惠州商业项目初步策划方案

1、惠州商业项目初步策划方案一、项目分析与评价（1） 总总体策划划思路1.全面面把握，有有的放矢矢：项目的的成功开开发与营营销都是是建立在在对目标标客户群群需求的的分析之之上，所所以首前前要了解解目标客客户群是是谁（即即房子建建好了买买给谁），他他们需要要什么样样的产品品，在此此基础之之上然后后再对项项目物业业进行最最优的设计与组组合，不不求最好而求求最合适适。2.清晰晰定位，分分期开发发：经过现现场勘察察之后，本本人对项项目的资资源优势势和劣势势进行判判断与整整合，发发现该项项目（特特别是农农贸市场场部分）在在该地域域有很大大的需求求，但人人气不旺旺。没有有人气那那么商业业部分就就做不起起来，从

2、从而严重重影响项项目的投投资回报报率。那那就不妨妨先把农农贸市场场建立起起来，而而后建成成的酒店店商业部部分和公公寓部分分就跟着着升值，从而实现最优开发模式与项目自身进行完美对接。3.租售售并举，快快速收益益：整个项目目的建筑筑形式和和当地的的经济水水平客观观上加大大了销售售难度，即即使是在在定位有有充足推推广价值值的情况况下，仍仍然无法法确保所所有物业业一定销销售成功功。因此此，我们们必须以以快速收收益为目目标，前前期要以以租带售售，租售售并举，这样既可以提升资金回笼套现速度，又可以快速提升人气。（2）、整体规规划的调调整意见见 建议原则 “主题题性”原则“互动动式”原则 “开拓拓、创新新”

3、原则 “可持持续发展展”原则 整体性性、战略略性原则则效益的的最大化化原则 （3）、项目策策略总建建议：1.功能能性卖点点：从项项目自身身挖掘出出来卖点点，在整整合营销销中体现现持久性性； 2.非功功能性卖卖点：从从项目以以外的方方面挖掘掘卖点，在在营销的的各阶段段体现出出阶段性性； 3.卖点点的独创创性：以以差异华华竞争为为前提，做做到人无无我有、人人有我优优、人优优我奇的的特点； 4.逆向向思维与与反向思思维：能能够跳出出楼盘谈谈楼盘，跳跳出卖点点谈卖点点；5.策略略的整合合性：将将卖点贯贯穿整个个营销全全过程，确确定了卖卖点以后后推出系系统的整整合方案案。（4） 项项目SWWOT分分析S

4、（优势）： 硬性需需求旺盛盛，市场场稀缺。农贸市场和和休闲娱娱乐酒店店资源稀稀缺，周周围五公公里以内内没有农农贸集市市和休闲闲娱乐场场所，可可以说本本项目是是顺应市市场需求求。 政府对对本项目目的大力力支持。在项目的现现场勘察察的过程程中，本本人还了了解到本本项目得得到了当当地政府府的大力力支持，这这对项目目的开发发极为有有利。 交通相相对较便便利。经过初步考考察了解解，本项项目位于于省道旁旁边，附附近有惠惠莞高速速公路。离惠州州市区不不到200公里。W（劣势）： 项目人人气指数数不够。据初步观察察，项目目所在地地人口分分布不均均，大多多集中在在工厂里里。因此此，如何何吸引人人气来带带动商业业

5、的发展展是我们们需要思思考的首首要问题题。O（机会）： 稀缺资资源，升升值潜力力大。由于项目所所在区域域土地和农农贸市场场的稀缺缺性，产产品必将将是少有有稀缺资资源，必必将吸引引附近菜菜农和工工业园区区食堂采采购对本本项目的的关注，若若操作运运营得当当，项目目的升值值潜力很很大。 工业区区日渐成成熟，市场需需求在扩扩大。随着项目周周边的工工业园区区的建设设，农贸贸市场和和酒店公公寓、商商业部分分的市场场需求将将会逐步步扩大。T（威胁）： 市场竞竞争激烈烈造成客客户分流流。项目所在区区域工厂厂较多（人人口自然然不会少少），每每个工厂厂都有自自己的食食堂，而而食堂大大多数都都已经与与附近的的农贸市

6、市场形成成稳定的的采购关关系，因因此就会会造成客客户分流流。这在在客观上上给项目目带来很很大的威胁，如如何处理理这个问问题也不不得不思思考。（5） 项项目总建建议经过我们的的现场勘勘察分析析，综合合贵公司司的最初初开发设设计理念念，本人人从前程程策划的的角度对对项目的的物业定定位以及及营销推推广提出出以下建建议，仅仅供参考考： 根根据市场场需求情情况对项项目的物物业进行行合理的的规划，特特别注意意设计好好项目的的业态组组合，建建议定位位为工业业配套的的综合型型商业区区和农贸贸市场。 分分期开发发，先将将农贸市市场建立立起来，以以此吸引引人气；然后开开发商业业酒店部部分，商商业部分分以首层层商铺

7、为为主，考考虑到商商铺升值值空间较较大，应应以招商商（外租租）为主主，酒店店部分则则做成酒酒店式公公寓或者者休闲俱俱乐部等等形式（若若考虑快快速回收收资金则则可选择择酒店式式公寓），为为有需求求的人群群提供服服务；最最后观察察市场情情况再来来决定是是否开发发公寓。 通通过灵活活划分商商铺面积积来控制制“总价”，推出出短期租租赁政策策，尽量量降低投投资门坎坎，使项项目积聚聚大量的的潜在客客户群。 农农贸市场场前期招招商策略略为“请进来来，买出出去”，所谓谓“请进来来”是指商商铺前期期应以租租为主，适当降降低租金金，先吸吸引众多多菜农进进来；“买出去去”是指等等到市场场的客源源稳定下下来了再再买出

8、去去，这样样菜农就就愿意出出较好的的价格来来购买，开开发企业业也可以以获得很很好的投投资回报报。 注注意引入入商业物物业和统统一运营营管理的的形象和和概念，对对项目进进行适当当的包装装，通过超超常规宣宣传，在在周边进进行营销销造势，让让该项目目的开发发成为当当地居民和工厂厂食堂关关注的热热点，形形成良好好的口碑碑并且节节约宣传传费用，以以最小的的营销费费用来达达到较好好的效果果。 一一定要让让项目开开发与营营销同时时进行，以以降低投投资风险险，并积积极与各各个工厂厂的食堂堂联系，力力争与之之形成紧紧密的合合作关系系（工厂厂食堂可可以降低低采购成成本，我我方可以以吸引大大量的客客源），使使农贸市

9、市场部分分先旺起起来。二、 项目目定位项目物业必必需要有有一个清清晰有效效的定位位，这是是展开营营销推广广的基础础。选择择有突破破性的定定位，充充分利用用项目所所特有的的区域有有效需求求优势，从从而可以以避开项项目的区区域人流流量劣势势（暂时时），扬扬长避短短。（1） 选选择条件件商铺物业必必需要有有一个清清晰有效效的经营营定位，这这是展开开营销推推广的基基础。选选择有突突破性的的定位，充充分利用用项目所所特有的的区位环环境优势势，从而而可以避避开项目目的交通通和人流流量劣势势，扬长长避短。其次，商铺铺经营定定位要同同时兼顾顾较大范范围的持持续发展展空间，兼兼顾对上上层小区区居民生生活带来来的

10、影响响，即所所引进的的商业必必须是对对小区居居民生活活和环境境不产生生影响（或或影响很很小）的的物业。（2）经营营定位（市市场功能能）经过我们的的调查分分析，结结合贵公公司最初初定的开开发理念念和经营营定位，本本项目的的基本物物业定位位已经确确定，经经营定位位为：区区域性农农贸市场场 + 工业配套套性综合合商业 + 休闲式式酒店（棋棋牌室、俱俱乐部） + 公寓（酒店式公寓）将以上商业业形态与与当地的的实际情情况比较较，可以以发现基基本符合合市场需需求。要要想让本本项目的的经营定定位与当当地的实实际需求求更相融融合，关关键在建建筑规划划和对细细节的处处理上。（3） 产产品定位位（建筑筑形式）通过

11、贵公司司对项目目的介绍绍（看过过规划效效果图），综综合本项项目的经经营定位位，总结结以上商商业形态态的特点点基本，本本人对本本项目的的产品定定位特提提出以下下建议供供参考：1、农贸市市场部分分农贸市场部部分根据据其功能能特性应应为开放放式结构构、低层层建筑（一一层或两两层），可可以设计计成多个个进出口口，另外外还要考考虑其卫卫生和通通风情况况。建筑筑设计时时也应该该充分考考虑商铺铺划分的的灵活性性，通过过灵活划划分商铺铺面积来来控制“总价”，这样就就更便于于商铺的的营销租租售。2、综合商商业和酒酒店（棋棋牌娱乐乐部）这部分的建建筑形式式可以采采用多层层建筑（33-7层层）设计计，出于于对建筑筑

12、成本的的考虑建建议不要要做成小小高层（88-122层）。位位置应邻邻主干道道摆放，建建筑外观观一定要要时尚，可可以适当当用颜色色涂料或或幕墙来来装饰。商商业部分分应放在在首层（若若有需要要也可以以在二楼楼做部分分商铺），上上层为酒酒店、棋棋牌俱乐乐部等。3、酒店式式公寓对于这部分分的市场场定位，本本人一直直持怀疑疑态度（可可能是本本人对当当地市场场不太了了解）。建建议对目目标市场场做一下下市场调调研后再再决定是是否可以以进行开开发。若若对项目目进行分分期开发发，本人人建议应应放在第第三期（一一期为农农贸市场场部分，二二期为商商业酒店店部分）。如如果从建建筑成本本考虑的的话还可可以将这这部分和和

13、商业酒酒店放在在一起，放放在同一一栋楼的的最上层层。这样样就可以以很好的的规避市市场带来来的风险险。（4） 营营销定位位（价格定定位）农贸市场商商铺由于这一部部分的商商铺在区区域内具具有一定定的特殊殊性和稀稀缺性，没没有可参参照的物物业供比比较，所所以采用用市场比比较定价价法是行行不通的的，建议议这部分分物业的的定价采采用成本本法来定定价，根根据建造造成本在在控制一一定利润润率的条条件下来来定一个个让客户户群可以以接受的的价格。若若出租给给菜农，首首年出租租价格建建议控制制在一个个较低的的水平，这这样可以以快速提提升人气气。综合商业部部分本部分是项项目的一一个重要要利润点点，定价价建议采采用市

14、场场比较法法与成本本法相结结合的方方法。因因首层商商铺升值值空间比比较大，建建议先不不要出售售，早期期以出租租为主。休闲酒店部部分 这这一部分分则应仔仔细考虑虑，若考考虑资金金的周转转利用效效率和快快速收益益套现则则可以直直接进行行销售，若若要求更更高的投投资回报报率则可可以选择择自己经经营。公寓部分根据市场情情况来定定价，因本人人不了解解目标市市场情况况故这部部分先不不做分析析。但本本人曾在在珠海做做过一个个类似的的项目可可供参考考借鉴：当时那那个项目目还没开开工建设设就已经经有三分分之一的的面积被周周边工厂厂提前预预定了，据据了解有有的工厂厂会为高高级管理理人员提提供福利利房，而而工厂的的

15、房子又又没有产产权，而而调动户户口需要要房产，故很多工厂有此需求。因此，建议议与周边边的工厂厂先行联系沟通通，此种种营销模模式还可可以在很很大程度度上减少少投资风风险。在在调查以以后根据据市场需需求再来来论证开开发的可可行性。（5） 商商铺划分分根据商铺建建筑形状状，先将将商铺预预先分割割成三种种组合方方案，然然后根据据意向客客户的需需求再来来决定如如何进行行租售。划分方案一一：将A、C、DD三个单单元作为为一个单单位整体体租售，不不考虑分分开租售售。划分方案二二：将A单元作作为一个个租售单单位，CC和D单单元合并并为一个个租售单单位。划分方案三三：将A、C、DD三个单单元分开开独立租租售，互

16、互不影响响。以上划分方方案的优优缺点不不再做具具体分析析，建议议根据意意向客户户的需求求来灵活活掌握。三、营销推推广策略略总的营销原原则是：“请进来来，买出出去”；以租带带售，租租售并举举；当既既有客户户租又有有客户买买时，若若商铺销销售价格格能够达达到预期期制定的的价格，则则优先销销售；当当租金价价格相差差不大时时，预租租面积大大的客户户优先于于预租面面积小的的客户。（1） 有有的放矢矢鉴于本项目目的经营营定位明明确，各各部分的的目标客客户也相相对明确确，因此此针对目目标客户户群进行行有效的的宣传推推广是最最直接最最有效率率的。例如农农贸市场场市场部部分：针针对菜农农、工厂厂食堂和和其他进进

17、行农产产品交易易的人群群开展宣宣传推广广最直接接有效。适适合本项项目的低低成本和和直接有有效的推推广策略略是：以以固定墙墙体广告告为主（如如在关键键地段拉拉横幅，树树立广告告牌等），通过直观的视觉效果来营销造势并打动消费者的心，直接针对广大目标客户群和一些潜在的客户群进行项目宣传推广和招商，以令自用和投资都满意的经营空间和环境来吸引目标客户。（2） 辅辅助推广广由于项目位位置区域域较偏僻僻，在项项目所在在地周围围的墙体体广告不不一定能能达到满满意的效效果，故故应将营营销思路路从目标标客户群群转移到到广大不不确定性性消费者者身上来来。建议议在当地地发行量量较高的的报纸上上刊登大大面积租租售广告告

18、，或者者通过当当地的电电台、电电视台来来辅助宣宣传推广广，从而而以较小小的投入入来获得得较好的的效果。另另外还可可以利用用房产中中介的投投资客户户资源来来辅助进进行推广广租售。（3） 租租售并举举，快速速收益套套现整个商铺的的建筑形形式和面面积规模模客观上上有一定定的销售售难度，即即使是在在定位有有充足推推广价值值的情况况下，仍仍然无法法确保一一定销售售成功。因因此，我我们必须须以快速速收益为为目标，以以销售为为中心，以以租带售售，租售售并举，全面升级资金回笼套现的能力和速度。快速套现手手段：在在商铺的的铺位规规划方案案论证之之后，从从整个物物业中抽抽出成立立一个新新的股份份制公司司，来负负责

19、商铺铺的出租租、经营营管理工工作，也也将由该该公司完完成整个个商铺的的购买行行为，以以利于发发展商向向银行套套现。由新公司寻寻找业主主来联营营经营这这些商铺铺，并以以业主的的名义再再注册一一家新公公司，然然后以新新公司的的名义向向银行申申请100年5成成按揭货货款，由由新公司司负责首首期资金金。由于通过米米柜台销销售的全全面提价价，销售售价格实实际上已已经翻了了一倍，这这样发展展商实际际回笼的的资金，即即是按照照原定销销售价格格执行销销售的资资金数额额；同时时，如果果将销售售执行价价格再提提升300%，使使得商铺铺总价相相当于原原商铺总总价的2230%，使得得所回笼笼50%的资金金就相当当于原

20、价价格总量量的1115%。既然以业主主名义按按揭，商商铺当然然10年年后归业业主所有有；月供供楼款由由商铺的的利润支支出，若若商铺利利润不够够，由经经营者和和新公司司共同按按比例负负担；商商铺所有有权归业业主所有有，经营营权比例例30%：700%，即即新公司司30%，业主主70%；商铺铺经营的的内容以以我方规规定范围围内，资资金、经经营等由由业主负负责；联联营合同同签到订订时，业业主预交交一年供供楼总额额作押金金；联营营合同可可一签110年，中中途变故故、转让让由业主主承担费费用。以联营方式式所销售售的商铺铺，已经经能进场场经营，带带动人气气；核算算月租金金款额，并并以三个个月的月月租金总总款

21、，以以押金的的形式预预收。同同时，采采用联营营的方式式号召并并组织招招商；与与联营客客户洽谈谈商品销销售的扣扣率，并并提取联联营利润润；以月月租金为为最低线线设定最最少联营营利润，每每月与客客户结算算一次，按按扣率提提取利润润，并将将剩余部部份返还还给客户户；若每每月我们们按扣率率提取的的利润大大于或等等于押金金，则在在一年后后，按约约定退还还押金，若若小于押押金总额额，则从从押金中中扣除，余余下部分分返还；若每月月客户所所交纳的的联营利利润均不不够低线线，以商商品价值值量补足足，若总总商品价价值量不不够，勒勒令客户户退场，押押金不退退；考虑虑三个月月的免租租起动方方式，以以取悦客客户。总体工

22、作，由由管理处处负责协协调和运运作。四、补充说说明（1）、在在本建议议案当中中，农贸贸市场是是真正的的核心，是是整个项项目能否否真正经经受考验验的关键键。而由由于在中中间设立立市场的的项目、布布局需要要专业人人员进行行科学规规划，在在目前还还没有进进行论证证规划的的前提下下，设施施一项只只能简单单提及。（2）、铺铺位划分分、经营营布局与与设施的的设立紧紧密相连连，前者者未立所所以后者者也只能能一语概概之。（3）、本本方案最最终是否否完全可可行，需需要就相相关细节节问题，例例如公共共设施的的空间占占用、内内部墙体体的开凿凿，请建建筑施工工、工程程设计、规规划专家家、游乐乐设施专专业人员员等多方方进行深深入探讨讨论证。（4）、整整个项目目的建筑筑形式和和当地的的经济水水平客观观上加大大了销售售难度，即即使是在在定位有有充足推推广价值值的情况况下，仍仍然无法法确保所所有物业业一定销销售成功功。（5）、我我们必须须以快速速收益为为目标，前前期要以以租带售售，租售售并举，这样既可以提升资金回笼套现速度，又可以快速提升人气。（6）、经经过现场场勘察之之后，本本人对项项目的资资源优势势和劣势势进行判判断与整整合，发发现该项项目（特特别是农农贸市场场部分）在在该地域域有很大大的需求求，但人人气不旺旺。没有有人气那那么商业业部分就就做不起起来，从从而严重重影响项项目的投