为连续和和间断两两种情况况。持久久的污染染有厨房房油烟污污染、机机电设

53、施施噪声污污染、交交通噪声声等,在房屋屋使用期期都存在在。 临时性性的污染染有房屋屋装修的的噪声、施施工噪声声,在整个个使用期期只存在在较短一一段时间间。连续续污染源源有交通通噪声、高高压输电电线污染染等,间断污污染源有有厨房的的油烟、备备用柴油油发电机机废气污污染等。4、住住宅环境境污染的的可控性性。住宅宅环境污污染的可可控性指指污染控控制的难难易程度度,它直接接影响管管理部门门的治理理控制决决策。对对住宅的的环境污污染一般般分为住住宅内部部污染源源、住宅宅小区污污染源和和住宅小小区外污污染源。住住宅内部部污染控控制一般般可通过过设计、物物业管理理、用户户进行严严格控制制,如设计计独立的的排

54、烟管管、禁止止在无污污水管的的阳台使使用洗衣衣机、规规定装修修时间和和要求等等。住宅宅小区污污染源污污染控制制可望通通过小区区规划、设设计及物物业管理理进行严严格控制制,如有噪噪声污染染设施离离住宅应应有一段段距离及及采取防防护措施施,车辆速速度、鸣鸣笛应严严格控制制等。住住宅小区区外污染染控制一一般可通通过城市市规划、城城市环境境综合医医治理、小小区规划划、设计计来控制制。如交交通噪声声可设置置绿化带带进行控控制、把把一些非非住宅用用房布置置在临街街位置上上等。从从以上分分析可以以看出,当住宅宅已建成成时,污染控控制的难难度很大大,当处于于小区规规划设计计阶段时时,污染较较易控制制。在物物业

55、管理理阶段,可控性性较好的的污染有有小区内内车辆噪噪音、水水箱、水水池游泳泳池水质质污染、酒酒楼油烟烟污染与与噪声污污染等,可控性性较差的的有城市市道路的的交通噪噪声、小小区机电电设施噪噪声等。四、生生态住宅宅小区管管理物业管管理公司司可运用用生态学学理论来来建设和和管理住住宅小区区,提高资资源利用用效率,改善环环境,增加小小区活力力,提高人人们生活活水平。目目前,物业管管理公司司在生态态住宅小小区管理理中,需重视视下面工工作:l、实实施ISSO1440000B叫环环境管理理体系，提提高公司司生态环环境管理理水平,树立生生态化的的人与自自然观、科科学价值值观、经经济观、绿绿色价值值观,提高全全

56、体员工工的生态态环境意意识。2.节节约使用用资源,不断提提高资源源的转换换率、各各种设施施的节能能率、废废弃物的的无害化化处理率率,减少小小区中的的污染源源,并通过过法律、技技术、经经济上的的措施加加强对它它们的控控制和防防治,积极推推进设施施的现代代化,积极采采用绿色色和节能能产品。3.必必须依法法来规范范建设和和管理生生态小区区过程中中的各种种行为,建立科科学的生生态建设设与管理理指标体体系。但但要符合合国家、地地方有关关生态环环境质量量法规、标标准。4.宣宣传建设设生态小小区的重重要性,提高居居民的生生态环境境意识、主主动参与与生态建建设的积积极性和和遵守各各项环卫卫准则的的自觉性性,加

57、强青青少年的的生态环环境教育育,猛烈抨抨击违反反环保法法规的人人与事,形成一一种为生生态建设设作贡献献光荣、破破坏生态态环境可可耻的良良好氛围围。 试论物业管管理市场场结构调调整的策策略和途途径一段时时间以来来,关于物物业管理理市场的的命题主主要围绕绕着以下下三个,一是以以扩张规规模为主主要标志志的对外外承接和和去外地地承接物物业管理理项目的的内容;二是以以适应市市场生存存发展能能力为主主要目标标的品牌牌塑造和和企业能能力提升升的内容容;三是以以避免市市场误区区为主要要内容的的,如何进进行市场场拓展,甚至是是否存在在物业管管理市场场的讨论论等等。不可否否认,以上命命题和实实践,为我国国物业管管

58、理市场场培育和和市场化化发展做做出了巨巨大贡献献,为我国国物业管管理能够够伴随着着我国改改革开放放和市场场经济体体制的建建立而不不断成熟熟起到了了重要作作用。但是,作为一一个新兴兴的专业业类型市市场,我们的的目光只只停留在在一个较较为狭义义的范围围是不够够的。应应该从较较广义的的和宏观观的角度度对物业业管理的的各主客客体及领领域在较较深层次次上的实实践进行行认识和和探讨。使使物业管管理市场场培育和和市场化化发展能能够更广广泛、更更深刻、更更完善。本文拟拟就物业业管理区区域化整整合、物物业管理理规模扩扩张、专专业化细细分以及及物业管管理企业业改制等等方面的的问题,谈谈物物业管理理市场结结构调整整

59、的策略略和途径径。一、分分散物业业管理的的区域性性整合,是调整整物业管管理市场场容量和和供给关关系的重重要内容容物业管管理市场场容量小小,供给关关系不顺顺畅是影影响物业业管理市市场化进进程的一一个重要要问题,说供给给不足并并不是说说我们的的房屋建建筑存量量小,而是由由于城市市规划建建设的零零散性和和一些开开发商大大而全、小小而全的的计划体体制、观观念等方方面的原原因,造成了了物业管管理企业业数量不不断膨胀胀所带来来的。现实中中,与一些些管理规规模大、管管理效果果好的大大型住宅宅区、工工业区和和大厦形形成鲜明明对照的的是一些些零星分分散的物物业。以以及一些些在一定定规划区区域内分分块建设设并实行

60、行多头管管理的物物业项目目。这类类物业原原本就缺缺乏在规规划和规规模等方方面的先先天优势势,再加上上多头管管理的高高成本,以及相相互间的的不协调调,从而一一方面影影响了服服务质量量,降低了了服务标标准,甚至带带来一些些社会问问题,另一方方面使物物业管理理企业不不能形成成良性运运作和产产生有效效利润,严重地地影响到到物业管管理市场场发育及及行业的的发展。解解决这一一问题的的有效途途径为:(一)政府协协调区分不不同情况况和类型型,一方面面对于政政府统一一规划的的、由多多家开发发商分别别开发的的小区、工工业区和和特殊功功能园区区的物业业管理最最好应由由政府出出面直接接协调或或由政府府牵头,通过业业主