七星商业步行街总体策划案

1、七星商业步行街总体策划案目录 P1七星商业步步行街管管理机构构概述 P2七星商业步步行街策策划时间间安排表表 PP2附：七星街街简介“第一街街”横空出出世七星商业街街实施细细则 P3（一）开开街 P33（二）招招商 P33（三）、销销售 P99（四）、经经营策划划 P9（五）、“七星文文化节” P177（六）、 物业管管理 PP19附录 P199（一）“视视听”辅助销销售道具具七星商业街街电视宣宣传片创创作思路路 （二二）泉港港商业业业态分析析 P211一、七星商商业步行行街管理理机构概概述概述：成立立“七星街街华洲市市场发展展有限公公司”，由该该公司对对七星街街进行规规范、统统一的一一体化管

2、管理，管管理公司司下设七七星街招招商部、经经营服务务部、物物业管理理部、企企划行销销部等四四大部门门，以便便对口管管理。招商部：负负责七星星商业街街的整体体招商事事宜。（属属阶段性性部门）经营管理部部：为投投资经营营管理公公司的主主要对外外窗口，负负责商业业街业态态功能规规划、手手续协助助、信息息咨询、投投资与经经营顾问问；统一一营销、统统一对外外协调、组组织内外外商业交交流活动动；提供供售货员员职能培培训、统统一的VVIP客客户管理理；统一一设计、规规划整个个商业街街的信息息、监控控、物业业管理系系统，实实现全面面电子化化和自动动化管理理，打造造七星商商业街文文化体系系，塑造造七星商商业街繁

3、繁华、便便捷、安安全、高高效的现现代化商商业管理理形象。物业管理部部：对商商业动线线、停车车场、广广场、公公共绿化化等公共共空间和和变电站站、机房房、电缆缆、通讯讯设施、给给排水、煤煤气等管管线以及及各种设设备进行行统一筹筹划、统统一建设设、统一一管理；卫生、保保洁、治治安等。企划行销部部：为投投资经营营管理公公司的智智囊部门门，整体体策划、包包装商业业街民俗俗文化体体系及各各项经营营管理活活动；对对商业街街的整体体形象设设计进行行统一管管理，体体现理念-行为-视觉的高度度识别性性和无形形资产有有效性；协调商商业街内内部的广广告位和和发布管管理、统统一对外外宣传、编编辑消费费通讯等等。设立立“

4、七星商商业街精品品式购物物广场网网站”，尽可可能与相相关网站站相链接接。（阶阶段性部部门，开开业三个个月后合合并入经经营管理理部）2007年年春节后后，经营营管理公公司只保保留经营营管理部部和物业业部两个个部门，协协同商家家管委会会管理七七星商业业街。公司费用来来源：户户外广告告牌、物物业管理理费、商商家促销销活动场场地费、民民俗文化化表演费费、临时时摊贩场场地费、房房地产开开发商。二、七星商商业街总总体策划划时间安安排表一、开街 试试开街220066/9/1 正式开开街 20066/100/1二、招商 220066/7/17-20007/22/188 第一一阶段 完成成招商任任务的550%

5、220066/7/17之之前 第二二阶段 完成成招商任任务的880% 220066/9/1 之前 统一进进场装修修（集中中造势） 2006/8/8 开始 第三三阶段 完成成招商任任务的1100% 220077/2/18之之前三、销售 20006/99/1-20007/110/110销售预热、铺铺垫、积积累期 20006/77/177-20006/88/311正式销售（开开街 拍拍卖店王） 20006/99/1强销期 （分分阶段多多波次销销售高潮潮的推动动） 20006/9/11-20007/春节平稳销售期期 20007/元宵节节-五一一节收尾期 20007/国国庆节前前后四、经营 20007/

6、99/1- 成立商家经经营管理理委员会会 220066/8/18试营业 20006/9/11正式营业 220066/100/1五、企划 20066/7/16-20007/元元旦 开街仪式 20006/99/1 正正式开街街仪式 20006/10/1 各类招招商/销售活活动 详情情见内 各类媒媒体投放放方案 详详情见内内 泉港七七星文化化节 20006/9/11六、物管 20006/88/1-成立物物业管理理部 220066/8/1附：七星街街简介_“泉港第第一街”横空出出世地段绝佳位于于新区中中心:驿驿沙路与与泉五路路交汇处处，周边边8个生生活区，其其中：世世纪星城城小区万万，人人口万；昌茂小

7、小区万，人口口万；港港华花苑苑万，人人口；庄庄园小区区万，人人口万；金山街街万M22，人口口万；逸逸涛小区区万M22，人口口万；佳佳华小区区万M22，人口口万；山山腰老街街，人口口万。88个生活活区总面面积近万万，规规划人口口近122万，相相当于泉泉港城区区人口的的1/33。品位高尚600间纯金金店面，1100米米长的精精品商业业街，商商业面积积3千多多平方米米，汇集集泉港商商业之精精华； 设施一流包括括市政、交交通和商商场乃至至购物环环境的硬硬件设施施：其中中包括招招财纳宝宝迎客坊坊、星光光大道、泉泉港名士士园、彩彩光嬉水水喷泉、七七星文化化柱、水水榭舞台台、步道道休闲椅椅、七星星造型路路灯

8、、空空中企业业文化彩彩练、绿绿化小品品。主题新颖精品品式购物物/旅游游复合功功能、闽闽南文化化风情等等；模式创新经营营管理模模式的创创新，即即统一规规划、统统一招商商、统一一营销、统统一管理理；以民民俗文化化推动商商业文化化；文化品位由文文化定位位、建筑筑特色、园园林景观观、商家家组合、推推广活动动等多方方面共同同营造的的文化内内涵与艺艺术品位位。密集的人流流、奇丽丽的闽南南风情、极极富前瞻瞻的规划划、慎密密的招商商策划奠定定了七星星商业街街的成功功基础，集集价格、放放量、炒炒作、广广告宣传传等手段段于一体体的综合合行销布布控策略略实施并并成就七七星商业业街的目目标，专专业的经经营管理理和独特

9、特文化品品位定位位为七星星商业街街的整体体营销和和后续延延展良好好铺垫。三、七星商商业街实实施细则则（一）开开街 试开开街20006/9/11 正式式开街 20006/10/1试开街仪式式 20006/9/11 （活动动详情附附后）正式开街仪仪式 20006/110/11 （活动动详情附附后）（二）招招商招商策略 在招商商过程中中，向意意向入驻驻商家承承诺成立立“七星商商业街商商业业主主管委会会”，开街街当日正正式对外外成立，即即9月11日起进进行业自自主管理理服务。由由经营管管理部协协调管理理。承诺并着手手规划“20006-220077：泉港港七星商商业街传传统文化化旅游系系列活动动及民俗俗

10、文化表表演一览览表”，由泉泉港文化化部门、旅旅游部门门协助完完成，道道具化后后可张挂挂在售楼楼处。承诺规划并并实施泉泉港七星星商业街街VIPP客户体体系，鼓鼓励商家家自愿参参与，进进行统一一促销和和客户管管理，VVIP卡卡设计可可张挂在在售楼处处作为道道具。投资经营管管理的“揭牌”可作为为宣传题题材之一一。管理模式统一规划、统统一招商商、统一一营销、统统一管理理，这些些工作具具体将由由发展商商聘请的的泉港七七星街市市场发展展有限公公司来完完成。统一规划包括括商业总总量规划划、业态态规划和和分布以以及商业业景观规规划；统一招商开发发商将针针对主力力店进行行统一的的招商策策划； 统一营销发展展商成

11、立立的商业业管理公公司，将将开展持持续的统统一营销销活动，包包括打折折促销和和活动庆庆典等，不不断地营营造亮点点，吸引引顾客。统一管理统一一的物管管，包括括保安、清清洁、维维修、交交通、停停车等；统一的的商业管管理，包包括营业业时间的的协调、广广告牌的的设置、商商品质量量和售后后服务监监督等。发展商对商商业街的的持续经经营思路路七星街的发发展商基基于对泉泉港商业业市场的的考察和和判断，对对项目经经营前景景具有充充分的信信心，不不只看重重短期的的现金流流和利润润，更着着眼于长长期的物物业增值值、经营营利润和和品牌塑塑造，实实行可持持续的发发展战略略，因此此发展商商将通过过以下方方式来参参与商业业

12、街的经经营：自营发发展商将将在七星星街的一一些主要要节点，保保留部分分商铺用用于自营营，以控控制业态态和带动动人气；联营发发展商将将以销售售额扣点点的形式式来参与与部分主主力店的的经营；纯租赁保留部部分店铺铺，不进进行销售售，仅作作为租赁赁使用；返租对对部分销销售的商商铺采用用返租销销售，并并在短期期内给予予部分租租金补贴贴，放水水养鱼。推广活动初步设想的的活动内内容包括括：开街庆典、民民俗文化化表演、抢抢灯、车车展、服服装秀、人人体彩绘绘、行为为艺术、儿儿童书画画比赛、北北管、南南音、高高甲戏、梨梨园戏、蒲蒲仙戏、拍拍胸舞、歌歌舞演唱唱会、英英语角、工工艺美术术品展览览（闽南南百艺坊坊摊位位

13、）等，通通过多种种活动吸吸引不同同的消费费群体，维维系商业业街的人人气，做做到每周周有活动动，每个个月有一一次大型型活动，利利用每年年的中元元节举办办富有民民间传奇奇色彩的的大型抢灯活动，并并使之成成为具有有轰动效效应的民民俗文化化特别活活动，使使之逐渐渐演绎为为每年一一次的泉泉港七星民民俗文化化节活动。招商配合销售售“引擎”全面启启动工作重点：知名品品牌、精精品商店店等核心心商店的的入驻，可可相应提提供更多多进驻优优惠，并并引导这这些核心心商店的的分布，主主力店先先期进入入，“以大带带小、以以点带面面”，拉动动核心商商店周边边店铺的的市场价价值。主主力店先先期入住住，带动动人气。涉及的主力店

14、包括知名品牌服饰店（七匹狼等）、咖啡屋（上岛咖啡等）、国际品牌鞋服店（金利来/皮尔卡丹等）、知名体育运动品牌（特步/安踏）、金器珠宝店等多个种类。发展商将根据商家的不同需要，分别提供免租期、低租金等多种优惠条件的组合来吸引主力店进场经营。招商幅面：厦门、泉泉州和福福州，侧侧重品牌牌连锁或或许可的的区域总总部；泉泉港本土土，说服服泉二路路老街街等传统统品牌经经营者迁迁入；晋晋江-石石狮，推推动厂家家直接销销售；温温州和蒲蒲田的品品牌商家家（不排排除题材材炒作的的目的）。销售促进：带租金金销售；为投资资者和租租赁户“牵线搭搭桥”；商家入驻原原则：精精品优先先 品品牌跟进进 名名特随从从 外外贸补充

15、充优惠政策：（另议议）招商方式：（密）七星街业态态分布原原则：七星街商户户资料：招商进度安安排：第一阶段 完成成招商任任务的550% 220066/7/17之之前第二阶段 完成成招商任任务的880% 220066/9/1 之前 统统一进场场装修（集集中造势势） 20006/8/88 开始始第三阶段 完成成招商任任务的1100% 220077/2/18之之前（三）、销销售 220066/9/1-20007/110/330开街及销售售时间表表商场场如战场场、“战役”分阶段段正式销售：9月11日（周周五）试 开 街街：9月月1日（周周五）正式开街：10月月1日（拉拉开国庆庆黄金周周热销序序幕，再再次

16、炒作作七星商商业街）开街从表象象来看是是“弘扬泉泉港民俗俗文化”意义，实实为七星星街行销销作铺垫垫，对外外诉求是是“七星街街泉港港品牌精精品街和和民俗文文化旅游游街”。试开开街后，若若销售势势头不如如所期，还还可对外外诉求正正式开街街时间，为为销售战战略战术术作“掩护”，同时时逐步展展开市场场炒作与与销售递递进的节节奏：7月下旬8月月底 销销售预热热、铺垫垫、积累累期 其其中7月月下旬举举行项目目投资说说明会、招招商项目目签约会会；8月月中旬经经营管理理公司成成立挂牌牌仪式、“开业竞拍”告知与新闻发布会等9月1日 上午竞竞拍店王，正式式拉开销销售序幕幕；下午第一波波销售高高潮开始始。9月初20

17、007年春春节 强强销期，分分阶段多多波次销销售高潮潮的推动动 20007年年元旦-春节 利用返返乡人流流掀起又又一轮销销售高潮潮开始2007年年元宵节节-五一一节 稳稳定销售售期，五五月份创创造小热热度（穿穿插促销销） 20007年五五一节 新一一轮销售售高潮2007国国庆节前前后 收尾期期本商业街目目前主要要问题点点及对策策化解解挑战，创创造“机遇”完全现铺，缺缺乏升值值想象空空间。对策：确定定商业街街的正式式销售时时间和正正式开街街时间，以以这两个个时间“节点”作为投投资者的的想象“愿景”，进行行连续波波次的“炒作”，同时时通过价价格策略略和销售售控制手手法逐渐渐将店铺铺销售推推向多重重

18、“高潮”。七星街属内街，因与与主街人人流的自自然隔断断，大大大削弱了了其商业业价值；整街纵纵深较长长，价值值递减效效应明显显；不沿沿街，单单价高，销销售压力力较大对策：通过过七星街街民俗文文化的炒炒作；通通过独特特的景观观规划施施工；通通过扎实实、强势势、有效效的招商商工作；通过两两大房地地产公司司的强强强合作（有有能力出出台最优优惠政策策）；同同时，以以景观/独特的的民俗文文化大力力提升店店铺“附加值值”，以核核心主力力店招商商入驻带带动周边边店铺价价值，并并做好销销售规划划，分期期、分批批销售。具具体对策策如下：通过文化造造势凝聚聚人气持续续的民俗俗文化表表演活动动、品牌牌商家强强势的促促

19、销活动动完全可可以做到到内街人人气胜外外街；通过精品效效应提升升商业街街的附加加值精品利利润空间间大，投投资回报报率高，更更利于租租金水平平的整体体提高；七星街步步步有景观观、处处处有活动动每间间店铺都都有不同同寻常的的商业价价值，不不存在区区位差异异；泉港民俗文文化精品品街作为泉泉港区域域最强势势的文化化亮点，其其潜在的的商业价价值更不不可估量量。 33、产品品限制，如如部分店店面进深深可能限限制某些些类型的的经营者者；两侧侧动线不不合理，须须再行综综合考量量并改造造 对策策：产品品属性基基本确定定，调整整幅度小小且牵涉涉改造成成本，动动线可适适度调整整；主楼楼部分可可综合考考虑并满满足“大

20、卖场场”品位/规模的的要求。 4、开开发商期期待值较较高，与与目前市市场价值值预期反反差大，易易形成“有价无无市”的落差差负面效效应 对策策：除认认真做好好景观工工程、招招商工程程和文化化题材炒炒作外，应应细化各各项对外外“诉求”工作；前期，尤尤其是要要做好第第一波“下定”客户的的工作，使使之成为为项目推推介员。其其次，重重点做好好“大多数数的观望望者”的市场场说服工工作，其其方式有有项目投投资说明明会、投投资分析析简报（定定向派送送的DMM）、组组织参观观建设进进度、互互动茶话话会等等等；最次次，“走街窜窜乡”，乡镇镇走遍，与与活动结结合，全全力宣讲讲，辐射射全区，同同时通过过信函广广告或D

21、DM广告告向各地地泉港人人进行宣宣传。 55、个别别开张和和现实“租金探探底”对整体体营销经经营高价价值取向向的强烈烈冲突 对策策：事实实上，开开发商已已做许多多工作，例例如回租租部分物物业，统统一管理理；其次次，适度度把握同同步装修修与协同同开业的的时间及及节奏，迅迅速成立立经营管管理公司司介入，具具体架构构和功能能见后。为为避免上上述问题题的发生生，公司司统一规规定：进场装修：20006/88/8开业：统一一在20006/9/11开业租金：按标标准统一一收取免租期：按按规定统统一执行行 客户管理全面面锁定营营销目标标第一批“下下定者”：原始始股概念念的炒作作，发酵酵至上市市时间正式式对外销

22、销售（99月1日日）。部部分互动动措施见见前述。观望者的管管理：（进进一步细细化中）售楼处人员员角色包包装与调调整强化、优优化行销销队团销售人员以以“投资顾顾问”形式亮亮相，将将招商部部的投投资分析析报告与与预先设设计的表表格一起起编成“活页”，对不不同投资资者进行行分类，重重点客户户提供“个案化化投资分分析报告告”，将上上述活页页进行编编辑并提提供给客客户。此此外，强强化客户户管理力力度，建建立客户户档案、定定期互动动等。七星商业街街行销总总体战略略思路龙腾之之势，蓄蓄势以发发；集中中着力，全全身起舞舞；龙身身先行，龙龙珠后动动。（龙龙身-内内街；龙龙珠-主主楼）全盘与局部部的营销销关系全面

23、开开花，充充分销控控；紧抓抓时机，循循序渐进进。先两头，后后中间，从从两头包包抄中间间。就是是在价格格上拉高高名牌精精品街区区和民俗文文化表演演区的定定价，形形成全条条街“凹井”式价格格分布体体系，在在销售动动作上名名牌精品品街区先先强销（部部分销控控）、民民俗文化化表演街街区则侧侧重招商商（该街街区“有价无无市”或“有价而而淡市”也无妨妨，可为为整条街街的价格格体系奠奠定基础础，并在在未来收收获高利利）。中中间部分分顺势销销售和主主力店招招商相结结合。上述方式将将起着“龙头龙龙尾摆起起来，龙龙身随动动全身舞舞”的效应应，尤其其是以名名牌精品品街区的的“龙抬头头”效应启启动全局局，而“龙抬头头

24、”主要借借助“竞拍”和综合合“炒作”共同营营造声势势，同时时前后兼兼顾、前前后呼应应。2、“主楼楼”与“内街”的辨证证销售关关系“主楼”为为本案的的重中之之重、难难中之难难，所以以在整体体战略上上“主主楼搁置置，内街街先行”。内街街的热销销自然拉拉动主楼楼，在微微观战术术上必须须采取“以内托托主”，“局部打打包”的两大大策略。“以内托主”就是炒热内街，拉高主楼单价；“局部打包”就是部分销售单元左右打通作为一个完整销售单元；主楼因体量大、总价高，应独立包装入市。 3、快快与慢、先先与后的的销售节节奏协调调速销往往求求之“价格战战”，而目目标利润润第一则则需要“以时间间换空间间”，因此此快与慢慢、

25、前与与后同样样是辨证证关系。找找到平衡衡点才能能真正保保证明开开发商利利益最大大化，趁趁热打铁铁，顺势势而上，否否则坐失失良机，商商气殆尽尽；同时时必须严严格按照照整体行行销策略略，冷静静推进，与与时俱进进，根据据新情况况随时调调整必要要的销售售动作。前期下定预预约客消消化完毕毕后，按按原定整整体营销销“三段论论”，上街街、中街街、下街街（前街街、中街街、后街街）来运运作、包包装后续续销售单单元。前街精精品区中街体体育用品品、外贸贸、特价价区后街普普通品牌牌区和时时尚女人人区行销目标： 一一、第一一阶段（20006年99月1日日20007年年春节） 11、内街街销售完完成600%； 22、奠定

26、定优异的的市场口口碑，累累积一定定的客群群； 33、主楼楼各项工工作同步步筹备。二、第二阶阶段（220077年元宵宵节-五五一节） 11、内街街销售完完成800%； 22、借助助商业街街正式开开业后的的繁荣景景象（商商业旺季季）和经经营管理理的初步步成果，树树立泉港港第一商商业街形形象； 33、巧借借地产商商的品牌牌形象与与实力，完完善街区区市场形形象。行销阶段划划分： AA、第一一阶段（2006年9月1日2007年春节） 1、筹筹备阶段段（20006.9.11前） 2、试试销、放放号阶段段（20006.9.1130） 3、公公开强销销期阶段段（20006.10.120007年春春节） aa、

27、第一一波公开开与强推推20006/110/11-111/300b、第一次次休整（持持续）220066/122/1-12/30c、第二波波强推与与促销220077/元旦旦-春节节d、总结第第一阶段段（促销销）20007年年春节-元宵 （同同步跟进进：配套套景观的的完善、招招商的快快速跟进进。）B、第二阶阶段（220077年元宵宵-五一一节） 1、调调整准备备（20007年年元宵-3月115日） 2、预预约登记记阶段（2007/3/16-23） 3、公公开强销销期阶段段（20007/3/224周末末-5/10） 4、休休整持续续阶段（2007/5/11-20） 5、第第二波强强推与促促销20007

28、/5/221-99/222） C、促促销收尾尾（20007年年国庆节节）七星商业街街商场/店面定定价策略略街口原则/景观原原则/交交通动线线原则/配套原原则/面面宽原则则/总价价原则根据目前态态势，基基本采取取“低开高高走”、“两头高高，中间间低”的策略略。华洲七星商商业街商商业地产产（内街街+主楼楼）总销销售面积积：85539.22MM2 总总销金额额：68831337600元 平平均单价价：80000元元/M22七星商业街街商场/店铺定定价说明明一、内街定定价说明明总销面积：19557.222平方方米（4#楼店店铺166间、33#楼113间，共共29间间）2、总销金金额：115655776

29、60元3、平均单单价：880000元/MM24、定价原原则：本本区属七七星商业业街龙头头位置，紧紧临泉五五路，属属本商业业街最好好店面，紧紧临大型型商厦新新华都及及泉港驿驿沙路，目目前规划划为名牌牌精品区区、普通通品牌区区、体育育用品/外贸鞋鞋服区。二、七星商商业街主主楼定价价说明主楼定价说说明总销面积：65882M22 其中中1层220611M2、22层21106MM2、三三层24415MM22、总销金金额：55265560000元3、平均单单价：880000元定价原则：本区位位于泉五五路与驿驿沙路繁繁华路段段，属本本案最具具价值位位置，目目前规划划为银行行、酒店店、咖啡啡厅、西西餐厅、婚婚

30、纱影楼楼，是未未来高档档消费区区域，人人流量聚聚集较大大。调价策略对于整个销销售过程程中价格格调整和和时间接接点上的的价格控控制，安安排如下下：内街店铺：销售五五成以下下，价格格不变；过五成成加价2200元元/M22；过八八成加价价3000元/MM2。主楼商铺：项目整体落落架后加加价：一一层+880元/M2、二二层+660元/M2、三三层+550元/M2；项目交房后后加价：一层+1000元/MM2、二二层+880元/M2、三三层+660元/M2；项目招商后后加价：一层+2000元/MM2、二二层+1180元元/M22、三层层+1660元/M2；商铺销控部部分：（密密）#店店、#店店、#店店、#

31、店店、#店店、#店店、#店店、#店店；X层商场。（四）、经经营策划划 20006/9/11-规划方向民俗俗风情化化 购购物娱乐乐化 接轨都都市化购购物趋向向产品定位：泉港首首家精品品式休闲闲购物公公园功能整合：零售 + 休休闲+ 娱乐 + 旅旅游（主楼亦可可经营酒酒店：推推动其向向“星级酒酒店”业态发发展。）旅游：与泉泉港市的的旅游管管理部门门、旅行行社建立立互动机机制；将将旅行社社的办公公点引进进商业街街，鼓励励其拓展展旅游产产品等。七星街功能能说明购物强强调精品品式购物物，由精精品店、专专卖店、特特色商店店等组成成，旨在在满品牌牌种购物物需求；休闲/娱乐乐由公公共空间间、民俗俗文化景景观、

32、绿绿化景观观、休闲闲景观、喷喷泉广场场及华洲洲主楼/昌茂二楼楼的娱乐乐休闲场场所（健健身房、桑桑拿、足足浴、美美容、美美发、美美体）等等组成，并并以此消消化昌茂茂二/三三楼、华华洲主体体大楼的的商业地地产部分分；餐饮西西餐厅、咖咖啡屋、茶茶庄、冷冷饮店；文化七七星民俗俗文化展展示、游游动摄影影/画像像、文娱娱活动竞竞赛、地地方戏曲曲表演、文文艺演出出；商务银银行、证证券营业业部、邮邮电营业业厅、票票务中心心、商务务办公。现代社会中中，随着着人们闲闲暇时间间的增加加，购物物活动已已不仅仅仅是为了了满足基基本生活活需要，还还需赋予予娱乐和和休闲成成分，并并逐渐演演变为一一种社会会交往活活动。从从购

33、物者者的角度度来看，购购物既是是家务，也也是一种种娱乐、放放松或刺刺激。提提供完善善的休闲闲和娱乐乐功能，是是七星街街的主要要特色之之一，也也是七星星街相对对于其它它商业街街的区别别差异异化竞争争策略。功能分区：根据不不同“节点” （强调说明明广场的的商务功功能）商务活动广广场，主主要为商商家提供供各类促促销空间间、展示示空间，同同时也为为泉港市市民提供供各类民民俗文化化活动、当当地风物物展示、文文艺表演演、休闲闲娱乐等等互动性性较强的的民间文文艺活动动，最大大限度提提升“人气”。业态组合根据项目的的特点，我我们初步步设定的的业态组组合如下下：购物功能，比比例：约约%，面面积：餐饮功能，比比例

34、：约约%，面面积：娱乐功能，比比例：约约%，面面积：休闲功能，比比例：约约%，面面积：文化功能，比比例：约约%，面面积：商务功能，比比例：约约%，面面积景观空间：由步行行区、广广场、舞舞台、景景观、廊廊道、牌牌楼等构构成。含含喷泉广场、主题题园艺、主主题雕塑塑、休闲闲座椅、购购物步道道、儿童童游乐、名名人园广广场、报报亭、IIP电话话亭、街街灯、遮遮阳伞、空空中彩练练等元素素。设计理念：文化性性、整体体性、公公园性、时时尚性、设计亮点：主入口口七星牌牌楼、名名士墙、水水榭艺术术舞台、空空中彩练练、夜景景工程、七七星柱、彩彩光喷泉泉 音乐喷泉泉广场，具具有嬉水水功能和和音响效效果，平平时作为为休

35、闲景景观，夏夏天可成成为青少少年嬉水水游玩的的好去处处，能产产生聚集集效应。名士墙，（泉泉港七名名士浮雕雕像）定定期与教教育部门门共同举举办爱国国爱家教教育活动动，定位位为教育育基地，吸吸引大批批家长带带儿童前前来游玩玩和学习习，间接接带动消消费人潮潮艺术舞台（摄摄影、绘绘画、民民间音乐乐、书法法、舞蹈蹈等）；与文化化旅游系系统、民民间艺术术团体、老老人会、学学校等艺艺术组织织达成协协议，鼓鼓励他们们定期或或不定期期地在七七星艺术术广场举举办各类类文艺表表演，使使七星借借成为真真正的旅旅游/文文化一条条街；定定期举办办各类摄摄影/书书法/绘绘画比赛赛，将获获奖作品品即时拍拍卖，所所获资金金悉数

36、捐捐献给社社会福利利团体或或奖励给给获奖者者，以此此强化社社会风尚尚或增添添娱乐趣趣味。也也可增添添一些电电脑画像像、一次次性摄影影等流动动但不增增加污染染的服务务设施，给给人们留留下美好好的回忆忆（所有有画像/照片均均得明确确标注泉港七七星街字样，作作为允许许其经营营者在其其免费经经营的交交换条件件）。空中悬挂物物，在街街道中间间横贯悬悬挂企业业标志、飞飞鸟、风风筝、商商家形象象物、商商家活动动布标等等充气、轻轻质物，烘烘托奇异异的空间间效果。夜景工程，“七星商商业街不不夜天夜夜景工程程计划”，此工工程可大大大提高高商业街街的商业业经营时时间；七星柱，彩光喷泉，财纳宝迎客客坊，形象设计系系统

37、商业街街的进一一步“视觉营营销”化1、基本要要素：七七星商业业街的标标志、标标准色、标标准字体体、标准准组合、吉吉祥物等等。2、导引系系统：旗旗帜、邮邮筒、公公用电话话亭、引引导牌（不不同功能能分区均均有分区区引导牌牌）、指指示牌、各各种标志志广告等等3、卫生系系统：垃垃圾箱、饮饮水器、公公共厕所所等4、休息系系统：椅椅子、长长凳、咖咖啡台等等5、交通系系统：步步道、底底下停车车场、摩摩托车停停放处等等6、游具系系统：广广场、儿儿童游乐乐区等7、配景系系统：水水景、喷喷泉、雕雕塑等8、管理系系统：监监控系统统、商业业街管理理部、保保安岗亭亭等 99、无障障碍系统统：为残残疾人提提供的道道路、卫

38、卫生设施施等（待待建）设计系统统，可用用CISS树枝图图张挂在在销售现现场。整体炒作综合布布局（部部分手法法举例）现场气氛烘烘托：售售楼处的的“工程竣竣工、正正式销售售、正式式开街”的“倒计时时牌”等。竞拍活动：对王牌牌店面进进行预先先登记，最最后公开开竞拍。（详详后）媒体爆炒：通过联联合本地地强势媒媒体东南早早报，共共同策划划系列推推广造势势宣传。一一、举办办项目说说明会、互互动茶话话会等，可可以通过过报社关关系邀请请到重量量级人物物与会，提提升级别别；二、软软文宣传传，报社社也策划划与“七星商商业街”或“泉港商商业”为主题题的专栏栏版面，除除发布软软文、平平面广告告外，还还可以充充分发挥挥

39、免费新新闻综合合报道作作用，利利用报社社在市民民中的权权威影响响力，提提高广告告的真实实性和可可信度。（一）、说说明会、互互动茶话话会：不不定期的的项目进进度说明明会、专专家演讲讲会、单单项沟通通会等。（二）、系系列软文文：重点点是平面面媒体报纸纸，标题题举例，“泉港七星商业街启示录系列”泉港商业酝酿风云、泉港商业重整河山、千万巨资打造七星商业街百年旺铺。商业考察：邀请、安安排温州州、泉州州、厦门门商业界界同仁及及炒家来来七星商商业街进进行实地地考察；组织投投资者代代表、经经营者代代表到外外地相关关市场考考察。并并以此作作为炒作作题材。 “竞拍”策略：七星商商业街“店王”拉开销销售帷幕幕（一）

40、活动动名称七星商业街街“名店王王中王”竞拍活活动 注释释：“名店王王中王”宣示所所有七星星商业街街均是优优质店铺铺，而本本次拍卖卖者为其其中特佳佳者。 “竞拍”而非“拍卖”的对外外文字诉诉求，强强化本街街店铺的的升值潜潜力。（二）、“竞拍”目的通过本次拍拍卖活动动“造势”，稳定定整街价价格“基位”，增强强客户价价格信心心。为正式销售售作好价价格铺垫垫，同时时以旺盛盛人气正正式拉开开销售序序幕。（三）、策策划缘由由现铺，缺乏乏升值想想象空间间，目标标客户群群普遍对对高价位位缺乏足足够信心心或者不不稳定，游游移、猜猜测者众众。“竞拍”定价，构构筑市场场强力追追捧的印印象与态态势。整条街纵深深较长，

41、价价值递减减效应明明显；体体量过大大，销售售强度和和压力巨巨大。“名店王王中王”价格龙龙头起舞舞，牵引引整条街街链式随随动的良良性反应应。开发商期待待值较高高，与目目前市场场价值预预期反差差大，易易形成“有价无无市”的落差差负面效效应。“竞拍”一槌定定音，将将价格定定位归属属市场本本身，便便于整体体价格策策略的实实际运作作。可先期局部部开街，增增加炒作作题材，以以带动后后续销售售。（四）、实实施动作作对现有店面面进行全全盘性分分析、编编列序号号并合理理销控后后，对拟拟销售店店面进行行“圈号”。对预约客户户进行分分组沟通通、有效效引导及及价格摸摸底，同同时让已已预约客客户先行行选号。通过客户的的

42、选号，以以确定最最终拍卖卖的“标的”。标的的物重点点排列及及分析，明明确方向向、数量量和组合合方式，如如某银行行所圈定定的若干干间店面面。同步确定商商业街的的正式销销售时间间和开街街时间，以以这两个个时间“节点”作为投投资者的的想象“原景”，进行行“波浪式式”的“炒作”，同时时通过价价格策略略进行有有效销售售控制。通过务实、有有效的景景观规划划施工和和扎实、有有步骤的的招商工工作，以以景观大大力提升升店铺“附加值值”，以核核心主力力店招商商入驻带带动周边边店铺价价值，同同时做好好销售规规划，分分期、分分批销售售。（本本项工作作已分项项全面展展开）除认真做好好景观工工程、招招商工程程和题材材炒作

43、外外，应细细化各项项对外“诉求”工作，前前期尤其其是第一一波“预约”客户，使使之成为为项目推推介员。其其次，重重点做好好“大多数数的观望望者”的市场场说服工工作。（五）、实实施分解解1、预约客客分组、分分析、分分头沟通通。 22、店铺铺排序、编编号、布布控。 33、引导导预约客客选房号号。 44、“竞拍”时间和和拍卖公公司的确确定。 55、标的的方向、数数量、体体量、组组合方式式等。 66、标的的物最后后确定，标标的说明明制作作。 77、标的的包装和和“竞拍”告知和和炒作。 88、宣传传铺垫。 99、“竞拍日日”正式实实施。（六）几个个问题的的确定标的的选择择标的的数量量标的的金额额标的的起价

44、价开街策略：创造销销售高潮潮“第二春春”开街吉日：10月月1日9月1日 试试开街营营业，及及时发现现相关问问题进行行修正。9月28日日 媒体接接待日、新新闻发布布会，将将七星商商业街110月11日即将将正式盛盛大开街街的消息息通过媒媒体事先先公布。9月29日日 社区接接待日，部部分广告告和邀请请函，重重点为周周边社区区，可通通过居委委会等机机构传达达；七七星商业业街VIIP卡正正式接受受申请。9月30日日 公共服服务日，建建立商业业街竭诚诚服务市市民的良良好形象象，与市市政府有有关部门门联合举举办“泉港市市民服务务咨询日日”，重点点有卫生生、市政政、电信信、民政政、公安安、工商商、劳动动、城市

45、市建设等等各主管管部门针针对市民民关心的的问题进进行现场场咨询。开街盛典10月1日日 七星商商业街正正式盛大大开街，简简短仪式式，由区区政府领领导、协协作部门门领导、商商业代表表、社区区代表发发言，七七星抢灯灯会、舞舞龙舞狮狮、土著著时装秀秀等民俗俗表演+商业主主名车展展+联合合促销（建建议一周周）揭开开帷幕；同时向向消费者者免费发发放七七星商业业街：精精品式休休闲购物物公园导导游图，并并赠送气气球等物物品。晚晚上举办办地方戏戏曲（南南音/北北管/蒲蒲仙戏/高甲戏戏/梨园园戏等）。广告宣传计计划宣传媒体选选择（一）、东东南早报报 软文宣宣传 平面广广告 新闻报报道：联联合报社社配合销销售活动动

46、策划中中的新闻闻点炒作作。（二）、泉泉港电视视台：电电视宣传传片广告告（三）、印印刷品 DM夹泉泉州晚报报派发 海报（四）户外外广告牌牌、布幅幅间歇性投放放策略原先计划投投放于媒媒体的广广告费，采采用分段段执行，即即在一定定的时间间内密集集的安排排广告发发布，两两波宣传传期间有有明显的的区隔，留留出足够够的销售售势能酝酝酿空间间，当展展开销售售时将会会达到良良好的市市场反应应。广告排期开盘期广告告执行排排期时间：20006/9/1110/2九月份报纸媒体：东南南早报排期：9月月1日（周周五）：软文11篇，约约8000字；标题：“七七星商业业酝酿风风云”。9月15日日（周五五）：软软文1篇篇，约

47、8800字字；标题：“泉泉港商业业重整河河山”。平面媒体： DMM（第一一期） 数量：5千份份排期：9月月27日日（周四四），泉泉州晚报报夹报报派发十月份： 报纸媒媒体：东东南早报报排期：100月2日日（周一一）：软软文1篇篇，约8800字字；标题：“千千万巨资资打造七七星商业业街百年年旺铺”。10月133日（周周五）：软文11篇，约约8000字；标题：“商商业巨头头抢滩长长安商业业街”。10月199日（周周四）：软文11篇，约约8000字；标题：“泉泉港第一一街七星商商业街的的价值支支撑”。10月266日（周周四）：软文11篇，约约8000字；标题：“七七星商业业街群英英会” 3月277日（

48、周周五）， 1/44彩版平平面广告告；内容：“七七星商业业街景观观篇” 平面媒媒体： DM（第二二期） 数量：50000份排期：100月 117日（周周二），泉泉州晚报报夹报报派发。DM（第三三期） 数量：50000份排期：100月 224日（周周二），泉泉州晚报报夹报报派发。 户外媒体体：布幔幔地点：世纪纪星城主主楼、大大转盘、福福炼生活活区；悬挂时间： 8月月16日日起至开开盘期间间。 户外外广告指指示牌，88月222日起发发布； 各乡乡镇布标标广告，88月299日张挂挂开盘广广告内容容； 泉港港电视台台广告：连续播播放广告告片（88月199日31日日）， 发发布频率率：155秒/次次，2

49、次次、300秒/次次，2次次，共计计4次/日；开街和和三节期间：20006/99/110/10宣传策略： 本阶阶段的广广告宣传传计划及及活动策策划主要要以围绕绕开街及三个个主要节节日（中中元节99/7、国国庆节、中中秋节110/110）展展开。开街和“三节”期间可可以利用用七星广广场的民民俗特色色并办大大型七星星民俗文文化活动动，吸引引民众消消费。9月1日七七星商业业街试营营业（泉泉港七星星民俗节节）9月7日中中元节抢抢灯会十一 七星商商业街正正式开街街（国庆庆黄金周周）10月100日中秋秋节抢灯灯会与各知名商商家一起起策划促促销活动动。商家家真诚支支持，进进行优惠惠大让利利促销方方案推广广，

50、而本本案的销销售广告告将以这这些为主主要卖点点结合自自身优势势卖点进进行宣传传。广告排期： 将根根据第一一阶段的的销售业业绩总结结，有针针对性的的设计广广宣排期期。活动策划执执行（一）、七七星商业业街经营营商户签签约仪式式及庆祝祝酒会时间：20006年年8月118日（周周五）流程安排：1、项项目投资资说明会会；2、经营营商户签签约仪式式； 33、经经营管理理公司成成立挂牌牌仪式；4、店王王中王“竞拍”新闻发发布会5、庆祝酒酒会。活动形式： 邀请当当地各级级领导、社社会各界界知名人人士、媒媒体记者者、入驻驻商户代代表、前前阶段预预定客户户参加，并并邀请泉泉州电视视台知名名主持人人担任司司仪。媒体

51、支持： 泉泉州晚报报、海峡峡都市报报、东南南早报；泉州电视台台、东南南电视台台、泉港港电视台台等。（可选择其其中的几几个媒体体）项目投资资说明会会对投资者进进行七星星商业街街商业投投资增值值前景的的灌输，要要借市场场的势，也也要借专专家名人人的势。凭凭借开发发商（投投资商）的的社会影影响力，以以及政府府、媒体体（东南南早报）等等团队的的共同努努力，邀邀请一批批商界、财财经界、政政府规划划部门的的代表人人物参与与由实力力媒体、地地产商主主办的项项目投资资说明会会或研讨讨会，使使我们的的行为更更具权威威性，更更有影响响力。有媒体支持持的活动动优势在在于，媒媒体会全全力开动动自身的的力量，充充分利用

52、用宣传优优势，使使活动更更有声势势。店王中王王“竞拍”新闻发发布会举办新闻发发布会，向向社会宣宣布七星星商业街街店王中中王“竞拍”消息，通通过各大大媒体的的全方位位报道，一一时间，将将引发广广大市民民群众对对“竞拍”活动、“一站式式”休闲购购物公园园等系列列活动的的讨论。新新闻报道道既是很很好的活活动炒作作手段，更更是绝好好的品牌牌推广机机会，通通过此次次新闻发发布会，使使七星商商业街成成为城市市的聚焦焦点，为为以后的的行销推推广打下下坚实的的基础，开开创良好好的开局局。“七星商业业街”开盘造造势活动动策划案案七星商业街街“财富百百年土著群群星演唱唱会”时间：20006年年9/1110/10，

53、220：00021：00；主办单位： 泉港港区宣传传部 泉港港区山腰腰街道办办事处 泉港电视台台 山腰腰街道文文化站 协办单位： 锦锦祥居委委会 泉港商商业街经经营管理理公司 泉港港老年协协会演唱会概述述： 邀请请泉港电电视台节节目制作作部，共共同策划划一场群群众喜闻闻乐见的的节目。邀邀请泉州州知名演演出团体体、泉州州名士及及泉港七七乡镇文文艺团体体加盟演演出，其其目的是是为了达达到轰动动效应，最最重要的的是引起起了七星星商业街街的目标标客户的的关注力力，进而而推销店店面。而而本次演演唱会的的曲风以以闽南语语为主，迎迎合广大大泉港区区民众的的欣赏方方向。开盘辅助PPR活动动辅PR1：卡拉OOK

54、大比比拼活动时间：9月11日起，每每周六晚晚（199：000211：300）举办办9月2日9月99日9月116日9月223日9月330日(共计五期期)活动方式： 设置电电脑积分分式卡拉拉OK大大比拼擂擂台，参参赛者可可至报名名处报名名参加，参参赛人数数确认后后由现场场主持人人主持该该场比赛赛，积分分高者可可获精美美礼品。（详详细活动动方案另另附）。辅PR2：啤酒大大赛活动时间：9月11日起，每每周日下下午（117：33018：30）举举办 9月3日9月110日9月117日10月月1日(暂定44期)活动方式：联合啤啤酒商家家进行现现场促销销活动，同同时定时时两周一一次举行行“喝啤酒酒大赛”，吸引

55、引人群目目光，增增添七星星街周边边氛围。辅PR3：露天电电影活动时间：9月11日起每每周五晚晚上活动方式： “露天电电影”作为怀怀旧又时时尚的文文化表演演形式在在泉港繁繁华街道道首次和和市民们们见面，其其新颖性性和观赏赏性是我我们考虑虑引进的的初衷，活活动期间间将分场场次持续续精彩播播放，它它是作为为七星街街的辅助助配套设设施而推推出的，贯贯穿七星星街开街街活动高高潮阶段段，吸引引众人群群眼球，为为活动聚聚集人潮潮，以“闽南百百艺坊”（临时时性摊位位）的形形式促进进民俗街街的消费费人流。届届时，游游人们将将大量汇汇聚于此此，共赏赏这顿味味道鲜美美的“精神大大餐”。营销资源的的整合销售售“卖点”

56、总动员员冠名“泉港港七星旅旅游购物物街”，与泉泉港旅游游、文化化等管理理部门合合作，不不定期开开展各项项活动，同同时在泉泉港以及及各地旅旅行社网网点放置置七星商商业街的的投资指指南，使使这些通通路为我我所用。此此外，冠冠名仪式式可单独独进行炒炒作。与城管、工工商、税税务等部部门通力力合作，公公同打造造七星商商业街品品牌形象象“中中华品牌牌一条街街”、“泉港民民俗文化化旅游街街”、“卫生文文明街”、“123315明明明白白白消费一一条街”等良好好形象。借助泉港分分布各地地的同乡乡社团力力量，打打通诉求求推广渠渠道。引入温州、泉泉州等商商业资源源和炒家家资源，“借力发力”，走出去与引进来结合，强力

57、促动本地投资客群的紧张度和购买欲望。 七星商商业街夏威威夷欢乐乐总动员员 时间：20006年年9月11日3日。(1)、夺夺宝奇兵兵神秘秘礼物找找找看时间： 20006年年9月11日 111：30014：30；游戏内容： 118个商商业标志志分布于于七星商商业街的的18处处景观点点和商业业设施及及营业商商户，参参加寻宝宝游戏的的朋友们们可以按按寻宝图图搜索，每每到一处处地点后后将获得得一个标标志牌（商商家LOOGO），齐齐集188个标志志牌可换换取大奖奖品一份份。奖品礼物： 七七星商业业街经营营商家赞赞助形式式或主办办方向商商家采购购；目的： 让所所有参加加寻宝游游戏的朋朋友们在在娱乐中中对七星

58、星商业街街的景观观、商业业设施、品品牌经营营商户有有深刻的的了解，可可以边观观看景观观、边逛逛商店，最最后还能能有礼物物拿！参加资格： 主主办单位位从报名名参加游游戏者商商家名单单中挑选选。（2）、香香车美女女名店大大联展时间：9月月12日（如如果效果果好可以以延续至至3日）；活动形式：入驻商商家组织织各种款款式的品品牌车辆辆聚集七七星商业业街内，不不分大众众或豪华华，只在在展示商商家的参参与/互互动能力力。现场场将安排排众多美美女模特特前来配配合香车车的展示示，吸引引游人的的目光。这这一切旨旨在烘托托泉港七七星商业业街的名名店地位位。活动目的： 车是身身份的象象征，七七星商业业街的客客户群一

59、一定都是是社会成成功人士士，名车车的展示示完全符符合他们们的品位位，有一一定的号号召力，希希望通过过有效的的沟通方方式与他他们相互互联系，进进而了解解七星商商业街的的店面升升值潜力力。另一一方面，泉泉港区和和周边几几个富裕裕乡镇的的企业主主、有钱钱人选择择更换新新轿车时时一般都都会去厦厦门定购购，七星星商业街街能够争争取宝马马、奔驰驰等高级级别名车车前来参参展，使使泉港消消费者可可以近距距离的观观摩、了了解，进进而了解解七星商商业街的的规划、景景观内容容。（3）、民民俗风情情闽南南服饰秀秀、地方方戏曲表表演时间：20006年年10月月1日、77日、110日，115：33017：00；游戏内容：

60、 通过组组织各类类风情各各异的闽闽南服饰饰表演及及地方戏戏曲表演演，吸引引观众前前来参与与活动，增增加七星星商业街街的人气气。（五）、“泉港七七星文化化节”一、活动时时间 20006年年9月11日起（试试开街）闽南民俗文文化，其其历史之之悠久，意意味之深深广是世世界汉学学界瞩目目的焦点点，也是是身为中中华儿女女们的骄骄傲。闽闽南民间间特色艺艺术更是是以其独独特的魅魅力震撼撼华夏大大地。由泉港七星星商业街街隆重推推出的“泉港七七星文化化节”抢灯灯会将作作为一个个汇聚闽闽南各样样民间特特色艺术术的缩影影将在泉泉港诞生生。在这这里，泉泉港人足足不出户户即可纵纵观饱揽揽闽南民民间特色色艺术的的博大内内