咸宁市某房产项目策划报告

1、PAGE PAGE 174新华国际策策划报告告咸宁市新华华园置业业有限公公司2007.12【前 言】根据市场调调研所得得出的结结论及项项目地块块自身及及资源，提交新华国际策划报告专项解决本项目地块发展定位的核心问题； 本次新华国国际新华国国际策划划报告的的说明：本次策划方方案是在在近3个个月的市市场调研研的基础础上提炼炼、修改改的，主主要强调调项目定定位过程程的高度度针对性性和思路路的逻辑辑性；由于定位过过程同时时也是市市场细分分的过程程，所以以本案是是针对本本项目的的定位过过程和定定位系统统进行概概念梳理理；本策划方案案对前期期所提出出的每一一个观点点、结论论都进行行了优化化并提炼炼出更深深

2、层次的的定位依依据、结结论。目 录第一篇 咸宁市市宏观经经济环境境分析城市概况咸宁市经济济发展状状况咸宁市经济济政策环环境咸宁市城市市总体发发展规划划与构想想第二篇 咸宁市市房地产产市场调调查分析析咸宁市房地地产市场场总体发发展概况况咸宁房地产产消费群群体及特特征国家和当地地政府对对房地产产业的政政策房地产市场场发展状状况分析析第三篇 项目调调研第一部分 市场场调研第二部分 项目目定位系系统分析析1区位特特征分析析2项目价价值分析析 22.1 地块块描述 22.2 地块块SWOOT分析析 22.3 价值值体系的的建立3消费群群体分析析3.1 收入及及购房能能力 3.2 年龄及及家庭特特征3.3

3、 职业及及社会角角色特征征3.4 居住需需求偏好好4竞争环环境分析析5. 定位位思路第三部分 项目目定位1. 目标标客户群群定位2. 形形象定位位2.1 价值点点切入2.2 风格嫁嫁接2.3 产品品营造2.4 形象主主题定位位3. 产品品定位档次定位物业类型定定位户型定位价格定位第四部分 项项目开发发策略构构想第五部分 项项目整体体规划建建议1. 总体体规划特特色建议议2. 建筑筑特色3. 园林林景观4. 住宅宅产品规规划建议议5. 会所所及配套套设施6. 智能能化系统统7. 物业业管理第六部份 营销销策略 1案名建建议2. 案名名应用建建议3. 营销销主题概概念4. 入市市时机及及入市姿姿态

4、5. 总体体推广策策略6定价策策略7前期费费用预算算第四篇 新华国国际营销销执行第一部分 项项目价值值点集成成一、核心价价值二、需注入入的附加加价值三、高端形形象营造造价值第二部分 项项目推广广思路一、价值点点之四大大演绎二、推广思思路实现现点三、项目营营销推广广阶段安安排四、媒体宣宣传组合合策略第三部分 营营销组织织阶段纲纲要一、营销阶阶段安排排二、销售各各阶段工工作计划划三、费用预预估第四部分 各阶阶段工作作计划组组合细分分第五章部分分 营销销费用估估算一、总体推推广费用用预算第五篇 新华国国际项目目经济分分析项目规划设设想一、二期地地块市场场销售价价格预测测项目一期经经济分析析项目二期经

5、经济分析析项目一期盈盈利平衡衡点分析析销售利润赢利能力分分析项目不确定定性分析析经济评价结结论第六篇 附件工程进度计计划概念设计方方案第一篇 咸宁市市宏观经经济环境境分析城市概况 1、地理理位置及及行政区区划 咸咸宁市位位于湖北北省东南南部，长长江中游游南岸，湘湘鄂赣三三省交界界处，是是南下北北上的主主要通道道，有“湖北南南大门”之称，享享有“桂花、楠楠竹、茶茶叶、苎苎麻、温温泉之乡乡”之誉。东东与黄石石市的阳阳新县交交界，南南与江西西省的修修水县、湖湖南省的的平江县县接壤，西西与湖南南省的临临湘市相相连，北北与荆州州市的洪洪湖市隔隔江相望望，与武武汉江夏夏区、鄂鄂州市、大大冶市毗毗邻。区区位

6、适中中，交通通便捷。138公里长江黄金水道依境东流，京广铁路、106、107、京珠高速公路贯通南北。距北京市、上海市、广州市的空中里程均为1000公里，车程一个半小时即可抵达武汉天河机场，是湖北对外开放的南面窗口。国土面积9861平方公里。咸宁市辖通通山县、通通城县、崇崇阳县、嘉嘉鱼县、赤赤壁市、咸咸安区四四县一市市一区，共共设122个乡、551个镇镇、6个个办事处处。 2、自然资资源咸宁自然资资源丰富富。这里里属典型型的亚热热带季风风气候，冬冬冷夏凉凉，四季季分明，光光能充足足，雨量量充沛。生生态资源源富集，粮粮油生产产实力较较强，特特产资源源尤为丰丰富，是是享誉全全国的桂桂花之乡乡，楠竹竹

7、之乡、苎苎麻之乡乡、茶叶叶之乡。全全市现有有桂花面面积3.5万亩亩，产量量1400吨，居居全国第第二；茶茶园面积积15万万亩，年年产量11.166万吨，是是全国砖砖茶规模模最大的的产区；楠竹1147万万亩，立立竹2.2亿支支；苎麻麻年产量量1.99万吨，苎苎麻加工工能力长长纺锭22.9万万锭，短短纺锭220万锭锭，是全全国苎麻麻生产加加工的重重点地区区之一。猕猕猴桃33.6万万亩，年年产鲜果果 7550万公公斤，是是国家优优良种苗苗繁育基基地；各各类中药药材植物物达9119种，是是中国华华中地区区中药研研究开发发基地；食药两两用的雷雷竹栽培培基地面面积3万万亩，市市场前景景十分广广阔。全全市林

8、业业用地面面积8009万亩亩，森林林覆盖率率达488.966。苍苍山郁翠翠、沃土土藏金，咸咸宁矿产产资源贮贮量丰富富，其中中金、镁镁、锌、煤煤、大理理石等550余种种矿产开开发潜力力巨大。 咸宁宁市处于于幕阜山山脉向江江汉平原原过渡地地带，地地势东南南高，西西北低，山山地、丘丘陵、岗岗地、平平原兼而而有之，素素有“六山一一水两分分田，一一分土地地为家园园”之说。全全市国土土总面积积98661平方方公里，其其中耕地地总面积积2911.7万万亩，人人均耕地地仅1.05亩亩（统计计数据为为0.779亩）,低于全全国人均均1.555亩、全全省人均均1.225亩的的水平。人人多地少少，人地地矛盾突突出是

9、咸咸宁市的的土地市市情，合合理利用用土地特特别是保保护耕地地在咸宁宁市显得得尤为重重要。咸宁市市矿产资资源以非非金属矿矿产为主主，金属属矿产次次之，能能源、水水气矿产产少。已已发现矿矿产377种，其其中查明明资源储储量的矿矿产188种，包包括能源源矿产22种、金金属矿产产8种、非非金属矿矿产7种种、矿泉泉水1种种。全市市有111种矿产产资源的的储量列列居全省省前五位位。其中中，居全全省第一一位的有有镁、锑锑、独居居石、钽钽、地热热等5种种矿产，居居第二位位的有金金、铌、冶冶金用白白云岩等等3种，居居第四位位的有煤煤、钒、锰锰3种。 桂花 楠竹 茶叶 3、气候候状况 咸咸宁属亚亚热带大大陆性季季

10、风气候候，气候候温和，降降水充沛沛，日照照充足，四四季分明明，无霜霜期长。冬冬季盛行行偏北风风，偏冷冷干燥；夏季盛盛行偏南南风，高高温多雨雨。年平平均气温温16.8，极端端最高气气温411.4，极端端最低气气温为零零下155.4。年平平均降水水量15577.4毫米米，年平平均日照照时间为为17554.55小时，年年平均无无霜期为为24552558天。主主要灾害害性天气气有倒春春寒、大大暴雨、水水灾、洪洪涝及夏夏旱、伏伏旱。4、水文河河流全市平平均降水水量13325.2mmm，折合合水量1130.0亿mm3，全全市水资资源总量量65.84亿亿m3；其中地地表水资资源量663.776亿mm3，地地

11、下水资资源量115.777亿mm3，地地表水与与地下水水资源重重复计算算量133.699亿m33。全市市人均占占有水资资源量223799m3，亩亩均占有有水资源源量31174mm3。全全社会用用水总量量13.37998亿mm3，其其中生产产用水量量12.35776亿mm3，占占92.36%；生活活用水量量1.001900亿m33，占77.622%；生生态环境境用水量量0.000322亿m33，占00.022%。全全市人均均用水量量4844m3，万万元GDDP用水水量6556m33，万元元工业增增加值用用水量3330mm3,农农田灌溉溉亩均用用水量6635mm3。建国初初期全市市有大小小湖泊11

12、15个个，正常常水位的的湖水面面积为4488平平方公里里。由于于人为侵侵占等原原因，目目前全市市5000亩以上上的湖泊泊仅有119个，湖湖水面积积2066.4平平方公里里，其中中万亩以以上湖泊泊5个。 全市境内河河流众多多，落差差较大，水水能资源源丰富。全全市水能能理论蕴蕴藏量331.110844万KWW，可开开发量为为24.10557万KKW。5、历史沿沿革咸宁市市（地级级市）行行政建置置较晚，但但境内各各县市区区历史悠悠久，源源远流长长。明清清时，属属武昌府府。民国国时期，先先属江汉汉道，后后属湖北北省第一一行政督督察区。新新中国成成立后，先先后隶属属大冶专专区、孝孝感专区区。19965年

13、年8月成成立咸宁宁专区，辖辖咸宁、嘉嘉鱼、蒲蒲圻、通通山、通通城、崇崇阳、阳阳新、鄂鄂城、武武昌9县县。19970年年咸宁专专区改称称咸宁地地区。119755年和119799年，武武昌、鄂鄂城县分分别划属属武汉市市、黄冈冈地区。119833年8月月撤销咸咸宁县，设设立咸宁宁市（县县级市）。119866年6月月撤销蒲蒲圻县，设设立蒲圻圻市（县县级市），119988年100月蒲圻圻市更名名为赤壁壁市。119977年阳新新县划属属黄石市市。19998年112月经经国务院院批准，撤撤销咸宁宁地区，设设立地级级咸宁市市，同时时撤销原原咸宁市市（县级级市），设设立咸安安区。6、人口状状况 人人口自然然增长

14、率率继续保保持低水水平。220066年末全全市总人人口为2281.75万万人，比比上年末末增加55.033万人，出出生人口口271112人人，死亡亡人口772644人，人人口自然然增长率率为7.11。 全市城市建建成区面面积达到到91平平方公里里，拥有有城市人人口966万人，城城市化水水平达到到37%。市区区规划区区面积为为3177.766平方公公里，建建成区面面积为225平方方公里，城城市人口口达到224万人人。7、风景名名胜 220066年，市市委、市市政府加加大旅游游业发展展力度，把把旅游业业作为经经济发展展的重要要支柱产产业来培培植，大大力实施施“旅游兴兴市”战略，发发展旅游游业的指指

15、导思想想明确，营营造了良良好、文文明的旅旅游环境境，促进进了管理理水平和和服务质质量的提提高。全全市全年年累计接接待游客客3655.8万万人次，同同比增长长8%。旅旅游收入入14.9亿元元，同比比增长88.1%，其中中门票收收入18826.2万元元，同比比增长77.3%。以“三线四四区”(武汉汉一咸宁宁温泉旅旅游线、咸咸宁温泉泉一赤壁壁陆水一一“三国赤赤壁”旅游线线、咸宁宁温泉一一通山九九宫山旅旅游线、国国家级重重点九宫宫山旅游游风景区区、省级级重点温温泉旅游游风景区区、陆水水旅游风风景区、“三国赤壁”旅游风景区)旅游资源开发为重点，实施“旅游带动”战略，促进区域经济由“一、二”产业主导型向“

16、二、三”产业主导型转变。 赤赤壁 九宫山山 温泉泉 咸宁市经济济发展状状况 1、历年年GDPP统计按GDP档档次划分分，咸宁宁在省内内属经济济欠发达达地区；咸宁市GDDP在220044年以前前长期低低于全省省平均水水平，从从04年年开始接接近并超超过了省省均水平平，开始始进入高高速发展展期；咸宁市历年咸宁市历年GDP总量18519019520020521021522022523023524010.80%11.00%11.20%11.40%11.60%11.80%12.00%12.20%12.40%12.60%12.80%GDP总值增长幅度GDP总值205.01204.09234.65增长幅度1

17、1.50%12.20%12.60%200420052006全市GDPP近几年年均保持持了100%以上上的快速速增长；2005年年开始统统计方法法有所调调整，排排除这个个因素，同同年GDDP较上上年仍有有12.2%的的涨幅； 2006年年GDPP中，第第一产业业增加值值55.48亿亿元，增增长2.7%；第二产产业增加加值966.022亿元，增增长199%；第第三产业业增加值值83.15亿亿元，增增长133.1%。 咸宁市历年城镇居民恩格尔系数变化分析40.30%39.60%40.40%39.20%咸宁市历年城镇居民恩格尔系数变化分析40.30%39.60%40.40%39.20%39.40%39

18、.60%39.80%40.00%40.20%40.40%40.60%200420052006咸宁市历年农村居民恩格尔系数变化分析52.60%53.20%46.60%42.00%44.00%46.00%48.00%50.00%52.00%54.00%200420052006咸宁人均GGDP在在20006年突突破了880000元大关关，并且且依旧保保持了强强劲的增增长势头头；统计数据上上看20005年年人均GGDP有有小幅下下降，但但如果排排出统计计口径调调整的因因素，实实际仍比比上一年年度增长长了100%以上上；恩格尔系数数是反映映一个地地区居民民在食品品方面的的消费所所占收入入的比例例，按国国

19、际通行行的标准准，只有有恩格尔尔系数保保持在330%以以下，这这个地区区才勉强强称得上上发达，我我国目前前只有沿沿海少数数城市恩恩格尔系系数接近近这个标标准。咸咸宁的恩恩格尔系系数表明明当地居居民生活活水平稳稳定在小小康水平平。农村居民恩恩格尔系系数表明明，近几几年农民民的生活活水平正正在逐步步得到改改善；从今年国内内的食品品特别是是农副产产品价格格的涨幅幅看，预预计今年年咸宁居居民恩格格尔系数数将有所所上升。2、产业结结构产业结构进进一步优优化。全全市三次次产业构构成为223.77：400.9：35.4,与与上年相相比，第第一产业业下降22.6个个百分点点，二、三三产业分分别提高高2.33和

20、0.3个百百分点。着力发展新新型工业业，工业业进入提提速发展展阶段。随随着全国国经济由由东向中中、西部部转移战战略、中中部崛起起战略、88+1武武汉城市市经济圈圈战略的的实施和和咸宁基基础设施施的日益益完善，经经济发展展承载能能力增强强，全市市工业进进入了新新一轮发发展期。据据初步计计算，220066年全部部工业增增加值887.333亿元元，增长长20.1%，工工业化率率达377.2%，比上上年提高高2.66个百分分点，对对经济增增长的贡贡献率为为54.5%，全全市工业业增长拉拉动经济济增长66.9个个百分点点。3、财政收收支2006年年,全市市财政收收入呈现现出增长长速度快快、收入入质量高高

21、等特点点。全市市全地域域财政收收入222.888亿元，同同比增长长22%。其中中：国税税收入66.755亿元，增增长233.2%；地税税收入88.733亿元，增增长199.6%。 地地方一般般预算收收入完成成8.771亿元元，增长长17.2%，占占全地域域财政收收入的338.11%。其其中工商商税收33.6亿亿元，增增长133.8%。社会公共事事业支出出加大。全全市全年年财政支支出366.799亿元，同同比增长长39.2%。其其中，地地方一般般预算支支出288.033亿元，增增长399.2%。20006年年，全市市城市维维护费支支出75557万万元，增增长633.2%；教育育支出44.422亿

22、元，增增加155.1%；医疗疗卫生支支出1.36亿亿元，增增长633.9%。抚恤恤和社会会保障补补助支出出1.229亿元元，增长长89.7%。4、固定资资产投资资全社会固定定资产投投资保持持高速增增长；固固定资产产投资突突破1000个亿亿。全年年全社会会固定资资产投资资额达1103.8亿元元，增长长32.9%。其其中,550万元元以上项项目投资资70.6亿元元，增长长35.1%。平平均每个个项目投投资额达达24005万元元，比上上年增加加7611万元，增增长466.3%。第一一产业投投资1.35亿亿元，下下降166.6%；第二二产业投投资322.277亿元，同同比增长长28.1%；第三产产业投

23、资资44.87亿亿元，同同比增长长53.5%。房地产开发发投资持持续快速速增长。220066年房地地产开发发企业完完成投资资7.888亿元元，同比比增长1107.5%。其其中，商商品房建建设投资资4.555亿元元，增长长1466.2%；房屋屋施工面面积1221.002万平平方米，增增长1113.33%；商商品房屋屋销售面面积511.722万平方方米，增增长1335.66%；商商品房销销售额55.066亿元，增增长1774.44%。房地产投资资占有比比重正在在逐年增增加，特特别是220066年增长长率超过过1000%，显显示房地地产业在在当地经经过几年年的平稳稳发展期期后正在在脱颖而而出，开开始

24、进入入高速增增长期；在其他房地地产市场场化程度度较高的的城市里里，房地地产业占占全社会会固定资资产投资资比重约约在155%左右右，而咸咸宁当地地房地产产业占固固定资产产投资比比重即便便在跳跃跃式增长长的20006年年仍不足足8%，在在未来几几年有较较大发展展空间。5、重要基基础设施施建设城市化进程程加快，城城区建设设效果明明显。220066年，加加快市政政公用设设施建设设步伐，城城市建设设水平有有了较大大提高，城城市功能能逐步完完善。全全市共完完成城市市建设投投资约55亿元。其其中新建建城市道道路266.5公公里、排排水管道道30.3公里里，涮黑黑城市道道路200.9公公里，铺铺设人行行道28

25、8.3公公里；铺铺设燃气气管道112公里里，供水水管道333公里里，新增增、更新新公汽1115台台；新建建园林绿绿地177.8公公顷，植植树1.5万棵棵；建设设污水处处理泵站站1座、截截污管渠渠5.77公里。咸咸宁大道道延伸、垃垃圾处理理场和王王英水库库引水等等工程正正在进行行规划、设设计和招招投标等等前期工工作。咸宁已经形形成以市市区为中中心的城城镇发展展网络，确确立起以以咸宁市市区为中中心的市市域城镇镇体系。全全市城市市建成区区面积达达到911平方公公里，拥拥有城市市人口996万人人，城市市化水平平达到337%。市市区规划划区面积积为3117.776平方方公里，建建成区面面积为225平方方

26、公里，城城市人口口达到224万人人。城市市路网四四通八达达，配套套设施逐逐步完善善。全市市城区拥拥有城市市道路总总长5331公里里，人均均道路面面积8.7平方方米；人人行道面面积2778万平平方米，人人均面积积3.22平方米米；下水水道总长长3155公里，覆覆盖率为为每平方方公里22. 99公里。市市区共有有城市道道路600余条，其其中主干干道9条条，构成成了“二纵七七横”的道路路网络，道道路总长长1711公里，人人均道路路面积99.4平平方米。淦淦河大道道、银泉泉大道、咸咸宁大道道、长安安大道、文文笔大道道等一批批城市主主次干道道的下水水道、绿绿化带、人人行道逐逐步配套套，人行行道面积积11

27、55万平方方米，人人均面积积5平方方米，下下水道88公里里，覆盖盖率每平平方公里里3.77公里。公用事业稳稳步发展展，综合合服务功功能日趋趋完善。全全市共有有燃气企企业833家，贮贮气量达达21000吨，城城市用气气人口446万人人，燃气气普及率率达到661%。市市区共有有液化气气站133家，温温泉城区区6家，咸咸安城区区7家，其其中规模模较大的的有市液液化气公公司和市市液化气气中心两两家，贮贮气总量量达4880吨，用用气人口口15.3万人人，普及及率达到到65%。城区区燃气工工程已完完成招商商引资、施施工图设设计和网网管招投投标工作作，不久久将正式式开工建建设，建建成后将将从根本本上解决决市

28、民用用气问题题。全市市城市供供水能力力达377万吨/日，供供水普及及率966%，供供水水质质合格率率98%。市区区投资11。6亿亿元的长长江引水水工程已已经竣工工通水，日日供水能能力188万吨，人人均用水水量4000升，供供水普及及率达到到98%。城区区供水主主管网改改造已完完成文笔笔大道、咸咸宁大道道、银泉泉大道、咸咸宝街等等路段的的铺设任任务，铺铺设主管管网188公里，占占整个工工程量的的75%。全市市拥有城城市公交交客运车车辆4338标台台，万人人拥有公公交车辆辆7。22标台，年年客运量量达44488万万人次。市市区共有有公交线线路6条条，公交交里程661公里里，拥有有公交车车辆1778

29、台，万万人拥有有公交车车辆达88。1标标台。全全市城市市道路清清扫面积积3488万平方方米，日日垃圾清清运量112000吨。市市区清扫扫面积1142万万平方米米，日清清运垃圾圾2500吨，拥拥有垃圾圾场2个个，垃圾圾无害化化处理率率达455%。城中处处花花丛锦簇簇，绿树树成荫。全全市城镇镇建成区区绿化面面积11181公公顷，公公共绿地地面积5516公公顷，人人均拥有有公共绿绿地面积积7.77平方米米。市区区园林绿绿地面积积99公公顷，绿绿化覆盖盖率为225%，人人均拥有有绿地面面积9.58平平方米。先先后建成成岔路口口转盘、一一号桥头头小游园园、行管管局小游游园、咸咸安桂花花广场和和人民广广场

30、等街街头景观观、小游游园和城城市广场场20余余处。淦淦河治理理工程取取得了阶阶段性成成效，建建成了新新老二桥桥滨河公公园，淦淦河休闲闲旅游风风景带初初显端倪倪。市区区已建成成和正在在建设的的公园有有5个，其其中潜山山为国家家级森林林公园，占占地面积积2977公顷，香香吾山公公园占地地面积335公顷顷，十三三潭公园园占地面面积600多公顷顷，双龙龙山公园园占地面面积1440公顷顷。 咸宁城市风风貌6、交通运运输发展展咸宁市地处处华中腹腹地，长长江中游游，位于于京广铁铁路、京京珠高速速公路和和1066、1007国道道中段，区区位适中中，交通通便捷。区区域内公公路、铁铁路、水水运三种种运输方方式并存

31、存，以公公路运输输为主。 在建的武广广高速铁铁路预计计20110年全全线通车车，到时时候由咸咸宁至武武汉车程程不过半半个小时时，到广广州、深深圳等沿沿线城市市车程也也在4个个小时以以内。公路基本形形成了以以京珠高高速公路路为龙头头，以国国省二级级公路为为主干，以以县乡公公路为分分支的四四通八达达的区域域公路网网络体系系。现有有1066、1007、3316等等3条国国道2885.7775公公里，省省道100条，为为武赤线线（原武武蒲线）、横横路线、咸咸通线、白白界线、沿沿横线、仙仙崇线（原原蒲洪线线）、崇崇赵线、南南大线、咸咸合线（原原咸潘线线）、红红牌线，共共计4666.2261公公里，基基本

32、实现现了国省省道“二级化化”、县乡乡道“黑色化化”、乡村村道“通达化化”。全市市现有669个乡乡镇（区区），114055个行政政村，实实现了1100%乡镇、889.66%的行行政村通通公路。 公路通通车里程程118874公公里。全市现有客客运站 30个个，货运运站 44 个；客运站站中一级级站1个个，二级级站 77 个，三三级站77个，四四级站 9 个个，形成成布局合合理、功功能规范范、设施施配套的的客货运运站场网网络。目目前全市市拥有营营运客车车30779辆、4410881座位位，营运运货车335333辆、1141663吨，其其他机动动车22233辆辆、34486吨吨。开通通客运线线路355

33、9条，日日发班次次31337个，已已通达全全国 99个省份份。全年年货物周周转量11041157万万吨公里里，增长长20.1%，其其中公路路运输9999443万吨吨公里，增增长277%。旅旅客周转转量25576663万人人公里，增增长200.2%，其中中公路运运输25575667万人人公里，增增长200.1%。 水路运输主主要依托托境内长长江干流流、长江江支流及及内河、水水库湖泊泊，全市市现有通通航里程程5644.4公公里，其其中长江江干流航航道长1118公公里。除除长江黄黄金水道道外，另另有省级级内河航航道三条条：陆水水、富水水、金水水，主要要湖泊有有西凉湖湖、斧头头湖、黄黄盖湖。全全市拥有

34、有港口112个，其其中长江江港口66个（赤赤壁、陆陆溪口、石石矶头、鱼鱼岳、潘潘家湾、牌牌洲），陆陆水内河河港口33个（赤赤壁、陆陆水主坝坝、天城城），富富水库区区港口33个（七七里冲、慈慈口、燕燕厦）；共有生生产用码码头588座，泊泊位855个（其其中交通通部门码码头533座，泊泊位833个），年年货物吞吞吐量1134.02万万吨，旅旅客吞吐吐量7.3万人人次。 京京珠高速速公路 建设设中的武武广高速速铁路咸咸宁段 武武汉天河河机场 7、重点投投资开发发区域 开开发区改改革和发发展顺利利。咸宁宁经济开开发区顺顺利通过过全国省省级开发发区审核核，并对对开发区区体制进进行重大大改革，在在温泉开开

35、发区和和长江产产业园基基础上组组建了咸咸宁经济济开发区区。20006年年，规模模以上工工业增加加值1.06亿亿元，增增长1336%；上缴税税收29956万万元。招招商引资资实现新新突破，引引资实际际到位资资金3009500万元,引进了了今麦郎郎、王老老吉等知知名企业业。8、商业贸贸易情况况 外外贸出口口大幅增增长。220066年全市市完成外外贸出口口59779万美美元，同同比增长长25.5%，实实现了咸咸宁市外外贸出口口19个个月的持持续增长长。主要要出口产产品增长长快。机机电产品品出口119266万美元元；纺织织纱线、织织物及制制品出口口13668万美美元；服服装出口口8022万美元元；皮革

36、革手套出出口4773万美美元，；医用敷敷料出口口3388万美元元。出口口企业的的出口规规模越来来越大。220066年全市市有出口口企业660家，其其中新增增12家家；出口口过千万万美元的的企业11家，出出口过百百万美元元的企业业达133家。9、对外开开放情况况咸宁在对外外开放方方面取得得了令人人瞩目的的成就。进进入新世世纪以来来，我们们进一步步敞开大大门，加加快招商商引资步步伐，成成立了行行政服务务中心，为为外来投投资者提提供一条条龙的投投资服务务。目前前，咸宁宁市已批批准设立立外商投投资企业业数百家家，港澳澳台地区区和日本本、韩国国、美国国、加拿拿大、澳澳大利亚亚、德国国、新加加坡等国国家的

37、投投资在咸咸宁市已已具相当当规模。 外资投入强强劲。220066年全市市新批外外商投资资企业117家，累累计合同同外资额额为45531万万美元，外外商实际际到位资资金61177万万美元，增增长4.6倍，创创历史最最好水平平。招商引资工工作取得得新成就就。全年年全市共共完成招招商引资资项目6605个个，合同同引进资资金955.644亿元，实实际到位位资金446.553亿元元，同比比增长224.99%。其其中新项项目实际际到位资资金211.388亿元， 2444个续建建项目到到位资金金25.15亿亿元。今今年引资资额50000至至1亿元元项目116个，增增加 55个；引引资额11亿元以以上项目目1

38、8个个，增加加2个，其其中工业业项目同同比增加加2个。引引资项目目进一步步合理。第第一产业业项目1197个个，占229.33%；第第二产业业项目2292个个，占443.55%；第第三产业业项目1182个个，占227.22%。二二、三产产业项目目较上年年分别增增长4.7和22.1个个百分点点，工业业项目所所占比重重增长较较快，产产业结构构继续趋趋向合理理。10、金融融、证券券和保险险业发展展状况数据显示，城城乡居民民储蓄不不断增加加，也说说明居民民所持有有的可支支配货币币在不断断增多，与与之匹配配的购买买力水平平也随之之提高。2006你你年年末末全市金金融机构构各项存存款余额额1911.9亿亿元

39、,比比年初增增加344.6亿亿元,增增长222.1%。其中中居民储储蓄存款款余额1136.54亿亿元，比比年初增增加177.533亿元，增增长144.7%。年末末全市金金融机构构各项贷贷款余额额91.55亿亿元，比比年初增增加166.711亿元，增增长222.3%。其中中中长期期、短期期贷款均均呈增长长态势：短期贷贷款余额额54.41亿亿元，比比年初增增长211.2%；中长长期贷款款余额335.882亿元元，比年年初增长长23.4%。保险业稳步步发展。全全市年末末保险机机构总数数达8家家，保险险公司全全年保费费收入4400225万元元，增长长20.3%。11、社会会消费品品零售价价格指数数和变

40、化化趋势市场物价平平稳上升升，居民民消费价价格指数数涨幅近近几年呈呈逐年下下降趋势势；尽管20007年的的居民消消费价格格指数还还没有统统计数据据，但纵纵观今年年国内消消费品市市场的价价格变动动趋势，几几乎可以以肯定将将大幅上上升；收入涨幅超超过物价价涨幅，居居民生活活成本在在20006年以以前呈逐逐年下降降趋势。市场物价总总体呈上上升态势势，涨幅幅在控制制范围内内。全年年居民消消费价格格总水平平较上年年上涨22.6%；商品品零售价价格总水水平上涨涨1.33%；农农业生产产资料价价格总水水平上涨涨4.33%；工工业品出出厂价格格总水平平上涨22.3%；原材材料、燃燃料及动动力购进进价格总总水平

41、上上涨3.5%。在在居民消消费价格格中，各各种商品品及服务务价格变变动方向向和程度度存在较较大差异异，呈现现“五增一一降两平平稳”态势。食食品、家家庭设备备用品及及维修服服务、医医疗保健健和个人人用品、交交通和通通信、居居住等五五大类指指数上涨涨，依次次上涨11.3%、0.6%、118.66%、22.3%、3.6%，娱娱乐教育育文化用用品及服服务类指指数下降降1%，烟烟酒及用用品、衣衣着等两两大类指指数与上上年持平平。 消费品市场场活跃。随随着城乡乡居民收收入持续续增长、消消费观念念改变和和市场建建设完善善，全市市消费品品市场呈呈持续快快速增长长态势。全全年社会会消费品品零售总总额各月月增幅均

42、均保持在在13%以上，特特别是农农村消费费品市场场转旺。220066年，全全市社会会消费品品零售总总额888.011亿元，同同比增长长14.5%，增增幅同比比提高11个百分分点。分分地域看看，市（县县）消费费品零售售总额558.551亿元元，增长长14.9%；农村市市场（县县以下）消消费品零零售总额额29.49亿亿元，增增长133.7%。分行行业看，批批发、零零售贸易易业零售售额766.022亿元，增增长144.3%；住宿宿、餐饮饮业零售售额8.69亿亿元，增增长177.1%；其他他行业零零售额33.299亿元，增增长111.1%。12、人口口状况及及居民收收支 根据人口发发展现状状预测，未未

43、来几年年咸宁市市总人口口规模变变化不大大，但随随着城市市化进程程的加快快，城市市人口的的大幅增增加已是是必然。 城镇居民人人均可支支配收入入在20005年年突破了了80000元大大关，近近几年均均以100%以上上的速度度大幅增增长。随着经济快快速发展展，城市市居民可可支配收收入也维维持了较较快的增增长速度度。这都都为城市市居民生生活水平平提高，为为房地产产市场的的快速发发展提供供了基础础。 城镇居民人人均工薪薪收入平平稳小幅幅上涨。居民人均储储蓄增长长率明显显高于人人均收入入增长率率说明居居民的储储蓄观念念较强，城城市居民民购买力力较强但但不消费费的整体体消费观观念有待待引导改改变。三、咸宁市

44、市经济政政策环境境1、咸宁市市国民经经济社会会中长期期发展计计划、发发展战略略咸宁市今后后五年国国民经济济和社会会发展计计划为：到20088年，全全市生产产总值达达到2885亿元元，年均均增长99.5%左右，人人均生产产总值达达到1000000元以上上；规模以上工工业增加加值达到到62亿亿元，年年均增长长13%以上；一、二、三三次产业业比重达达到155:500:355；地方一般预预算收入入达到110亿元元，年均均增长110%左左右；城镇化水平平达到445%；城镇居民人人均可支支配收入入和农民民人均纯纯收入分分别达到到90000元和和30000元以以上；建设生态良良好、最最适宜人人居的城城市；初

45、步建成全全省重要要的电力力能源、食食品加工工、新材材料新技技术三大大产业基基地，构构筑区域域信息、物物流、文文化中心心，使咸咸宁成为为全省新新的经济济增长板板块。 为实现上述述计划，准准备从以以下方面面重点推推进：大力推进产产业结构构调整，增增强区域域经济特特色。深入推进各各项改革革，增强强经济发发展活力力。加快城市化化进程，增增强城市市辐射带带动力：加快中心城城区建设设步伐。加强基础设设施建设设。加快城乡一一体化进进程。加大经营城城市力度度。全面建设生生态城市市。全面发展各各项社会会事业，不不断提高高人民生生活质量量。全力推进项项目建设设，增强强经济发发展实力力。四、咸宁市市城市总总体发展展

46、规划与与构想1、城市定定位武汉汉城市后后花园离武汉市仅仅近900公里的空空间距离离，1小时左左右的时时间距离离，区位位优势明明显；自然环境优优美，湖湖泊众多多、淦河河环绕，森森林覆盖盖率高，主主要物产产、文化化氛围与与武汉市市有较大大差异，有有作为优优质后花花园的资资源秉赋赋；区内温泉位位于城市市中心，今今年已被被国家国国土资源源部命名名为“中国温温泉之乡乡”。是武武汉市民民良好的的休闲、养养生之地地。武汉市城区区的急剧剧扩张、人人口剧增增，加上上新的经经济带的的出现，为为后花园园的建设设提供了了市场机机遇； 2、发发展目标标建设成成国家级级生态城城市的典典范城市市城市发展目目标：全全国生态态

47、人居名名城（市市），武武汉城市市圈重要要的生态态城市，生生态精品品示范城城市，长长江中游游城市生生态产业业综合发发展示范范区，武武汉市的的“大花园园”和生态态旅游休休闲胜地地。指导思想：建设咸咸宁生态态城市，维维护城市市合理的的空间布布局，确确保城市市生态环环境质量量，为城城市的可可持续发发展创造造空间与与环境条条件。逐逐步实现现绿化建建设与城城市产业业结构调调整、生生态建设设与城市市发展的的联动，发发展绿色色产业，实实现生态态、社会会、经济济的综合合效益。总体战略：强力打打造“生态城城市”建设主主骨架，实实行“生态农农业稳市市，生态态工业强强市，生生态旅游游活市、生生态家园园富民”的“生态市

48、市”建设总总体战略略，主动动挂靠，发发展配角角经济。3、咸宁市市区城市市规划方方案（图图）4、咸宁市市区各主主要区域域概况咸安区咸安区原名名咸宁市市（县级级），119988年122月咸宁宁地区撤撤消改为为地级咸咸宁市后后原县级级咸宁市市更名为为咸安区区，下辖辖3个街街道办事事处,99个镇,一个乡乡。该区区户籍人人口566.577万。220066年GDDP444.8亿亿元，比比上年增增长133.2。咸安区城区区是咸宁宁市市区区的对外外交通入入口，区区内有京京广铁路路火车站站、京珠珠高速公公路咸宁宁入口。在在建武广广高速铁铁路的新新火车站站也在区区内。温泉区温泉区是咸咸宁市委委、市政政府所在在地。

49、温温泉区实实际上是是一个地地理概念念，是由由于原来来咸宁地地委设立立在该地地而形成成的咸宁宁政治中中心区域域，目前前该区域域行政隶隶属咸安安区温泉泉办事处处。区域域户籍人人口和常常住人口口约155万人。温泉区因为为区内有有温泉而而名，国国家国土土资源部部根据该该温泉将将咸宁市市命名为为“中国温温泉之乡乡”。区内内淦河环环流，山山水园林林特色鲜鲜明、生生态环境境良好，现现有三星星级宾馆馆三个，在在建四星星级和五五星级宾宾馆各一一个。现现有和在在建的温温泉疗养养场所众众多，旅旅游资源源丰富，是是武汉市市民的理理想休闲闲地。咸宁市市属属企业主主要分布布在温泉泉区，220066年19月该该区工业业增加

50、值值比上年年同期增增长177.4。经济济增长速速度较快快。该区由于是是市直机机关和市市属机构构的所在在地，人人均消费费水平位位于咸宁宁市的前前列。据据调查，该该区域家家庭平均均月收入入为20043元元，其中中月收入入在45500元元以上占占22。温泉经济开开发区咸宁温泉经经济技术术开发区区原名为为温泉经经济技术术开发区区和长江江经济技技术开发发区，220066年统一一管理权权限统称称为温泉泉经济技技术开发发区。咸宁开发区区建设开开发较晚晚，但目目前增长长速度很很快,据据资料显显示，仅仅20006年就就有新进进园区企企业300个，占占地30000亩亩，发区区工业增增加值550400万元，比比上年

51、增增长1119.88。咸宁市房地地产市场场调查分分析咸宁市房地地产市场场总体发发展概况况房地产开发发投资持持续快速速增长。2006年年房地产产开发企企业完成成投资77.888亿元，同同比增长长1077.5%。其中中，商品品房建设设投资44.555亿元，增增长1446.22%；2006年年房屋施施工面积积1211.022万平方方米，增增长1113.33%；商商品房屋屋销售面面积511.722万平方方米，增增长1335.66%；商商品房销销售额55.066亿元，增增长1774.44%。商品房价格格大幅飙飙升，均均价从220033年每平平方不足足5000元，到到20006年底底已爬高高至13300元

52、元，涨幅幅达1660%；普通多层住住宅为市市场主流流产品，小小高层住住宅开发发刚刚起起步；居民购房目目的多为为自主，房房地产投投资观念念尚未形形成；目前人均住住房使用用面积227平方方米。房地产开发发由早期期的分散散式小规规模经济济适用型型社区逐逐步开始始发展为为大规模模成片开开发的配配套齐全全、环境境优美的的舒适性性社区；外地大型房房地产开开发企业业开始投投资咸宁宁；咸宁房地产产消费群群体及特特征 咸咸宁市目目前购房房者主要要是市区区居住的的居民（占占咸宁市市购房群群体的775），辖辖区内各各县、市市在咸宁宁市发展展良好的的人群（占占咸宁市市购房群群体的119），外外地在咸咸宁工作作的人群群

53、（占咸咸宁市购购房群体体的4）及其其他购房房者（占占咸宁市市购房群群体的22） 随随着居民民生活条条件的提提高、居居民收入入的增加加，咸宁宁市购房房者已经经不满足足于最初初的置地地建房和和买价格格便宜、配配套设施施简单的的普通住住宅。如如今的购购房者，越越来越注注重房屋屋的整体体品质，决决定购房房选择更更多的是是地理位位置、户户型设计计、小区区园林、配配套设施施、社区区文化、物物业配套套等一系系综合条条件，咸咸宁市的的购房者者的消费费观念正正发生的的着巨大大的变化化，理性性化消费费正在逐逐步形成成。 从从可统计计的家庭庭月收入入来看，11000018800元元占211.5，1880025000

54、元占占20.9，22500035500元元占233.2，35500元元以上占占17.7。据据统计，家家庭的购购房能力力范围为为家庭总总收入的的466倍，咸咸宁市区区家庭年年收入在在3万以以上的占占41.9%，有有置业需需求且有有能力购购买155万以上上房屋的的家庭占占很大的的比例。由由此可见见，咸宁宁市居民民购房能能力很强强，咸宁宁市房地地产存在在巨大的的市场发发展空间间。根据据目前咸咸宁市区区总人口口32万万（7万万个家庭庭）计算算，有33万个家家庭有购购买能力力。针对对购房者者购房目目的统计计，有553的的购房者者不太满满意目前前的居住住条件，希希望通过过二次置置业改变变居住条条件；221

55、的的受访着着为首次次置业，处处在事业业上升发发展期的的年青人人居多；14的受访访者的置置业目的的偏向于于给父母母或子女女购置房房产；还还有122的购购房人群群为投资资型置业业。咸宁宁市房地地产市场场有很大大的发展展空间，购购房者消消费观念念处于稳稳步发展展时期，房房地产开开发企业业应积极极建立导导向型消消费，引引导和帮帮助购房房者确立立消费观观念。国家和当地地政府对对房地产产业的政政策1、20006年全全国房地地产宏观观调控政政策概览览4月27日日，中国国人民银银行发布布消息，从从20006年44月288日起上上调金融融机构贷贷款基准准利率。金金融机构构一年期期贷款基基准利率率上调00.277

56、个百分分点，由由原来的的5.558%提提高到55.855%。其其他各档档次贷款款利率也也相应调调整。金金融机构构存款利利率保持持不变。8月18日日，央行行再次宣宣布：自自20006年88月199日起再再次上调调金融机机构人民民币存贷贷款基准准利率各各27个个基点。贷贷款利率率由原来来的5.85%提高到到6.112%。同同时，一一年期存存款利率率由2.25%提高到到2.552%。这这次加息息，距88月155日上调调存款准准备金00.5个个百分点点仅仅33天时间间。5月17日日，国务务院总理理温家宝宝主持召召开国务务院常务务会议。会会上提出出了促进进房产业业健康发发展的六六项措施施（“国六条条”）

57、，包包括住房房供应结结构、税税收、信信贷、土土地、廉廉租房和和经济适适用房建建设等方方面。业业内人士士认为这这六条措措施拉开开了20006年年房产调调控序幕幕。5月29日日，国务务院办公公厅出台台关于于调整住住房供应应结构稳稳定住房房价格的的意见，对对“国六六条”进进一步细细化，而而且在套套型面积积、小户户型所占占比率、新新房首付付款等方方面作出出了量化化规定，提提出900平方米米、双770的的标准。5月31日日，国税税总局下下发关关于加强强住房营营业税征征收管理理有关问问题的通通知，对对“国六六条”中中二手房房营业税税新政策策的具体体执行问问题予以以明确。要要求各级级地方税税务部门门要严格格

58、执行调调整后的的个人住住房营业业税税收收政策。通通知明明确，220066年6月月1日后后，个人人将购买买不足55年的住住房对外外销售全全额征收收营业税税。个人人将购买买超过55年（含含5年）的的普通住住房对外外销售，应应持有关关材料向向地方税税务部门门申请办办理免征征营业税税的手续续。7月6日，建建设部颁颁发1665号文文件关关于落实实新建住住房结构构比例要要求的若若干意见见，进进一步明明确了九九部委“十五条条”中900平方米米标准为为单套住住房建筑筑面积，并并提出要要加强监监督检查查，落实实责任追追究制度度，地方方政府要要负起切切实责任任。7月11日日，建设设部联合合其他55部委下下发177

59、1号文文件关关于规范范房产市市场外资资准入和和管理的的意见，被被业内称称为“外外资限炒炒令”，加加强了对对外商投投资企业业房产开开发经营营、境外外机构和和个人购购房的管管理。7月26日日，国家家税务总总局公布布关于于个人住住房转让让所得征征收个人人所得税税有关问问题的通通知，规规定自88月1日日起，所所有地税税局开始始强制征征收房产产出售个个人所得得税，对对于5年年之内转转让二手手住房征征收盈利利部分220%的的个人所所得税。这这次通知知还首次次明确了了税前扣扣除项目目。9月5日，国国家外汇汇管理局局、建设设部联合合发布关关于规范范房产市市场外汇汇管理有有关问题题的通知知，规规范境外外购房主主

60、体购买买境内商商品房的的外汇管管理。9月5日，新新华社受受权全文文播发国国务院关关于加强强土地调调控有关关问题的的通知,通知知明确确要求：进一步步明确土土地管理理和耕地地保护责责任，切切实保障障被征地地农民的的长远生生计，规规范土地地出让收收支管理理，调整整建设用用地有关关税费政政策，建建立工业业用地出出让最低低价标准准统一公公布制度度，禁止止擅自将将农用地地转为建建设用地地，强化化对土地地管理行行为监督督检查，严严肃惩处处土地违违法违规规行为。10月133日，国国家税务务总局对对外公布布关于于加强房房产市场场个人无无偿赠与与不动产产税收管管理有关关问题的的通知。通通知明明确，对对于个人人无偿