资产评估考试重点

1、.目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc250648025 资产评估设计的十项基本要素 PAGEREF _Toc250648025 h 2 HYPERLINK l _Toc250648026 资产评估的特点 PAGEREF _Toc250648026 h 2 HYPERLINK l _Toc250648027 资产评估与会计的关系 PAGEREF _Toc250648027 h 2 HYPERLINK l _Toc250648028 资产评估与会计的区别 PAGEREF _Toc250648028 h 2 HYPERLINK l _Toc250648029 资产

2、评估与审计的关系 PAGEREF _Toc250648029 h 3 HYPERLINK l _Toc250648030 资产评估与审计的区别 PAGEREF _Toc250648030 h 3 HYPERLINK l _Toc250648031 资产评估的假设 PAGEREF _Toc250648031 h 3 HYPERLINK l _Toc250648032 资产评估的工作原则 PAGEREF _Toc250648032 h 3 HYPERLINK l _Toc250648033 资产评估的经济技术原则 PAGEREF _Toc250648033 h 3 HYPERLINK l _Toc

3、250648034 国家对土地使用权出让最高年限如下规定 PAGEREF _Toc250648034 h 4 HYPERLINK l _Toc250648035 成本法在房地产评估中适用对象、条件 PAGEREF _Toc250648035 h 4 HYPERLINK l _Toc250648036 收益法在房地产评估中适用对象、条件 PAGEREF _Toc250648036 h 4 HYPERLINK l _Toc250648037 市场法在房地产评估中适用对象、条件 PAGEREF _Toc250648037 h 4 HYPERLINK l _Toc250648038 无形资产的价值特点

4、 PAGEREF _Toc250648038 h 4 HYPERLINK l _Toc250648039 无形资产的功能特性 PAGEREF _Toc250648039 h 5 HYPERLINK l _Toc250648040 企业价值评估中的信息资料手机 PAGEREF _Toc250648040 h 5 HYPERLINK l _Toc250648041 资产评估报告的基本内容 PAGEREF _Toc250648041 h 5 HYPERLINK l _Toc250648042 进口设备重置成本计算 PAGEREF _Toc250648042 h 6 HYPERLINK l _Toc2

5、50648043 设备评估价格 PAGEREF _Toc250648043 h 7 HYPERLINK l _Toc250648044 成本法评估价格 PAGEREF _Toc250648044 h 8 HYPERLINK l _Toc250648045 收益法土地残余法计算土地价格 PAGEREF _Toc250648045 h 9 HYPERLINK l _Toc250648046 评估房地产价格 PAGEREF _Toc250648046 h 9 HYPERLINK l _Toc250648047 收益法评估土地价值 PAGEREF _Toc250648047 h 10资产评估设计的十项

6、基本要素评估主体,表明由谁来进行评估,评估主体既可以是自然人,也可以是合伙人或法人,是资产评估工作的主导者。评估客体,即被评估的资产,又称评估对象,是对评估内容的界定。资产评估依据,即评估工作中遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。评估目的,即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求,或资产评估结果的具体用途,它很大程度上决定了评估过程中价值类型的选择。评估原则,即资产评估的行为规范,是协调评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。评估程序。即资产评估工作从开始准备到最后结束所应遵循的工作顺序。评估价值类型,即对资产评估价值的质的规定,它对评估参数的选择具

7、有约束性评估方法,即资产评估所运用的特定技术,它是确定资产价值的具体手段和途径。资产评估的假设,即资产评估前针对资产业务的前提条件假设。资产评估基准日,即资产评估价值对应的时点。资产评估的特点现实性市场性预测性公正性咨询性资产评估与会计的关系资产评估与会计联系在特定条件下,资产的会计计价和财务报考会利用资产评估结论；在企业兼并、重组等产权变动过程中,资产评估结果可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。资产评估需要参考会计数据资料,尤其是在企业价值评估中,需要广泛地利用企业财务报表、有关财务指标及财务预测数据等。资产评估与会计的区别基本职能不同。反映和监督是会计的基本职能,资产评估是一种价

8、值判断活动,评估和咨询师资产评估的基本职能。资产确认和计价依据不同。会计记账和算账中的资产确认和计价有相当部分仍然可以以可靠计量的历史成本为依据。资产评估中的资产确认和评价主要以资产所具有的效用和现时市场价值为依据。两者目标不同。会计的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效地会计信息；资产评估的主要目的是为资产交易提供公平的价值尺度。资产评估与审计的关系在企业价值评估中,经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。另一方面,审计在审核会计资产计价时也要大量运用资产评估技术和方法。根据我国现行资产评估法规要求,流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内,而流动资产和负

9、债的评估有相当部分可以借鉴审计的方法来进行。资产评估中的资产清查阶段,就其工作方法而言,包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定,有相当部分的工作采用了审计的方法。资产评估与审计的区别审计旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断,具有明显的公证性特征。资产评估主要是基于资产交易与产权变动的需要,旨在委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断,具有明显的咨询性特征。审计所依据的原则是真实、合法、有效,关注的重点是企业财务处理时否符合财务制度规定,其所提供的会计报表是否真实、合法；资产评估依据的原则包括工作原则和经济原则两部分,关注的重点是企业资产的现实状况。审

10、计主要是对会计报告的审计,因此审计对业务的处理标准与会计是一致的；而资产评估则注重根据资产的预期收益来确定资产的价值。资产评估的假设交易假设,交易假设是将被评估资产置于交易市场中,从而使评估师可以模拟市场进行评估。公开市场假设,公开市场假设是指被评估资产可以在完全竞争的资产市场上,按市场原则进行交易,其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情。继续使用假设,继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用、转黄用途或移地继续使用。清偿假设,清偿假设知识由于种种原因,如企业破产,资产整体或者拆成部分被强制出售。资产评估的工作原则独立性原则客观公正性原则科学性原则资产评估的经济技术原则预期收益原则供求原则

11、替代原则贡献原则评估时点原则国家对土地使用权出让最高年限如下规定居住用地70年工业用地50教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年成本法在房地产评估中适用对象、条件适用对象：新开发建造、几乎建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估广泛应用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估政府的办公楼、学校、发电厂、码头、机场对于建筑物过于老旧的房地产成本法不太适用。收益法在房地产评估中适用对象、条件前提条件：房地产的收益和风险都可以预期和量化适用对象：有收益或有潜在收益的房地产的评估。如商场、旅馆、餐馆、商务楼、住宅等可以转为收益性的房地产市场法在房地产

12、评估中适用对象、条件适用对象：具有交易性的房地产,如房地产开发用地,普通商品住宅、商务楼、商场、标准厂房条件：要有充分的市场交易资料；交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性；交易实例资料及其来源必须翔实可靠。无形资产的价值特点无形资产是各类资产或企业整体资产中的一种资产,它与有形资产有着一般的共性,但由于它是无形的特殊资产,它的价值又有其自身的特点。无形资产的成本是由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间来计量的。这种计量比有形资产的计量更复杂、困难。甚至具有相当程度的不确定性或不准确性。无形资产的价值主要以效用为基础,而有形资产的价值较多地以生产费用为基础。无形资产的价

13、值一般无法以生产费用来衡量,只能以其获利能力为基础。无形资产的功能特性附着性附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其应有的功能。共益性共益性是指无形资产可以作为共同财富,由不同的主题同时共享。累积性累积性是指无形资产在生产经营中的作用,往往是建立在一系列其他成果的基础之上,在一定范围内发挥特定的作用。替代性替代性是指一种技术取代另一种技术,一种工艺替代另一种工艺等。企业价值评估中的信息资料手机企业内部信息与企业价值评估相关的企业内部信息主要包括企业的法律文件企业的财务信息企业的经营信息企业的管理信息企业的其他信息企业的经营环境信息企业经营环境信息宏观经济信息产业经济信息市场信息指被评估企业

14、生产产品或提供服务的市场情况,尤其是同行业之间的竞争程度。指资本市场上的相关信息,主要有被评估企业相同、相似上市公司的市场价格、投资回报率、各种价值比率；与被评估企业相同、相似并购企业交易价格、投资回报率、各种价值比率等。资产评估报告的基本内容评估委托人及报告使用者资产评估的对象和范围评估目的和评估时点评估结果的价值类型和定义评估方法及其重要参数确定的依据和过程评估结论评估人员署名的重要声明进口设备重置成本计算1992年底评估某合资企业的一台进口气流纺机。该机1989年从德国某公司进口,进口合同中的FOB价格是20万马克。评估人员通过德国有关纺机厂商在国内的代理机构向德国生产厂家进行了询价,了

15、解到当时德国已不再生产被评估气流纺机那种型号机了,其替代产品是全面采用计算机控制的新型纺机,新型纺织机现行FOB报价为35万马克。针对上述情况,经专家评估最后认为,按照通常情况,实际成交价为报价的70%80%。故德方FOB报价的80%作为FOB成交价。估测被评估气流纺机的现行FOB价格约为新型纺机FOB价格的70%,30%折扣主要是功能落后造成。评估基准日德国马克对美元汇率为1.7：1.人民币对美元的汇率为5.8:1,。境外运杂费按FOB价格的5%计,保险费按FOB价格的0.5%计,关税与增值税因为符合合资企业优惠条件,予以免征,银行手续费按FOB价格的0.5%计算,外贸手续费按CIF的1%计

16、算,国内运杂费按CIF价格的3%计算,安装调试费用包括在设备价格中,由德方派人安装调试,不必另付费用。由于该设备安装周期短,故没有考虑利息因素根据上述分析及数据资料,被评估气流纺机的重置成本计算过程FOB价格=FOB价格=境外运杂费=保险费=CIF=银行手续费=外贸手续费=国内运杂费=气流纺机重置成本=某被评估进口设备账面价值为1000万元人民币不包含进口时的税费,其中80%为支付外汇部分,进口的外汇汇率为1美元兑换8美元人民币,评估基准日的汇率为1美元兑换8.3元人民币。进口设备生产国同类资产价格变动指数为20%,国内同类资产价格变动指数为50%,现行关税税率为20%,其他税费率为10%,国

17、外运杂费为10万美元,境外途中保险费为设备FOB的0.5%。根据上述资料计算进口设备的重置成本。设备评估价格94年购入价值10万元的设备,99年 改投资5万元,20XX评估后得以下信息：人工成本比其代替 每月高1000元,设备正常投资回报率为10%199420XX每年设备上涨率为10%评估前实际利用率为正常使用率的50%,且尚可使用5年,未来5年达到设备使用要求求设备的评估价值以万元为单位成本法评估价格某地块面积为60000平方米,是通过城镇土地出让而取得的,出让金为10万元/亩,拆迁费5万元/亩,开发费3亿元/平方公里,其他费用包括税费3万元/亩,土地开发周期为两年,第一年投入资金占总开发费

18、用的60%,目前市场上地产开发的投资报酬率为10%,银行贷款利率为6%,是评估该土地经开发后的价格估算土地取得成本土地取得的成本=出让金+拆迁费估算土地开发成本土地开发成本=开发费+其他费用 =3亿元/平方公里+3万元/亩估算投资利息假定土地取得成本一次性投入,因此计息期为两年,土地开发成本分阶段均匀投入,则投资利息=估算开发利润开发利润=估算土地价格土地单价=土地总价=某专用仓库,总建筑面积6500平方米,建成于1985年10月底,为钢筋混凝土结构,试评估该仓库建筑物于20XX10月31日的价格。估算建筑物的重新购建价格经调查了解,现时评估基准日与评估对象类似的建筑物的造价为每平方米建筑面积1200元含合理利润、税费等,类似建筑物的层高比评估对象高10厘米,估计影响造价5%,则经修正后的单位建筑面积造价为1140元,此作为被评估建筑物的单位建筑面积造价,则被估建筑物的重新购建价格=估算建筑物的编制参照有关规定并经评估人员判断,该仓库建筑物的经济寿命为60年,该仓库已使用了18年,则被估建筑物的贬值额=估算建筑物评估价格建筑物评估价格=收益法土地残余法计算土