06年江西上饶凤凰家园推广执行方案第一部分

1、凤凰家园推广执行方案PAGE PAGE 44凤凰家园推广执行方案第一部分、项目定位 第二部分、卖卖点营造造第三部分、广广告诉求求第四部分、前前期推广广第五部分、包包装策略略第六部分、销销售策略略第七部分、产产品建议议第一部分、项项目定位位（一）品质质定位精致产产品，精精英路线线，高性性价比定位原则：根据需需求客户户定位，通通过对凤凤凰家园园购房客客户的分分析，可可推定客客户群为为： 1）中中偏高收收入家庭庭置业者者； 2）电电信、银银行等企企业中极极或以上上干部； 3）私私营企业业主、教教师等；（二）工程程形象定定活力化，精精细化，品品质化，主主题化（三）建筑筑风格定定位时尚富丽丽定位原则：考

2、虑凤凤凰家园园客户定定位，大大多在225-445岁，因因此，时时尚富丽丽是其追追求，而而简约则则表现干干练，因因此，外外立面考考虑用墙墙面砖代代替粉瓷瓷。 （四四）园林林景观定定位地中海海式主题题园林定位原则：差异化化定位，力力求彰显显项目个个性、楼楼盘特色色。“四化”式式园林标标准立体化体验式式景观体验式景观观强调住住户各自自享有的的景观、环环境、朝朝向、交交通、安安宁等“均好性性”。“均好性性”景观设设计完全全区别于于仅仅追追求中央央广场式式的景观观设计，而而是讲求求从中心心、组团团到宅间间的各景景观节点点充分地地覆盖到到所有的的住户，使使任何一一个住户户都能开开门见绿绿，推窗窗见景。 园

3、艺化自然的的绘画大大师通过大小盆盆景如乔乔木、灌灌木、花花、草等等盆景组组合，绿绿化小区区环境，营营造出主主题式园园林特色小区区。 小品化体育雕雕刻通过有体育育文化特特色雕刻刻，人物物象、标标志、比比赛场面面等，装装点小区区景观，使使小区富富有立体体化活力力气息。运动化舞动生生活通过运动设设施与水水、草、树树、花卉卉、道路路、体育育设备等等有机结结合，创创造运动动、休闲闲的生活活方式和和理想的的人居环环境 。（五）物管管定位品牌化化物管智能化化物管人性化化物管全天候候物管（六）客户户定位按社会层次次分 社会会高层：企业中中层干部部、政府府中层领领导、私私营业主主； 社会会中层：中高级级职称阶阶

4、层、个个体经营营户，外外来经商商人口； 社会会低层：一般政政府企业业职工人人员；按年龄段划划分 25530岁岁为主：在教好好的企业业工作，家家庭经济济条件宽宽余者。或或新婚伴伴侣及即即将结婚婚者。 30045岁岁为次：私营企企业主、政政府中高高级干部部、企业业管理层层。按家庭年收收入划分分 购卖卖力：77万元以以上，主主购买户户型四房房； 购卖卖力：33-5万万元以上上，主购购买户型型二、三三房；按心理特征征划分 对生生活有自自己的理理解与追追求者； 对生生活质量量的改善善者； 心态态健康向向上、积积极进取取者。（七）价格格定位A、定价原原则1、分析市市场 理性性定价06年的市市场对本本案而言

5、言是风险险与机遇遇并存，006年下下半年面面临竞争争、入市市时机、任任务量等等比较，整整体市场场均价在在 元/左右。2、品质先先行 逐步步提价运用概念化化推广，建建筑物料料及园林林配套等等优势，以以提高产产品自身身的品质质附加值值和竞争争力，增增强市场场认同感感。3、分段定定价 分步步拉高采取分批制制定均价价，并逐逐步将均均价拉高高的定价价原则，这这样也比比较符合合房地产产“低开高高走，逐逐步提价价”的客观观定价规规律。4、贴近市市场 适度度微调根据市场现现状，并并结合本本案实际际情况对对拟订的的价格进进行适度度微调，使使之更贴贴近市场场。5、区分产产品 差距距化定价价由于产品部部分特殊殊性，

6、所所以在定定价时应应将其单单列开来来，进行行单独定定价。B、定价方方法1、根据竞竞争导向向确定当当前基价价针对周边同同类楼盘盘，选取取各种对对产品定定价有影影响的因因素（如如地段、产产品形态态、品质质、规模模、交通通、配套套、环境境、交楼楼标准、宣宣传力度度等），在在确定其其权重的的前提下下，进行行集中考考虑，拟拟定凤凰凰家园住住宅当前前均价约约为2、根据市市场规律律推定涨涨幅根据市场同同类项目目价格上上涨幅度度，结合合本项目目自身特特色，再再行定价价。3、根据需需求导向向适度微微调在本案各批批开盘前前后，可可根据当当时市场场实际背背景和客客户认筹筹情况对对房价进进行适度度微调。第二部分、卖卖

7、点营造造1、区位项目地处城城市开发发区，属属未来城城市发展展的中心心地带，也也属现在在新老城城的交接接地带。周周边竟争争楼盘相相对较多多，可加加速区域域发展，周周边配套套相应在在完善，未未来发展展潜力巨巨大。2、建筑风风格 项项目建筑筑风格采采用简约约时尚及及富丽等等，通过过时尚简简约与明明快的外外立面造造型设计计，极具具观赏性性，突显显品质与与时尚之之气，打打造上饶饶首座时时尚进取取生活区区。3、规划设设计 宽宽敞的楼楼间空间间设计，采采光通风风极佳，突突出建筑筑主体以以人为本本，超宽宽空间距距离，舒舒适与私私密并存存。4、景观配配套 结结合本项项目定位位，做成成具有活活力动感感的体验验式进

8、取取型园林林。 6、定定位优势势本项目定位位为精英英社区，集集进取与与时尚为为一体，在在上饶尚尚属少见见。 7、品品质优势势 本项项目从户户型设计计到建筑筑材料，从从消费者者利益出出发。门门窗砖瓦瓦等均均均采用知知名耐用用品牌，以以展现楼楼盘的良良好性能能。 第三部分、广广告诉求求主打广告凤凰家园，天天高任鸟鸟飞上饶饶首席进进取型精精英领地地副广告凤凰家园，做做城市的的精英围墙文案凤凰家园，天天高任鸟鸟飞枢纽区位，占占尽升值值空间。70米间距距，尊享享天地通通透简约时尚，彰彰显进取取风范主题园林，体体验动感感活力巨细无遗，产产品自我我挑剔精品楼盘，城城市精英英领地第四部分、前前期推广广销售前准

9、备备工作售楼处设计计执行：清林林实业装装饰配合：乘星星行、大大地设计计所及相相关广告告公司完成时间：开盘前前30天天售楼处外景景观包装装设计执行：相关关广告公公司配合：清林林实业、乘乘星行完成时间：开盘前前30天天沙盘及户型型准备执行：户型型制作公公司配合：清林林实业、乘乘星行完成时间：开盘前前45天天售楼处装饰饰品及配配套器材材执行：清林林实业配合：乘星星行完成时间：开盘前前40天天楼书或宣传传折页执行：相关关广告制制作公司司配合：清林林实业、乘乘星行完成时间：开盘前前30天天手提袋及促促销小礼礼品执行：广告告公司配合：清林林实业、乘乘星行完成时间：开盘前前30天天房产预售许许可证确确定执行

10、：清林林实业完成时间：开盘前前30天天销售价格及及销售政政策确定定执行：清林林实业、乘乘星行完成时间：开盘前前15天天销售人员培培训执行：乘星星行完成时间：开盘前前45天天案场管理制制度及各各事项报报表执行：乘星星行完成时间：开盘前前40天天10、市场场调查及及VIPP客户摸摸底执行：乘星星行完成时间：待定注：以上时时间仅供供参考，具具体时间间据实际际情况而而定。各阶段广告告推广及及营销策策略推广定位针对项目目目标消费费群体，提提出进取取时尚概概念，给给这类群群体独立立的个性性定位，以以分都市市的一其其他群体体，强调调独立进进取、时时尚健康康，活动动推广力力求符合合这类消消费群体体的心理理需求

11、。目的：树立立高知名名品牌形形象，提提倡进取取式生活活方式。主题：进取取型时尚尚健康人人居凤凰家家园，天天高任鸟鸟飞媒介策略1、媒介目目标 注重工地地现场和和售楼中中心的包包装。 通过科学学的媒介介投放组组合策略略，制造造声势，在在保证足足够的有有效到达达率，避避免不必必要浪费费的前提提下，吸吸引消费费者前来来咨询，感感受现场场氛围，产产生购买买欲望。在广告推广广过程中中，贯穿穿公关活活动。树立发展商商及楼盘盘形象，增增强消费费者的信信心，发发挥口碑碑宣传的的优势，提提高项目目的知名名度和美美誉度。2、媒介运运用上饶晚报、广广播电视视报、江江西日报报广播电台上饶电视台台、铁路路电视台台、周遍遍

12、县市电电台上饶热线户外媒介：展板、灯灯箱广告告、刀旗旗、工地地围墙、户户外广告告牌等直效媒介：期刊、售售楼书、展展板、宣宣传单张张等直邮也可考虑在在一些本本案准消消费者经经常出入入的场所所，如高高级饭店店、宾馆馆、高档档娱乐休休闲场所所、汽车车美容店店、高级级美容美美发店等等放置一一些本案案宣传资资料，深深层传播播。总贯穿：在在开盘后后，每月月推出金金钥匙房房间，金金钥匙数数量随月月分递增增而递减减。针对对楼盘客客群的特特殊性展展开的活活动，也也是对投投资者的的一种“回报”，同时时又是对对小高层层及高层层销售攻攻坚的“让利”，一举举三得。此此外，也也作为“拥有新新生活”的象征征，而拥拥有良好好

13、的口碑碑宣传特特性。以以期楼盘盘被从始始至终高高关注，被被能引起起购买竞竞争感及及紧迫感感，每期期金钥匙匙得主由由媒体进进行炒作作暴光，增增加业主主荣耀感感1、筹备期期（时间间：111月1日日111月300日）A、广告安安排广告形式广告内容发布时间发布地点投放量现场包装（工地、售售楼处）前期形象广广告产品卖点广广告根据实际情情况待定定售楼现场及及工地现场户外媒介（户外广告告牌、路路旗）文字：案名名、LOOGO、主主打广告告语、售售楼热线线、项目目地址、开发商、代代理商等等画面：项目目形象效效果图等等待定车站报纸媒介（软文、硬硬版）前期形象广广告产品卖点广广告VIP客户户积累广广告待定1、上饶晚

14、晚报2、广电报报广 播企业品牌宣宣传产品卖点广广告3、VIPP客户积积累广告告待定上饶广播电电台网 络（形象广告告、VIIP卡发发售信息息）前期形象广广告产品卖点广广告3、VIPP客户积积累广告告待定上饶热线公交车身广广告1、前期形形象广告告2、产品卖卖点广告告3、VIPP客户积积累广告告待定路线待定B、营销策策略1、会员制制营销（折折扣制）成立凤凰家家园精英英会，凡凡入会者者不仅仅仅可享受受购房折折扣优惠惠，通过过开发商商及代理理方与一一些时尚尚娱乐休休闲场所所合作联联系，更更可享受受其他娱娱乐场所所的会员员优惠。2、超值赠赠送凡前二十名名付购买买意向金金者，都都可免费费获得公公司提供供的电

15、冰冰箱、微微波炉、空空调等。借借此形成成人气，并并烘托竞竞争场面面。3、VIPP客户积积累C、活动策策略 “凤凰家家园进取人人居新闻闻发布会会”活动具体操作：11月1日日11月月7日 上饶饶晚报整整版广告告主题：凤凰凰家园，天天高任鸟鸟飞11月177日 “凤凰家家园，进进取生活活新闻发发布会”主题：上饶饶市进取取型楼盘盘开山之之作凤凰家家园目的：1、提提高楼盘盘的知名名度；2、抬高楼楼盘属性性价值；3、吸引新新客源关关注；4、为后期期开盘及及二期启启动奠定定基础；6、为“进进取型生生活”打造理理论基础础7、 挖掘掘“从四世世同堂到到四花齐齐放”凤凰凰家园楼楼盘户型型的社会会合理性性 （产品品概

16、念）11月188日 邀请媒媒体对“新闻发发布会”的新闻闻炒作主题：“上上饶市进进取型楼楼盘开山山之作凤凰凰家园”11月199日 上上饶晚报报、广广电报新新闻版继继续新闻闻炒作； 新闻主题：“清林实实业，森森林公园园之外的的创举”；广告主题：“引领人人居新概概念凤凰家家园”2、预热期期（时间间：122月1号号122月300日）A、广告安安排广告形式广告内容发布时间发布地点投放量报纸媒介（软文、硬硬版）1、形象广广告2、产品卖卖点广告告3、VIPP客户积积累广告告待定1、上饶晚晚报2、广电报报电视媒介（宣传片、字字幕、通通告等）1、形象广广告2、产品卖卖点广告告3、VIPP客户积积累广告告待定有线

17、电视台台2、省级电电视台广 播1、形象广广告2、产品卖卖点广告告3、VIPP客户积积累广告告待定广播电台B、营销策策略同上C、活动策策略项目推推荐“上饶名名流鸡尾尾酒会”（ 111月11日，111月116日）可根据客源源积累的的不同情情况，可可每半月月举行一一次鸡尾尾酒会，邀邀请一些些私营企企业家、银银行、电电信等管管理层干干部、家家底殷实实者，专专门推广广推荐项项目。并并邀请上上饶媒体体做事后后跟踪报报道。12月2日日：上饶饶晚报：清林林实业又又有创举举12月166日：上上饶晚报报：未未见其人人，先见见其行记凤凤凰家园园项目上上饶名流流鸡尾酒酒会3、认购期期（时间间：元月月1日元月月7日）A

18、、广告安安排广告形式广告内容发布时间发布地点投放量户外媒介（广告牌）1、告知广广告2、热销广广告待定车站、项目目附近报纸媒介（软文、硬硬版）1、告知广广告2、热销广广告待定1、上饶晚晚报2、广电报报电视媒介（宣传片、字字幕、通通告等）1、告知广广告2、热销广广告待定1、有线电电视台2、省级电电视台广 播1、告知广广告2、热销广广告待定广播电台B、营销策策略现时抢购优优惠会员卡与VVIP卡卡增值C、活动策策略“凤凰凰家园产产品发布布会”活动（开开盘前两两天）步行街街沙盘七七日巡回回展会员卡卡制度开盘日日购房客客户抽奖奖活动 凡凡在开盘盘日买房房的客户户可参与与抽奖活活动,凡凡参与者者必有奖奖,从

19、QQQ车终终身使用用权、电电冰箱、微微波炉到到床上用用品等不不一一而而足.开盘贺贺喜客户户酒会与千篇一律律的“演出”活动划划清界限限，做到到独特、独独到，同同时也是是“聚集人人气”的最好好印证，略略有西化化的“酒会”形式也也能给目目标消费费者带来来焕然一一新的感感觉。4、强销期期（时间间：元月月7日-2月月7日）A、广告安安排广告形式广告内容发布时间发布地点投放量户外媒介（广告牌）1、告知广广告2、热销广广告待定报纸媒介（软文、硬硬版）1、告知广广告2、热销广广告3、品质广广告待定1、上饶晚晚报2、广电报报电视媒介（宣传片、字字幕、通通告等）1、告知广广告2、热销广广告3、品质广广告待定1、有

20、线电电视台2、省级电电视台广 播1、告知广广告2、热销广广告3、品质广广告待定广播电台B、营销策策略1、特定阶阶层折扣扣优惠2、小规模模优惠C、活动策策略 凤凤凰家园园产品鉴鉴赏会5、维持期期（时间间：2月月7日4月月7日）A、广告安安排广告形式广告内容发布时间发布地点投放量户外媒介（广告牌）1、告知广广告2、产品细细节宣传传3、企业品品牌宣传传待定报纸媒介（软文、硬硬版）1、告知广广告2、产品细细节宣传传3、企业品品牌宣传传待定1、上饶晚晚报2、广电报报电视媒介（宣传片、字字幕、通通告等）1、告知广广告2、产品细细节宣传传3、企业品品牌宣传传待定1、有线电电视台2、省级电电视台广 播1、告知

21、广广告2、产品细细节宣传传3、企业品品牌宣传传待定B、营销策策略同上C、活动策策略“购房房送大礼礼”活动利用春节这这个好机机会，开开展“购房送送大礼”活动。凡凡在此期期间购房房者，可可免费获获得一些些常用家家电用品品，在此此期间购购房前十十名者，除除上述外外，还可可获得一一定数目目的装修修费用。2月2日2月月4日上饶晚报6、二次强强销期（时时间：外外立面已已完工开开始现房房销售）A、广告安安排广告形式广告内容发布时间发布地点投放量户外媒介（广告牌）2、产品细细节宣传传3、企业品品牌宣传传待定报纸媒介（软文、硬硬版）1、告知广广告2、实景宣宣传3、购买客客户宣传传4、企业品品牌宣传传待定1、上饶

22、晚晚报2、广电报报电视媒介（宣传片、字字幕、通通告等）1、告知广广告2、实景宣宣传3、购买客客户宣传传4、企业品品牌宣传传待定1、有线电电视台2、省级电电视台广 播1、告知广广告2、实景宣宣传（描描绘）3、购买客客户宣传传4、企业品品牌宣传传待定B、营销策策略1、老业主主带新业业主（奖奖励制）2、特定阶阶层优惠惠C、活动策策略“传家金钥钥匙”赠送五一、你你买房，我我装修利用五一节节假日,凡在此此段时间间买房者者,赠送送部分装装修费用用.借此此制造噱噱头.六月到九月月打教育育牌六一、教教育基金金MVPP征询中中为回报社会会,为表表达对儿儿童的关关爱,凡凡在六一一买房者者可获得得儿童教教育基金金.

23、八月、凤凰凰家园教教育月针对高考的的学子,可设状状元楼,高考学学子凡录录取本科科者可享享受购房房优惠,购房前前3名者者还可享享有入学学奖学金金.九月、送送给园丁丁的礼物物凭教师证可可享受购购房优惠惠.以上教育主主题针对对相应阶阶段软文文炒做或或硬广告告炒做.以上建议均均在活动动前进行行炒做。7、清盘期期（时间间：现房房销售后后两个月月）A、广告安安排广告形式广告内容发布时间发布地点投放量户外媒介（广告牌）促销广告告知广告待定报纸媒介（软文、硬硬版）1、促销广广告2、告知广广告待定1、上饶晚晚报2、广电报报电视媒介（宣传片、字字幕、通通告等）1、促销广广告2、告知广广告待定1、有线电电视台2、省级电电视台广 播1、促销广广告2、告知广广告待定广播电台B、营销策策略1