亚欧金贸中心项目调研报告分析

1、亚欧金融贸易中心项目调研情况报告一、项目概况1、项目名称：亚欧金融贸易中心项目（CBD）2、项目建设地点：乌鲁木齐市会展大道以东，经六路以南，苏州路东延以北3、项目建设性质：新建4、项目建设规模： 项目占地 221894平方米，总建筑面积 989,600 平方米，地上总建筑面积 665,600 平方米，其中：住宅建筑面积224,000平方米，公寓建筑面积 138,800 平方米，写字楼建筑面积 112,600 平方米，酒店建筑面积 40,000 平方米，商业建筑面积 147,800 平方米，幼儿园建筑面积 2,400 平方米；地下总建筑面积 324,000 平方米。1项目内部被规划路和会展经九

2、路形成的十字路网分成4 个地块。1 号地块（ 挂牌编号 2012-C-57 ，下图中 C 地块）为住宅区，包含4 栋二十四层高层住宅、 2 栋三十二层高层住宅、 1 栋三十三层 商务公寓综合楼及 2 栋二层配套商铺；2 号地块（ 挂牌编号 2012-C-97、2012-C-98 ）为商业区，包含四十二层酒店式公寓及商业裙房 1 栋、四十二层写字楼及商业裙房 1 栋、二层及三层商业建筑各 1 栋；号地块（ 挂牌编号为 2012-C-99 、2012-C-100）为商业区，包含二十九层写字楼及商业裙房 1 栋、三十三层公寓式写字楼及商业裙房 1 栋、三层商业建筑 3 栋；号地块（ 挂牌编号 201

3、2-C-58 ，下图中 D 地块）为居住区，包含 4 栋二十四层高层住宅、 4 栋三十二层高层住宅、 1 栋二层配套商铺及 1 栋三层幼儿园。2主要建设内容表单位地块 1地块 2地块 3地块 4总计建设用地面积241947546088539339946221894m地上总建筑面积2143200190000173600158800665600m商业建筑（含酒店）面积2720084000882008400187800m其中办公写字楼面积2/7300039600/112600m居住建筑 （含公寓）面积21360003300045800150400365200m地下总建筑面积2600007600013

4、000058000324000m容积率3.423.482.033.983建筑占地面积293501944028800875066340m建筑密度%22.335.633.721.929.9绿地率%38.515.216.835.224.25、项目投资及资金来源：总投资 817,246.98 万元，其中：项目建设单位自有资金 150,000 万元，银行融资 200,000 万元，其他建设资金靠项目销售回笼资金解决，并逐步偿还长期融资。6、项目投资方：深圳前海鑫丰能源金融投资有限公司深圳前海国际能源金融中心有限公司本项目开发单位：乌鲁木齐亚欧金贸中心有限责任公司二、项目开发合作方式乌鲁木齐亚欧金贸中心有

5、限责任公司系乌鲁木齐政府招商引资企业， 有着广泛的社会资源和丰富的商业开发管理经验。前期该公司已与乌鲁木齐市政府协商完成，将以 390 万元 / 亩价格竞买取得项目宗地，并已委托知名规划单位做好了项目规划。由于项目体量较大，乌鲁木齐亚欧金贸中心有限责任公司拟引进一有实力地产开发企业联合开发此项目。如中垠地产有限公司参与此项目，则双方联合申请竞买上述项目宗地。购地后乌鲁木齐亚欧金贸中心有限责任公司（如下简称“甲方” ）开发本项3目商业部分，中垠地产有限公司（如下简称“乙方”）开发本项目的住宅部分。1、合作框架1）甲乙双方联合申请竞买事宜由甲方负责与乌鲁木齐国土资源局等部门协调。2）甲乙双方如竞买

6、成功，需各自解决项目资金，以保证项目顺利实施。挂牌编号为 2012-C-97 、2012-C-98、2012-C-99、2012-C-100 号宗地的土地出让金、契税等办理国有土地使用权证的相关费用由甲方负责筹集及缴纳。挂牌编号为： 2012-C-57、2012-C-58 号宗地的土地出让金、契税等办理国有土地使用权证的相关费用由乙方负责筹集及缴纳，在乙方缴纳完土地出让金后，由甲方负责协调乌鲁木齐国土资源局，给乙方办理国有土地使用权证，以保证乙方的开发建设如期实施。3）甲乙双方共同委托一家规划设计单位对项目进行总体规划方案设计，费用按地块各自承担，甲方负责向政府部门统一报送规划设计方案并通过审

7、批。2、权益分配1）挂牌编号为 2012-C-97、2012-C-98、2012-C-99、2012-C-100 号宗地由甲方开发完成后，所得收益均归甲方享有。2）挂牌编号为 2012-C-57、2012-C-58 号宗地由乙方负责开发完成后，乙方分配给甲方建筑面积一万平方米的住宅，剩余部分全部归乙方所有。甲乙双方产生的相关税费（含土地增值税）依据我国现行法律、政策之规定由双方各自承担并办理产权分割登记手续。3）由乙方分配给甲方的一万平方米的住宅交房时间、房屋类型、税费等内容甲乙双方另行签订协议进行明确约定。4三、住宅项目情况1、住宅项目成本估算该项目住宅部分用地为挂牌编号2012-C-57、

8、2012-C-58 号两宗地。规划地上建筑面积 239600 平方米，其中住宅建筑面积224,000 平方米，商业建筑面积 15，600 平方米；规划地下建筑面积118000 平方米。1）土地成本：住宅部分用地面积约123 亩，竞买单价 390 万/ 亩。考虑住宅开发完成后，要分配给乌鲁木齐亚欧金贸中心有限责任公司建筑面积一万平方米的住宅，此部分住宅造价按5000 元/ 平方米考虑，此部分成本计入土地成本。购地费用： 123*390=47970 万元。楼面价：（ 479700000+10000*3500）/229600=2307 元/ 平方米2）建安工程费：根据乌鲁木齐现建筑市场情况，住宅地上

9、部分建安工程造价指标约为2800 元/ 平方米，住宅地下部分建安工程造价指标约为3000 元/ 平方米。室外配套工程平米造价指标：200 元/ 平方米。工程其他费平米造价指标：300 元/ 平方米。2、区域房地产市场情况乌鲁木齐市水磨沟区是一座自然风光与人文景观有机结合，传统文化与现代文明相映成辉的新兴城区。城市基础设施配套完善，商业网点星罗棋布，服务设施周全齐备，旅游休闲别具特色，是国家级生态示范区，全国绿化模范城区，自治区级卫生红旗城区、文明城区、园林城区。本项目坐落于水磨沟区国际会展中心片区的中心区域，会展中心片区是乌鲁木齐城市发展“北扩东延”的新开发重点区域，具备优越的区位优势和通畅的

10、物流通道，处于未来城市空间拓展价值凸显的核心区域，借助首府文化5交流中心和区域联络论坛中心重要平台的新疆国际会展中心，大力引导现代会展、物流、实体性总部基地、高端房产及星级酒店等新兴服务业向这一区域聚集，该区域将形成生态环境优美、总部经济发达的商务集聚中心、企业总部基地。项目周边楼盘开发情况开发规均价绿化容案名位置开发商性质类别积项目特点模万元 / 率 %率百合红光新疆俊发乌市顶级住宅1,2,3山南40洋房高层1600045%2.5绿城房产的典范项目期路观山红光新疆福地多层、高层、红光山景区山路13毛坯1100045%1.3内，以高档住居园房产别墅北宅为诉求云顶红光中建地产高层、小高层、项目开

11、发体量山西76毛坯1000040%3.5大观新疆公司独栋别墅较大侧天和毛赛博特汽车城新城河南天和树仁旁，以小户型16坯、高层900035%3.5市广东路房产精装修为主打精装场产品世界银川新疆新投30毛坯高层920055%3.5低密度高层住名筑路房产宅金域鲤鱼新疆金域山北14.5精装高层1200035%2.5万科品牌华府房产路3、销售价格预测结合本项目自身特色及周边楼盘的竞争分析，本项目对销售价格预测如下：1）住宅 224000 ，均户 130 ，按照 10000 元/ 计算2）公寓 138800 ，均户 100 ，按照 12000 元/ 计算；4、项目开发周期亚欧金融贸易中心开发建设项目，计划

12、分四期、四年开发完成。根据本项目建设规模和建筑特点，为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式，将后期工程的施工准备、勘察设计、招6投标等穿插于前期工程施工中。项目建设总进度安排为2015 年 05 月至 2019 年 6 月共 50 个月。项目建设实施各阶段的进度安排如下：2015年 05 月 2015年 10月土地竞拍、地质勘探2014年 08 月 2015年 12月商住前期手续及施工图设计2015年 12月 2016年 2 月住宅和公寓工程的施工准备及工程招标2016年 02月 2019年 6 月住宅和公寓工程2015年 12月 2017年 10月 14.78 万平方米商业工程2015年 12月 2019年6 月15.26 万平方米写字楼、酒店工程及配套幼儿园四、项目风险1、因本项目商业部分与住宅部分统一规划，商业与住宅能否同步开发将影响到住宅的销售。2、近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正