土地增值税纳税计算技法

1、土地增值税纳税税计算技法（来源:作者:日期：20002-2-22）一、土地增值税税的概念土地增值税是对对有偿转让国国有土地使用用权及地上建建筑物和其他他附着物产权权、取得增值值性收入的单单位和个人所所征收的一种种税。二、纳税人土地增值税暂暂行条例规规定，土地增增值税的纳税税人是转让国国有土地使用用权及地上的的一切建筑物物和其他附着着物产权，并并取得收入的的单位和个人人。包括机关关、团体、部部队、企业事事业单位、个个体工商业户户及国内其他他单位和个人人；还包括外外商投资企业业、外国企业业及外国机构构、华侨、港港澳台同胞及及外国公民等等。三、征税范围土地增值税的课课税对象是有有偿转让国有有土地使用

2、权权及地上建筑筑物和其他附附着物产权所所取得的增值值额。（一）征税范围围的一般规定定1土地增值税税只对转让国国有土地使用用权的行为课课税，转让非非国有土地和和出让国有土土地的行为均均不征税。2土地增值税税既对转让土土地使用权课课税，也对转转让地上建筑筑物和其他附附着物的产权权征税。3土地增值税税只对有偿转转让的房地产产征税，对以以继承、赠与与等方式无偿偿转让的房地地产，则不予予征税。具体地，不征土土地增值税的的房地产赠与与行为包括以以下两种情况况：（1）房产所有有人、土地使使用权所有人人将房屋产权权、土地使用用权赠与直系系亲属或承担担直接赡养义义务人的行为为。（2）房产所有有人、土地使使用权所

3、有人人通过中国境境内非营利的的社会团体、国国家机关将房房屋产权、土土地使用权赠赠与教育、民民政和其他社社会福利、公公益事业的行行为。其中，社社会团体是指指中国青少年年发展基金会会，希望工程程基金会、宋宋庆龄基金会会、减灾委员员会、中国红红十字会、中中国残疾人联联合会、全国国老年基金会会、老区促进进、以及经民民政部门批准准成立的其他他非营利的公公益性组织。（二）征税范围围的若干具体体规定1以房地产进进行投资、联联营对于以房地产进进行投资、联联营，如果投投资、联营的的一方以土地地（房地产）作作价入股进行行投资或作为为联营条件的的，暂免征收收土地增值税税；但是，投投资、联营企企业若将上述述房地产再转

4、转让的，属于于征收土地增增值税的范围围。2合作建房对于一方出地，一一方出资金，双双方合作建房房，建成后分分房自用的，暂暂免征土地增增值税；但是是，如果建成成后转让的，属属于征收土地地增值税的范范围。3企业兼并转转让房地产在企业兼并中，对对被兼并企业业将房地产转转让到兼并企企业中的，暂暂免征收土地地增值税；4交换房地产产交换房地产行为为既发生了房房产产权、土土地使用权的的转移，交换换双方又取得得了实物形态态的收入，按按照规定属于于征收土地增增值税的范围围。但对个人人之间互换自自有居住用房房地产的，经经当地税务机机关核实，可可以免征土地地增值税。5房地产抵押押在抵押期间不征征收土地增值值税。待抵押

5、押期满后，视视该房产地产产是否转移产产权来确定是是否征收土地地增值税。对对于以房地产产抵债而发生生房地产产权权转让的，属属于征收土地地增值税的范范围。6房地产出租租房地产出租，出出租人取得了了收入，但没没有发生房地地产产权的转转让，不属于于征收土地增增值税的范围围。7房地产评估估增值房地产评估增值值，没有发生生房地产权属属的转让，不不属于征收土土地增值税的的范围。8国家收回国国有土地使用用权、征用地地上建筑物及及附着物国家收回或征用用，虽然发生生了权属的变变更，原房地地产所有人也也取得了收入入，但按照土土地增值税暂暂行条例的的有关规定，可可以免征土地地增值税。四、税率土地增值税采用用四级超率累

6、累进税率。其其中，最低税税率为30，最高税率率为60，税税收负担高于于我国的企业业所得税。土地增值税四级级超率累进税税率表级数增值额与扣除项项目金额的比比例税率（）速算扣除系数（）1不超过50的的部分3002超过5011004053超过100200的的部分50154超过200的的部分6035五、计税依据土地增值税的计计税依据是纳纳税人转让房房地产所取得得的增值额。转转让房地产的的增值额，是是纳税人转让让房地产的收收入减除税法法规定的扣除除项目金额后后的余额。六、转让房地产产增值额的确确定土地增值额的大大小，取决于于转让房地产产的收入额和和扣除项目金金额两个因素素。对这两个个因素的内含含、范围和

7、确确定方法等，税税法作了较为为明确的规定定。（一）收入额的的确定纳税人转让房地地产所取得的的收入，是指指包括货币收收入、实物收收入和其他收收入在内的全全部价款及有有关的经济利利益，不允许许从中减除任任何成本费用用。对取得的实物收收入，要按收收入时的市场场价格折算成成货币收入；对取得的无形资资产收入，要要进行专门的的评估，在确确定其价值后后折算成货币币收入。对取得的收入为为外国货币的的，应当以取取得收入当天天或当月1日日国家公布的的市场汇价折折合人民币，据据以计算土地地增值税税额额。当月以分分期收款方式式取得的外币币收入，也应应按实际收款款日或收款当当月1日国家家公布的市场场汇价折合人人民币。（

8、二）扣除项目目及其金额1取得土地使使用权所支付付的金额取得土地使用权权所支付的金金额是指纳税税人为取得土土地使用权支支付的地价款款和按国家统统一规定交纳纳的有关费用用之和。其中中，“取得土地使使用权所支付付的金额”可以有三种种形式：以出出让方式取得得土地使用权权的，为支付付的土地出让让金；以行政政划拨方式取取得土地使用用权的，为转转让土地使用用权时按规定定补缴的出让让金；以转让让方式取得土土地使用权的的，为支付的的地价款。2开发土地和和新建房及配配套设施的成成本（简称房房地产开发成成本）房地产开发成本本指纳税人开开发房地产项项目实际发生生的成本。这这些成本允许许按实际发生生数扣除。主主要包括土

9、地地征用及拆迁迁补偿费、前前期工程费、建建筑安装工程程费、基础设设施费、公共共配套设施费费、开发间接接费用等。其其中：（1）土地征用用及拆迁补偿偿费，包括土土地征用费、耕耕地占用税、劳劳动力安置费费及有关地上上、地下附着着物拆迁补偿偿的净支出、安安置动迁用房房支出等。（2）前期工程程费，包括规规划、设计、项项目可行性研研究和水文、地地质、勘察、测测绘、“三通一平”等支出。（3）建筑安装装工程费，是是指以出包方方式支付给承承包单位的建建筑安装工程程费，以自营营方式发生的的建筑工程安安装费。（4）基础设施施费，包括开开发小区内的的道路、供水水、供电、供供气、排污、排排洪、通讯、照照明、环卫、绿绿化

10、等工程发发生的支出。（5）公共配套套设施费，包包括不能有偿偿转让的开发发小区内公共共配套设施发发生的支出。（6）开发间接接费用，是指指直接组织、管管理开发项目目所发生的费费用，包括工工资、职工福福利费、折旧旧费、修理费费、办公费、水水电费、劳动动保护费、周周转房摊销等等。3开发土地和和新建房及配配套设施的费费用（简称房房地产开发费费用）房地产开发费用用是指与房地地产开发项目目有关的销售售费用、管理理费用、财务务费用。根据据新会计制度度的规定，与与房地产开发发有关的费用用直接计入当当年损益，不不按房地产项项目进行归集集或分摊。为为了便于计算算操作，土地地增值税实施施细则对有关关费用的扣除除，尤其

11、是财财务费用中数数额较大利息息支出扣除，作作了较为详细细的规定。对于利息支出以以外的其他房房地产开发费费用，按取得得土地使用权权支付的金额额和房地产开开发成本金额额之和，在55以内计算算扣除。对于利息支出，分分两种情况确确定扣除：（11）凡能按转转让房地产项项目计算分摊摊利息并提供供金融机构证证明的，允许许据实扣除，但但最高不能超超过按商业银银行同期贷款款利率计算的的金额。（22）凡不能按按转让房地产产项目计算分分摊利息支出出或不能提供供金融机构证证明的，利息息支出不得单单独计算，而而应并入房地地产开发费用用中一并计算算扣除。在这这种情况下，“房地产开发费用”的计算方法是，按取得土地使用权支付

12、的金额和房地产开发成本金额之和，在10以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。上述规定的具体体含义是：纳税人能够直接接转让房地产产项目计算分分摊利息支出出，并能提供供金融机构的的贷款证明的的，其允许扣扣除的房的产产开发费用为为：利息+（取取得土地使用用权所支付的的金额+房地地产开发成本本）5以内（注注：利息最高高不能超过按按商业银行同同类同期贷款款利率计算的的金额）。纳税人不能按转转让房地产项项目计算分摊摊利息支出或或不能提供金金融机构贷款款证明的，其其允许扣除的的房地产开发发费用为：（取取得土地使用用权所支付的的金额+房地地产开发成本本）10以内内。此外，财政部、

13、国国家税务总局局还对扣除项项目金额中利利息支出的计计算问题作了了两点专门规规定：一是利利息的上浮幅幅度按国家的的有关规定执执行，超过上上浮幅度的部部分不允许扣扣除；二是对对于超过贷款款期限的利息息部分和加罚罚的利息不允允许扣除。4旧房及建筑筑物的评估价价格税法规定，转让让旧房的，应应按房屋及建建筑物的评估估价格、取得得土地使用权权所支付的地地价款和按国国家统一规定定缴纳的有关关费用以及在在转让环节缴缴纳的税金作作为扣除项目目金额计征土土地增值税。其其中：（1）“旧房及及建筑物的评评估价格”是指转让已已使用过的房房屋及建筑物物时，由政府府批准设立的的房地产评估估机构评定的的重置成本价价乘以成新折

14、折扣率后的价价格。评估价价格须经当地地税务机关确确认。（2）对取得土土地使用权时时未支付地价价款或不能提提供已支付的的地价款凭据据的不允许扣扣除取得土地地使用权时所所支付的金额额。（3）纳税人转转让旧房及建建筑物时，因因计算纳税需需要对房地产产进行评估，其其支付的评估估费用允许在在计算土地增增值税时予以以扣除。但是是，对纳税人人因隐瞒、虚虚报房地产成成交价格等情情形而按房地地产评估价格格计算征收土土地增值税时时所发生的评评估费用，则则不允许在计计算土地增值值税时予以扣扣除。5与转让房地地产有关的税税金（1）指在转让让房地产时缴缴纳的营业税税、印花税、城城市维护建设设税，教育费费附加也可视视同税

15、金扣除除。其中：允许扣除的印花花税，是指在在转让房地产产时缴纳的印印花税。房地地产企业按照照施工、房房地产开发企企业财务制度度的有关规规定，其缴纳纳的印花税列列入管理费用用，印花税不不再单独扣除除。房地产开开发企业以外外的其他纳税税人在计算土土地增值税时时，允许扣除除在转让房地地产环节缴纳纳的印花税。（2）对于个人人购入房地产产再转让的，其其在购入环节节缴纳的契税税，由于已经经包含在旧房房及建筑物的的评估价格之之中，因此，计计征土地增值值税时，不另另作为与转让让房地产有关关的税金予以以扣除。6财政部确定定的其他扣除除项目其中规定的一项项重要扣除项项目是，对从从事房地产开开发的纳税人人允许按取得

16、得土地使用权权时所支付的的金额和房地地产开发成本本之和，加计计20的扣扣除。但是，对取得土土地使用权后后，未进行开开发即转让的的，在计算应应纳增值税时时，只允许扣扣除取得土地地使用权时支支付的地价款款、缴纳的有有关费用、以以及在转让环环节缴纳的税税金，不得加加计扣除。此外，对于县级级及县级以上上人民政府要要求房地产开开发企业在售售房时代收的的各项费用，可可以根据代收收费用是否计计入房价和是是否作为转让让收入，确定定能否扣除。具具体地，（11）如果代收收费用计入房房价向购买方方一并收取的的，则可作为为转让房地产产所取得的收收入计税。相相应地，在计计算扣除项目目金额时，代代收费用可以以扣除，但不不

17、得作为加计计20扣除除的基数；（22）如果代收收费用未计入入房价中，而而是在房价之之外单独收取取的，可以不不作为转让房房地产的收入入征税。相应应地，在计算算扣除项目金金额时，代收收费用就不得得在收入中扣扣除。（三）评估价格格的有关规定定所谓评估价格，指指由政府批准准设立的房地地产评估机构构根据相同地地段、同类房房地产进行综综合评定的价价格。这种评评估价格亦须须经当地税务务机关确认。税法规定，纳税税人有下列情情况之一的，需需要对房地产产进行评估，并并以房地产的的评估价格来来确定转让房房地产收入、扣扣除项目的金金额。1出售旧房及及建筑物的根据税法规定，出出售旧房及建建筑物的，应应按评估价格格计算扣

18、除项项目的金额。2隐瞒、虚报报房地产成交交价格的隐瞒，虚报房地地产成交价格格的情况主要要有两种，一一是指纳税人人不报转让房房地产的成交交价格，即根根本不申报；二是指枘税税人有意低报报转让土地使使用权、地上上建筑物及其其附着物价款款的行为，即即少申报。3提供扣除项项目金额不实实的提供扣除项目金金额不实，是是指纳税人在在纳税申报时时，不据实提提供扣除项目目金额，或是是虚增被转让让房地产扣除除项目的内容容或金额，使使税务机关无无法从纳税人人方面了解计计征土地增值值税所需的正正确扣除项目目金额，以实实现通过虚增增成本，达到到偷税的目的的。4转让房地产产的成交价格格低于房地产产评估价格，又又无正当理由由

19、的转让房地产的成成交价格低于于房地产评估估价格且无正正当理由，是是指纳税人申申报的转让房房地产的成交交价低于房地地产评估机构构通过市场比比较法进行房房地产评估时时所确定的正正常市场交易易价，对此，纳纳税人又不能能提供有效凭凭据或无正当当理由进行解解释行为。七、应纳税额的的计算土地增值税以转转让房地产的的增值额为税税基，依据超超税累进税率率，计算应纳纳税额。计算算的方法是，首首先以出售房房地产的总收收入减除扣除除项目金额，求求得增值额。再再以增值额同同扣除项目相相比，其比值值即为土地增增值率。然后后，根据土地地增值率高低低确定适用税税率，用增值值额和适用税税率相乘，求求得应纳税额额。以下就转让房

20、地地产的不同情情况，分别介介绍应纳税额额计算方法：（一）转让土地地使用权和出出售新建房及及配套设施应应纳税额的计计算方法转让土地使用权权和出售新建建房及配套设设施的情况在在征管实践中中较为普遍。可可根据上述计计税原理，分分四步计算应应纳税额。1计算增值额额增值额收入额额扣除项目目金额2计算增值率率增值率增值额额扣除项目金金额3确定适用税税率依据计算的增值值率，按其税税率表确定适适用税率。4依据适用税税率计算应纳纳税额应纳税额增值值额适用税率扣除项目金金额速算扣除系系数例某房地产产开发公司出出售一幢写字字楼，收入总总额为100000万元。开开发该写字楼楼有关支出如如下：支付地地价款及各种种费用1

21、0000万元；房房地产开发成成本30000万元；财务务费用中的利利息支出为5500万元（可可按转让项目目计算分摊并并提供金融机机构证明），但但其中有500万元属加罚罚的利息；转转让环节缴纳纳的有关税费费共计为5555万元；该该单位所在地地政府规定的的其他房地产产开发费用计计算扣除比例例为5。试试计算该房地地产开发公司司应纳的土地地增值税。解：（1）取得土地地使用权支付付的地价款及及有关费用为为1000万万元（2）房地产开开发成本为33000万元元（3）房地产开开发费用5500500+（10000+30000）56550（万元）（4）允许扣除除的税费为5555万元（5）从事房地地产开发的纳纳税人

22、加计扣扣除20加加计扣除额（10000+30000）208800（万元元）（6）允许扣除除的项目金额额合计10000+30000+6550+5555+8006005（万万元）（7）增值额100000-6005539955（万元）（8）增值率3995600510066.533（9）应纳税额额399554066005512297.755（万元）（二）出售旧房房应纳税额的的计算方法出售旧房及建筑筑物，首先按按评估价格及及有关因素计计算、确定扣扣除项目金额额，再根据上上述方法计算算应纳税额。具具体计算步骤骤是：1计算评估价价格。其公式式为：评估价格重置置成本价成新度折扣扣率。2汇集扣除项项目金额3计算增值率率4依据增值率率确定适用税税率5依据适用税税率计算应纳纳税额应纳税额增值值额适用税率扣除项目金金额速算扣除系系数例某工业企企业转让一幢幢90年代建建造的厂房，当当时造价1000万元，无无偿取得土地地使用权。如如果按现行市市场价的材料料、人工费计计算，建造同同样的房子需需600万元元，该房子为为7成新，按按500万元元出售，支付付有关税费计计27