万全项目策划简案

1、万全项目策划间案目录前言上篇 房地地产宏观观市场最近五年房房价走势势 房价走走势预测测市场泡沫依依然存在在中篇 区域域市场武汉江汉区区简介江汉区概况况经济发展房产市场项目概况项目经济技技术指标标项目位置周边配套区域竞争楼楼盘项目SWOOT分析析下篇 价格格定位及及入市时时间建议议价格定位入市时间建建议项目的入市市时机与与姿态入市时间利益点分析析紧迫性分析析后记 前言言建筑是一门门技术，也也是一门门艺术。营营销是一一种使命命，同时时也是一一种智慧慧的表征征。建筑筑与营销销之间若若能取得得平衡，便便能相得得益彰。许许多个案案的经营营往往不不慎被市市场主观观因素牵牵拌，不不得不壮壮士断腕腕。本企企业

2、的经经营，不不仅是建建筑技术术的表现现，也是是艺术的的表现，更更是使命命的传承承，最终终要能成成为业界界智慧的的经典。至至于能否否体现这这项基本本目标，端端视本企企业对建建筑抱持持的理念念能否贯贯彻执行行。上篇 区域域市场研研究江汉区简介介江汉概况武汉市辖辖区。因因汉水经经辖区西西南注入入长江、汉汉水与长长江汇合合于此地地而得名名。位于于市区中中部。辖辖13个个街道。面面积333.4平平方公里里,人口口41.3万。区区府驻大大兴路774号。清清雍正五五年(117277)设循循礼坊,民国设设三民、新新安两个个区管辖辖,19949年年后将两两个区合合并建立立第三区区人民政政府,119500年第三三

3、、四、五五区人民民政府合合并成立立江汉区区人民政政府。地地形南高高北低,属残丘丘性河湖湖冲积平平原。年年均温116.33,年均均降水量量12224.22毫米。是是武汉市市的商业业闹市中中心,连连通武汉汉三镇的的交通必必经之地地,目前前交通已已形成了了内连三三镇、外外通四方方,凭长长江直抵抵沪渝,借汉水水通达陕陕豫,借借公路沟沟通全省省,由空空运辐射射八方的的商品经经济集散散中心。航航运拥有有各类码码头244个,是是长江航航运武汉汉港的中中心。铁铁路有汉汉口新火火车站和和循礼门门货场,是京广广线上重重要的客客货集散散基地。公公路有省省长途汽汽车客货货运站,能将客客货运达达全国大大多数城城市和地地

4、区。航航空有武武汉航空空公司的的驻地王王家墩机机场,可可飞往全全国各大大城市。沿沿江大道道、中山山大道、解解放大道道、建设设大道、发发展大道道5条大大动脉和和34条条主要通通车道通通过区内内。是中中心商业业城区,区内大大小商店店星罗棋棋布,大大型购物物商店有有武汉商商场、中中心百货货大楼、六六渡桥百百货公司司等。区区内有中中小学校校71所所,医疗疗单位1191个个,较著著名的有有同济医医科大学学附属协协和医院院、武汉汉市红十十字会医医院。区区内文化化娱乐设设施众多多,有影影剧院、文文化馆、公公园233所,著著名的有有民众乐乐园、中中山公园园等。境境内的新新华路体体育场是是全市的的大型室室外运动

5、动场,能能容纳44万观众众。服务务行业集集中,著著名的有有璇宫饭饭店、汉汉口饭店店、天安安假日大大酒店等等。经济发展2007年年前三季季度，武武汉市经经济保持持了又好好又快发发展势态态，全市市实现生生产总值值22772.33亿元，增增幅达到到15.6。预预计20007年年GDPP总量可可能超过过30000亿元元，增幅幅16以上。据据多方权权威专家家预测我我国今年年的GDDP增速速将达到到11.5%。 去年是“十一五”的开局之年，我市经济在保持了近七年的稳定增长态势以后，今年仍然延续良好的发展态势。运行情况反映，我市经济并未出现长期增长扩张乏力的态势，经济增长依然存在较强的支撑因素。从图1可以看

6、出，GDP的增长曲线比较平滑，呈现平稳的增长态势，这表明，本轮经济周期的稳定性和持续性都有所加强，可以预见，未来几年经济仍将维持这种平稳增长的态势。下图为武汉汉与华中中区另外外三个重重点城市市GDPP总量比比较图指 标武汉成都南京沈阳2004上半年GDP总量量912.223948.008902.881737.337与武汉差距距35.855-9.233-174.86增幅（%）13.713.518.214.02004全年GDP总量量19562185.719101900.7与武汉差距距229.77-46-55.33增幅（%）14.513.617.315.52005上半年GDP总量量1069.4911

7、11.501140.54863.554与武汉差距距42.01171.055-205.95增幅（%）13.813.515.315.52005全年GDP总量量2238237124132240与武汉差距距1331752增幅（%）14.713.515.216.02006上半年GDP总量量1217.681224.081277.961190.13与武汉差距距-67.44-7.524.9增幅（%）15.213.515.515.72006全年GDP总量量2590275027742482.49与武汉差距距160184-107.51增幅（%）14.813.815.116.52007上半年GDP总量量1424.72

8、1446.311493.751441.33与武汉差距距21.59969.03316.611增幅（%）15.4（二）房地地产市场场新增项目176个新增可销售售套数777811套新增可销售售面积85376623.55新增已销售售套数187266套新增已销售售面积18582234.63结转项目1142个个结转可销售售套数1133007套结转可销售售面积1504111311.988结转已销售售套数262444套结转已销售售面积27716698.23其中：重重点区域域商品住住房备案案统计新增可销售售面积71003385.03新增可销售售套数674355套新增已销售售面积15296626.37新增已销售售

9、套数155044套新增成交均均价5144.59元元/结转可销售售面积86842284.69结转可销售售套数740733套结转已销售售面积22067772.22结转已销售售套数213555套结转成交均均价5013.3元/07-088年季度度重点区区域商品品房住房房成交均均价走势势08年第22季度部部分重点点区域商商品房住住房成交交均价 HYPERLINK /scxx/images/jd02.jpg 本季度区域域市场表表现出价价格普遍遍上升的的态势，区区域市场场进一步步被看好好，加之之秋交会会的拉动动作用，新新入市项项目价位位相对较较高，在在售项目目也有一一定走高高，致使使各片区区均价出出现较明明

10、显提高高。江汉区、江江岸区及及硚口区区区域品品牌项目目作为支支撑区域域价格的的主要因因素，以以其高价价位引领领区域房房价走高高。两路路片区本本季度地地产产销销普跌，高高价位楼楼盘不断断进入干干预房价价走势，致致使片区区房价走走高。本本季度调调查江汉汉区正在在销售楼楼盘共220个。江江岸区正正在销售售楼盘335个。硚硚口区正正在销售售楼盘115个。江汉区住宅类型：商品住住宅均值：最高价均值值：1225000元/平平方米均价均值：105516.66元元/平方方米最低价均值值：54426元元/平方方米最高价个盘盘：武汉汉时代广广场 1150000元/平方米米最低价个盘盘：学林林华府 553500元/

11、平平方米江岸区住宅类型：商品住住宅最高价均值值：1004299元/平平方米均价均值：75113元/平方米米最低价均值值：43313元元/平方方米最高价个盘盘： HYPERLINK /newbuildtxt/2467.htm 武汉汉天地御御江苑 150000元元/平方方米最低价个盘盘： HYPERLINK /newbuildtxt/2606.htm 新地地盛世东东方 444800元/平平方米硚口区住宅类型：商品住住宅最高价均值值：83300元元/平方方米均价均值：64000元/平方米米最低价均值值：47750元元/平方方米最高价个盘盘： HYPERLINK /newbuildtxt/2428.h

12、tm 汉口口中心嘉嘉园 100000元元/平方方米最低价个盘盘： HYPERLINK /newbuildtxt/1951.htm 汇丰丰企业总总部 42200元元/平方方米项目概况（一）项目目经济技技术指标标总用地面积积：总建筑面积积：建筑占地：容积率：总户数： 车位： 建筑密度：绿地率：（二）项目目位置（三）周边边配套三同区域域竞争楼楼盘新华路号称称武汉新新兴的富富人区，这这里聚集集了大量量的高品品质楼盘盘如三金金国际新新城、武武汉万科科金色家家园等，由由于本项项目的规规模与这这些高档档楼盘没没有可比比性，所所以我们们只对新新华路、建建设大道道沿线的的与本项项目规模模和品质质相当的的楼盘做做

13、一些简简单的分分析：江汉区同区区域写字字楼情况况比较序号楼盘名称位置开发商名称称占地面积建筑面积绿化率容积率建面均价1浦发银行大大厦江汉区新华华路2118号 HYPERLINK /company/2610248390_20070903111128.htm 武汉英德置置业有限限公司 5979.56平平方米500000平方米米32%6.391300002世贸大厦江汉区解放放大道6686号号 HYPERLINK /company/2610155382_20060428103531.htm 武汉世界贸贸易大厦厦有限公公司 5200平平方米11万m222275003.阳光新天天地江汉区新华华路2331号

14、 HYPERLINK /company/2610079980_20041208152344.htm 新天地房地地产开发发（武汉汉）有限限公司 26.400%7.0754004.新世界国贸贸大厦江汉区建设设大道5568号号 HYPERLINK /company/2610088523_20051115140355.htm 新世界发展展（武汉汉）有限限公司 120000（全装装修）5.福星国际商商会大厦厦新华路1886号 HYPERLINK /company/2610069920_00045.htm 武汉福星惠惠誉房地地产有限限责任公公司 58006.财富大厦江汉区解放放大道西西马路车车站旁 HYP

15、ERLINK /company/2700060307_60225.htm 武汉市信德德房地产产开发有有限公司司 40%45987.元辰国际际江汉区青年年路822号 HYPERLINK /company/2700060264_60543.htm 武汉元辰集集团股份份有限公公司42%34008.金华商务大大厦江汉区建设设大道6625号号 HYPERLINK /company/2700060243_60456.htm 湖北金华实实业有限限公司22.800%64000江岸区写字字楼情况况比较1.金益大厦江岸区中山山大道与与四唯路路交汇处处 HYPERLINK /company/2610139942_2

16、0060209095607.htm 湖北金益置置业发展展有限公公司 15%6.69360082711113992.广源大厦 HYPERLINK /company/2700060365_60249.htm 武汉利源房房地产综综合开发发有限公公司 HYPERLINK /company/2700060365_60249.htm 武汉利源房房地产综综合开发发有限公公司 30%6480082803334443.港澳中心江岸区江汉汉路1118号 HYPERLINK /company/2700060084_60411.htm 武汉江龙房房地产建建筑开发发有限公公司612782823305994.九运京汉汉名

17、都江岸区麟趾趾路进化化村1号号 HYPERLINK /company/2610062843_20040113145459.htm 湖北博生房房地产有有限公司司 33008273552155硚口区写字字楼情况况比较1.汇丰企业总总部硚口区古田田二路与与南泥湾湾大道交交汇处 HYPERLINK /company/2610174626_20060727092316.htm 武汉汇丰投投资有限限公司32%1.69420083850028882.泰合广场硚口区武胜胜路 HYPERLINK /company/2610092482_00170.htm 武汉泰合房房地产开开发有限限公司 80005033551

18、3333.同馨商务大大厦硚口区解放放大道5586号号 HYPERLINK /company/2700060460_20040318095723.htm 武汉波涛置置业发展展有限公公司 40008378222299四.项目SSWOTT分析优势:本项目位于于新华路路与建设设大道的的交叉口口处,距距离西北北湖高档档生活区区咫尺之之遥,地地理位置置绝佳;本项目生活活配套齐齐全,交交通方便便; 劣势势:项目规模较较小，绿绿化较少少，不利利于提升升品质和和价格； 威胁胁: 本项项目周边边高档综综合楼盘盘较多,住宅户户型以中中小户型型为主,其商业业也已经经招商入入住,在在市场不不景气的的大环境境下分流流了本

19、公公司的部部分客源源. 机会: 本区区域可供供开发的的土地几几乎没有有，土地地价格的的上涨是是必然的的趋势，而而本项目目土地费费用已付付，土地地价格的的上涨不不会增加加本项目目的建筑筑成本，反反而会为为本项目目带来可可观的利利润；今年武汉主主城区的的拆迁量量较大，这这必将带带动换房房的需求求，为本本项目带带来绝佳佳的销售售机会。 中中篇 项目定定位一.价格定定位(一).武武汉市房房屋价格格现状1.最近五五年房价价走势2.房价走走势预测测据专家估计计,今后后几年内内武汉市市房价将将继续保保持上涨涨的趋势势,而009年房房价房价价将上涨涨3-55%,主主要有以以下几点点原因:1.武汉城城市划率率?

20、2.土地费费用.建建材.城城市建设设配套费费等价格格攀升刺刺激房价价上涨据主管部门门预测，今今年武汉汉房价将将持续上上涨、涨涨幅在33-5%左右，主主要基于于如下四四大原因因：首先是地价价上涨。前前年市政政府高速速土地级级别，随随后主城城区全面面实话招招标、拍拍卖、公公示制度度，客观观上刺激激地价上上涨。房房地产开开发成本本中，土土地成本本超过330%。去去前年拿拿到土地地的新建建项目，今今年将大大量出笼笼。其次是建筑筑安装成成本猛涨涨。去年年下半年年以来，钢钢材、水水泥、石石材等建建筑原材材料价格格普遍上上涨。以以钢材为为便，目目前盘元元钢价格格已从去去年初每每吨20000多多无上涨涨到了现现在的440000多元。又又如，近近郊采石石场全面面关闭，材材料告急急，建筑筑成本会会因此增增加300-500元/平平方米。第三，城市市建设配配套费上上涨，也也会影响响房价，220011年至今今，我市市提了两两次城市市配套费费，两次次共提约约1000元/平平方米，市市建设配配套费上